齐齐哈尔市房地产调研报告.doc

齐齐哈尔房地产调研报告齐齐哈尔市房地产市场调研报告2014.2.28齐齐哈尔市房地产市场概况简析1.1、齐齐哈尔市基本情况概述1.1.1自然概况1、区位 齐齐哈尔市位于中国东北松嫩平原，地处东经122至126度、北纬45至48度，东临大庆市和绥化地区，南接吉林省白城地区，西靠内蒙古呼伦贝尔盟，北与黑河、大兴安岭接壤，距省会哈尔滨市359公里，距绥化市328公里，距白城市282公里，距海拉尔524公里，距黑河市483公里。全市总面积 42,469平方公里，其中市区面积4,310平方公里，海拔高度一般在200至500米之间。齐齐哈尔西、北和东北三面为大兴安岭和小兴安岭所环绕 ，地势呈马蹄型 ，两侧高，中间低，由北向南逐步下降 。地形主要为平原（ 含河谷平原、河口平原、湖沼平原、沙丘覆盖的冲积平原），比重为83.7%；高平原（含剥蚀高平原、冲洪积高平原）,比重为7.6%；山地（含低山、丘陵、火山及玄武岩台地），比重为4.2%。2、面积齐齐哈尔是黑龙江省第二大城市和省直辖市，我国北纬46以北的最大城市，国家重要的工业基地、商品粮基地和畜牧业基地，是黑龙江省西部地区的政治、经济、科技、文化教育、商贸中心和重要的交通枢纽，也是国务院批准的全国十三个较大城市之一。齐齐哈尔辖7区8县1市，人口571万，其中市区人口154万，幅员面积43000平方千米，耕地2700万亩，草原826万亩，苇塘124万亩，水面113万亩，大小河流175条。3、气候齐齐哈尔市属温带大陆性季风气候，四季特点十分明显：春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季暂短霜早，冬季干冷漫长。齐齐哈尔南部属温暖干旱农业气候区，中部属温和半干旱农业气候区，北部属温凉半湿润农业气候区。 齐齐哈尔市年平均气温在0.7至4.2摄氏度之间，南北相差摄氏3.5度左右。年平均无霜期122至151天。年日照时数在2600至2900小时，生长期（五至九月）日照时数为1300至1350小时。年降水量在400至550毫米之间，生长期降水量一般在350至480毫米之间，占年降水量的85%以上。齐齐哈尔市有利的气候条件是辐射充裕，雨热同季，不利的气候条件是旱、涝、低温、早霜、风等。1.1.2人口及人文1、人口齐齐哈尔市总人口568.1万，市区154万；项目地所处市中心区人口约82万人。 齐齐哈尔市是多民族的城市，少数民族有满族、朝鲜族、蒙古族、回族、达斡尔族、鄂温克族、柯尔克孜族、锡伯族、鄂伦春族、苗族、赫哲族等35个民族。2、人均居住面积齐齐哈尔市人均居住面积为18.4平米，其中大部分为福利分房。3、恩格尔系数及分析目前，齐齐哈尔恩格尔系数：35.44%40%。从2000年开始，到2012年，齐齐哈尔市恩格尔系数总的呈下降的趋势，03到04年指数有微幅上升，但也都在正常的范围值内，总的趋势仍然是下降，这说明了齐市经济发展带来的居民消费结构也在发生着变化，消费水平在稳定提高。和大庆相比，虽然两个城市恩格尔系数都是出于一个较低的水平上，但是，齐市的物价水平却低于大庆，也就是说，齐市的低物价指数支撑的恩格尔系数，在大庆却要花费更高昂的代价。对于住房消费这样的大宗消费来说，齐市的消费者是没有办法承受和大庆相同、相近的价格的。注：19世纪德国统计学家恩格尔根据统计资料，对消费结构的变化得出一个规律：一个家庭收入越少，家庭收入中（或总支出中）用来购买食物的支出所占的比例就越大，随着家庭收入的增加，家庭收入中（或总支出中）用来购买食物的支出则会下降。推而广之，一个国家越穷，每个国民的平均收入中（或平均支出中）用于购买食物的支出所占比例就越大，随着国家的富裕，这个比例呈下降趋势。恩格尔定律的公式： 食物支出变动百分比食物支出对总支出的比率(R1) 总支出变动百分比 国际上常常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民生活水平的状况。