宁波万豪酒店项目建议书(写字楼,商业)

宁波万豪酒店项目建议书（写字楼，商业）,宁波市坤氏招标有限公司2013年10月22日,商业篇,第一部分：市场调查与分析,宁波天一酒店分布和价格,1、历年商服用房开发投资额及施工面积,2、2012年商服用房施工面积区域分布,小结,1、宁波商服物业进入了一个高速发展的阶段，这与宁波的阶段性的经济结构调整基本完成、经济驶入快车道相吻合；2、商服市场交投两旺前景看好；3、海曙区在200122013年将面临巨大的商服物业集中供应、集中投放市场的压力；,二、中心区商服物业特征,1、政府统一规划，构筑中心区商业圈2、商服物业发挥空间大3、高档次品牌、商家少4、商业氛围成熟，需假以时日,三、中心区商业物业竞争调查比较,小结,高起点、高规划、高投入的中心区将是无可争议的宁波未来商业中心，是宁波未来最具国际性、现代性、最高档的商圈，shoppingmall、高中档百货、高中档餐饮、高中档娱乐的发展空间巨大。中心区目前商业氛围尚未形成，随着中心区建设的推进，片区商业物业的价值须经数年的增长，方可能达到预期目标。,项目分析-项目简介,万豪国际集团（纽约证券交易所代号：MAR）是全球首屈一指的马哥孛罗国际酒店管理公司，万豪拥有遍布全球74个国家和地区的接近3,700家酒店和17个品牌。万豪国际集团的总部位于美国马里兰州贝塞斯达，雇用约300,000名员工。其2011财年的财报收入超过120亿美元。万豪国际集团是世界上著名的酒店管理公司和入选财富全球500强名录的企业。万豪国际集团创建于1927年，总部位于美国华盛顿。万豪国际集团目前拥有18个著名酒店品牌，在全球经营的酒店超过2700家，年营业额近200亿美元，多次被世界著名商界杂志和媒体评为首选的酒店业内最杰出的公司。,万豪国际集团在持续快速发展中，又于1995年收购了全球首屈一指的顶级豪华连锁酒店公司丽嘉酒店（Ritz-Carlton）。这一举措使万豪成为首家拥有各类不同档次优质品牌的酒店集团。此后又在1997年，相继完成了对万丽连锁酒店公司（Renaissance）及其下属的新世界连锁酒店（NewWorld），以及华美达国际连锁酒店（RamadaInternational）的收购。此举使万豪国际集团在全球的酒店数量实现了大幅增长，特别在亚太地区，一跃成为规模领先的酒店集团。万豪国际集团于1997年进入中国酒店业市场，并于此后快速发展。目前，万豪国际集团旗下的丽思卡尔顿酒店、JW万豪酒店、万豪酒店、万丽酒店、万怡酒店、万豪行政公寓等共6个酒店品牌在中国经营的酒店达56家，以及目前正在筹建中的酒店。,项目主要技术经济指标,项目主要技术经济指标表序号内容单位指标备注1占地面积387001.1其中：建筑占地面积193501.2绿化建筑面积86501.3道路占地面积10252总建筑面积900002.1标准层面积15003建筑高度1604建筑层数层404.1其中：地上层384.2地下层2,附图,项目各层平面图,项目各层平面图,第二部分商业项目定位,一、宁波CBD可能业态定位分析（一）现存业态分析万豪选址紧邻和义大道，离天一广场距离较近。购物方便交通便利。但缺乏良好的休闲空间；小型快捷超市。故可引进星巴克等高档咖啡厅等休闲餐饮业。,（二）CBD业态存在的可能CBD的地价与租金峰值规律，决定了只有承租能力较高的行业业态才能占据地租较高的CBD。承租能力最强的为高档零售业、高档餐饮业、高档娱乐业：其次为金融信息咨询业。如此在CBD附近零售业最可能生存良好的是高档咖啡厅，小型百货商店等。,（三）本项目商业业态定位选择1F业态选择：咖啡厅高档小超市分析：1、项目形象的要求2、项目发展的需要3、经营现状的要求4、区域发展的要求,二、商铺部分价格走势建议本项目一层商业价格定位为：2100028000元/M2,第三篇规划设计篇,一、地下室设计建议1、建议设四层，不计入容积率，主要用途为商业、地下车库、设备用房，停车位不少于500个。2、建议地下一层层高在5m左右，货流和污物的运送在本层解决，建议在本层设立电梯等候厅，提高了大厦的服务等级，同时解决本大厦办公人员利用地铁交通的问题;3、考虑到地下二层也将会与地铁出口相连接，并有大量的商业面积，建议地下二层层高在4.5m左右，保证净高不底于4m;,4、建议地下三四层层高在3.8米左右，主要用途为设备用房及底下停车;5、建议在地下一二层设立两台观光电梯、一组扶手电梯及一部裙楼独立货梯直通裙楼,，建议不要将以上电梯位置设立在与地铁出入口的直接对接的位置，以避免西面及北面地铁和地下商业连接口的人流直接流失到地面,从而解决地下商业人流的引导和组织问题。,二、裙楼设计建议1、裙楼共分两层，每层层高为11米；面积约3000-4000平方米；2、第一层临街，作为商业用途，可适当以银行营业厅、名牌专卖店、知名中西快餐、邮局为主，借此提高整体裙楼的档次,为了充分利用一层的黄金商业价值,建议不在一楼设大堂,将办公大堂设为二层,以自动扶梯的形式通向二层,可以使商业与办公的人流进行明确的区分,使办公人员有较独立的等候空间,提升项目的办公档次；,3、第二层建议作大堂以及综合性商业使用，如:银行、证券办公区、西餐厅、少量服装、皮具、精品等品牌商场；4、裙楼应考虑预留分体空调主机位,以满足银行、证券及餐饮业长时间的供应冷气的需求；5、裙楼内部设两组扶手电梯及两台观光电梯，并考虑地下商业人流的动向和便捷度；,6、裙楼外立面的设计要充分考虑到商业广告牌的设立；7、裙楼要设置烟道，满足将来引进餐饮业的需要；8、大堂面积不应低于200平米，可设立体绿化、壁式或平面式立体生态水族系统。,三、塔楼全部规划为大开间写字楼，可以灵活分割。写字楼层高：3.7M标准层面积为1400平米左右户型以100200平方米为主通道净宽不应少于1.6米；顶层设10米高玻璃顶，以便于大厦标志的展示,四、绿色生态环境建议1、每24层设一个30左右的两层连通开放式小中庭花园，以增加内部景观资源和共享交流空间，同时体现人性化绿色环保概念。2、空中花园立面形成的巨大阴影，使房间内部更加凉爽通风，面积适中，将绿化引入高层建筑中，加速了空气的流动，带来健康、卫生的办公环境。,景观示意图,五、室外公共部分1、写字楼主入口应设在进出较方便、空间较开阔的西面；2、广场设在本地块的西面，同时作为商业的主入口。室外广场应设置花园、喷泉、雕塑等景观；为路人设置休息座椅、直饮水等设施；广场外墙设大屏幕电视；3、在西广场设扶手电梯直上裙楼二楼；4、车流出入口分流，入口设在人流量较少的路段，出口则设在路段；5、设置部分地面临时