济宁市住宅小区物业服务等级评定标准

济宁市住宅小区物业服务等级评价标准楼梯基本要求社区是封闭的；有不少于总建筑面积5的住宅物业管理服务和营业用房；绿化率35%以上(含水面)；300平方米以上的固定活动大厅；每3户至少有1个专用固定停车位；具有楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或者其他三种以上安全设施；固定场馆应至少有两个设施，并被授予国家或省级物业管理示范(优秀)项目称号或制定并实施相关奋斗计划。服务内容业务标准住房管理1.房屋共用部位应进行日常管理和维护，检查、维修和保养记录应完整。2、根据房屋的实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用情况，需要维修的，属于小修范围的，及时组织维修；属于大、中期修缮范围的，及时编制修缮计划和专项房屋修缮资金使用计划，向业主大会或业主委员会提交报告和建议，并根据业主大会的决定组织修缮。3、每三天对单元门、走廊防火门、窗户进行一次安全检查，门、窗开关是否灵活，无异常声音；门窗玻璃无破损，五金配件完好。每年3次以上(雨季前一次)清理和疏通屋面排水沟、室内外排水管，确保排水畅通；应在雨季前一个月检查屋顶。如发现防水层膨胀开裂，隔热板破损有缺陷，应及时制定专项维修计划。4.居住区的主要出入口应当设有居住建筑、道路布局和宣传栏。居住区内的所有路口、建筑物、大门、住户及其他公共配套设施标识清晰、规范、美观。5.房子的外观(包括屋顶和露台)完好无损且干净。公共楼梯的墙壁和地面无损坏；外墙和公共空间没有乱张贴、乱涂、乱画和悬挂。户外招牌、广告牌和霓虹灯应当按照规定设置，并保持良好的秩序。6、对违反规划的违法建设和擅自改变房屋用途等违反业主公约的行为及时进行劝阻，并向业主委员会和有关主管部门报告。7、按照住宅装修管理的有关规定和业主公约(临时业主公约)的要求，建立完善的住宅装修管理制度；与业主和装修公司签订装修管理协议，查看装修申请方案和审批记录，告知装修业主装修中的禁止行为和注意事项；装修车辆和装修人员进出居住区实行通行证管理；巡视和检查装修现场，有每日巡视记录和验收程序；对私自拆除和乱改管线、破坏房屋结构、损害他人利益的现象及时提出意见，并将严重问题报告有关部门处理；督促装修垃圾及时清除。公共设施和设备的维护1、维修制度健全，在工作场所明示，工作标准和岗位责任制明确，落实良好。2.根据支持项目建设和管理的职责分工，公共设施和设备运行正常，维护良好。有设备台账、运行记录、检查记录、维护记录和维护记录。有设备故障和重大或突发事件的应急预案、现场处理措施和处理记录。3、实行24小时维修值班制度。半小时内到达现场进行紧急抢修，并预约抢修，在双方约定的时间到达现场。4.不时清除锈迹并油漆泵房和管道。每年维护水泵一次；泵房基本整洁；清洗水箱和5.确保电梯一天24小时运行，电梯轿厢内的按钮、灯和其他附件保持完好，轿厢干净整洁。委托专业维修单位进行定期维修，每年进行安全检查，并持有有效安全使用许可证；有专门人员监督电梯维护和管理电梯运行。电梯出现一般故障时，专业维修人员应在两小时内到现场进行维修；发生电梯故障或其他重大事件时，物业管理人员应立即赶赴现场进行应急处理，专业技术人员应在半小时内赶赴现场进行救援。如果电梯门没有安全关闭装置，没有自动称重传感装置或没有紧急呼叫装置，必须指定专人驾驶电梯，或者如果业主要求专人驾驶电梯，司机应坚守岗位，保持安全操作(紧急情况或维修除外)。6、消防泵每月启动一次并做好记录，每年维护一次，确保其正常运行；消防栓应每月检查一次，以保持消防栓箱内所有附件完好无损。每天检查火灾报警功能和报警功能是否正常；每六个月对所有火灾探测器和消防喷淋器进行一次实际效果模拟实验，每两年对探测器进行一次清洗，并及时更换故障设备。每半年检查一次火龙带和阀杆，添加润滑油并进行排放检查；每月检查一次灭火器。如果失败，立即更新或充电。消防通道畅通。7.设备室应保持清洁和通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害。8、不定期检查道路、人行道、井盖、休闲椅、亭台楼阁、水景、健身设施、儿童公园随时检查；发现损坏，一周内修复。保持道路和人行道平坦，无损坏和积水，侧石平坦，无缺陷。