房地产金融学重点知识归纳

1、房地产金融概念及特点*房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列活动的总称。房地产金融的特点 1、资金融通量大 2、房地产金融具有较强的政策性 3、房地产金融债券有保障 4、房地产金融具有证券化趋势2、房地产金融的作用（1） 有效地筹集社会资金，促进房地产业的发展（2） 合理分配和引导资金，促进房地产业的可持续发展（3） 执行国家房地产业政策，有效调节房地产业的发展3、房地产金融市场的分类*（1）按市场运行层次划分 一级市场： 二级市场：（2）按服务对象不同分类 房产金融市场： 地产金融市场：（3）按融资工具不同分类 房地产抵押贷款市场： 房地产证券市场： 房地产保险市场： 房地产信托市场： 房地产租赁市场： 房地产咨询市场：4、房地产金融机构是指经营房地产金融业务的各种金融中介和经营附属房地产金融业务的各种金融企业，主要包括专业银行，商业银行及非银行金融机构（如证券公司、保险公司、信托公司）等5、我国房地产金融机构组织体系 从业务上分（1）专营房地产金融业务的机构 住房储蓄银行： 住宅信用合作社：指由居民资源组织起来的一种不以盈利为目标的互助合作性公益团体。（2）兼营房地产金融业务的机构 商业银行： 保险公司： 信托投资公司： 证券公司： 其他类金融机构：包括金融资产管理公司、信用社、财务公司、金融租赁公司、投资基金管理公司等非银行金融机构和视作金融机构的典当行等。 *6、房地产抵押贷款是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。*7、抵押贷款和质押贷款的区别和联系 区别抵押贷款中用来抵押的财产是房地产或动产，而质押贷款中用作质押的则是动产或权利 抵押情形下，债务人或者第三人不转移抵押财产的占有权 ，而质押则是债务人或第三人将其动产、权利移交债权人占有联系在抵押贷款和质押贷款中，抵押物在债务履行期届满前所有权属于抵押人与出质人应当由抵押人、出质人与贷款银行签订相应的抵押合同、质押合同，并依法办理登记。8、住房抵押贷款的利率公式I=r+p+f （I是贷款利率r实际利率p预期通货膨胀率 f风险贴水）9、住房抵押贷款的还款方式（1）固定还本法（CAM）-等额本金还款法，主要特色是定期、定额还本（不流行）计算公式为每月还款=贷款本金/还款期限+（贷款本金-累计已还本金）*月利率（2）固定付款法（CPM）-等额本息还款法，主要特色是每期支付贷款本金与利息的总和都相同计算公式每月还款额=（3）渐进加付法（GPM） 主要用来降低通货膨胀对借方付款能力的冲击 主要特征在于减轻期初的本息支付，然后逐渐增加支付，其计算方法较为复杂可分为等比累进还款法和等额累进还款法好处主要在于减轻贷款者的期初负担10、国外住房抵押贷款工具（1）可调节利率抵押贷款 其利率可随标准金融指数变动又称可变利率抵押贷款优点：因率可变，所以其初始利率较固定利率抵押贷款的利率要低，可以吸引更多的客户因利率低，还款额低，所以达到贷款标准的客户多，有利于银行在贷款时做更全面的评价，原则性大。利率变动，还款额数量变化，可避免固定利率持续高时还款额的压力，减少违约现象在高利率时取得的贷款，随着市场利率的降低，还款额减少，不会出现市场利率低而贷款高对抵押人不利的情况，迫使抵押人违约或进行二次抵押。（2）逆向年金抵押贷款这种方式使用的目的是为了在不必出售房地产的情况下，开启房地产所有者拥有的权益。房地产所有人通过出售一部分房地产权益或以房地产作抵押获得收益或贷款，并以此购买年金，用于晚年生活使用。一种形式，是用于父母同子女之间的出售部分权益。另一种形式，是房地产所有人直接同金融机构签订合同，金融机构获得房地产抵押权，并向房地产所有人发放贷款。逆向年金抵押贷款为一些希望拥有不动产而又缺乏现金使用的老年人提供了方便，同时也起到了活跃市场的作用。 这种贷款金额一般较小（3）特大尾数抵押贷款是国外一种分两阶段偿付的贷款方式。一部分按计划分期偿付，剩余部分在合同到期时一次付清。目的是为了增加贷款安全系数，想借款人转移部分通货膨胀风险。（4）两周付款式抵押贷款它是在固定利率与每月付款一次的基础上，改每月两周付款一次，一年付款26次。大大减轻了还款负担，实际效果相当明显这种还款方式比较适合那些单位发放工资时间不同的双职工家庭*11、住房公积金制度是我国在城镇住房制度改革当中，在借鉴新加坡经验的基础上综合我国国情加以创造性发展应用的一种长期性住房储金制度。住房公积金制度规定实行住房公积金办法的职工按月缴交占工资一定比例的住房公积金，职工所在单位也按月缴交占职工工资一定比例的住房公积金，两者都归职工个人所有。