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。4、历史文化分析齐齐哈尔市是一座历史悠久的文化古城，有三百多年的历史，项目地东北侧有天主教堂，以西有龙沙公园，龙沙公园是齐市历史文化悠久的见证。1674年清政府移吉林水师驻齐齐哈尔。1683年定齐齐哈尔为水师营制。1684年于齐齐哈尔设火器营。1691年齐齐哈尔建城。1698、1699年黑龙江的副都统和将军先后由墨尔根移驻齐齐哈尔。1895年在齐齐哈尔设黑水厅。1907年齐齐哈尔为黑龙江省省会。1936年齐齐哈尔实行市制。新中国成立后，齐齐哈尔先后为嫩江省、黑嫩省、黑龙江省的省会，1954年黑龙江省与松江省合并，省会设在哈尔滨市，齐齐哈尔改为省辖市。1.1.3经济发展概况（2004）1、生产总值：全市实现生产总值（GDP）1153.8亿元，比上年增长8.5%。第一产业增加值287.2亿元，增长11.0%；第二产业增加值439.3亿元，增长9.2%；第三产业增加值427.3亿元，增长6.2%。三次产业结构为24.9：38.1：37.0。第一、二、三产业对GDP的贡献率分别为28.0%、44.8%和27.2%。人均地区生产总值21720元，增长9.3%。 齐齐哈尔市各产业总值图439.3亿元287.2亿元427.3亿元第一产业第二产业第三产业 2、 建筑业、固定资产投资和房地产业 全年建筑业企业实现增加值27.4亿元，按可比价格计算比上年增长14.6%。资质等级三级及以上的建筑业企业（指总承包及专业承包企业，不包括劳务分包企业）实现利润2.2亿元，比上年增长41.6%，完成房屋建筑施工面积336.3万平方米，增长0.2%，其中实行投标承包的房屋建筑施工面积占7.0%。 全市固定资产投资677.3亿元，比上年增长32.0%。在投资中，民间投资465.5亿元，增长36.8%；国有及国有控股投资196.5亿元，增长20.0%；外商及港澳台投资15.3亿元，增长68.1%。装备、食品两大主导产业完成投资214.5亿元，增长28.3%，占工业投资的57.4%。亿元以上建设项目共173个，比上年增加63个，完成投资281.2亿元，增长88.6%。新增固定资产503.9亿元，增长27.1%。全市房地产开发投资完成104.1亿元，增长22.2%；商品房销售面积282.3万平方米，下降2.6%；商品房销售额95.5亿元，增长0.9%。房地产市场投资势头强劲。全区固定资产投资总额累计完成1028642万元，同期为717089万元，同比增长43.45%。房地产开发项目投资完成81281万元，同期为70305万元，同比增长15.61%；销售面积193048平方米，同期为152190平方米，同比增长26.85%；房屋建筑施工面积397053平方米，同期为285606平方米，同比增长39.02；营业收入1068424千元，同期为1298622千元，同比增长-17.73；营业税金及附加36445千元，同期为37897千元，同比增长-3.83%；利润总额36050千元，同期为32307千元，同比增长11.59%。 3、哈大齐工业走廊建设 2013年末，哈大齐工业走廊启动面积为40平方公里，占项目区规划面积的28.8%。已开工项目304个，本年完成投资额26.1亿元。工业企业实现总产值178.3亿元，主营业务收入163.1亿元，利税32.4亿元。 城铁的建立，必然带来城市产业的重组，城市价值和等级将发生本质的提升。高端商务地产因为稀缺，必然在供求关系方面表现出供不应求，高端商务地产的租赁和出售价格会有一定幅度的提升。 4、 重要指标 全市城镇居民人均可支配收入17169.6元，比上年增长13.0%；全年实现社会消费品零售总额480.2亿元，比上年增长15.1%全年在岗职工平均工资33052元 增长11.5%。城市居民人均建筑面积25.1平方米。 恩格尔系数：35.44居住价格指数上涨：3.2。固定资产投资完成：677.3亿元，比上年增长32.0%相关指标外贸进出口总额完成：18510.4万美元，下降59.4%；出口63545.7万美元，增长10.9%。