管家部知识问答

管家部知识问答一、物业管理条例知识问答1、制定物业管理条例的目的是什么？答：国务院于2003年9月1日公布并施行物业管理条例，并于2007年10月1日起实施的物业管理条例（修订版）的目的主要有两点，一是规范物业管理活动。物业管理是房地产综合开发过程的最后一个环节，健康规范的物业管理能有效促进房地产市场的良性发展。二是充分维护广大业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。因为物业管理活动直接关系到业主和使用人的切身利益。物业管理条例第一条：“ 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。” 2、条例规定什么叫物业管理？答：物业管理条例第二条：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”3、对“物业管理区域”应如何理解？答：“物业管理区域”是指根据建筑设计规划或者自然形成的、相对独立、规模相当、便于维护和管理的区域。按照物业条例的规定，物业管理区域的划定办法由省、自治区、直辖市制定，原因是各地情况不同。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设等因素。根据物业管理条例第九条：“一个物业管理区域成立一个业主大会。4、国家提倡业主以哪种机制选择物业服务企业？答：物业管理条例第三条：“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。”由此可见，业主（业主大会或业主委员会）选聘物业服务企业并不一定需要通过招投标的方式进行，只需符合“公平、公正、公开”的原则。5、国家对建设单位招投标选聘物业服务企业有什么规定？ 答：物业管理条例第二十四条：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”由此可见国家对建设单位选聘物业服务企业有严格的限制。6、建设单位应当在销售物业之前做哪些事？答：（1）第二十二条：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”（2）第二十三条：“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”（3）物业管理条例第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”7、物业服务合同的主要内容有哪些？答：物业管理条例第三十五条规定：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对（1）物业管理事项；（2）服务质量；（3）服务费用；（4）双方的权利义务；（5）专项维修资金的管理与使用；（6）物业管理用房；（7）合同期限；（8）违约责任等内容进行约定。8、物业服务企业承接物业时应查验什么？答：物业服务企业承接物业的查验有两种情况，一是新建物业的承接查验，二是物业服务企业和业主委会之间的承接查验。根据物业管理条例第二十八条：“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。”9、办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交哪些资料？答：物业管理条例第二十九条：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(四)物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”10、物业管理用房应由谁来配置？答：物业管理条例第三十条：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”11、物业管理用房应该如何使用？答：物业管理条例第三十八条：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”第三十九条：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。”12、物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的，会有什么处理？答：物业管理条例第六十五条：“违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。”13、物业管理条例中对物业服务收费都有什么规定？答：物业管理条例第四十一条：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。” 第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”第四十三条：“县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。”14、在物业管理活动中，业主都享有哪些权利？答：物业管理条例第六条：“业主在物业管理活动中，享有下列权利：(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；(四)参加业主大会会议，行使投票权；(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权；(六)监督业主委员会的工作；(七)监督物业服务企业履行物业服务合同；(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；(十)法律、法规规定的其他权利。”15、在物业管理活动中，业主应履行哪些义务？答：物业管理条例第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则；(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(五)按时交纳物业服务费用；(六)法律、法规规定的其他义务。”16、业主大会应当如何组成？什么情况下可以不成立业主大会？答：根据物业管理条例第十条：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”物业管理区域内全体业主组成业主大会，就是说业主大会的组成成员为物业管理区域内全体业主。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会以会议制形式，是依法行使物业管理民主自治权利的群众性社会自治机构，又是各业主团体自治管理体系中的表达集体共管意思的权力机构。业主大会具有民主性、自治性和代表性的特征。