*12、住房公积金的主要内容 （1）、住房公积金的缴纳人和所有权人（2）、住房公积金的缴存（3）、住房公积金的支取（4）、住房公积金的转移、中断和恢复（5）、住房公积金储蓄的计息（6）、住房公积金贷款13、对个人住房抵押贷款的风险认识信用风险 *14、个人住房抵押贷款风险防范机制的建立和完善（1）、建立适合中国国情的个人信用制度（2）、建立住房个人抵押贷款双重保险制度（3）、加快实施个人住房抵押贷款证券化*15、我国住房抵押贷款保险机制1主要有三种形式：一是房屋财产保险。二是抵押贷款保证保险。三是住房抵押贷款寿险。2我国住房抵押贷款存在的问题1、政府在住房抵押贷款担保和保险体制中缺位2、信用保险与保证保险混淆3、住房抵押贷款保险险种匮乏，保障范围不够大4、房地产保险业务中对风险的划分不合理。*16、德国住房储蓄银行业务模式17、房地产信用主要形式v 房地产国家信用：接受信用形式是由国家发行政府债券。授予信用的主要形式是政府贷款。 v 房地产商业信用：企业之间在进行土地使用权转让和房屋买卖时所采用的延期或分期付款或预付定金或预付金额或预付款。 v 房地产银行信用：银行一方面以债务人的身份，通过吸收存款等形式，把社会上可以用于房地产领域的闲散资金集中起来；另一方面又以债权人的身份通过房地产贷款等形式将资金提供给企业与个人 v 房地产消费信用：房地产消费信用产生于房地产商品交易中的赊销。 v 房地产民间个人信用：个人房产交易中的赊销、预付款等行为就构成了房地产民间个人信用 18、对房地产融资企业的信用评级 国际通行的“四等十级制”评级等级，具体等级分为：AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C、D。从“AA”到“CCC”等级间的每一级别可以用“+”或“”号来修正已表示在主要等级内的相对高低。（1）A等AAA级企业的信用程度高、债务风险小AA级企业的信用程度高，债务风险较小A级企业的信用程度良好，在正常情况下偿还债务没有问题（2）B等BBB级企业的信用程度一般，偿还债务的能力一般BB级企业信用程度较差，偿还能力不足B级企业的信用程度差，偿还能力较弱（3）C等CCC级企业信用很差，几乎没有偿还能力CC级企业信用极差，没有偿还能力C级企业正常经营产生的现金流量长期为负值，基本无费用（4）D等D级企业没有信用，企业已濒临破产19、住宅贷款分类的名称、标准（1）正常：借款人能够履行合同，没有足够理由怀疑贷款本息不能按时足额偿还。（2）关注：尽管借款人目前有能力偿还贷款本息，但存在一些可能对偿还产生不利影响的因素。（3）次级：借款人的还款能力出现明显问题，完全依靠其正常营业收入无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也可能会造成一定损失。（4）可疑：借款人无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也肯定要造成较大损失。（5）损失：在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序之后，本息仍然无法收回，或只能收回极少部分。20、信托的基本原理 信托有信任和委托双重含义，信任是信托的前提，托付财产是信托的实质。受托人是为受益人管理或处理信托财产，他不能信托财产所产生的占有收益和本金，也不承担管理和处理信徒托财产所发生的亏损，只是收取一定的委托服务费。信托的运行过程一般是：首先，信托委托人寻找可以信赖的受托人，签订信托合同；其次，受托人对信托财产作出受托处理而得益；第三，受托人将收益转交给受益人。（1）委托人。在信托业务中又称为信托人，是提出办理信托业务让受让人按其要求进行管理或处理的人，也是信托财产的所有者。（自然人或法人） （2）受托人。指的是接受委托人的要求，按照合同规定对信托财产进行管理或处理的讲信誉、有经营管理能力、为委托人所信赖的机构或个人，在现代信托中即为信托机构。 （3）受益人。指享受信托财产利益的人。受益人可以是委托人本人（自益信托），也可以是委托人指定的第三人（他益信托）。信托的特点 （1）信任为本。（2）财产的转移性。（3）利益的他益性。（4）收益分配的实绩性房地产信托是指房地产信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为管理、营运或处理委托人托管的房地产及相关资料的一种信托行为。房地产信托的内容 房地产信托包括了财产形式的信托和资金形式的信托。从财产信托的角度出发，房地产信托指房地产物业的所有人作为委托人将其所特有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。其业务内容包括信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项。从资金形式信托的角度出发，房地产信托是指受托人遵循受托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。