我国房地产金融市场与案例研究沙龙

我国房地产金融市场与案例研究沙龙,沙龙的主要内容,1.沙龙的背景和意义2.我国房地产金融市场未来发展模式分析3.重点领域：我国房地产信托产品发展研究,1、沙龙的背景、意义,1.1房地产金融市场现状,房地产业和金融业密不可分。我国房地产金融主要以银行信贷为主。与成熟的房地产金融市场相比，中国房地产金融的一级市场是残缺的，而二级市场尚不存在。总共有80%左右的土地购置和房地产开发资金直接或间接来自商业银行信贷。美国市场70%资金来自于直接融资（债券、股票、信托等）,表119972003中国房地产开发资金来源情况（单位：亿元）,图1中国房地产市场运行及其资金流程,1.2房地产金融市场特点,“喜忧参半”：1有利可图；2风险增加。个人住房贷款不良贷款率不到0.5%，风险暴露期通常为3年到8年。2002年证券统计上公布的房地产业上市公司只有42家，占全国房地产企业总数的0.21%；筹资总额33200万元，占全部房地产企业的资金来源不足0.5%。如：“1998深振业债券”、“首创债券”等。,贷款银行有喜有忧股权债券杯水车薪投资基金方兴未艾,目前，我国还没有真正意义上的房地产投资基金，而境外资本在近来也对中国的房地产市场表示了异乎寻常的关注。在深圳，万科与德国银行首期3500万美元的合作，中海与新加坡远东机构的合作，金地与摩根斯坦利的合作，以及中航地产与李嘉诚的联手等等，都是境外资本进军内地地产的先声。在北京，新加坡政府投资公司成为首创置业第二大股东，摩根斯坦利房地产基金与上海复地合作，荷兰的ING与首创合作等等。房地产投资信托(RealEstateInvestmentTrusts，REITs)是一种资产运营型的房地产基金，由于信托独具体制和法律优势，目前已成为投资者投资和企业融资的首选金融产品。,1.3相关政策对房地产金融市场的影响,2003年2月，中国人民银行发布2002年货币政策执行报告，违规贷款主要集中在房地产开发贷款和个人商业用房贷款，表现在一是对“四证”不全项目发放贷款；二是在开发商自有资金尚未达到开发项目总投资30%的情况下发放房地产开发贷款。2003年6月，中国人民银行发布关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知121号文件。2004年2月，中国银监会在网站（）发布商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）。2004年3月31日，国务院颁布8.31土地政策，从源头上规范土地市场。国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知，要求各地必须在2004年8月31日前，将协议出让经营性土地使用权的历史遗留问题处理完毕，对8月31日以后仍以历史遗留问题为由，以协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。2004年4月，国务院办公厅发出通知，要求房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金提高至35%以上。2004年10月29日，央行提高商业银行存贷款利率，第一次明确表示，国家坚定地通过经济手段调控房地产市场的决心不会改变。经国务院同意，中国人民银行决定自今日起上调人民币基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率皆上调0.27个百分点，这是我国10年来首次提高银行存款利率。2005年3月17日，银监会下发信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)。,1.3相关政策对房地产金融市场的影响,常规的银行融资渠道的门槛已大大提高，房地产企业纷纷开始积极寻求新的融资渠道。如企业改制上市、企业间的兼并与重组、寻求信托与基金的合作与投资等等。在一定程度上，土地和信贷政策同时紧缩为中国的房地产金融市场的多元化发展创造了一个有利的契机。