房地产行业项目贷款评审要点

其他房地产产业项目贷款审查要点在人民银行贷款统计指标中，房地产贷款分为住房开发贷款、商业住房开发贷款、其他房地产产业贷款和住房购买贷款等四类。我行房地产项目贷款支持的项目除商品住宅、商业用房等外的房地产开发贷款，主要包括政府土地拥有机关贷款等，房地产产业贷款审查仅限于政府土地拥有机关贷款审查。土地储备贷款的定义：根据政府土地储备机构的借用申请，自我检讨、自主决定的基础上，根据土地转移相关工作的收购、持有、转让的银行资金要求发放的贷款。一、产业概述我国城市土地归国家所有，实行土地有偿使用，形成土地市场。在这种土地制度框架下，国有分公司使用权转让租赁和租赁形成了垄断的城市土地一级市场。土地储备是指土地储备机构按照有关规定要求转世的土地收购(收回)、更换、征用后储备，通过事先准备开发和土地转让，政府集中统一筹资的行为。土地储备运营可以分为收购整理预备供给等4个阶段。土地储备业管理部门主要有中华人民共和国国土资源部和各级地方政府。(a)产业现状1.国内各地的土地储备机构大部分从2001年开始成立，土地储备规模逐步扩大，土地储备制度实施范围继续扩大，目前全国1000多个市县正在建立土地储备制度。除西藏自治区外，30个省(区、市)建立了国有土地权招标拍卖等版权出售制度。2.目前全国大部分市县已经建立了土地收购储备机构，以土地储备制为特征的新的土地供应机制逐渐成为各地政府调控市场的有力工具。3.目前，土地储备产业政策规定都以土地管理法为核心，但有关法规还没有规范，还没有规范土地收购储备的具体法规或行政法规，需要改善。(b)产业特性1.该产业与一般产业不同，产品土地是特殊产品。资源有限，不能再生，社会发展对土地的需求总是大于供给。产业具有垄断性。土地拥有产业是垄断产业，国家仅对国有土地使用权实行限时销售和租赁等。在土地转让一级市场上，土地补给者只有国家。各城市每年进入转让市场的土地数量、位置、用途等，由各级政府根据市场开发和土地使用计划、计划等预先确定，然后通过协议、招标拍卖等转让。土地储备属于资本密集型产业。据估计，我国城市土地资产约为25万亿韩元，土地本身价值巨大，土地整理开发费用高，与之合作的基础设施建设投入了大量资金。同时，土地收购拥有周期长，资金周转慢，需要大规模资本才能启动。工业区的敏感度高。土地是城市空间和城市功能的载体。城市土地有位置差异，不同的城市有相同城市的不同位置，自然条件和经济条件的千差万别形成了城市土地位置差异，这种位置差异必然带来差别利益。另外，土地储备行业在各个国家的统一法律法规运行中没有规定，因此目前各个城市和地区的相关法规和运营方式不同，进一步反映了土地储备行业的地区敏感性。(c)城市土地储备模式城市土地储备模式因地区而异，方法不同，但主要有“市场主导”模式和“政府主导”模式。虽然各有优缺点，但在垄断土地一级市场，宏观调控土地市场方面，政府主导型更为合理。政府主导型土地拥有模型是指在土地收购拥有和拥有额中，政府发挥主导作用，在政府主导的基础上充分发挥市场机制(mechanism)分配土地的功能，与市场运营有效挂钩。市场主导的土地储备模式是在土地储备过程中参与土地收购、开发活动的土地开发公司在市场上管制土地收购及开发件数。目前，大部分城市土地储备试点项目是政府主导型模式。(d)资金管理土地储备组织的定位一般是非营利事业单位。土地储备组织的收购、储备及其他事业资金实行专业经营，独立核算，但受到财政部门的指导和监督。土地出纳应按照国家规定，直接向金融部门在银行设立的“土地出纳财务负责人”缴纳。除财政部门外，其他部门不能开立土地出纳帐户。土地收购补偿费、开发费、贷款利息等经常支付资金的费用部分，将由财政批准，返还给土地储备机构。土地储备中心的损益表没有反映实际经营状况，资产负债表也没有反映实际权益状况。二、土地储备项目信用政策要点由于土地储备制度的实施，地方政府要实行一级土地高度垄断经营，缓解政府对城市经营者资金的压力，对改善城市基础设施建设、扩大城市承载能力、加快城市化进程发挥了非常重要的作用，我们行要积极支持该行业的贷款需求。(a)基于政策我们银行发放土地储备贷款的主要政策基础是：1.中华人民共和国土地管理法和中华人民共和国土地管理法实施条例。2.中华人民共和国城市房地产管理法.3.