全市金融机构各项存款余额:2012年末1158.1亿元，比年初增长18.0%。其中，单位存款342.4亿元，增长23.0%；城乡居民储蓄存款780.6亿元，增长14.1%。元，按可比口径比年初增加12.1亿元，同比增长3.3。全市财政总收入完成122.7亿元，比上年下降13.2%。地方财政收入完成87.5亿元，下降16.3%。其中，公共财政预算收入55.0亿元，下降21.5%。全市财政总支出308.7亿元，增长10.1%。其中，公共财政预算支出263.8亿元，增长9.8%。全年规模以上工业经济效益综合指数239.7，提高8.6点。实现主营业务收入865.4亿元，增长8.6%。实现利税总额84.4亿元，增长7.1%。其中，实现利润47.3亿元，增长11.6%；实现税金37.1亿元，增长1.9%。5、消费增长的主要特点（今年一季度）：（1）收入三升一降，工薪收入的增长占主导地位人均可支配收入构成中，工薪收入（扣除个人所得税、个人社会保障金等）同比增长4.1%；人均经营净收入同比增长2.2倍；人均财产性收入同比增长1倍；转移性收入下降。工薪收入的增长一是去年底和今年初行政事业单位职工增加工资和企业发放效益工资及奖金所致。二是随着国企改革的深入进行，部分改制成功企业，生产强劲恢复,职工的收入较改制前普遍大幅提高。说明计划经济带给了市民稳定的收入增长。（2）消费支出快速增长，特征各异A、消费倾向（消费与收入的比例）略有变化。一季度消费支出占可支配收入的63.1%，比上年提高1.2个百分点，消费支出的增幅高于可支配收入的增幅2.2个百分点。居民消费心理正在悄然转变，类似住房按揭贷款的超前消费形势已经为人们接受。B、服务性消费增幅较大，消费观念转变。一季度，城镇居民人均服务性消费支出544.7元，同比增长24.9%，高于人均消费性支出12.6%的增幅，其中，人均在外饮食、家庭服务、交通与通信服务、居民服务等消费支出都有较大幅度的增长。在满足基本的衣食住行需求后，城镇居民开始注重生活质量的提高，在健身强体、便利交通、通讯、改善居住条件、提高生活档次等方面，成为人们生活中追求的目标。C、食品消费的增加使恩格尔系数有所回升。良好的收入水平和存款状况，使齐齐哈尔人在消费方式的选择中普遍倾向于现款消费，而选择贷款消费的人群较少。（3）全市居民消费价格总水平与上年同比上涨1.6%，其中服务价格上涨1.3%。商品零售价格上涨3.2%。工业品出厂价格同比上涨21.18%。全市居民消费价格总指数为103.5%。（4）全年商品房销售价格水平同比上涨19.5%，涨幅与上年基本持平，其中，住宅商品房价格水平同比上涨20.6%，涨幅比上年低3.2个百分点。说明商品房价格增长速度减缓，预计在今年国家宏观调控的强势宣传下，价格将趋于稳定或略有下滑 。（5）第二产业在各产业比重中占绝对优势，是齐齐哈尔这个资源型城市的显著特征。由于近年来受国际原油市场影响，油价持续攀升，给齐齐哈尔经济带来巨大的效益，也给齐齐哈尔的收入水平提高带来巨大的实惠。1.2、齐齐哈尔市房地产市场概况及动态分析12.1、齐齐哈尔市房地产整体分析1、市场发展水平由于齐齐哈尔市特殊的历史和产业发展状况，齐齐哈尔市房地产市场起步相对较晚人（宿舍型住宅比率较大），商品房市场整体发育不够完善，居民消费心态不够成熟。而且房地产市场相对疲软，较大庆市场有较大差距，城市经济发展速度缓慢，人们收入水平偏低，市场承接力不足，市场呈饱和状态，产品品质较低，竞争激烈，对本项目的成功开发提出了严竣的考验，但同时由于市场较为初级，仍有不少市场空白点可充分挖掘，也为项目的开发提供了市场机会。2、市场主要特征 去年，我们先后对齐齐哈尔市楼市进行了全面的调查，从调查中可以看出齐齐哈尔房地产市场有以下特征：1) 市场总体开发量大，在售楼盘多现阶段共有近20个项目在售，其中5个为期房销售，13个为现房现房销售，与本项目有较强参照价值的项目有上表中7个，在后面的解析中将着重分析此类项目。