2003年的121号文件和2005年4月初的国八条引发的房地产行业的信托热现象，使得信托产品创新迅速成为房地产领域中最具灵活性、创新性和投资收益性的融资新渠道。,2005年3月17日，中国人民银行发布公告，对商业银行自营性个人住房贷款政策进行两项调整：将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20提高到30。2005年3月30日，国务院出台的关于切实稳定住房价格的通知，将房价问题提高到政治高度。要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，并对此提出了八条意见：高度重视稳定住房价格；切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任；大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；正确引导居民合理消费需求；全面监测房地产市场运行；积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。2005年4月27日，温家宝主持国务院常务会议。国务院出台关于进一步加强房地产市场宏观调控问题的新八条措施。,2、我国房地产金融市场未来发展模式分析,金融体系的核心作用是将融资需求和投资需求进行有效匹配，最大限度地将金融资源从过剩方向需求方融通。,2.1房地产信托融资体系,定义：可借鉴模式：可实施模式：当前发展障碍：案例：,在国内，房地产信托刚刚开始，目前兴起的房地产投资信托是信托公司通过制订信托投资计划，与投资者(委托人)签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，然后进行房地产或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式。REITs是由专业人员管理的房地产类集合资金投资计划。REITs的概念最初于1960年在美国出现，目前美国是全球最大的市场，迄今已有300多家REITs，市值达三千多亿美元；自2000年起，REITs在亚洲有了突破性的发展。韩国、日本、新加坡、香港都有REITs在交易所上市交易；已有20多个国家和地区制定了REITs的法规。,2.1房地产信托融资体系,定义：可借鉴模式：可实施模式：当前发展障碍：案例：,2.1房地产信托融资体系,定义：可借鉴模式：可实施模式：当前发展障碍：案例：,可实施的房地产信托分为四种模式：房地产抵押信托投资：抵押贷款类信托产品是指信托公司通过质押资金使用方的公司财产或第三方担保为基本贷款担保方式发行房地产信托产品后，将募集的资金提供房地产公司使用。股权投资类信托计划：其主要运作模式是信托公司将信托资金以股权形式投资地产公司，投资人拥有股权和资本利得的优先收益权，同时与房地产公司协议期满后，房地产公司承诺以一定的溢价回购股权完成信托计划。权益转让模式：权益转让模式是基于房地产开发公司合法可售房屋交易为担保房地产信托计划，即：信托公司通过购买资金需求方合法商品（主要为期房），并将其进行预售登记后，作为担保，或以收益性房产之收益转让为担保发行的集合资金信托计划。混合型：是将前三种运作、担保模式进行组合，用于一个房地产信托产品中。,2.1房地产信托融资体系,定义：可借鉴模式：可实施模式：当前发展障碍：案例：,表3重庆国投景龙国际公寓信托计划主要指标,图3景龙国际公寓信托投资组织模式,表4景龙国际公寓信托与其它金融产品投资收益率比较,2.2房地产投资基金,定义：可借鉴模式：可实施模式：当前发展障碍：案例：,投资基金以法律规定地位的不同，可以分为公司型基金和契约型基金。公司型基金在美国又叫做共同基金或互惠基金，是通过组建基金股份公司的形式，发行受益凭证募集投资者的基金。基金公司负责基金的经营和管理，基金的资产则委托金融机构或投资机构保管。