中华人民共和国城市房地产管理法试题1

中华人民共和国城市房地产管理法（一）判断题（请判断下列说法正确或错误，你认为正确的打“”，认为错误的打“ ”。注意：答题错误倒扣分，总得分最多扣至0分）1. 土地使用权出让和转让是解决房地产开发用地问题的主要方式。 （ 错 ）出让2. 商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式，没有条件不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。 （ 对 ） 3. 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意，并经土地管理部门和城市规划部门批准，但可以不重新签订土地使用权出让合同和调整土地使用权出让金。 （错 ）4. 国家对出让合同规定的土地使用权，在其期限届满之前，可根据社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回。 （ 对）5. 对划拨土地的使用权，市、县人民政府可以根据城市建设发展需要和城市规划的要求，无偿收回。 （ 对）6. 当事人从事房地产转让、抵押等交易时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权可同时转让、抵押，也可由当事人协商确定是否同时转让、抵押。 （ ）7. 国有土地使用权可以作为商品出让和转让，也可以用于抵押。 （ ）8. 土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押，但地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权不得随之抵押。 （ ）9. 需要拍卖抵押的土地使用权时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，对拍卖新增房屋所得，抵押权人有权优先受偿。 （ ）补充：当事人在订立抵押合同时，对哪些是抵押财产已经约定，抵押权只及于已确定的抵押物上。城市房地产抵押合同订立后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。但是房屋是定着于土地上的，在实现抵押权时，不能只转让土地使用权而不涉及新增的房屋，按照“房随地走”的原则，需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，应当归该房屋所有人，抵押权人无优先受偿的权利10. 承租人只能将承租的土地用于土地使用权出让合同规定的目的，不得改变出让合同规定的土地使用用途。 （ ）11. 以划拨方式取得土地使用权而建筑的房屋，房屋所有人将其出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。 （ ）12. 土地使用权出让是深化土地使用权制度改革，将国有土地无偿划拨使用改为有偿使用的主要方式。 （ ）13. 出让土地使用权的审批权限，可以根据实际情况适当下放。 （ ）14. 目前我国现阶段仍大规模采用土地划拨方式已不适应经济建设需要了，应尽快取消这一方式。 （ ）15. 土地使用权转让，原土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利义务随之转移。（ ）16. 以属于国有资产的房屋设定抵押权的，须报国有资产管理部门备案。 （ ）17. 抵押人到期未履行债务或者在抵押期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依据法律和抵押合同的规定，处分抵押财产。 （ ）18. 土地使用权由于发生转让、抵押等经济行为，致使地产使用权发生变更时，应向县以上人民政府原负责登记的土地管理部门申请土地使用权变更登记，经该土地管理部门核实，由同级人民政府更换或更改土地使用权证书。 （ ） （二）单项选择题（每小题有4个备选答案，其中只有一个最符合题意，请将你认为正确的填在括号内）1. 我国于（ B）年7月初全国人大常委会通过了中华人民共和国城市房地产管理法。 A. 1992B. 1994C. 1996D. 1998补充：1995.1.1施行2. 按照房地产管理法的规定，土地使用权出让法定最高年限，根据出让土地的（ A）不同而不同。A. 用途B. 方式C. 面积D. 类型3. 出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前（ B）申请续期。除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准.A. 6个月B. 1年C. 15个月D. 2年4. 外商成片开发土地的企业形式是（A ）。A. 中外合资经营、中外合作经营、外资企业B. 中外合资经营、中外合作经营企业，不能是外资企业C. 中外合资经营企业，不能是中外合作和外资企业D. 