这些项目分布较为分散，但总体可划分为3个区域，一为市中心区西北侧、劳动湖周边；二为卜奎南大街两侧 ；三为城东龙华路东段两侧。除劳动湖周边外，板块特征不是太明显。其中商业中心区内，在建和在售住宅项目很少，且都是高层住宅，多层和其他物业形态大多集中在新开发小区内。2）市场空置率较高，销售速度过于缓慢截至2013年12月止，市场空置房达200余万平米，市场所有竣工项目无一例外都余有不同数量的尾房待售，大多数楼盘余房数量偏大。 3）市场销售价格明稳实降，市场价格偏高，与消费者承受价格差距较大市场所有项目虽为明码实价销售，但几乎都存有较大的隐性降价空间，尤其是针对一次性付款客户。市场价格总体偏高， 其价格有上扬趋势， 市场在售住宅项目执行价格总体来说偏高，与目标消费者所能承受的价格水平存有较大差距，这也是住宅销售市场疲软、空置率高的主要原因。2011-2013年齐齐哈尔房产网签统计表月份/项目套数2013年2012年2011年2013年-2012年同比2012年-2011年同比1月份1154475792355%-92%2月份29856188432%-70%3月份626128521389%-75%4月份54529932082%-7%5月份593134380343%-65%6月份1031141414631%-66%7月份51434538049%-9%8月份811318421155%-24%9月份886408517117%-21%10月份94657927963%108%11月份87844734896%28%12月份2781126124-75.31%808%全年856029024471386.52%42.88%4) 户型配比面积偏大各楼盘的户型面积涵盖面较广，面积偏大，主要集中在90160平米左右，面积最小的在6080平米左右的一室一厅，面积最大则有460多平米的七室三厅，户型均以二室一厅一卫、二室二厅一卫、三室一厅一卫、三室二厅一卫、三室二厅二卫为主力户型，三室房多集中在140160平米左右，二室房多集中在90140平米左右。总体来说，户型面积偏大，尤其是户型配比面积，户型功能布局缺乏合理性，尤其以前两年开发项目表现最为突出。其中现市场在售项目中二室房主要集中在90140平米左右，而在这面积段内又大致可分为两个区间，90110平米左右二室一厅一卫房和110140平米左右二室二厅一卫房，90110平米以内的二室房各项目销售较为理想，在同类二室房户型销售速度快，而110140平米左右的二室房销售速度缓慢，成为各项目的主要滞销房；三室房面积段又主要集中在130200平米左右，在这个面积段中面积相对较小如130140平米左右的三室二厅一/二卫户型销售情况较好，而超出160平米的三室房市场接受度非常有限，各项目此面积段户型销售速度极其缓慢，销售情况不好，成为了每个滞销楼盘的主要剩余户型。综上所述，市场中较缺乏相对较小面积户型，如40-50平米的一室房、70平米左右的二室一厅一卫房、100平米左右的三室一厅一卫房和120平米以内的三室二厅二卫房，以现在市场特点情况和消费者需求调查情况来看，只要抓住这几个面积段的户型产品，就能填补市场空白，赢得市场先机。5）户型布局类型相对单一 现有市场项目户型平面布局较为单一，多数仍停留在传统的平层布局上，缺乏新产品和有突破的产品出现，而事实上人们随着物质文化生活的提高，对居住空间布局的需求已经发生了很大变化，不再只是停留在传统的平层户型，而是追求富有层次和空间变化的错层、复式或跃层，市场现状没有真正满足人们对居住空间、布局需求的更新换代，更没有起到激活市场、激发消费者购买欲望、引导市场的作用。结合项目产品定位考虑，我们只要在户型布局上有所突破，考虑错层、复式和跃层户型，真正满足消费者的潜在需求，并能与同类项目根本性的区分开来，就能很好抓住市场机遇，以遥遥领先的姿态领军行业。