契约型基金是指通过信托契约的形式募集投资者的资金，由基金经理公司（投资信托公司）与基金保管公司（金融机构）订立契约，基金经理公司作为契约委托公司设立基金，负责基金信托资产的保管与处置。投资基金按基金的受益凭证是否可赎回，买卖方式的不同，可分为开放型基金和封闭型基金。开放型基金是指基金经理公司在设立基金时，基金发行的受益凭证份数不固定，可连续发行新的受益凭证，投资者可随时认购或赎回基金单位。封闭型基金，是指基金经理公司在设立基金时，其发行的基金单位份额是固定的，发行期满以后，基金就封闭起来，总份额不再增加，并在证券交易所上市，以后投资者需要购买基金单位，均须通过证券交易所。,2.2房地产投资基金,定义：可借鉴模式：可实施模式：当前发展障碍：案例：,法律障碍:公司法和合伙企业法体制障碍:融资渠道较窄封闭式的契约型基金为主，并随着证券市场及房地产市场的进一步发展，逐步向开放型基金过渡。到目前为止，中国还没有形成真正意义上的房地产投资基金，我们选取一个外资房地产基金在中国的实践作为分析的案例。毕竟它们是我们所看到的最接近于国际上公认的房地产投资基金的模式。2003年7月10日，摩根士丹利房地产基金MSREF与上海卢湾区政府控股的地产发展商永业集团宣布建立共同投资上海房地产市场的战略联盟。双方同时还宣布了合作投资的第一个项目锦麟天地雅苑。,2.3房地产的证券化,定义：可借鉴模式：可实施模式：当前发展障碍：案例：,房地产业的证券化是把对房地产的直接投资及信贷通过特定的金融机构转换为证券资本市场上有较强流动性和可交易性的金融证券的过程。MBS,图4住房抵押贷款（MBS）表外证券化运作流程,2.3房地产的证券化,定义：可借鉴模式：可实施模式：当前发展障碍：案例：,类MBS市场条件微观主体法律环境囿于法律层面的障碍，资产证券化产品迟迟未获放行，有消息证实：建行和国家开发银行获准率先试点，将推出各自的资产证券化产品，并将以债权形式在银行间债券市场发行并流通。数年中，中国建设银行为此业务创新提交的方案，已六易其稿，但是直到去年底最后一稿才获得国务院批准。来自银监会的消息说，建行将在2005年一季度获准首家推出住房贷款证券化产品，并以债券形式在银行间债券市场发行并流通。,3、重点领域：我国房地产信托产品发展研究,3.1房地产投资信托现状及特点,房地产投资信托的优势主要表现在以下三个方面：房地产投资信托是一种方式灵活、适应性强、极具创新空间的融资方式，根据信用情况的不同，其融资成本的范围较大，能够满足各种房地产项目开发的需要，其证券化的设计大大提高了金融效率，是房地产业进入公共资本市场获取资金的最有效的方法。房地产投资信托为普通投资者提供了一种进行房地产投资的理想渠道。特别是对中小投资者，通过房地产投资信托在承担有限责任的同时，可以间接获得大规模房地产投资的利益，实现规模效应。房地产投资信托通过集中化、专业化管理和多元化投资组合，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务，有效降低投资风险，取得较高投资回报。,房地产开发企业银行融资与信托融资的对比表：,3.1房地产投资信托现状及特点,3.1房地产投资信托现状及特点,2004年资金信托产品的基本统计特征：2004年国内资金信托产品预期收益率统计分析信托产品的预期收益率与资金运作方式的关系,图6收益率与投资领域的关系,表6信托产品分类统计,图7信托产品预期收益率与资金运作方式,3.2案例深圳国投房地产信托计划,简介案例分析,简介：公司注册资本人民币20亿元，其中外汇资本金5000万美元。公司股东为深圳市投资管理公司、深圳经济特区发展(集团)有限公同、深圳机场(集团)公司、深圳市盐田港集团有限公司和深圳市国有免税商品(集团)有限公司。深圳国投2002年以前曾以股权投资为主要的业务及赢利来源，而2002年以后则适时集中力量发展信托业务，力求使信托业务发展成为公司的一项主要业务，信托收益成为公司利润的重要组成部分。2002年，深圳国投相继推出了房地产销售信托、水榭花都集合信托、股权委托信托、管理层持股集合信托等多种形式的信托业务。