中外合作经营企业，不能是中外合资和外资企业5. 在房地产转让过程中，如果受让土地使用权的一方当事人，改变原出让合同规定的土地用途，必须取得原出让方和（ C）部门的同意。A. 市、县政府城市规划B. 市、县政府土地管理C. 市、县政府土地管理和城市规划D. 市、县政府6. 租用房屋从事生产经营活动的，（ A）。A. 可由租赁双方协商议定租金B. 执行国家规定的租金标准C. 由出租方确定D. 由承租方确定7. 以出让方式取得土地使用权，超过出让合同约定的动工开发期满1年未动工开发的，可以征收土地使用权出让金（ A）以下的土地闲置费。A. 20B. 30C. 40D. 25%8. 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期，（ B）。A. 可由代表国家签订出让合同的县级土地管理部门通知使用者续期B. 可由国家无偿收回土地使用权C. 由土地管理部门与使用者协商确定使用权D. 可由国家给予适当补偿后收回土地使用权9. 土地使用权出让，可以采取（ B）或者双方协议三种方式。A. 出售、招标B. 拍卖、招标C. 出售、拍卖D. 出售、出租10. 土地使用者应在签订土地使用权出让合同后（ B）内，支付全部土地使用权出让金。A. 30日B. 60日C. 90日D. 120日 11.在我国，土地使用权出租与土地使用权转让的根本区别，主要体现在(C)A.租金的差别 B.方式的不同C.原土地使用者的权利、义务是否转移 D.受让方的不同 12.租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利义务，并报房屋 所在地房管机关(B )A.登记B.备案 C.批准 D.公告13.某村民于1999年向村委会提出占用村内的空闲地建房的申请，经审核其符合用地条件，该用地申请的审批机关应该是(C)A.村民委员会 B.乡级人民政府 C.县级人民政府 D.省级人民政府14.城镇居民按标准价(优惠价)购买公房后，其对所购房屋享有的权利是(C)A.所有权 B.使用权C.部分产权 D.共有财产权15.承租公有住房的，在租赁期内，房屋产权人转让房屋所有权时，原租赁协议应(B)A.终止履行 B.继续履行C.重新登记 D.解除16.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以(C)A.征收相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费B.无偿收回地土使用权C.征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费D.处以20%的罚款17.房地产开发企业资质等级有(D)A.2个 B.3个 C.4个 D.5个18.设立房地产开发企业依法应实行(B)A.审批制 B.登记制(准则主义)C.申报制 D.备案制19.三通一平的三通是指(C)A.道路通、电力通、通讯通B.道路通、上下水通、煤气通C.道路通、电力通、给水排水管通D.道路通、电力道、热力通20.拆除临时建筑(D)A.不予补偿B.应予补偿C.应予适当的补偿D.如果该临时建筑未超过批准期限，则应给予适当的补偿21.如果房屋的产权人和使用人是两个人，那么在该房屋被拆迁时，拆迁人需与(D)A.被拆迁人签订拆迁协议B.被拆迁人签订安置协议C.被拆迁人签订拆迁协议和安置协议D.产权人和使用人分别签订补偿协议和安置协议22.北京某四合院为国家二级文物保护单位，在维修过程中资金不足。有人建议将其部分房屋抵押进行贷款，以继续装修。该建议(B)A.合法，可以实施B.不合法，应予禁止C.报文物管理部门批准后即可实施D.只要四合院的所有人愿意，就可以实施23.房地产抵押合同的生效时间为(B)A.自抵押人和抵押权人签字、盖章时B.自房地产抵押合同办完抵押登记时C.自抵押人和抵押权人协商一致时D.自房地产抵押合同成立时24.企业为职工交纳的住房公积金(D)A.一律从住房折旧中解决B.一律从成本中列支C.一律从费用中列入D.首先从住房折旧和其他划转资金中解决，不足部分可依法在成本、费用中列支25.当职工离、退休时，其积累的住房公积金本息余额(A)A.一次结清退还职工本人B.继续留在公积金帐户直到死亡时退还其继承人C.由职工本人决定是否当即退还D.继续留在公积金帐户，供他人贷款之用26.职工的住房公积金利息(B)A.征收个人所得税B.免征个人所得税C.工资收入高的人征收个人所得税D.工资收入低的人免征个人所得税27.物业公司的管理权源于(B) A.法律规定 B.业主的委托 C.业主委员会的授权D.开发商的委托28.在业主委员会成立之前，物业管理公司由(B)A.首批业主选聘 B.开发商选聘C.物业管理主管部门指定 D.当地居委会选聘29.业主公约对物业的受让人或承租人(D)A.有约束力B.无约束力C.在被告知后有约束力D.在作为转让合同或租赁合同的附件时有约束力30.外商进行成片土地开发的必要条件是(D)A.取得开发区域的集体土地使用权B.取得开发区域的国有土地所有权C.