6) 开发楼盘品质偏低，表现在以下几个方面：l 小区规划水平落后，大多数小区为兵营式排列，缺少均好性布局；l 建筑外立面不美观，缺少变化，建筑色彩单一，缺少线条美，外立面细节处理粗糙； 小区绿化较差；齐齐哈尔市的小区景观设计从阶段划分上仅处于有绿化阶段，虽然如王仔花园、锦湖名苑等几个相对较好的小区楼盘的景观环境设计已经考虑了中心景观、雕塑小品、水景喷泉等，但大多数住宅楼盘的环境景观设计仍是停留在传统状态，更无从谈起环境景观的观赏性及文化特色，尤其是市中区的高层商住项目更为明显，从这一点上，本项目虽为商住项目，但在南面屋顶可做相对集中的园林景观，可以抓住市场的空白点。 物业管理差，物业收费偏高，小区物业管理大多由开发公司旗下的物管公司在进行物业管理，提供的服务主要为楼道清洁、绿化维护及保安等常规服务，服务项目少，但物业费相对偏高；本项目亦可在这方面做足文章，邀请大连物业管理公司对本项目进行专业的物业管理，提升项目品质，这将会极大的提高项目附加值。 智能化设备应用较少，目前王仔花园和锦湖名苑在此方面有所突破，特别是锦湖名苑已配置了小区周界红外线探测器、电子巡更系统和小区视频监视系统。本项目也可配备如小区视频监视系统，电子巡更系统等智能化设备，确保小区安全。这也是一个附加值极高的卖点。 齐齐哈尔市各楼盘包装推广较初级，销售理念落后，服务意识淡薄，几乎仍停留在原始状态，表现在现场包装差，销售人员素质低，营销推广手段单一等。这方面将是本案未来销售的优势，我公司拥有一批高素质的营销队伍，已形成了成熟的销售模式，可从营销上形成本案的良好品牌形象。 内部配套不成熟，据调查，大部分小区缺乏基本的生活配套设施、休闲娱乐设施和医疗、教育设施。居民对配套的认知程度还停留在满足基本的生活需求上，本项目亦可在这方面做足文章，如在规划设计时统一考虑小区会所、篮球场、羽毛球场等室内室外休闲运动场所，将引领市场，增加卖点，提高产品附加值。3、齐齐哈尔房地产市场产品需求取向（1）市场需求特点1) 注重因素分析齐齐哈尔人在住宅选择中，朝向是第一要素，正南朝向的住宅是首选，其次才是户型、区位、配套、物业管理、景观等。2)房型选择齐市人首选的房型仍然是多层住宅，高层电梯公寓在人们的接受心理上存在障碍，主要担心的是后期使用费用，方便性，停电等问题。3) 户型选择占80%以上的人群喜欢2-3室的户型。4) 单位面积80%以上的人理想的户型面积是80-110平米左右，大户型缺乏市场基础。特别是采暖费的提高限制了人们对大户型的消费欲望。5) 单价选择调查结果显示，齐齐哈尔市内有购房需求的人群不在少数。通过对大家能够接受的心理价位的一个调查显示，普遍都是能够接受5000元/平方米上下，甚至更低价格的房子。而就目前楼市价格而言，基本徘徊在6000元/平方米左右。相对于普通购房群体能够接受的价位还是相差甚远。加上今年全国各地的楼市微调政策频发，不少市民还是处于观望状态，想进一步了解房价的走势。6) 区位选择多数人住宅区位的首选位置还是在生活方便、教育条件优越的地段。劳动湖以东，是人们较为理想的居住地。7) 付款方式选择在付款方式上，80%以上的人会选择银行按揭。8) 装修标准选择多数人还是喜欢清水房，自己装修。9) 购房用途90%以上的人购买住房用于自己居住，投资型购房者较少（特别是小区型住房）。10）商务写字间：商务写字间少，管理水平低劣，市场需求较为旺盛。11）商务产权式公寓：纯商务产权式公寓是市场空白，有一定的市场需求量。由于齐齐哈尔房地产市场中的产品和需求还处在比较初级的阶段，在产品需求取向中，人们对户型、面积、价格、生活配套等因素的需求很重视，其中，生活配套是本项目的强项，价格将在后面章节中着重解析，所以，我们着重做了户型面积和结构取向的调查，以下是典型楼盘户型及面积配比分析：（2）市场产品需求取向现状齐齐哈尔在售商品住宅户型配比 