到2002年底，深圳国投信托部管理的信托资产共计9.95亿元人民币，承销国债8.6亿元，全年实现利润447.1万元人民币，取得了良好的工作业绩。与信托同行比较起来，深圳国投在产品的创新、产品推出的速度及募集资金的额度方面都不是最突出的。但是，深圳国投在经营的稳健性、对投资风险的控制方面却是行业内的佼佼者。他们对风险的控制能力、对市场的准确判断，正是公司稳定利润的保证。因此，选择深圳国投作为本篇论文的调研对象及案例来源，有利于借鉴房地产信托计划设计及发行方面最成熟的经验。,3.2案例深圳国投房地产信托计划,简介案例分析,“稳健水榭花都集合资金信托”案例：,表7稳健水榭花都项目集合资金信托计划主要指标,3.2案例深圳国投房地产信托计划,简介案例分析,“福泰集合资金信托”案例：,表8福泰集合资金信托计划主要指标,3.2案例深圳国投房地产信托计划,简介案例分析,“福瑞集合资金信托”案例：,表9福瑞集合资金信托计划主要指标,3.2案例深圳国投房地产信托计划,简介案例分析,产品设计特点：集合资金信托计划；单例产品的平均融资额为1.24亿元；单个信托合同最低金额人民币二十万元；不超过200份的限制；期限一般为1-3年，投资者的预计年平均收益率约为4%-5%；滚动发行系列产品；债权性产品风险的控制：债权性产品；资金使用方都由深圳国投控股或参股关于关联交易,3.2案例新华信托房地产信托计划,简介案例分析,简介：新华信托投资股份有限公司（以下简称“新华信托”）成立于1979年10月，是我国最早的信托投资公司之一。公司股东为新产业投资股份有限公司（1993年在国家发展计划委员会的倡导和支持下成立）、大亚湾核电财务有限责任公司、中国诚信证券评估有限公司、其他机构。公司目前注册资本金为人民币5亿元。截止2004年年底，公司累计实现融资500多亿元人民币、外汇5亿美元，承销发行企业债券80多亿元，代理发行国债数亿元，受托管理资产100多亿元。成功发行了万科东海岸项目、万科17英里项目、重庆茶园工业区基础设施项目、重庆化龙桥片区旧城改造项目、北京顺驰领海项目、山东鲁能仲盛项目、深圳百仕迖红树西岸项目、新华债券投资项目等集合资金信托计划。与信托同行比较起来，新华信托良好的经营业绩、积极的产品创新和对市场新模式的探索，这些优点使其成为本篇论文案例的另一主要来源。,3.2案例新华信托房地产信托计划,简介案例分析,“万科东海岸项目集合资金信托计划”案例：,表10万科东海岸项目集合资金信托计划主要指标,3.2案例新华信托房地产信托计划,简介案例分析,“万科17英里项目集合资金信托计划”案例：,表11万科17英里项目集合资金信托计划主要指标,3.2案例新华信托房地产信托计划,简介案例分析,“顺驰领海项目集合资金信托计划”案例：,表12顺驰领海项目集合资金信托计划主要指标,3.2案例新华信托房地产信托计划,简介案例分析,“万年花城集合资金信托计划”案例：,表13万年花城项目集合资金信托计划主要指标,3.2案例新华信托房地产信托计划,简介案例分析,“百仕达.红树西岸集合资金信托计划创新产品”案例：,表14百仕达.红树西岸项目集合资金信托计划主要指标,3.2案例新华信托房地产信托计划,简介案例分析,产品设计特点：集合资金信托计划；单例产品的平均融资额为1亿元；单个信托合同最低金额人民币二十万元；不超过200份的限制；期限一般为1-3年，投资者的预计年平均收益率约为4%-5%；债权性产品；第三方担保信用增级：银行、母公司；退出机制，流动性安排风险的控制：债权性产品；资金使用方均不由新华信托参股或控股。这有两个结果，一方面，不存在任何关联交易的嫌疑；另一方面，在风险控制中，引入第三方担保方式进行信用增级。