上海耀光中环国际写字楼项目前期策划总结报告_优派克思_27P.ppt

耀光中环国际,前期企化工作总结报告,原媒体计划,销售目标从4月16日起至6月底完成2000平方,在09年6月30日前完成2000平方米的销售目标。,从2009年4月16日起至2009年6月30日实际需要成交套数是24套，这个目标分解，分步骤在未来的75天完成，即12周内完成。,总目标,目标分解,原定媒体计划从4月16日起至6月底的媒体计划,短信12次，每周30万条，共计360万条,楼体巨幅持久内容：耀光中环国际12800元/m2起61234888,搜房网写字楼主页广告25次,每三天投放一次,原定媒体费用从4月16日起至6月底的费用,短信预算:21000元/次12次=25.2万元,楼体巨幅预算:50元/平方米25万元,搜房网写字楼主页广告预算:12000元/次25次=30万元,合计:25.2+30+5=60.2万元,实际推广内容,广告投放比例,效果统计,短信效果统计从4月16日起至6月底,销售情况统计从4月16日起至6月底,销售情况统计表,实际产生费用及成本分摊情况从4月16日算起,费用,短信投放：54000元,来人成本分摊：,来电成本分摊：,成本分摊,单套成交成本分摊：,54000元,26人,=2077元/人,54000元,119人,=454元/人,54000元,5人,=10800元/人,广告通路选择与投放4月16日迄今,楼体巨幅,工地围墙,户外看板,看房通道,引导旗,户外大牌,报纸广告,杂志广告,网络广告,DM派发,SP活动,短信投放,成交意向4月16日迄今,4.6：1,5：1,广告投放金额4月16日迄今,原定广告投放金额：1.54万元/平方米2000平方米261.6万元实际广告投放金额：5.4万元总销金额：6160634元广告的实际投放额仅占原定投放额的8.8广告的实际投放额占总销金额0.88,总结及建议,1、原计划来人：签约=10：1，截止5月24日原计划签约12套，实际来人：签约5：1，说明案场把握成交的能力较强，但来人数量不足，严重制约了本案的成交量；2、广告费用投入严重不足，当前的投放量仅占总销金额的0.78，低于我司原定的2目标（行业通行为3），导致正常的广告投放渠道无法实现，项目的基本信息传递受阻。酒香也怕巷子深！,建议,鉴于本案所处的地理位置较偏、交通出行多有不便，要增大项目的来客量，进行大力度、多渠道、多层次的广告投放将势在必行。,传播项目基本信息,提升来人量,项目预估及实际情况,分析：1、项目销售迄今，完成销售面积378平方米，实现销售均价16298元/平方米，远高于贵司原定整盘均价15400元/平方米；2、项目广告投入费用54000元加前期50万共计50.54万，与原定2%广告费率所需投入的费用相比，尚余3242603元未予投入。,建议,鉴于本案广告投放速度缓慢，严重影响销售进度，案场来人来电量明显不足，为提高广告投放速度，建议：1、广告费用￥3242603元由优派克思承担，广告投放，由贵司、我司与广告供应商共同签订三方合同。2、调整销售代理费率，费率标准具体洽谈。,耀光中环国际推广计划（2009.5.26-2009.6.30）,耀光中环国际推广计划（2009.5.26-2009.6.30）,本案价格分析,本案推案价格,本项目最为临近项目为李子园和曹安锦程，同本案形成直接竞争。以绿地威科国际和汇华大厦同本案存在一定重合，同本案形成分流竞争。故选取以上项目在售办公楼价格进行拟合，拟合过程中，具体拟合过程如下：,其中绿地威科和曹安锦程项目是复式产品，所以按照市场规律下浮25%计算单层价格。,本项目价格推算,本项目前综合价格为：11514元/平米,UPCS的巨大客源优势加上UPCS的强效案场管理能够达到约5%UPCS溢价，所以销售均价为：12090元/平米（标准层价格）,复式价格