2015年下半年贵州房地产估价师《理论与方法》：假设开发法估价需要具备的条件考试试卷

2015年下半年贵州房地产估价师理论与方法：假设开发法估价需要具备的条件考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、房地产投资具有保值、增值性，源于房地产本身的_。 A多样性 B固定性 C稀缺性 D消耗材料多 2、运用平均增减量法进行估价的条件是_。 A房地产价格时间序列逐期升高或下降 B房地产价格的变动呈现出一定的规律性 C房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场升或下降的波动幅度大致相等 D房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近3、在房地产周期循环过程中，空置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的_。 A第一阶段 B第二阶段 C第三阶段 D第四阶段 4、建设单位应当自领取施工许可证之曰起个月内开工。 A：3 B：5 C：6 D：9 E：执行层的组织协调5、收益法的本质是以房地产的_为导向求取估价对象的价值。 A预期收益大小 B预期收益能力 C预期价格高低 D预期价格涨落 6、直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由决定的。 A：房地产的历史价格资料 B：房地产的未来价格资料 C：房地产的现实价格资料 D：估价师选取的现时和未来的价格资料 E：工业用地的监测点评估价格 7、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用预测房地产的未来价格【2005年考题】 A：数学曲线拟合法 B：平均增减量法 C：平均发展速度法 D：移动平均法 E：工业用地的监测点评估价格 8、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知成地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于_。 A2427元/m2 B2500元/m2 C2575元/m2 D2632元/m2 9、_是指消费的某种物品每增加一个单位所获得的总效用的增加。 A总效用 B边际效用 C总效用率 D边际效用率 10、当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采用的定价法是_。 A领导定价法 B挑战定价法 C随行就市定价法 D渗透定价法11、甲房地产估价有限责任公司(以下简称甲公司)于2000年6月由8名具有房地产估价师资格者共同出资设立，注册资本为200万元。甲公司2000年经营收入85万元，但由于初创时期成本支出较大，该年度正常利润为10万元。2001年、2002年分别实现税后利润30万元和50万元。按照公司法规定，2002年末甲公司所提取的法定公积金累计达到万元。 (2003年试题) A：3 B：4 C：5 D：8 E：执行层的组织协调 12、某宗房地产的土地出让年限为50年，已经使用6年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益15万元，预期报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格接近于（）万元。 A147 B148 C149 D150 13、某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12，净现值分别为120万元、150万元，对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为万元。 A：39.51 B：49.39 C：49.96 D：62.45 E：借款合同14、功能折旧违背了以下哪个原理_。 A收益递减原理 B收益递增原理 C均衡原理 D适合原理 15、A市B房屋拆迁公司，在拆迁A市房屋时，需要拆除A市房屋拆迁管理部门的部分房产，如果达不成拆迁补偿安置协议，经当事人申请，由裁决。 A：A市房地产管理部门 B：A市城乡规划管理部门 C：A市房屋拆迁管理部门 D：A市人民政府 E：房地产估价机构必须加盖公章 16、某商品房售价为建筑面积4000元/m2，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房产权登记的建筑面积为100m2，合同约定建筑面积为97m2。该商品房的成交价格是_元。 A B C D 17、下列不属于无偿收回土地条件的是。 A：城市规划区范围内 B：除因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成的动王开发延迟除外 C：以出让等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地 D：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的 E：房地产估价机构必须加盖公章 18、某工业用地的土地面积为10 000，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/，则因规划调整所需的补地价为_万元 A500 B1000 C2250 D3000 19、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是（）。 A30% B45% C65% D75% 20、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80。已知土地资本化率为6，建筑物资本化率为8。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为万元。 A：43 B：1125 C：1233 D：150 E：工业用地的监测点评估价格 21、_是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。 A市场法 B成本法 C收益法 D假设开发法 22、某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。 A3000 B3277 C3295 D359923、某房地产商以2000万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为2%。