,3.3从案例研究房地产信托计划的可能性,房地产信托计划收益率的合理化制定美国房地产投资信托基金和我国房地产投资信托的比较我国房地产信托业务发展应规避的政策风险,房地产信托计划收益率的合理化制定：,表15金融产品收益率比较表,3.3从案例研究房地产信托计划的可能性,房地产信托计划收益率的合理化制定美国房地产投资信托基金和我国房地产投资信托的比较我国房地产信托业务发展应规避的政策风险,期限与收益率的正相关性房地产信托计划的规模也与收益率存在正相关性产品风险与收益率之间的正相关性,表162004年全年资金信托统计,表17国内房地产投资信托融资成本情况,3.3从案例研究房地产信托计划的可能性,房地产信托计划收益率的合理化制定美国房地产投资信托基金和我国房地产投资信托的比较我国房地产信托业务发展应规避的政策风险,表18美国房地产基金和我国房地产投资信托对比,美国房地产投资信托基金和我国房地产投资信托的比较：,3.3从案例研究房地产信托计划的可能性,房地产信托计划收益率的合理化制定美国房地产投资信托基金和我国房地产投资信托的比较我国房地产信托业务发展应规避的政策风险,我国房地产信托业务发展应规避的政策风险：,有条件地突破200份限制,信托投资公司办理信托合同份数不超过200份的房地产信托业务，应当在该房地产集合信托计划开始推介后5个工作日内报中国银监会或其派出机构备案。信托投资公司办理不受信托合同份数限制的房地产信托业务，应当遵守本办法第三章有关事先报批的规定。,-信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）,3.3从案例研究房地产信托计划的可能性,房地产信托计划收益率的合理化制定美国房地产投资信托基金和我国房地产投资信托的比较我国房地产信托业务发展应规避的政策风险,我国房地产信托业务发展应规避的政策风险：,有条件地突破200份限制,第三章监督管理（一）公司提足各项准备金后，净资产不低于人民币5亿元；（二）从事信托业务的员工占员工总数的三分之二以上，其中具有房地产专业知识和背景的信托经理不少于4人；（三）具备完善的公司治理结构、房地产信托业务操作流程、风险控制机制和风险管理信息系统，且执行良好；（四）董事会应设立独立的风险控制委员会、包括有外部人士参加并由外部人士担任主席的审计委员会;（五）过去两年连续盈利且信托业务收入占公司总收入的60%以上；（六）过去两年办理的信托业务中，没有损害委托人或受益人利益的不良记录；（七）公司已累计发行房地产集合信托计划3次以上，且信托计划已经结束并实现预期收益；（八）最近两年没有受到金融监管部门的行政处罚。,-信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）,3.3从案例研究房地产信托计划的可能性,房地产信托计划收益率的合理化制定美国房地产投资信托基金和我国房地产投资信托的比较我国房地产信托业务发展应规避的政策风险,我国房地产信托业务发展应规避的政策风险：,有条件地突破200份限制,信托投资公司设立不受信托合同份数限制的房地产集合信托计划的，应当在该房地产集合信托计划推介前30日内报中国银监会审批。不受信托合同份数限制的房地产集合信托计划，其存续期限不得少于3年，最低募集金额不得少于5亿元，募集期限为1个月。信托投资公司运用不受信托合同份数限制的房地产信托资金，应当进行组合投资，不得将资金运用于单个不动产或其经营企业。,-信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）,3.3从案例研究房地产信托计划的可能性,房地产信托计划收益率的合理化制定美国房地产投资信托基金和我国房地产投资信托的比较我国房地产信托业务发展应规避的政策风险,我国房地产信托业务发展应规避的政策风险：,关于“四证不全”的相关规定,信托投资公司以贷款方式运用房地产信托资金时，只能对取得“四证”的房地产项目发放贷款。对不完全具备前条规定的“四证”的房地产项目，信托投资公司不得发放贷款，但具备下列条件的除外：（一）信托投资公司具有5个以上熟悉房地产知识的专业人员；（二）对“四证”不全的房地产项目进行了深入详细的尽职调查；（三）事先告知委托人该房地产集合信托计划拟投向于“四证”不全的房地产项目，充分揭示信托风险；（四）房地产资金信托合同份数未超过200份；（五）委托人全部是合格投资者；（六）房地产资金信托合同规定了详细的信息披露内容。,-信托投