齐齐哈尔在售商品住宅综合配套及交房标准楼盘名称交房类型有线电视电话宽带入户门燃气采暖方式窗墙面结构层高公摊入住时间王仔花苑毛坯房有线电视电话宽带可视对讲防盗门管道天然气室内屋顶电热膜采暖单框双玻塑钢窗地面、墙壁水泥沙浆找平（均为240墙体，80保温苯板）多层：砖混高层：框架层高：2.8米多层：12%高层：15%现房南慧花园毛坯房有线电视电话宽带可视对讲防盗门管道天然气地热水暖单框双玻窗地面、墙壁水泥沙浆找平多层：砖混层高：2.8米多层：16%现房鹤乡新城毛坯房有线电视电话宽带保温防盗门管道天然气地热水暖双层中空玻璃塑钢窗，部分为三玻地面、墙壁水泥沙浆找平多层：砖混高层：框架层高2.9米多层：12%高层：18%2006年10月31日谊联名居毛坯房有线电视电话宽带步阳对讲防盗门管道天然气地热水暖双玻、三玻中空玻璃塑钢窗地面、墙壁水泥沙浆找平多层：砖混层高：3米多层：11.37%2012年11月30日民富乐园毛坯房有线电视电话宽带可视对讲防盗门管道天然气壁挂水暖三玻中空玻璃窗地面、墙壁水泥沙浆找平多层：砖混层高：3米多层：25%现房鸿福大厦毛坯房有线电视电话宽带双开3：7扇乙级防火门管道天然气地热水暖双玻、三玻中空玻璃塑钢窗地面、墙壁水泥沙浆找平高层：框架层高：3米高层：20%2006年10月31日鑫城苑毛坯房有线电视电话宽带步阳防撬门双栅管道天然气地热水暖单框双玻塑钢窗地面、墙壁水泥沙浆找平高层：框架层高：3米高层：18.5%2006年7月30日昊方名苑毛坯房有线电视电话宽带可视对讲防盗门管道天然气地热水暖单框双玻塑钢窗地面、墙壁水泥沙浆找平高层：框架层高：3米高层：18.2%现房万达文体高层清水房有线电视电话宽带对讲防盗门管道天然气美国进口分户地热单框双玻塑钢窗墙体刮大白；厨房和卫生间贴瓷砖；地面水泥沙浆找平高层：框架层高：3米高层：%现房锦湖名苑清水房有线电视电话宽带步阳高档防撬门管道天然气壁挂电暖海螺型材三玻中空玻璃高档塑钢窗墙体刮大白；地面水泥沙浆找平多层：框架层高：3米多层：11%现房新府名苑毛坯房有线电视电话宽带云飞可视对讲防盗门管道天然气壁挂水暖大连“实德”单框双玻塑窗地面、墙壁水泥沙浆找平多层：砖混高层：框架层高：2.9米多层：15%高层：21%现房兴海花园毛坯房有线电视电话宽带可视对讲防盗门管道天然气壁挂水暖单框双玻塑钢窗地面、墙壁水泥沙浆找平多层：砖混层高：2.9米多层：12%现房北疆雅苑毛坯房有线电视电话宽带可视对讲防盗门管道天然气地热水暖单框双玻塑钢窗地面、墙壁水泥沙浆找平多层：砖混层高：2.9米多层：14%现房分析结论：l 市场对户型面积需求偏于中、小，主要原因是：城市经济发展水平较低，居民收入水平低，市场购买力较弱物管费、采暖费会随户型面积的增加而增加，由户型面积而带来的生活成本增加较大销售速度过于缓慢，尤其以户型面积较大的项目表现最为突出市场现有产品品质相对较低，功能缺乏合理性、没有真正满足市场需求，更谈不上引导市场，从另一个方面来讲这又为项目留下了运作空间，也是一种市场机遇l 市场存在户型面积空白点，如50平米的一室房、80平米左右的二室房、100平米左右的三室房和120平米内的三室跃层房，抓住这部份户型的市场需求就能填补市场空白，抢占市场先机l 高层的市场接受程度不高，由于受户型设计局限，分摊面积过大，后期使用费用偏高，建设成本高导致售价偏高等的因素困扰，消费者对高层的接受程度不高。除此之外，目前市场产品需求取向还有以下特点：l 居住氛围要求清静：从齐齐哈尔人对家庭生活的理解和习惯上看，齐齐哈尔人普遍倾向安静的居住环境。从市场对“王仔花园”“锦湖名苑”较高认可就可以看出，本项目虽然在此方面存在劣势，但只要在产品定位和市场宣传引导方面做足功夫，也可以扬长避短l 随着城市供暖水平的提高，齐齐哈尔人的住宅朝向观念正在逐步淡化，再加上齐齐哈尔日照时间长，除对客厅有强烈采光要求外，其它房屋则能接受无采光的情况，所以齐齐哈尔人对住宅采光问题不太敏感综述结论到2012年底，中国房地产市场的投资过热、投机炒作严重、房价飙升过快等现象在一定程度上得到遏制，目前的房地产市场正处于一个拐点。宏观调控后，中国房地产开发投资的增长速度明显回落，房地产价格快速上涨的势头得到抑制。但2006年的楼市政策还是有明显的不同：政策重心将由抑制投机、平抑价格转到鼓励消费鼓励自主性消费、普通商品房消费。换言之，2013年的楼市仍会在调控的既定轨道中滑行，但重点是解决结构性问题。 