一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，则该写字楼增值了（）万元。 A40 D100 C160 D200 24、某商场正常经营的收入为1200万元，费用为450万元，经营者利润为400万元，则基于营业收入测算的房地产的净收益为_万元。 A750 B350 C800 D85025、单利计息与复利计息的区别在于_。 A是否考虑资金的时间价值 B是否考虑本金的时问价值 C是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D采用名义利率还是实际利率二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、当建筑物的建筑式样，特别是外形方面会让人产生不好的联想时，房地产的价格一般_。 A较低 B取决于周边环境 C不受影响 D取决于地段影响 2、下列关于房屋建筑工程质量保修责任，说法错误的是。 A：房屋建筑工程在保修期限內出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知 B：保修费用由施工单位承担 C：保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的应当报当地建设行政主管部门备案 D：保修费用由质量缺陷的责任方承担 E：因保修不及时造成新的人身、财产损害，由建设单位承担赔偿责任3、在成本分析中，主要是区分_，明确它们之间的关系。 A经济成本 B总成本 C平均成本 D边际成本 E会计成本 4、耕地占用税是对征收的一种税。 A：对占用耕地建房的单位和个人 B：对从事其他非农业建设的单位和个人 C：对占用耕地建房的单位，不包括个人 D：对从事其他非农业建设的个人，不包括单位 E：对从事其他非农业建设的单位，不包括个人5、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是_。 A保本点分析 B敏感性分析 C现金流量分析 D统计试验分析 6、技术设计阶段必须编制的概算是。 A：建设项目总概算 B：单位工程概算 C：设计概算 D：修正概算 E：执行层的组织协调 7、人身保险主要包括。 A：人寿保险 B：健康保险 C：意外伤害保险 D：信用保险 E：个人信用保险 8、商业银行的职能包括。 A：充当信用中介 B：变货币资本为货币收入 C：充当支付中介 D：创造派生存款和信用流通工具 E：变货币收入为货币资本 9、某类商品住宅价格变动的比率大于其需求量变动的比率，据此可以判断为该类商品住宅的需求。 A：完全无弹性 B：为单一弹性 C：富有弹性 D：缺乏弹性 E：执行层的组织协调 10、会计的目标是向国家、企业內部、企业外部提供有助于所必需的、以财务信息为主的经济信息。 A：实行宏观调控 B：加强内部经营管理 C：合理地进行投资和信贷决策 D：优化社会经济资源配置 E：加强外部经营管理11、目前，我国已基本建立了以国有金融机构为主体、其他各类金融机构并存的金融体系，逐步形成了的金融体制。 A：银行、证券、保险业分业经营 B：银行、证券、保险业分业监管 C：银行、证券、保险业共同经营 D：银行、证券、保险业合作经营 E：银行、证券、保险业共同监管 12、某房地产开发企业向银行贷款3000万元，期限为2年，年利率为75。若该笔贷款的还款方式是期间按月付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的本息总额是万元。 A：345000 B：346688 C：348067 D：348388 E：借款合同 13、下列关于拍卖特征，说法错误的是。 A：在定向拍卖的情况下，还会对竞买人的身份或资格作出相应限制性规定 B：境内的拍卖活动必须由依法设立的拍卖机构来举行 C：拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业 D：拍卖的目的是把拍卖标的转让给最低出价者，拍卖成交后所体现的是拍卖人向买受人转让财产或财产权利的关系 E：执行层的组织协调14、下列行业中，（）中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。 A批量行业 B僵滞行业 C分块行业 D专业化行业 15、职工可以提取住房公积金用于消费的事项有。 A：购买上班用的电动车 B：购买自用二手商铺 C：自建自住住房 D：装修自住住房 E：偿还购买自住经济适用住房的贷款本息 16、下列关于信用形式，表述正确的是。 A：商业信用是指企业之间相互提供的、与商品交易直接联系的信用形式 B：银行信用是指银行以货币形式向企业或个人提供的信用 C：银行信用是目前主要的信用形式 D：民间信用是指企业或金融机构对消费者个人提供的信用，一般直接用于生活消费 E：消费信用是指个人之间相互以货币或实物提供的信用 17、市场总需求是指在的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。 A：特定地理范围内 B：特定时期 C：特定的政治环境 D：特定市场营销环境 E：特定市场营销计划 18、拆迁人拆除，不予补偿。 A：必须拆除的违章建筑 B：代管房屋 C：产权有争议房屋 D：抵押房屋 E：超过批准期限的临时建筑 19、成功的房地产租售一般包括。 A：为使潜在的购买者或租户了解物业状况而进行的宣传沟通阶段 B：就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段 C：不毁其双方的利益，做到公平交易 D：把握全过程的信息，掌握全局 E：双方协商一致后的签约阶段 20、A房地产开发公司在一项目投标中，符合中标人条件的是。 A：其标书能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准 B：其标书能够不同程度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准 C：其标书能够满足招标文件的形式性要求 D：其标书能够满足招标文件的实质性要求，并经评审的投标价格最低但不低于成本 E：其标书经评审的投标价格最低且低于成本 21、某大厦建筑总面积8000平方米，房地总价值8000万元，其中土地总价值3000万元。若某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积200平方米，房地价值215万元，则按建筑面积和房地价值进行分摊所计算的该人的土地占有份额为_%。 A2.5 B7.17 C2.69 D3.0 2