取得开发区域的集体土地所有权D.取得开发区域的国有土地使用权31.关于涉外商品房产的内、外销售，说法不正确的是(D)A.一般来说，内销商品房产价格低些，外销商品房产价格高些B.批准内销的，不准擅自外销C.批准内销的，如要外销，须经重审新批，并补交增值税D.外销比例不超过内销比例32.涉外房产的租赁当事人一方要求解除合同时，须提前书面通知对方。工商业房屋租赁，须提前(D)A.1个月 B.2个月 C.3个月 D.6个月33.场地使用费标准应根据该场地的用途、地理环境条件、征地拆迁安置费用和合营企业对 基础设施的要求等因素，由所在地的(C)A.市、县人民政府规定B.市、县人民政府土地行政主管部门规定C.省、自治区、直辖市人民政府规定D.对外经贸管理部门规定34.土地增值税的征税范围为(D)A.集体土地使用权及地上建筑物B.国有土地使用权C.集体土使用权D.国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物35.城镇土使用税的计税依据为(A)A.纳税人实际占用的土地面积B.纳税人实际占用的城市、建制镇的建筑面积C.纳税人实际使用的土地面积D.纳税人实际使用的城镇建筑面积36.土地所有权发生争议，如不能依法证明争议的土地属于农民集体所有的，则属于(B) A. 农民个人所有 B.国家所有C.房地产行政主管部门所有 D.房地产开发企业所有37.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，契税的计税依据为(A)A.成交价格B.征收机关参照土地使用权、房屋的市场价格核定C.土地使用权、房屋的交换价格的差额D.交易双方申报的价格38.在房屋拆迁公告规定的或房屋拆迁主管部门裁决作出的拆迁期限内，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，县级以上人民政府可以决定(C)A.罚款 B. 行政拘留 C. 责令限期拆迁 D. 强制拆迁39.将堆放于楼房公共通道的物件搬开，以便居民能够通行。上述这段话所表示的承担房地产民事责任的形式为(B)A. 停止侵害 B.排除妨碍 C.消除危险 D.返还财产40.依城市房地产管理法，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民 政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，并可以处以罚款。其罚款额为违法所得的(B)A.三倍以下 B.五倍以下 C.十倍以下 D.二十倍以下（3） 多项选择题（每小题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，请将答案对应的字母填入相应的括号内。错选或多选均不得分，少选但正确的每个选项可得0.5分）1. 县级以上地方政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省以上政府下达的控制指标，拟定年度出让土地使用权总面积方案，按规定报（BC ）批准。A. 国土资源部B. 国务院C. 省级人民政府D. 县级人民政府2. 按照土地登记规则的规定，地产产权登记分为（ ACD）。A. 设定土地权利登记B. 转让土地权利登记C. 变更土地权利登记D. 注销土地权利登记3. 土地使用权出让的法定最高年限为（ ACD）年。A. 居住用地70B. 工业用地60C. 教育、科技、文化用地50D. 商业、旅游、娱乐用地404. 土地使用权出让合同，由（BD ）与土地使用者签订。A. 市人民政府B. 市土地管理部门C. 县人民政府D. 县土地管理部门5. 转让土地使用权，（BCD ）。A. 亦即转让土地所有权B. 不得改变出让合同规定的土地使用用途C. 出让合同载明的有关权利义务随之转移D. 地上建筑物、其他附着物的所有权随土地使用权转让6. 可以由县级以上人民政府依法批准划拨的土地使用权有（ABCD ）。A. 国家机关用地和军事用地B. 科教文化事业用地C. 城市基础设施和公益事业用地D. 国家重点扶持的能源、交通等项目用地7. 转让以出让方式取得的土地使用权的，应当符合（ACD ）条件。A. 按照出让合同约定，已支付全部土地使用权出让金. 并取得土地使用权证书B. 已按照出让合同的约定进行投资开发。属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的35以上C. 属于成片开发土地的，已形成工业用地或者其他建设用地条件D. 转让房地产时，房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。补充：其转让必须符合三个条件：第一，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;第二，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件;第三，建成的房屋必须有房屋所有权证书。