国务院国土资源部国务院关于加强国有土地资产管理的通知(国发200115号)。4.财政部关于国有土地使用权出让金财政财务管理和会计核算暂行办法发行的通知(再信任19961号)。5.财政部国土资源部新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法发行通知(财政合并语1999117号)。国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定(命令11)。7.中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(银发2003121号)。8.国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知(良好20048圆弧)。(b)贷款支持重点我们银行的贷款支持将重点放在政府土地拥有机构贷款上，在政府垄断一级土地市场的前提下，为政府土地拥有机构进行的土地收购、整理、积累等土地一级市场开发提供融资。(c)支持城市范围主要作为重大城市，将重点放在直辖市、首都市、计划个别市、经济发达的支付市、综合经济实力全国最高的县级市。按地区来看，土地储备贷款应相对集中在以上海为中心的长三角城市群、珠三角城市群、环渤海城市群和其他城市群等国家未来主要发展的几个主要城市群体中。(d)贷款用途土地储备贷款主要用于支付政府土地储备机构负担的土地一级开发的土地费用。土地费用包括土地收购(收回)和更换时发生的各种法律补偿和拆迁等费用。土地征用过程中依法支付的费用；土地转让开发过程中，地面建筑物拆除、土地和基础设施支持等的费用；土地征收过程中发生的各种税收支出、各种评价、咨询等中介手续费；为保留土地而发生的贷款利息。包括征用、整理和保留城市增量土地。城市库存土地的收购、整理、储备。三、土地储备项目借款人审查对借款人的探讨重点是了解地方政府的土地储备制度及财务管理制度，分析地方政府对土地市场的调控能力，分析贷款人的现金流对我国银行贷款偿还的保证度。(a)对借款人的基本要求1.借款人由县级以上人民政府(或授权审批部门)批准土地行政主管部门设立独立法人(一般为事业法人)，委托土地收购、储备、转让土地相关工作。2.借款人应按照国家有关规定保留净资产，借款人的资产债务率不得超过70%。(b)审查点1.地方土地储备制度的建立和运行效果。2.土地储备制度及财务管理制度是否符合国家现行的相关规定。3.借款人是否有从事一级土地开发的许可，是否可以行使土地一级开发垄断功能，政府是否可以有效地控制土地的市场。4.政府、财政对土地保有地的土地转让收入有明确的管理方法吗？原则上，土地费应在土地转让收入中得到财政批准后返还，土地储备的政策损失应由财政全额弥补。从上一年的土地收益中提取一定比例的留存收益，归还土地储备机关，增加资本或用作发展资金。5.了解土地储备的管理权限和收益的实际分配方式，分析借款人收回土地开发成本的保证程度。6.土地转让是否公开透明，营业用土地是否以招标、拍卖的方式转让，政府是否已经引入了明确的文件规定。(c)借款人应提供的相关文件1.有权由部门批准从事土地收购、积累、土地前作销售等经营活动的借款人的文件。2.区域土地储备制度和财务管理系统等文件。3.政府土地储备决策机构制定的年度土地收购、储备、销售展相关工作计划和资金主配置计划。4.借款人的贷款申请书、贷款收购申请地的资金需求估算及贷款来源分析。5.政府土地拥有决定机关批准借款人收购新贷款土地的相关文件。6.储备土地与将耕地改为建设用地有关，应保留国务院或省一级土地管理部门批准的文件。7.借款人的最新财务会计报表，需要上一年度财务会计报表的相同财务部门审核。8.借款人认为需要的其他资料。复查报告需要公开的内容1.土地运营模式分析。重点分析土地储备管理的组织和各部门的责任权限；借款人的地位和作用、责任；土地运营流分析；借款人实施的税收政策；土地转让收入管理和分配关系；有关土地储备制度运行的相关规定和文件。2.借款人基本情况，借款人信用状况，管理者质量。借款人的经济实力分析。