房地产信托的作用 （1）房地产信托代为单位、个人理财，提高经济效益。（2）房地产信托加速了资金融通。（3）房地产信托能促进金融服务。（4）信托业务的发展对促进社会经济发展发挥着重要作用。 房地产银行借款形式的受信业务（1）向中央银行借款房地产银行在必要时可以要求中央银行给予资金融通，这种资金融通主要有两种形式：一种形式是向中央银行借款，包括年度性借款和短期借款；另一种形式是再贴现，这是房地产银行把其已经贴现但尚未到期的商业汇票向中央银行要求再贴现以获得资金融通。（2）同业借款包括同业拆借、转贴现和转抵押贷款三种具体形式（3）发行金融债券 它是指房地产银行为筹集长期贷款资金而发行的债券（4）证券回购（5）国际金融市场借款 它是指房地产银行在国际金融市场上直接向其他银行借入外币资金和在国际金融市场上发行外币债券*21、投资基金、产业投资基金和房地产产业投资基金投资基金，一般是指由投资基金公司通过发行基金股份或受益凭证等形式向社会募集资金，再将所筹得的资金投资于有价证券、高新技术产业、基础产业等投资对象或领域，并将所获的净收益分配给广大投资者的一种集合投资制度。产业投资基金，是指以投资基金形式存在的，对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的，利益共享、风险共担的集合投资制度，它的投资对象通常是基础产业、支柱产业和高新技术产业中的一些缺乏资金，不具备上市资格但却具有成长潜力的企业，目的在于通过投资促进这些企业的成长。将房地产产业投资基金定义为以投资基金形式投资于房地产业*房地产产业投资基金的分类（1）权益型房地产产业投资基金：以持有并运作房地产项目为目的，其收入来源主要是租金收入和转让所得两部份，它可以独立开发房地产项目，并在项目开发完成后收取租金收入，也可以在开发完成后若干时期内将房地产出售获得投资收益。 （2）抵押型的房地产产业投资基金：主要以向房地产发展商和有意购买物业的抵押人提供贷款，其主要收入来说是抵押贷款的利息收入，它可以在房地产项目开发期发放抵押贷款，逐期收取贷款利息，也可以在项目开发后投入，并逐期收取利息。 （3） 混合型房地产产业投资基金则同时具有上述两种类型投资基金的特点。*房地产产业投资基金的特点（1）较强的流动性（2）抗通货膨胀能力（3）有效地分散投资风险21、房地产证券化房地产证券化是指通过有价证券形式融通房地产市场资金的过程，房地产证券化同时包括房地产融资证券化和房地产资产证券化。房地产融资证券化是指房地产经营机构通过发行房地产证券筹集资金用于房地产领域的行为房地产资产证券化是指将非证券形态的，流通性较差的房地产投融资资产转化成为能够在金融市场上出售和流通的证券，使房地产投融资主体和投融资客体之间非证券形式的物权、债权转化为证券形式的股权、债权的过程。资产证券化的条件未来产生可预测现金流低违约率，地损失率的历史记录本息偿还分摊于整个资产的存续期金融资产的分布有广泛的地域和人口统计分布原所有者信用良好金融资产抵押物有较高变现值且对债务人效用高权益人具有完整色所有权22、住房抵押贷款的证券化是指商业银行等金融机构在发放住房抵押贷款后，将所持有的住房抵押贷款债权出售给一家特别设立的机构，然后由该机构在资本市场上发行以其收购的抵押贷款为基础的证券的行为。主要通过抵押贷款二级市场来实现。通过二级市场的交易，可增加房地产抵押贷款的流动性23、住房抵押贷款证券化对我国的意义（1）开展住房抵押贷款证券化对银行等金融机构的意义有助于银行有效地控制、转移和分散金融风险提高银行资本充足率，满足巴塞尔协议拓宽银行等金融机构抵押贷款资金来源（2）住房抵押贷款证券化可以活跃房地产市场，刺激有效需求（3）增加了资本市场的交易工具，完善金融市场体系（4）市场价格发现功能（5）拉动国内需求吗，促进经济增长*24、住房抵押贷款证券化的运作住房抵押贷款证券化的主体1、发起人2、证券化特别机构（SPV）3、信用增级机构4、信用评级机构5、证券承销商6、投资主体7、监管机构8、受托机构住房抵押贷款证券化的工具1、过手证券（passthrough security）。过手证券代表着对一个抵押贷款组合及其还款流量的直接所有权。它是指住房抵押贷款的所有权经SPV受让并随以后证券的出出售而转给投资者。由于相应的抵押贷款组合归投资者所有，因而过手证券不是发行人的债务，不出现在发行人的资产负债表上。抵押贷款的管理人按月收取借款人偿还的利息和本金，在扣除合理费用后，将剩余部分“过手”给投资者。2、抵押债券（mortgagebacked bond）。债券以住房抵押贷款（组合）作为抵押担保，由抵押贷款的放款机构发行，是发行人的负债，抵押贷款和抵押债券分别保留在发行人的资产负债表上，相应的抵押贷款（组合）所产生的现金流量不一定用于支付抵押债券的本息，