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主大会应该采取二重机构设置的方式，一是由全体业主组成业主大会，作为业主自治机构中的权力机关，行使重大事务的决策权。二是在业主大会下设由民主选举产生的业主委员会，作为业主大会的常设机构和执行机关，行使日常事务的管理权。但是，条例也做出了例外规定，即在一定条件下可以不必设立业主大会和业主委员会。17、业主大会都履行哪些职责？答：物业管理条例第十一条：“下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业；(五)筹集和使用专项维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”18、业主大会会议分哪两类，及在什么情况下召开业主大会？答：物业管理条例第十三条：“业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。”19、条例对业主大会召开的形式、召开的条件以及业主大会形成决议的投票权有哪些规定？答：物业管理条例第十二条：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”20、业主大会议事规则的主要内容？答：物业管理条例第十八条：“业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项做出约定。”21、物业管理条例中关于业主委员会备案成立都有什么规定？答：物业管理条例第十六条：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。”22、业主委员会应履行哪些职责？答: 业主委员会的职责有以下几点：第一，会议职责。第二，签约职责。第三，监督职责。第四，其他职责。业主大会赋予的其他职责。 物业管理条例第十五条：“ 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(四)监督管理规约的实施；(五)业主大会赋予的其他职责。”23、在物业服务活动中，管理规约的主要内容是什么？答：物业管理条例第十七条：“管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。”24、业主大会、业主委员会，做出违反法律、法规的决定时，政府部门会有什么处理？答：物业管理条例第十九条：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”25、业主大会、业主委员会与居民委员会之间是什么关系？答：物业管理条例第二十条：“业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会做出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。”业主委员会是业主大会的执行机构。26、物业管理条例中就物业服务企业的安全防范工作是如何定位的？答：物业管理条例第四十七条：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。”27、物业管理条例中对物业区域内公共建筑和共用设施用途的改变有什么规定？ 答：物业管理条例第五十条：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。”28、物业服务企业与市政专业部门就相关管线和设施设备维修、养护的责任如何划分？答：物业管理条例第五十二条：“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。”29、物业管理条例中关于专项维修资金都有什么规定？答：根据条例规定的“交纳专项维修资金”，可以理解为建立专项维修资金。所谓专项维修资金，是指根据法律规定建立的专门用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的资金。资金的收益人是全体业主，根据谁受益谁负担的原则，全体业主都有缴纳资金的义务。但是，具体使用、管理办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。物业管理条例第五十四条：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。”物业管理条例第六十三条：“违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。”30、物业管理条例中对物业出现安全隐患时的处理有什么规定？答：物业管理条例第五十六条：“物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。”31、在成立业主大会的过程中，如何理解“业主”概念？答：物业管理条例第六条规定：房屋的所有权人为业主。国家实行房屋所有权登记发证制度，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权的唯一合法凭证，也是对外公示房屋所有财产关系的重要凭证。因此，“业主”应指房屋权属证书上记载的权利人。依法成立业主大会及组建业主委员会过程中，除房屋权属证书上记载的权利人可以认定为“业主”外，购买预售商品房尚未取得房屋权属证书的，商品房买卖合同记载的“购房人”可以视为“业主”因此，夫妻、父(母)子等关系中，持有房屋权属证书一方，具有业主身份，可以被选举为业主委员会委员，未持有房屋权属证书一方不具备成为业主委员会委员的资格。32、物业服务企业是否有责任为市政专业部门代收水、电、气等费用？答：物业管理条例第四十五条：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 33、在物业管理活动中，条例对物业使用人有怎样的约定？答：条例第四十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。二、物权法知识问答1、物权法的适用范围是什么？答：物权法第2条规定：“因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。”这主要明确了物权法的调整对象。2、什么是物的归属?答：物的权利归属，一般情况下是指某物的所有权的权属状况，即这个东西是谁的。拥有了该物那么就意味着权利人可以享受该物所带来的各种好处，同时也要承担该物带来的各种不利。权利人对该物享有占有、使用、收益、处分的权利。其他任何人都必须尊重权利人对其所有之物的合理处分。物权法第1条规定：为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。