伴随着振兴大东北战略在全国范围内全面推进，国家对老工业基地的政策性扶持，为齐齐哈尔市经济快速发展注入了活力，加之全国性的工业复苏，齐市工业得到全面的复活，2013，齐市经济发展增速就已跃居全省第一位。经济的腾飞促进了齐市房地产市场的发展和日益成熟，将会吸引众多的省内外具有很强经济实力的房地产开发企业，在给齐市房地产市场带来激烈竞争的同时，也促进和带动整个房地产市场向着更成熟更理性的方向发展。综上所述，从齐齐哈尔市住宅市场近年来的走势看，有两个最基本的特征，一是市场正在一步步走向成熟，消费层次正在从传统的居住型消费向着多元化消费转化；其二是，市场对产品的需求也正向着定位细分化方向发展；大众化、投资型的小户型、新颖的户型品种与高档次的产品受到特定消费人群的追捧。因此，从开发的角度说，产品只有首先做到定位准确，才能够找到市场的切入点。从目前的情况分析，齐齐哈尔市场的切入点集中在两类产品上：一是能满足中高端需求、面积在110-120平米的产品；二是能够满足中低端和投资型需求、面积在80平米左右的小户型产品。未来，70平米以下的市场空白点户型、优质配套和物业服务将是有待开发和完善的市场空间。 6.5齐市公共传播媒体分析6.5.1.1 齐市公共传播媒体情况齐齐哈尔市是黑龙江省西部地区最大的政治、经济、文化中心城市，市辖7个区、8个县、1个市，市区拥有140万人口。齐市人文历史悠久，旅游资源丰富，具有深厚的人文气息和文化沉淀，城市市民整体文化素质较高，对新闻事件和地方性重大事件关注程度较高。齐市的公共传播媒体资源丰富较为活跃，近年来竞争态势激烈，主要由以下各类型媒体组成：1、平面报媒：齐齐哈尔日报齐市较具权威性的主流媒体。该报是齐市市委党政机关报（即党报），已有五十多年的历史，发行量约3万余份，目前是齐市唯一的对开八版大报。她是齐市发行面最广、最具权威性、指导性和时效性、影响力最大的主流媒体，她公信力强、关注度高，覆盖齐市一市八县560万人口，订阅客户以公费和自费为主。从职能上看，日报宣传的主题是党和国家政策、方针等，内容以政治、时事、新闻报道、社会热点等为主，商业性硬广告很少出现在该报，其读者群体相对比较固定且范围偏小但相对而言其文化素质和社会层次较高。该报可做为项目新闻报道的有效传播媒体，同时项目推广需要制造的卖点须提升至社会热点或讨论课题的层面上，以软文或消息的方式传播，该报应是理想的宣传媒体。鹤城晚报齐市发行量最大的日报。该报是隶属于齐齐哈尔日报报业集团，是黑龙江西部地区发行量最大的综合性报纸，她以宣传党和政府的方针政策、国内外重大政治事件、经济走势分析而具有权威性，又因快速反映人们关注的焦点、热点服务于百姓而有可读性和观赏性。该报为四开二十四版周七刊，彩版印刷，全国公开发行，日发行量约6万余份。该报内容发布综合性强、覆盖面广、影响力大、渗透性强，其设置栏目涉及到不同年龄段、不同社会层面的读者群体的生活各个方面，受众面广，而拥有较多的忠实读者群，所以该报具有较强的传播效能，是齐市目前商业广告发布最为集中的宣传媒体。由于该报的权威性和娱乐性，对发布房地产项目的形象宣传的硬广告和卖点宣传的软文广告，将是最佳选择。但齐市平面报媒较少，缺乏竞争性，且媒体市场操作手段单一，制作粗糙，内部管理不规范。该报由于发行量高拥有大量固定的读者群，而在传媒市场具有一定垄断性，所以其价格偏高且折扣率低。齐齐哈尔广播电视报齐市容量最大流转率最高的大众传媒。创刊于1981年的齐齐哈尔广播电视报发行量现为7万余份，是每周三定期发行的大型生活资讯周刊，具有发行量大、覆盖面广、入户率高、读者群大且固定性高、阅读周期长且功能性强等优势。其内容集合了广播电视、指导生活、引导消费、服务民众、传达民声等功能，是反映生活的窗口，娱乐休闲的导引，得到了中老年读者和时尚青年比较忠实的偏爱，而成为实用性最强的时尚生活周刊。但该报作为周刊具有时效性差，不能及时传递市场信息的缺陷，但却具有较强的收藏性和持久性，并拥有的大批时尚青年读者群与本项目的目标客户群体较为接近，且其价格与鹤城晚报相比相对低很多，可以作为本项目固定的形象宣传主要媒体考虑。