保持景观原貌，保证户外设备设施的安全使用(更换除外)。每周巡视一次喷泉、水泵等附属设施，确保其正常运行。重大节日前，应对景观设施进行安全和功能检查，确保节日期间各种设施的正常运行。主干道和停车场的交通标志完整且标准。9、路灯、楼道灯完好率不低于98%。损坏的应该在24小时内修复。10、对容易危及人身安全的设施和设备有明显的警示标志和防范措施；对于可能发生的各种意外设备故障，都有应急计划。11.接到有关部门的停水停电通知后，按规定时间提前通知用户。维护公共秩序1.门卫室漂亮整洁，工作人员穿着整洁。专人24小时值班，其中主要出入口不少于12小时。核查进出该地区的车辆；外国机动车注册续期。保持出入口环境整洁有序，道路畅通；记录大物体的移除。2、按照规定的路线和时间进行24小时不间断巡视，不少于12次，重点部位每小时巡视一次，并做好巡视记录。在巡逻过程中，对可疑人员进行询问，发现火灾或潜在的安全隐患和事故，并及时向有关部门报告。设有中央监控室，实现24小时安全监控并及时记录。3.爱护公共财产，包括房屋内的门、窗、消防设备和井盖，住宅区内的雨种子、花、草和树木。4、对消防、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，对事件及时向业主委员会和相关部门报告，并协助采取相应措施。清洁服务1、居民区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、走廊每天清扫2次，每周一次；一楼的公共大厅每天清洗一次。楼梯每天抚手擦洗一次；每周清洗一次玻璃的常见部件；路灯和走廊灯每月清洗一次；天台、屋顶每月清扫一次，不准乱丢垃圾6、垃圾设施每天清扫两次，无异味。7.及时清理区域内主干道和主干道上积水、积雪和烟火杂物。8、清扫巡查时，走廊无乱挂、乱画、乱堆放等现象。9.建立消毒灭菌管理制度，根据实际情况开展消毒灭菌工作，及时发放消毒灭菌药物，有效控制老鼠、蟑螂、蚊蝇等害虫滋生。10.饲养宠物符合相关规定，对违反者给予建议，并报告相关部门处理。绿色养护管理1、花草树木生长良好，无枯死、无挂树现象，修剪及时，密度适当，具有良好的观赏效果；树的形状符合自然特征，塑料植物保持一定的形状。发现的枯树应该在一周内移除，并在适当的时候重新种植。2、草坪生长整齐，高度不应超过10厘米，超过部分应及时修剪。3、草坪及时清除杂草，有效控制杂草滋生；没有垃圾，没有烟头和纸屑。4、绿篱枝叶比较茂密，超过10厘米的平齐线应修剪，绿篱根部无枯枝落叶和杂物，当天清除修剪废弃物。5、根据天气情况和季节，及时组织浇水、施肥和松土，花木长势良好。6、及时组织防冻保暖，防止病虫害，病虫害无明显征兆。7、园林建筑及附属设施完好、整洁、完好。8.绿地上设有宣传板，提醒人们要爱护绿化。综合管理服务1、建立物业管理体系和服务质量管理体系，制定完善的物业管理方案并组织实施。2.按照规范签订物业管理服务合同，公布合同约定的物业管理服务项目、内容和物业管理服务费标准。3.服务人员着装、佩戴标志、语言规范、服务文明。4.80%的管理人员持有物业管理证书，100%的特种作业人员持有政府或专业部门颁发的有效证书。5.广泛使用电脑来管理业主的资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日常办公等。6、建立完善的档案管理制度(包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等)，各种基础资料、会计报表、地图册是否健全，保存完好。7.建立“服务中心”公布服务联系电话。经理24小时接待居民，处理物业管理服务合同范围内的公共事务，接受居民的询问和投诉。有效投诉处理率为100%。8、提供有偿特殊服务和代理服务，宣传服务和收费。9、采取家访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展回访，回访率达85%以上。满意度达到85%，薄弱环节得到改善。10、建立健全财务管理制度。物业管理服务费的收入和支出应当每半年公布一次。11、建立共用部位设施设备维修基金台账，账目清晰准确，按规定使用共用部位设施设备维修基金。