设备维修保养标准

（物业管理处）设备维修保养标准1、 目的通过定期的维修保养，掌握各项设备的运行状态和存在的问题，及时进行整改，并对平时巡检中发现的问题集中处理，确保设备的正常运行。2、 适用范围适用于天物管理处的设备维修保养。3、 要求.1. . 编制维修保养计划要严格按照公司所提供的维修保养标准进行编制，可根据各自设备的实际情况进行删减项目。2. 维修保养计划按各自设备的情况编制维保周期。3. 每月由设备维修班长按照管理处、编写的维保计划，对下月需要维保项目填出工作单，下发由各专业维修人员对操作单的项目进行实施。4. 设备维修班长对实施维保的项目进行分工到具体的操作人员，操作人员对实施维保的过程进行填写，按规定的表格要求具体填写相关的操作内容。5. 设备维修班长对维保的过程进行监控，由物业部经理根据年度维保计划的内容对每周的维保项目进行验证，并签字确认维保的质量。四、 检查方式1. 管理处定期按照所编制的维保计划周期对设备进行维保。由管理处经理、每月对维保项目，进行抽查确认维保的质量。 2. 工程部将每年不定期对各管理处的设备维保项目进行抽查。3. 电梯1.电梯轿厢内对讲电话检查2.电梯轿厢内监控检查 ，电梯轿厢内照明、通风设施检查4. 火灾报警系统1.烟感器报警试验（抽检一个回路）2. 手动报警按钮、消火栓按扭报警试验3.报警控制器各项功能试验（自检、消音、复位、指示灯）4.报警控制器、联动控制器主备电源检查5.联动试验（试验广播、警铃、声光报警、风阀等设备联动程序）5.气体自动灭火系统1.火灾探测器报警试验2.手动启动、紧急停止功能试验，声光报警，“放气勿入”灯检查3.联动控制功能试验6.防火卷帘门1.紧固电线接头，清洁控制箱内电器2.传动部位上油，导轨润滑3.手动操作实验，检查上、下限位，手拉链4.消防联动测试7. 消火栓系统1.开关系统阀门2.消火栓箱外观检查、配件检查3.将水带展开交换摺边后重新卷4.用水龙带联接消火栓与水枪5.联动试验8.消防、人防送排风机1.消防柜清洁、保养2.检查电机绝缘性3.轴承加润滑油4.调整皮带松紧9.自动喷水灭火系统的保养1.开、关系统阀门2.水流指示器、湿式报警阀功能试验3.联动试验10. 消防风阀1.风阀内部清洁2.机械部分润滑上油3.接线端子清理紧固4.联动试验11.应急照明和疏散指示灯1.外观完好性检查2.清洁外观3.充、放电试验12.变频给水1.校验压力表（委外工作）2.控制柜清洁、保养3.功能试验13. 生活水泵、消防泵1.电机电流检测2.电机绝缘检测3.电机轴承加油保养(委外工作)4.水泵年度大修(委外工作)5.切换检查6.泵组件检查（伸缩节、止回阀、闸阀）14 . 清洗水箱、水池1.清洗水箱水池2.水质化验（委外工作）3.浮球阀保养4.进出水阀检查15 .管道、阀门、管件1.管道保温检查维护2.管道油漆防腐检查3.阀门阀杆及管道加油保养4.阀门油漆防腐分色5.压力表的校验(委外)6.跑冒滴漏检查7.阀门严密性检查8.疏水器的清理 9，水管井热水管道保温检查,10.水管井阀门开关检查灵活性或更换16. 地漏、退层、排水口、窨井、化粪池1.清理各卫生间地漏2.清理各天台、退层地漏3.清理地下室窨井地漏4.窨井检查清理5.化粪池检查清理7.人防集水坑检查8.车道集水沟检查9.雨、污排水管道保养、疏通17. 卫生洁具1，检查调整冲洗阀，水咀出水时间调整（8-10秒）2.检查调整面池水嘴出水量、时间3.清洗面池水嘴滤网4.坐便器盖紧固5.冷热水混合阀调整6.冲洗阀解体清洗7.检查清理下水弯管18.潜污泵1.泵的检测2.泵电流检测3.潜污泵的保养（水密封）1.电器的检查2.液位控制阀的检查3.泵的切换检查4.潜污泵水密封检查5.潜污泵水密封更换19. 生活热水装置1.容积式热水器外部保温检查、内部清洗。2.快速热水器温度计、温压表传感器检查2.电热水器内部温度传感器检查20 .气压罐1.检查增压泵运行状况2.检查气压罐供水状况3.检查各阀门完好情况4.检查控制部分状况 21 . 水泵 1.电机绝缘检查 2.检查泵的运行状况 3. 检查水泵的振动及噪音是否正常 4. 泵前过滤网的清洁 5. 进出水阀门的加油维保 6. 接线端子的紧固检查22.新风机组1.新风机叶轮偏心度检查2.新风机电机绝缘测试与运行电流测试3，风机电机电源线防腐检查与电源线外部检查,4.新风机电机皮带轮与皮带松紧检查5.新风机散热次片清洗6.新风机加湿装置检查7.新风机整体外部装置检查与风管外部保温检查8.风机轴承与电机轴承检查与更换9.风阀的调节度进行检查10.检查电磁阀动作情况、机组震动、噪音等状况11.检查过滤网清洁情况并定期清洗23.分、集水器1.查有无跑冒滴漏2.阀门阀杆加油保养3.温度计、压力表的检查（委外）24.空调管道系统1.阀门检查保养2.保温破损情况检查3.清洗过滤网4.托水盘清洁5.风管检查6风机检查7.电气检查8.保温检查修补 25.风冷热泵1. 检查压力与温度传感器的灵敏性2. 检查控制面板各参数的设定值3.检查电气自控系统的接线端接线紧固情况 4.