生活报创刊于1984年，属省级都市报类，在东北三省享有盛名，黑龙江地区全省发行，影响力颇强。有“黑龙江第一报”的美誉，全省日发行量52万份。生活报是省级报，覆盖全省，可以最大程度满足信息覆盖面，有利于提升项目形象和知名度，挖掘我项目在其他地市级市场中潜在客户。但在本地发行量并不比鹤城晚报大，信息传播面宽但针对性不强，且投放成本高昂，不是本项目性价比最高的传播媒体。可用于项目强销期须大力提升项目形象和影响力的阶段，投放项目形象的硬广告。2、空中媒体：齐齐哈尔电视台始建于1958年，1960年10月1日正式播出，是我国电视事业发展史上早期创建的13家电视台之一，可覆盖全市七区九县市及周边地区，覆盖人口近千万。现设有三个频道，分别是一频道新闻综合频道、二频道都市频道、三频道影视文艺频道，其中新闻综合频道作为主频道每天播出时间19个小时，影视文艺频道全天播出时间为20小时是齐市地区观众最喜爱的电视频道之一。目前电视已成为老百姓日常生活中必不可少的娱乐工具，作为项目形象宣传具有及时性，直观性、全面性等优点，能有效提升项目形象和知名度，但广告制作复杂投放成本高昂，且需要较长时间连续引导才能达到理想效果，可考虑在项目入市预热期适当投入，但可进行较多的项目动态信息的新闻报道。齐齐哈尔人民广播电台、齐齐哈尔交通广播电台。目前作为房地产项目宣传而言电台媒体这一形式由于传播效果较差，受众相对较少且非常固定，即使投放成本经济也很少采用。但可做项目动态信息传播工具，本项目作为06年齐市十大重要工程项目，其工程进度情况、项目重大活动也是电台鹤城之声经济时空等栏目的宣传内容。 3、户外媒体广告：户外广告牌，墙体广告，灯箱广告，公交站台广告，路牌广告等。该类媒体一般位于现代都市繁华街区，虽然位置固定但由于受众是大量的来自不同层面的人流，全天候地发布，传播时间最充分到达率最高，非常有利于项目制作形象广告进行项目品牌知名度建设，因其千人成本在所有传播媒体中最低现已发展成为仅次于电视的第二大媒体。更由于齐齐哈尔市当地特殊的市场环境和媒体状况，本项目应该将该类媒体作为广告投放的主要形式，在项目的入市预热期和强销期都须利用该平台迅速树立本项目的品牌形象和知名度，除利用客户接待中心和项目围墙制作户外广告外还应在项目附近，齐市商圈核心，人流量较大的显著位置考虑发布户外广告。户外广告位调查及建议： 流动车体广告。该类广告媒体具有时效性强、传播速度快、覆盖面广、受众直接等优势，它穿梭在、都市每个角落，以立体生动的广告画面展现项目形象，从而成为现代都市中一道亮丽的风景线。它一般通过城市公共交通车、售房直通车来做传播载体。目前齐市公交公司分为北方公交集团和中通公交公司，其客车车身广告分别由齐市扬名广告和巴士广告公司代理发布，本市的客车大多数均为小型客车（比中巴车稍大）其广告位就相应更小，对于项目广告发布宣传效果较为不利。根据各公司车辆运行情况看，扬名广告公司代理的北方公交公司客车线路较短主要集中在市中心区域，而巴士广告代理的中通公交公司客车线路遍布于市区各区域，且价格相对较低，建议选用巴士广告公司代理的中通公交公司客车作为主要车身广告投放媒体。4、 新兴媒体： 移动媒体、网络媒体、楼宇电视、火车广告等。移动媒体是指运用手机作为传播载体，这主要指通过移动、联通网络发送短信来达到传播的目的，在其他城市运用比较广泛，而且拥有大量的客户群。网络媒体主要有“中国齐齐哈尔”是政府门户网站、“齐齐哈尔新闻网”，其主要内容本地及国内外时事新闻、政策信息，本地市情民风概况等，点击率高信息保存时间长、传播范围无限。楼宇电视目前在国内大多数城市以比较盛行的一种新兴传播媒体，主要以产品广告为主要内容，全天滚动播出，具有传播及时、时效长久的优势，在齐市已开始出现，比如公司所在的汇搏写字楼电梯间。6.5.1.2 公共传媒分析根据以上调查分析，我们认为齐市现有报纸媒体虽然有较强的影响力，但是形态却较为简单。从性质上划分，大体上可以分为两类：第一党报类；第二早晚报类。从功能上