物的归属关系是一项重要的财产关系，是巩固一国的社会经济秩序所必不可少的，所以物权法必须明确物的归属并对如何获得无主物予以规范。3、物权法中对物权的行使是怎么规定的？答：物权的行使，物权的利用和使用。物权的行使也要受到一定限制的，主要体现在两个方面：（1）物权的行使不得违背法律的禁止性规定。（2）物权的行使还不得损害他人的合法利益，权利不得滥用。物权法第7条：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”本条主要是关于物权排他性的限制性规定。4、什么是物权的保护？答：物权的保护，当物权已经受到侵害或将要受到侵害时，法律为物权享有人提供的救济途径和救济方法的总称。物权法第4条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”第32条规定：“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。”第4条主要规定了物权受法律保护的原则，实际上是从基本原则的角度进一步强调了物权法的立法目的。而第32条规定是对当事人解决物权争议的方式的规定。5、所有权的概念、内容、特征是什么？答：所有权，一切为权力人所拥有的对标的物的支配、管领、控制的权利，是最完全、最充分的物权。所有权的内容包括：占有、使用、收益和处分。所有权具有以下特征：（1）与债权相比，所有权是对对权，其权力人不需要借助他人的意志或行为去实现权利，而义务人是权利人之外的一切人，所付的义务是消极的不作为义务；（2）与他物权相比，所有权是最完整、最充分的物权，包括对标的物的占有、使用、收益和处分，而他物权则是仅在某一方面享有物的利益，即所有权的部分权能；（3）与他物权相比，所有权还具有弹力性，即所有权之上可以负担他物权，当他物权消灭时，只要所有权不消灭就会恢复到圆满的状态；（4）与他物权相比，所有权还具有永久性，所有权的存在不能设定期限，只要标的物没有转让，权利人就享有所有权，其与标的物的存续是一致的。6、什么是使用？答：使用，是指依照物的性能和用途，在不毁损其物理结构、不改变其性质功能的前提下，对物加以利用，也就是为了满足人们的需要而实现物的使用价值。依照使用人是否有法律依据，使用可以分为合法使用和非法使用。一般对自己所有的物进行使用或者基于所有人的意思而进行的使用都是合法使用。非所有人没有法律依据而使用他人的物就是非法使用7、什么是收益？答：收益，并非直接通过对物的性能和用途的利用而在物上所取得的利益，也就是抛开对物的使用，为了满足人们的需要而实现物的价值或交换价值。根据收取利益的途径，收益可以分为孳息和利润。孳息是原物以天然规律所产生的独立的、新的物或者是依照法律由原物所产生的金钱收益。利润是把物投入社会生产、流通过程所取得的收益。8、什么是处分？答：处分，是在事实上或法律上对物加以处置，它是所有权最基本的权能。所谓事实上的处分，是指在生产或生活中消灭或变更物的物理结构或性质功能。所谓法律上的处分，是指依照权利人的意思，通过某种法律行为，在权利人对物的民事权利上加以消灭或变更。9、什么是消除危险请求权？答：消除危险请求权，又叫妨害预防请求权。物权人在他人可能以剥夺占有以外的任何行为损害自己物权的行使时，有权要求他人消除危险的请求权，其实质是对实际损害的提前预防。物权法第35条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”10、什么是恢复原状请求权？ 答：恢复原状请求权，是指行为人导致他人财产损失后，物权人享有的请求行为人进行修补、重作、更换等措施使物恢复原有状态的请求权。物权法第36条规定：“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。”11、什么是损害赔偿请求权？答：损害赔偿请求权，通过其他方式无法恢复物权的圆满状态的情况下，由权利人向侵害人所主张的以货币的方式赔偿损失的请求权。损失赔偿请求权在物权的保护中起着重要的补充作用。物权法第37条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”12、什么是不动产、动产？答：不动产，是不能移动或者可以移动但移动会损害其价值的物。例如，土地、房屋或者地上定着物等。与不动产相对应，可以移动或者移动并不会减损其价值的物就是动产。对此的划分一般考虑两点：一是物的性质，通常不动产都不可移动，或者移动了就会减损其价值；二是物的价值，通常不动产的价值巨大，并能产生巨大收益。因此，也产生了管理方式的不同，通常不动产以登记的方式来管理并彰显其权属状态，而动产以占有的方式来管理并彰显其权属状态。近现代以来，一些大型的动产，如车辆、船舶和飞机，由于其价值较大并且以登记的方式来管理并彰显其权属状态，因此又被某些学者称为“准不动产”。实施上“准不动产”的称谓并不影响该种财产的动产属性，在物权法中，所谓“准不动产”就可以理解为动产，只不过该种动产在其管理和在张显权属的方式上区别于其他动产。13、不动产物权在什么情况下才发生效力？答：根据物权法第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”我们可以明确不动产物权在登记的情况下才发生效力。14、物权法中对不动产登记机构有什么规定？ 答：不动产登记机构，是依据法律的规定，负责接收自然人、法人等民事主体的不动产登记申请，依法就有关民事主体对不动产的权利负责进行登记的社会组织。物权法第10条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”物权法第246条规定：“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法做出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定做出规定。”担保法第42条规定：“办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。”15、不动产登记机构在办理不动产登记时应履行什么职责？答：物权法第12条规定：登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。16、什么是不动产登记簿，它有什么法律效力？答：不动产登记簿，有特定机关保存的，记载不动产上权利状况的簿册，它是物权归属和内容的根据。物权法第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”17、不动产权属证书具有什么效力？答：不动产权属证书，是登记机关颁发给权利人作为其对不动产享有权利的证明文件。