检查高压油分离器、油位，油质、压缩机顶温情况 26. 多联式空调机组 1.室外机绝缘检查 2.检查室外机组噪音是否正常 3.接线端子的紧固检查4.室外机清洁检查维护5.室外配电柜（箱）检查6.室外机组基座检查强弱电27. 母排插接箱及母线槽连接部件的清洁紧固1.各层强电井2.弱电机房3.电梯机房4.屋面风机控制箱5.空调风机房、主机房6.水泵控制室28 .低压电气柜1.低压电气柜触点的清理2.检查并紧固电气柜接头更换损坏部件并进行全面除尘3.检查清洁中心各种控制箱4.电气控制柜外观检查5.低压电气柜安全状况检查29.电表箱的保养30.检查照明配电箱照明线路并记录用电负荷情况31.清洁公共部分的灯具32. 强弱电井的日常维护和清洁33. 户外照明灯线路、灯具34.线路绝缘测量1.接头及开关防水检查2.灯具安装牢固检查35. 各分户开关箱检查，螺丝紧固36 .应急双电源切换实验37 .室内照明1.各种整流器是否异响2.专柜电器安全检查3.楼道内的应急灯定期充放电试验38 . 安全检查1.各班组电动工具的安全检查2.洗手间烘手器安全检查3.各班组绝缘工具检查39.监控系统的保养1.对系统进行一次维护：2.检查各控制系统（矩阵、视频分配器、视频切换器、录像机和硬盘录像机等） 设备外部除尘清洁，检查接插件接触是否良好；3.电视屏幕墙监视器和显示器外部除尘清洁，检查接插件接触是否良好；4.录像机和硬盘录像机：检查录像状况，检查录像回放；5.检查摄像机防尘罩，并清洗干净，擦洗镜头，清理降温风扇，调校镜头焦距；40. 对讲、防盗报警系统的检查1.报警器检查：布防、撤防试验，报警试验；2.远红外探头检查：外壳除尘清洁，检查探测状态正常；3.对讲机主机检查、外部除尘清洁，4.对讲机天线维护：检查固定螺栓安装紧固，接地线连接可靠，阻值4，信号 线连接紧固；5.对讲设备箱清洁紧固 41.避雷设备的维护：1.避雷针、避雷带等接地线连接可靠，阻值4；2.弱电系统、消防系统、通讯系统检查独立接地装置，阻值4；42 .变压器和高压柜保养1.检查变压器外观（年保养） 扫尘，色标清晰，整体完好无损2.检查绝缘电阻值（年保养） 检查高压侧对地、零，低压侧对地、零绝缘良好3.检查零地接线端子（年保养） 压接良好，牢固可靠4.检查母线排（年保养） 压接良好，牢固可靠5.检查绝缘子（年保养） 扫尘、整体完好无损43. 低压配电柜保养1.检查配电屏（月保养） 清洁2.检查电器仪表（月保养） 外表清洁，显示正常，固定可靠3.检查继电器、交流接触器（月保养） 外表清洁，触点完好，无过热现象，无噪音4.检查控制回路（月保养） 压接良好，标号清晰，绝缘无变色、老化5.检查指示灯、按钮、转换开关（月保养） 外表清洁，标志清晰，固定可靠，转动灵活6.检查绝缘设备（鞋、手套等）（月保养） 在指定位置放好，完好无损7.检查母线排（年保养） 压接良好，色标清晰，绝缘良好8.检查配电屏对地测试（年保养） 接地良好44 .直流屏1.检查蓄电池（月保养） 清洁2.检查控制回路（月保养） 压接良好，标号清晰，绝缘无变色、老化3.检查蓄电池容量（月保养） 有无衰减4.检查电器仪表（月保养） 外表清洁，显示正常，固定可靠5.检查电池（月保养） 有无爬碱和漏液45. 电容补偿柜 1.检查补偿电容（月保养） 有无异常 2.检查冷却风扇（月保养） 运行状况无异常 3. 检查仪表指示（月保养） 外表清洁，显示正常，固定可靠4.检查控制回路（月保养） 压接良好，标号清晰，绝缘无变色、老化5.检查控制器（月保养） 功能正常，无过热现象46. 高压进线电缆高压电缆电井检查（月保养） 检查电缆外护套无破损47. 房屋本体对大楼墙体、墙面（大理石、条砖、瓷面砖、喷涂、玻璃幕墙、墙纸）进行检 查48. 对楼梯、扶手、进行检查对公共门窗进行检查保养（木门、铁门、防火门、铝合金窗百叶窗、换气窗、 卷帘门）49.对屋面隔热层、防水层进行检查50. 天台扶栏进行检查和保养51. 房屋标识检查52. 停车场各种标识的检查与维护53. 室外建筑标识牌的维护54. 楼板、地面砖的检查与修复55. 设备房的检查与维护56. 道路的检查和维护57. 拼花砖、水泥地面、路牙检修58. 踏步、台阶的检查和修补59. 雨、污水、电缆井盖的检查与刷漆60. 明暗沟的检查与修补61. 岗亭、值班室检查和保养62. 垃圾房、中转站（含门锁）的维保63. 屋面防雷接地检查沁园春雪北国风光， 千里冰封， 万里雪飘。望长城内外，惟余莽莽；大河上下，顿失滔滔。山舞银蛇， 原驰蜡象， 欲与天公试比高。须晴日， 看红装素裹，分外妖娆。江山如此多娇， 引无数英雄竞折腰。惜秦皇汉武，略输文采；唐宗宋祖，稍逊风骚。一代天骄，成吉思汗，只识弯弓射大雕。俱往矣，数风流人物， 还看今朝。 克 出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。 亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之