物业管理区域内房屋共用部位管理与维修范围的界定1概要

物业管理区域内住宅共享部位的管理和维护范围的定义根据建筑物字1998213号住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法的规定，住宅的共用部位是指住宅主体的承重构造部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、地板、屋顶等户外墙面、厅门、楼梯间、走廊通道等)。 以上部位的管理和维修，应属物业管理部门。 物业管理的基础是物业，物业是指已经使用过的各种建筑物及其场所，作为物业管理部门，不得脱离物业这一基础，从事其他经营和管理。 那不是房地产公司，而是专业公司。 目前房地产公司由原住房管理处和企业事业单位下属的住房管理科改建，也有开发公司子公司的社会房地产公司，但其管理基础都必须是各类建筑物。 因此，房屋共享部的管理和维修责任是物业管理部门，不是其他专业管理部门。 其修理费用在推算房地产服务费成本构成时，应该对其共同部分进行修理(修理工程的平均费用一般将住宅当前成本的1%以下的修理成本计入房地产管理成本)。 需要小修养的，房地产服务费应支付的住宅共用部需要中修以上修理的，房地产管理部门应向所有者委员会提交房地产修理申请报告书、开发建设部门住宅质量保证书、工程预算书、修理资金分配情况说明等资料，由所有者大会审议通过，形成书面决议，向市区房地产局申报特别修理资金的使用。 物业管理单位加强房屋共用房的日常管理，定期进行检查和调查，发现有损坏的及时修复，防止因修复不足而影响许多业主的正常使用的小修理养护延误发生中修工作。二、物业管理区域内共用设施设备管理的维护范围的定义根据住宅建设字1998213号住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法的规定，以下设施设备属于住宅小区共用设施：1定义供电线路和设施设施管理的维护范围供电线路和设备设施管理维护范围的定义，应当由供电部门、物业管理部门、业主三方实施责任限制。从单元到电表箱(包括电表在内所有者的家，所有者必须进行管理。 该段的线路和设备设施发生故障或损坏的，由所有者自行修理或实施有偿修理。卧式变压器(从变电站输出端总开关到单元控制盘到单元电表箱的输入方应由物业管理部门管理。 本段线路和设备设施发生故障和损坏的，由物业管理部门负责维修的本段线路和设备设施需要大修的，由物业管理机构向业主委员会提出物业修理申请报告、开发建设部门住宅质量保证书、工程预算书、维修资金分配情况说明等资料经业主大会审议通过，形成书面决议，向市区房地产局申报特别维修资金。从供电干线到厢式变压器(变电站输出侧总开关，包括开关，由供电部门负责管理，该路线和设备设施发生故障和损坏的，由供电部门负责修理，其费用由供电部门自行解决。2给水管线和设备设施管理维护范围的定义给水管线和设备设施管理维护范围的定义，应当由给水部门、物业管理部门、业主三方负责。 从机组供水方案三方到用户总阀、水表及末端部，由业主管理，当这些部位发生漏水或破损时，业主必须自行修理或实施有偿修理。 因此，相邻住宅损坏或影响使用的，应积极主动维修。从泵房出口到各机组给水管线和立杆，应由物业管理部门管理。 本段供水线及立柱发生漏水或故障的，应由物业管理部门负责维修。 本段生产线需修理的，物业管理部门应当在业主会议上审议并通过物业修理申请报告书、开发建设部门住宅质量保证书、工程预算书、修理资金分配情况说明等资料，形成书面决议，向市区物业局申报特别修理资金的使用。从供水干线向泵室(含水泵室设备、水箱输出总阀(包括总阀在内，由供水机构管理)。 本阶段的供水干线和设备设施发生漏水和破损的情况下，供水机构负责维护，其费用由供水机构自己解决。3供暖设备设施管理的维护范围的定义一个物业管理区域内的采暖工作，应当实行谁来采暖，谁来管理，谁来收费，谁来修理的原则。 采暖机构不仅对锅炉房的设备设施进行管理和维护，还负责采暖干线、采暖终端设备(采暖座椅的维护。 采暖、管理、收费、维护应当是一个整体，其中一个环节不能分开。 目前房地产管理区域内采暖工作存在分离现象，采暖质量下降，设备设施维修延误，服务不足，出现问题互相联系、打架。