其具有以下效力：（1）不动产权属证书仅具有证据资格。不动产物权的根据是登记，而非权属证书。权属证书在交易中仅仅起到初步的证明作用，即当事人不应该仅根据权属证书就认定对方享有相关物权，当事人还必须到登记机关查阅相关的登记簿，方可受到物权公信力的保护。（2）不动产权属证书要以不动产登记簿为依据。当权属证书与登记不一致的时候要以登记为准。物权法第17条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”18、建筑物区分所有权的概念及特征是什么？答：建筑物区分所有权，多个区分所有人对建筑物的专有部分所享有的专有权和对建筑物共同部分所享有的共有权，以及因区分所有权人之间的共同事务所产生的成员权的总称。它具有以下特征：（1）具有复合性。它是由专有所有权、共有权和成员权三要素构成的特别所有权。（2）专有所有权的主导性。这又体现为：取得专有权的同时便取得了共有权。 专有所有权的大小决定了区分所有人共用部分权益和表决权的大小。建筑物区分所有权具有一体性。三种权利结构为一体，处分时必须一同处分。区分所有权人的身份具有多重性。就专有部分而言，他是专有所有人；对共用部分而言，他是共有人；对建筑物的管理而言，他又是成员权人。物权法第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”19、建筑物区分所有权中专有部分及其特征是什么？答：专有部分，在构造上能够明确区分，具有排他性而且可以独立使用的建筑物部分。它具备两个特征：（1）构造上的独立性，又称“物理上的独立性”，指这一专有部分和另一专有部分能在建造上客观地区分其范围。（2）利用上的独立性，又称“经济上的对立性”，该专有部分与一般独立的建筑物相同，具有满足一般生活目的的独立机能。物权法第71条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”20、建筑物区分所有权中共有部分指建筑物中的哪部分，及共有部分的特征是什么？答：共有部分，是指建筑物中除专有部分以外的其他部分以及附属物和共用设施。主要包括以下部分：（1）建筑物主体结构中的柱子、梁、墙；（2）建筑物占用范围内的国有土地使用权；（3）居住在该建筑物中的全部住户共同使用的部分。共用部分具有以下特征：（1）共用部分具有从属性。共用部分的存在主要是为了专有部分服务的；（2）共有部分不得分割性。它只能随着专有部分的转让一起转让。物权法第72条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”21、什么是相邻关系？答：相邻关系，指互相毗邻的不动产的所有人或使用人，在各自行使自己的合法权利时，都要尊重他方所有人或使用人的权利，应当给予一定的便利或者接受一定的限制，法律将这种相邻人之间的关系用权利义务的方式确定下来，就称为相邻关系。其中，给予一定的便利或者接受一定的限制的一方就是相邻关系的义务人，而接受一定的便利或者造成对方的限制的一方就是相邻关系的权利人。它实质上就是邻里之间互相协助，和谐共处关系在法律上的反映。物权法第84条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”民法通则第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”22、什么是共有，共有都有什么法律特征？共有分哪几种形态？答：共有，是两个或两个以上民事主体共同享有某一项动产或不动产的所有权，其中的民事主体就是共有人，而该项动产或不动产就是共有物。共有的法律特征是：（1）主体是两个或两个以上，可以是自然人也可以是法人或非法人组织。（2）客体是一个特定的物，即作为共有关系的客体的物必须具有单一性和独立性。（3）共有关系的内容是共有人就共有物的所有权，或者平等地，或者按份地享有权利、承担义务。共有包括按份共有和共同共有。23、什么是征收，及法律中对征收有什么规定？答：征收，是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的条件和程序，强制性的取得国家以外的其他人的财产并给予补偿的行为。物权法第42条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”土地管理法第45条规定：“征收下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征收农用地的，应当依照本法第44条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。”24、什么是建设用地？答：建设用地，是指建筑物、构筑物的土地。包括商业、工矿、仓储、公用设施、公共建筑、住宅、交通、水利设施、特殊用地等。物权法第43条规定：“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。”土地管理法第44条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。”25、什么是建筑物、构筑物？答：建筑物，是人们进行生产、生活或其他活动的房屋或场所，如工业建筑、民用建筑、农业建筑和园林建筑等。构筑物，是人们不直接在其内进行生产和生活活动的建筑，如水塔、烟囱、栈桥、堤坝、挡土墙、蓄水池和囤仓等。物权法第135规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”26、什么是附属设施，附属设施主要包括哪些？答：附属设施，是同房屋、建筑物不可分割的、不单独计算价值的配套设施。其主要包括房屋、建筑物内通气、通水、通油管道、通讯、输电线路、电梯、卫生设备等。27、物权法中对住房商用有什么规定？答：经营性用房，用来从事以营利为目的的生产经营的房屋，例如商业门面、旅社、饭店、娱乐场所等，它是与住宅相对的概念。物权法第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”28、什么是物业服务用房？答：为满足物业管理和服务的需要，按照物业管理区域内房屋总建筑面积的一定比例配置物业管理企业使用的房屋。例如门房、物业管理办公场所等。物权法第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”29、什么叫房地一体原则？答：房地一体原则，是指土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权归属于同一主体，在房地产转让或抵押时，房屋所有权和土地使用权必须同时转让、抵押。该原则被形象地称为“房随地走，地随房走”原则。该原则主要源于房产与地产不可分离的自然属性而产生。