8. 可以设定抵押权的房地产有（ ABC）.A. 依法取得的房屋所有权B. 以出让方式取得的土地使用权C. 以转让方式取得的土地使用权D. 未设定租赁期限的出租住宅房屋补充：土地出让是指土地所有权人（国家）将土地一定年限的使用权有偿转移给集体或个人。俗称土地一级市场。土地转染是指土地使用权人将土地剩余年限的使用权转给其他集体或个人。俗称土地二级市场。区别很明显了，就是国家把土地使用权出让给某个集体或个人，该集体或个人获得使用权后再转移给别人就是转让可以设定抵押权包括：以出让方式获得的土地使用权：依法取得所有权的房屋和土地使用权；依法获得的房屋期权；依法可以设定抵押的其他房地产。 不得设定的房地产包括：未依法办理登记手续，领取权属证书的房地产；权属不明或有争议的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；文物建筑或有重要纪念意义的其他建筑；司法、行政机关依法裁定，决定查封的房地产；依法列入拆迁或土地征用范围内的房地产；依法不得设定抵押权的其他房地产9. 以出让方式取得的土地使用权，（ACD ）。A. 必须按出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地B. 超过出让合同约定的动工开发日期6个月未动工开发的、可以征收土地出让金20以下的土地闲置费(没有这条规定)C. 超过出让合同约定的动工开发日期1年未动工开发的、可以征收土地出让金20以下的土地闲置费D. 满二年未动工开发的，可无偿收回土地使用权10. 严格控制审批的高档房地产开发项目有（ ABCD）。A. 单位面积建筑设计造价高于当地一般民用住宅、办公楼2倍以上的公寓、写字楼B. 建筑标准四星级或相当于四星级以上的宾馆、饭店C. 别墅性质的高档住宅D. 度假村11. 划拨土地使用权需转让，（ BC）。A. 应由转让方补交土地使用权出让金B. 应由受让方补交土地使用权出让金C. 或是以转让所获收益抵交土地使用权出让金D. 经省以上土地管理部门批准划拨土地使用权转让程序划拨土地使用权转让必须事先到土地所在市人民政府土地管理部门补办土地使用权出让手续。其审批程序如下：(一)转让方向市政府土地管理部门提出划拨土地使用权转让申请；(二)市政府土地管理部门同意划拨土地使用权转让申请，同意转让的，土地使用权转让双方当事人，签订土地使用权转让合同；(三)由受让方持有国有土地使用证和地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件，向土地所在市、县人民政府土地管理部门提出书面申请；(四)市、县人民政府土地管理部门与申请人经协商一致后，签订土地使用权出让合同（同时进行网上公示，公示时间为5天）；(五)土地使用者应当在土地使用权出让合同签订之日起三十日内向土地所在市、县人民政府土地管理部门交付土地使用权出让金，办理土地使用权出让登记手续；12. 房地产管理法规定的房地产交易包括（ BCD ）A. 房地产出让B. 房地产转让C. 房地产抵押D. 房地产租赁13. 房地产转让是房地产权利人（ABCD ）。A. 因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的B. 以房地产作价入股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的C. 一方提供土地使用权，另一方提供资金，合资、合作开发经营房地产而使房地产权属发生变更的D. 以房地产抵债的14. 划拨土地使用权再行转让，（ ABCD ）可以经有批准权的政府部门批准，不办理土地使用权出让手续，但应将转让收益中的土地收益上交国家或作其他处理。A. 根据城市规划土地使用权不宜出让的B. 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的C. 同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的D. 私有住宅转让后仍用于居住的 15.土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须（ 或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。abeA取得市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意B取得出让方的同意C取得出让方主管部门的同意D取得使用者主管部门的同意E签订土地使用权出让合同变更协议16. 根据我国土地管理法的规定，符合土地利用总体规划，并依法取得建设用地使用权 的乡办企业转让土地使用权的条件是(C,D )A.改变经营方向 B.连年亏损 C.被其他企业兼并D.被宣告破产 E.资不抵债17.设立房地产开发企业必须(A,B)A.有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员B.有100万元以上的注册资本C.