4排水管道，包括排水沟、池塘和井管理维修范围的定义排水管道管理维护范围的定义，应当实行排水单位、物业管理单位、业主三者的分阶段责任制。经营者管理下水站立棒三方的地漏、便通、洗脸盆、蔬菜钵等部位，这些部位发生漏水或破损的，经营者必须自行修理或有偿修理。 因此，影响邻居住宅的损坏和使用必须积极主动修理。单元污水立柱由园区排水管道(雨水排水管道、井、粪池应由物业管理部门管理，该段排水管道发生堵塞或溢流的，由物业管理部门负责维修，该段管道需要维修的，由物业管理部门向物业维修申请报告书、开发建设部门住宅质量保证书、工程预算书、 应当在业主会议上审议修理资金分配情况说明等资料，形成书面决议，向市区房地产局申报专业修理资金的使用。化粪池以外的排水管道和井应由市政部门管理，该管道和井发生堵塞或溢流的，由市政部门负责修理，其修理费用应由市政部门自行解决。5消防设备设施管理维护范围的定义消防给水管线及管线上设置的地下消防井、消防栓等消防设施，由给水机构负责管理和维护，由公安消防部门负责监督检查的园区内消防给水系统包括给水管道、室内消防栓、消防水箱、消防泵等，园区内供电系统包括消防控制柜、电机等，由物业管理部门负责管理和维护那家消防设施设备的管理成本应当包括在房地产服务费的构成成本之内。6燃气管道管理维修范围的定义燃气管道的管理和维护范围，应当实行燃气管理机构统一管理和维护，分阶段承担维护费用的原则。 业主自愿损坏的，由燃气管理机构负责维修，业主应负担费用的住宅区共同部分损坏的，由燃气管理机构负责维修和费用的中修以上工程的，由燃气管理机构负责维修，由维修资金支付费用。 7电梯管理维护范围的定义物业管理单位有电梯维护资格的，必须自行维护和维护的物业管理单位没有电梯维护资格的，应当委托有相应资格的电梯维护单位。 电梯在保修期内，其日常管理由物业管理机构负责，维护由设置机构负责的保修期满后，由物业管理机构自行维护的，委托自己负责管理和维护的维护部门由维护部门负责。 日常维修费用由业主支付的电梯运行费用支付，中等维修费用由维修资金支付。 沈阳市目前规定的电梯运行费用，难以维持电梯的正常运行。8园区绿化工作园区绿化应当按照规定和规划设计要求，由开发建设部门栽培，经有关部门检验合格后交给物业管理部门，由物业管理部门进行日常管理，由物业管理部门核算物业管理成本，将绿化管理成本纳入物业管理服务成本。9园区道路(包括硬盖)园区道路(按硬复盖的设计要求，由开发建设单位建设，有关单位通过检验后交给物业管理单位，由物业管理单位进行日常管理，物业管理单位计算物业管理成本的，应将道路(包括硬复盖的维修成本)纳入物业管理服务成本。三、定义其他设施设施管理的维护范围根据住宅建设字1998213号住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法的规定，以下设施设备不包括在住宅区共用设施设备中：1定义有线电视线路和设施设施的管理维护范围有线电视线路、设备设施及信号应由有线电视台管理，有线电视线路、设备设施及信号发生故障时，应由有线电视台进行维修，产生的维修费用应由有线电视台自行解决。2卫星电视广播地面接收设施设备根据国务院1993年129号令，个人不得设置和使用卫星地面接收设施。 但是现在很多住宅区都有个人和开发者设置的卫星电视广播地面接收设施，对于这些设施应该由谁来使用(谁来管理谁的修理，其修理费用应该由使用者自行解决)。 擅自设置的工艺品种给屋顶和邻居造成损伤的，必须负责修理。3宽带网络管理服务范围的定义宽带网络管理维修范围的定义，应当落实谁向谁收费谁管理和维修的原则，宽带网络设备向住宅区供电，应当按其使用用途向物业管理部门支付电费，占用住宅区房屋应当向物业管理部门支付房费4电信线路和设施设施管理服务范围的定义电信线路和设备设施的管理和修理，应由电信部门全面负责。 通信部门不仅要负责通信线路的维护，还要维护通信设备设施。 不仅要维护室外通信线路，还要维护室内埋设线路。四、其他若干工作管理范围的界定1环境卫生管理范围的定义物业管理区域内的环境卫生应由物业管理单位负责。