物权法第147条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”第182条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”第183条规定：“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”城市房地产管理法第31条规定：“房地产转让、抵押时， 屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”30、什么是担保，担保有哪几种形式？答：担保，是为了督促债务人认真履行义务，保障债权人的利益的实现而采取相关措施。其主要包括三种形式：（1）人的担保。即我们通常说的保证，是指除了债务人的财产之外，又附加了债务人以外的第三人的财产作为债权实现的保障。（2）物的担保。即我们所说的担保物权，是指当债务人到期债务为履行时，将债务人或第三人的特定财产进行出卖，对所得价款优先受偿的权利。（3）金钱担保。即于债务之外，又交付一定数目的金钱，把该金钱的得失与债务能否履行联系起来。最常见的就是定金。31、什么是抵押？答：抵押，是为担保债务的履行，债务人或者第三人在自己的财产上，为债权人设定这样的权利：债务人或者第三人继续占有该项财产，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以通过拍卖、变卖该项财产以优先受偿。将该财产抵押给债权人的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。物权法第179条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。”32、什么是质押？答：质押，为担保债务的履行，债务人或者第三人在自己的财产上，为债权人设定了这样的权利：债务人或者第三人将该项财产转移给债权人占有，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以通过拍卖、变卖该项财产以优先受偿。将该财产质押给债权人的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，提供担保的财产为质押财产。物权法第208条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产为质押财产。”33、什么是诉讼时效，关于诉讼时效都有哪些相关规定？答：诉讼时效，是权利人不行使权利的事实状态持续存在，在经过法定的期间后，丧失其请求法院依诉讼程序强制义务人履行义务的权利的依照民法制度。民法通则第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第136条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：(一) 身体受到伤害要求赔偿的；(二) 出售质量不合格的商品未声明的；(三) 延付或者拒付租金的；(四) 寄存财物被丢失或者损毁的。”第137条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”第138条规定：“超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。”物权法第202条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”34、什么是应收账款？答：应收账款，是企业因销售商品、产品或提供劳务等原因，应向购货客户或接受劳务的客户收取的款项或代垫的运杂费，其实质就是别人欠自己的钱。35、什么叫物业，物业的构成都有哪些？答：物业，是指已经建成并竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其所属配套设施与场地。该物业的所有人便称为业主。其中最常见便是居住物业。物业本身由四部分构成：（1）供居住或非居住的建筑物本体，包括自用部分和共用部分。（2）配套附属设备。也包括自用部分和共用部分。（3）配套公共设施，即大家共同使用的共用设施。（4）建筑地块。物业所占用的场地。物权法第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”36、业主的含义是什么?答：房屋所有权证载明或其他法定文件确定的物业的所有权人。37、什么是业主大会？答：业主大会，是由物业管理区域内全体业主组成的，或者业主人数较多时，由一定的业主代表组成的，维护物业区域内全体业主的公共利益，行使业主对物业管理的自治权的业主自治机构。业主大会可以分为两种：一种由全体业主组成，另一种是物业管理区域内业主较多时，由部分业主代表组成业主代表大会。无论是业主大会还是业主代表大会，在性质上都可以称为业主大会。它实质上是给各个业主一个交流的平台，来决定小区的一些重大事务。物权法第75条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”38、物权法中规定都是什么事是由业主共同决定的？答：物权法第76条规定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。39、什么是业主委员会，业主委员会应履行哪些职责？答：业主委员会，是由业主大会选举产生的代表物业管理区域内的业主利益向社会各方面反映业主意愿和要求，并监督物业服务企业管理运作的组织。物业管理条例第16条规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。物业管理条例第15条规定：业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。40、什么叫物业管理？答：物业管理条例第二条：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业管理企 业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物权法第81条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”41、什么是管理规约？答：管理规约，是全体区分所有权人就建筑物的管理、使用及所有关系，以书面形式所为的自治规则。它实质上就是大家在平等协商基础上一同为建筑物的管理事项约定的规矩。它是业主私人自治的产物，与业主大会决定等一样，对业主具有拘束力。物权法第83条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”42、什么是行政法规？答：行政