借款人对城市土地转让市场的垄断程度、历年土地总转让和分类土地占城市土地转让量的比例；比较过去几年借款人转让的土地收入和费用；借款人债务结构分析；借款人的土地储备分析；借款人的土地储备中用于质押的土地和借款人或债务状况。风险提示地方土地管理制度和措施不当，土地隐形市场活跃的话，土地储备机构对土地等级的市场垄断不足，就会发生土地转让市场风险。四、关于项目政策、技术和完成风险审查(a)审查项目政策技术风险1.城市规划：介绍贷款城市的城市总体规划、城市定位、城市分区规划、城市土地利用总体规划、城市近期土地利用规划、国家批准的土地规划等。2.说明贷款项目是否符合国家批准的城市土地利用总体规划，是否符合城市总体规划。(b)项目概述和建设的必要性重点介绍贷款支持开发的土地的现状、面积、位置。主要建设内容土地开发对城市开发的意义。1.确定的项目名称、项目建设内容、投资和开发银行贷款总额申请审核。2.项目建设的必要性。(c)审查完成项目的风险项目是否遵循了完整的审批程序，是否报告了审批程序，项目开工建设进度，项目能否如期完工。复查报告中要公开的事项除了一般内容外，项目大纲前还应公开城市概况，具体内容见本章第1节城市供水和污水处理项目贷款评审重点。风险提示1.土地资源应当符合城市土地利用总体规划和年度土地利用规划。土地利用要符合城市的综合规划和土地供应计划。2.土地征收经国务院和地方国土资源部批准，其中征用基本农田、基本农田以外的耕地超过30公顷，其他土地超过70公顷的其他土地，必须经国务院批准。五、关于项目建设资金审查(a)项目投资总额限制贷款期限，土地储备项目贷款可以根据地方政府年度土地储备计划合理计算总投资，审查时可以根据地区历史收购、开发、土地储备成本和计划开发、土地储备数量进行衡量；对计划或城市建设管理部门批准的项目，由总投资批准决定。(b)筹资原则上，土地拥有机构应保留包括政府货币出资在内的一定金额财政投入的资本金。贷款发放期间，财政返还土地储备机构的开发资金。其他资金。4.资金来源的履行政府货币资金出资或土地持有机构的土地转让收益金在贷款发行期间返还给财政的出资必须有相应的证明文件，并反映总额，截至目前，资金数额已到位。(c)贷款方法和年度贷款使用计划1.贷款方式：土地储备事业贷款根据承诺金额和贷款期限采用一次性借款合同。2.在建设期间，在审查报告中说明各项资金的部署计划。风险提示土地储备规模太大，不符合当地经济开发水平，会导致土地转让市场风险。六、关于市场风险审查重点分析了土地市场需求和供给价格的实现程度，确定了项目运行期间可能的土地转让量。(a)土地供应分析根据土地利用总体规划，确定土地性质、计划用途、面积等可转让土地的总体情况。(b)土地转让分析1.了解近几年城市土地转让的总体情况，包括数量、位置分布、土地特性结构(即工业用地、主要用地、旅游地等)，分析近几年土地转让的实际增长率和总体趋势。2.项目范围内土地特定地块的位置、土地特性、计划用途、面积情况、土地转让(合同、合同情况)和未来土地转让预测。(c)土地需求分析根据区域经济发展水平、城市整体开发计划、城市土地利用总体计划、城市化进程、现有人均居住状况，预测未来几年土地的需求。(d)土地转让价格分析参考附近城市不同性质的土地买卖价格及变动趋势，分析该城市近几年的土地转移价格及当地房地产价格动向。1.土地分级情况和基本土地价格情况(大多数城市已经有文件规定)。2.近年来各类自然土地的实际转移价格及变动趋势分析。商业、旅游、娱乐、商品住宅等各种营业用土地是否会投标、拍卖或转让到上市？这个项目签署了合同和合同的土地转让价格。(e)贷款项目的土地转让计划和价格预测1.土地转让计划的实现程度及对本项目相关地块的市场前景分析。2.根据国内和地方相关的土地转让政策，结合当地基准土地价格、经济发展水平等，对土地转让价格进行分析和预测。3.根据预计的土地转让量和出售价格，预计未来土地转让收入情况。风险提示1.土地储备规模太大，不符合当地经济发展水平，会导致土地转让市场风险。2.注意市场上大量土地储备的处理和消化对土地储备制度的运行和土地转让市场有一定的影响Vii .关于项目财务复核原则上，土地储备机构的运营只有成本补充的概念，没有营业利益的概念。因此，金融审查应重点分析根据土地转让收入的土地成本回收保障程度。分析借款人的土地转让计划、现金流平衡，计算借款人的支付能力。(a)经