居民的生活垃圾是所有者(或者使用者自己投入各单元前的生活垃圾箱(桶内、物业管理机构从桶内取出生活垃圾装袋，运到生活垃圾中的中转站，卫生部门从生活垃圾中的中转站运到生活垃圾的排放场)。2物业管理区域内的除雪作业除雪作业是整个社会的责任，每个人都有除雪的义务。 我不认为园区有物业管理部门。 除雪作业属于物业管理部门，物业管理部门只是园区除雪作业的一部分，其他部分(园区业主、服务部门和其他专业管理部门将来参与除雪作业等，误认为是物业管理部门的工作。 物业管理单位与业主委员会签订的物业服务合同除雪承诺条款，其他部分人员仍需积极参加除雪作业。以上探讨是保修期届满后的物业管理区域，是个人粗略的看法，不一定符合各专业管理机构的实际情况。 探讨的目的一是引起全社会的关注，二是希望政府有关部门尽快出台物业管理区域内各专业管理部门的管理责任和维护范围的政策和法规，使物业管理工作更好。电梯应急手册第一章总则第一条为确保电梯乘客在电梯发生紧急情况(被困人员、开门开车人员、下楼梯人员、上推人员、夹住人员、伤人人员等)时迅速获救，人们应对电梯紧急情况，应对恐慌、不合理第二条电梯使用管理单位应当根据特种设备安全监察条例等有关规定，加强电梯运行的安全管理。第三条本指南所称电梯，是指动力驱动、刚性导轨或沿固定线路的人或货物的机电设备，包括有人(货物电梯、自动扶梯、人行道等)。本指南中所说的电梯的使用管理机构是指拥有电梯建筑物的所有者及其委托的电梯的管理机构。第二章电梯应急管理第四条电梯使用管理单位应当根据该单位的实际情况配置电梯管理员，执行各电梯负责人，配置必要的专业救援工具和24小时不间断的通信设备。 电梯使用管理机构应制定电梯事故应急措施和救援预案。 第五条任。 电梯维护部门作为救助工作的责任部门之一，应当建立严格的救助规程，配备一定数量的专业救助人员和相应的专业工具等，在确实收到电梯紧急情况报告后，立即赶到现场进行救助。 第六条市、县人民政府应当逐步建立和完善电梯紧急情况发生时的社会救援体系。 在有条件的地方，电梯使用管理机构应当与电梯维护机构签订维护合同，明确电梯维护机构的责任，设立电梯救援中心，组织专业能力，按地区建立救援网络。 第七条电梯发生异常的，电梯使用管理单位应当立即通知电梯维修单位，或者向电梯救援中心报告，并实施本单位的专家可以做的处理。 电梯维修公司和电梯救援中心应当指挥专家迅速赶到现场进行救援。 第八条政府有关部门应当加强宣传各种电梯的紧急应对常识。 电梯的使用管理机构必须每年至少进行一次电梯应急方案的演习，在轿厢内公布宣传资料和明确注意事项，宣传电梯的安全使用和应对紧急情况的常识。 第三章第九条电梯紧急救援乘客遇到紧急情况时，应采取以下帮助和自我保护措施： (一)以警铃、对话系统、手机、电梯轿厢内的提示方式寻求援助。 例如，电梯轿厢内有患者或其他危险状况时，必须通知救助者。 (2)与电梯轿厢门或开着的轿厢门保持一定距离，服从管理者的指挥。 (3)救援人员到达现场前不得撬开轿厢门，或攀登安全窗。 不要把身上的某个地方伸出笼子外面。 (四)沉着冷静，屈膝动作，减轻电梯紧急停止时的不适。 第十条电梯使用管理机构报告电梯紧急情况的处理步骤： (1)当值人员发现管理的电梯发生紧急情况时，或者寻求帮助时，应当立即通知当局专家进行处理，并通知电梯维修机构(二)值班人员采用电梯配置的通信对话系统和其他可行方式，详细通知轿厢内被困乘客应注意的事项。 (3)值班人员应知道电梯轿厢停靠楼层的位置、被困人数、是否有患者或其他危险因素等，有紧急情况应立即向有关部门和机关报告。 (四)电梯使用管理单位专家到达现场后，可以先行实施救助程序，难以自行救助的，应与电梯维修单位合作实施救助。 第十一条乘客被困在电梯轿厢内的救出步骤： (1)到达现场的救助专家必须首先判别电梯轿厢的位置，然后再实施救助。 (2)电梯轿厢大楼高度超过0.5米的情况下，在执行盘车救援程序之后，必须按照以下步骤实施救援：1.确定电梯轿厢的位置2 .切断电梯总电源3 .用紧急锁键进行保持门、 打开轿厢门4 .引导乘客离开轿厢，防止乘客跌落5 .把门、轿厢门重新关上6 .在电梯的出入口设置使电梯无效的标识。 第十二条电梯使用管理机构的善后处理，(1)乘客受重伤的，按照事故报告程序进行紧急事