二级的基本要求社区是封闭的；有不低于住宅建筑总面积3的住宅物业管理服务；绿化率30%以上(含水面)；200平方米以上的固定活动大厅；有楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或者一个以上的其他安全防护设施；至少有一个体育场馆。获得市级物业管理示范(优秀)项目称号或制定并实施相应的争创计划。服务内容业务标准住房管理1.房屋共用部位应进行日常管理和维护，检查、维修和保养记录应完整。2、根据房屋的实际使用寿命，及时检查房屋共用部位的使用情况，需要维修的，属于小修范围的，及时组织维修；对于那些属于范围内的4、每3天检查1个住宅房屋单元的门、楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃等。做好检查记录，并及时维护。5.房子的外观(包括屋顶和露台)完好无损且干净。公共楼梯的墙壁和地面无损坏；外墙和公共空间没有乱张贴、乱涂、乱画和悬挂。户外招牌、广告牌和霓虹灯应当按照规定设置，并保持良好的秩序。6、对违反规划的违法建设和擅自改变房屋用途等违反业主公约的行为及时进行劝阻，并向业主委员会和有关主管部门报告。7、按照住宅装修管理的有关规定和业主公约(临时业主公约)的要求，建立完善的住宅装修管理制度；与业主和装修公司签订装修管理协议，查看装修申请方案和审批记录，告知装修业主装修中的禁止行为和注意事项；装修车辆和装修人员进出居住区实行通行证管理；巡视和检查装修现场，有每日巡视记录和验收程序；对私自拆除和乱改管线、破坏房屋结构、损害他人利益的现象及时提出意见，并将严重问题报告有关部门处理；督促装修垃圾及时清除。公共设施和设备的维护1、维修制度健全，在工作场所明示，工作标准和岗位责任制明确，落实良好。2、共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运行正常，维护保养良好，维修保养制度齐全，由设备运行记录；有设备故障和重大或突发事件的应急预案、现场处理措施和处理记录。3、实行24小时维修值班制度。半小时内到达现场进行紧急抢修，并预约抢修，在双方约定的时间到达现场。4.不时清除锈迹并油漆泵房和管道。每年维护水泵一次；泵房基本整洁；每年清洗水箱和蓄水池两次；水箱和蓄水池的盖板应保持完整并上锁。金属防护网应安装在溢流喷嘴处，并应处于良好状态。每年秋冬季节，外露水管应防冻。水箱和蓄水池的管理应做到一箱一卡，保证正常的二次供水，二次供水质量应符合国家生活用水标准。5、按合同保证电梯的正常运行。定期进行安全检查，并持有有效安全使用许可证。如果发生电梯故障或其他重大事件，物业管理人员应前往现场进行紧急处理。6.消防泵应每两个月启动一次，并做好记录，每年维护一次，以保证其正常运行。消防栓每月检查一次，消防栓箱内所有附件齐全，消防水带和阀杆每半年检查一次，并加注润滑油，保证消防设备随时有效使用。按要求配备灭火器，每月检查一次，当灭火器接近故障时，立即更新或充电。消防通道畅通。7、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率达90%以上，按规定时间开关。8.设备间应整洁，主要设施设备标识清晰完整。危及人身安全的隐患应有明显的标志和防范措施。9.雨水井和粪井每季度检查一次，并按要求定期清理和疏通，保持通畅，无堵塞和溢流。10.接到有关部门的停水停电通知后，按规定时间提前通知用户。维护公共秩序1.前台办公室干净整洁，工作人员正在穿衣服。应指派专人24小时工作。验证1、居民区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、走廊每天清洗一次，半个月清洗一次；楼梯扶手每周擦洗两次；每月清洗一次玻璃的常见部位；路灯和走廊灯应每季度清洁一次。2.该区域的公共雨水和污水管道应每年疏浚一次。雨污水井每季度检查一次，并根据检查情况及时清理。化粪池每两个月检查一次，每年清理一次。如发现异常，应及时清除。3、根据小区实际情况合理布局垃圾桶、垃圾桶、垃圾袋。每天两次通过建筑入口收集垃圾。4、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、垃圾桶溢出现象。5、垃圾设施每天清洁一次，无异味。6.及时清理区域内主干道和主干道上积水、积雪和