达到相应的资质条件，获取资质等级证书D.在领取营业执照后的30日内，到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案E.有可供开发的土地18.房屋拆迁补偿的方式有(A,B,C)A.产权调换 B.作价补偿 C.作价补偿和产权调换相结合D.回迁 E.翻建房屋19.关于房产税，下列说法正确的有(A,B,C)A.房屋出租的，以房屋租金收入为计税依据B.依照房产余值计算纳税的税率为1.2%C.人民团体自用的房产免征房产税D.租典纠纷未解决的,承典人为纳税义务人E.开征房产税的工矿区须经市级税务局批准20.外商投资企业用地,都应缴纳场地使用费，包括(A,B,C,E)A.人员安置费B.征用土地的补偿费C.为外商投资企业直接配套的厂外道路应分摊的投资费用D.原有建筑物的拆迁费E.教育附加费第二部分 非选择题三、名词解释(本大题共5小题，每小题3分，共15分)1.住房部分产权答：是指城镇居民对按标准价(优惠价)购买的公房享有的权利，包括占有权、使用权、有限的收益权和处分权，并可以继承。2.房地产违法行为是指违反国家有关房地产管理法律、法规的行为。表现形式包括：违反土地管理法的行为；违反基本农田保护条例的行为；等等。3.土地使用权是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利。4.业主大会业主大会是由物业内的业主组成，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。业主人数较多时，可按比例推选业主代表，组成业主代表大会。5.房地产交易房地产交易是指当事人之间进行的房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。不包括房地产开发。房地产转让的基本特征是权属的转移。四、简答题(本大题共3小题，41和42题各8分，43题9分，共25分)1.简述城镇住房制度改革的基本内容。把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；(2)把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；(3)把住房实物分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；(4)建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；(5)建立住房公积金制度；(6)发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；(7)建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展；(8)加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。2.如何解决土地使用权抵押纠纷?(1)土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用权进行抵押的，应当认定抵押合同没有生效。 (2)土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用权抵押后，又与他人就同一土地使用权签订抵押合同，并办理了抵押登记手续的，应当认定后一个抵押合同有效。抵押人给前一合同的对方造成损失的，应当承担相应的民事责任。 (3)以划拨方式取得的国有土地使用权为标的物签订的抵押合同，一般应当认定为无效，但在一审诉讼期间依法补办出让手续的，可以认定合同有效。3.土地使用权的特征是什么?土地使用权具有以下几个特征： (1)权利的派生性。土地使用权是从土地所有权中派生出来的他物权。 (2)客体的有限性。土地使用权的客体仅限于地面，不及于地下资源、埋藏物。 (3)取得的法定性。土地使用权的取得必须经过法定程序。 (4)使用的期限性。土地使用权是有期限的。在我国土地使用权的期限通常是法律明确规定的。 (5)目的的特殊性。土地使用权的取得一般都具有特定的目的。五、案例分析题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)1.1999年8月A工厂经本县计委批准立项，进行某种电子产品项目建设，并于同年12月经县政府批准，同意其征用小巷村土地10亩，其中耕地5亩，非耕地5亩。后由于电子市场行情发生变化，该工厂的技改项目一直未开工建设。为使企业摆脱困境，2000年10月该工厂将10亩土地作为出资与畅达公司联营，畅达公司在签约后，立即在土地上圈起了围墙。后被群众举报。分析此案，请回答下列问题：(1)A工厂用地10亩是否合法?A工厂在1999年经征用使用10亩土地是不合法的。因为根据土地管理法的规定，征用土地的审批权由省人民政府和国务院享有，县政府批准A工厂征用土地10亩，属于非法行使土地审批权的行为，因此,A工厂据此使用的土地