福建安溪金域龙湾项目营销推广报告

安溪金域龙湾项目营销推广报告、泸业信、【摘要】本报告旨在重新整理明确的项目定位、职业定位、细分市场对象和确定项目目标客户群体。 并深入挖掘项目价值，从包装普及到全面塑造，完美体现项目价值。 最终结合项目现状和市场动态，制定适当的整体营销推广计划。 目录，简介，目前的项目问题是什么？ 2011年是房地产调控最严格的一年，房地产市场政策年，为什么会出现这种情况呢？ 全国投资、新建工程增长率下降，各大城市成交量大幅下降，百城价格指数连续三个月下跌。 2011年，在房地产政策的持续作用下，泉州楼市成交逆转，楼市发生了变化。 成交量大幅下跌，楼市进入深远的展望期。 未来漫长的市场仍然是买方市场，各项竞争越来越激烈，如何提高自己的价值是各项竞争的关键。 1、安溪简介，安溪县位于福建省中部南、晋江西溪上游，总面积2983.1平方公里，人口107万，隶属泉州市。 安溪、居山近海、千年古邑、现代繁华的山水茶都都市中国茶都。 安溪茶文化源远流长，茶文化观光专线被列为全国三大茶文化观光的黄金线之一。 改革开放三十多年来，安溪摆脱贫困，进入小康，持续发展，成为全国县经济基本竞争力百强县、全国投资潜力最大的中小城市百强县、中国商标发展百强县、中国最有特色的魅力观光名县、福建省经济实力十强县、经济发展十佳县。 2011年度入选中国中小城市科学发展百强县，排名第78位。 今后几年福(州)广(州)、厦(门)沙(县)、莆(田)永(定)和泉三高速安溪连接线等4条高速公路通过安溪国内，其中福广高速公路将于2011年底通过南安金经安溪到厦门竣工。 今后，安溪到厦门、泉州的40分钟之内，将全面融入泉州、厦门的“一小时经济圈”。 城市规划，安溪县城区约15.5平方公里，按地形，城区南北已靠山，城区发展仅“东拓西进”东拓与内安溪相连，通泉州，西进通厦门，打开安溪入口。 项目本案是城市发展规划的重点方向之一，处于西进的核心位置。 板块分析，地区概况：背靠凤山风景区，南靠生活区，地区以安溪县政府为中心，集商业、休闲、教育、医疗、生活于一体，是购房业的优先区域。 中心板块、区域现状：受旧城区规划的影响，该区域可开发土地较少，项目较少。 早期开发的项目几乎卖完，现在主要有金龙市广场、大华绿洲。 区域未来：该区域发展已经形成，受总体规划的影响，区域用地基本用完，短期内没有出现旧城改造项目，未来没有出现大型住宅项目。 区域代表楼盘：大华绿洲、金龙城市广场、金龙城市广场、大华绿洲、凤山风景区、区域概况：该地区集中了安溪特产城、茶都、茶博园、明珠茶叶城、茶博汇等茶叶专业市场。 城东版块，区域现状：该区域连接二环，跨站、安溪通向泉州的必经之路，是重要的交通运输渠道，目前该区域尚在建设发展中，生活补助尚不完善。 地区未来：目前，该地区是政府大发展的地区，政府投入大量人力和财力，以东板块为茶叶主题文化为核心，发展成可居住、旅游、就业的山水茶城，打造茶叶专业市场。 全国首个茶业学部定居在我市安溪县城东版本，目前正在建设中。 区域代表楼盘：恒禾湾美、茶博汇、安溪特产城、区域概况：二回路以北、河滨南路以西、龙津桥和颖如桥连接老城区。城南版本、区域现状：区域广阔，教育、医疗、生活配套比较完善，可开发建设用地多，新盘多，综合质量高。 地区未来：目前，该地区已集中安溪近一半新盘，逐渐形成城市次中心区，是安溪未来几年的重点发展地区。 地区代表楼盘：青溪国际、宝龙城市广场、永隆国际、地区概况：城市未来的重点开拓地区，是通往厦门的重要道路。 城西版本、区域现状：区域属于工业区规划，生活补助仍能满足需求，但总体等级不高。 区域未来：该区域是县城未来的重点发展区域之一，目前东拓几乎达到顶峰，西进连接厦门，厦泉一体化，西部是重要道路，安溪入口，城西板块可以预见将成为县城未来发展的关键。 区域代表楼盘：龙凤都、金沙水岸、中国工艺城，目前项目位于安溪城西区域，该区域计划发展为工业区域，目前周边有一些工厂、大运输场所不利于居住项目的发展。 但是，近年来，该地区也开始开发出很多居住、商业项目，其开发面积已经超过100万平方，其中龙凤都项目基本交通，被60万日元的大盘子带领，周边的其他项目也开始蓬勃发展。 该地区属于安溪门户，目前正在规划新站和安溪第二支柱产业腾铁工艺市场(工艺城)，另外，离工程不远的捷克世界温泉大工程也在开工。 形势的发展对项目价值的增长越来越有利，但比较缓慢。 我们要充分挖掘项目的价值，做好形象包装，全面普及，等待机会采取行动。 2、安溪房地产市场分析、统计显示，2011年第一季度，安溪县固定资产投资达到26.32亿元，同比增长67.7%，增速居泉州市首位。 近年来，安溪房地产开发投资2007年快速发展到9.8亿元，2008年快速发展到9.7亿元，2009年快速发展到7.28亿元，2010年快速发展到9.88亿元，2011年快速发展到19.22亿元。 亿元，继续上升！ 什么？ 近年来，安溪房地产业发展迅速，安溪商品住宅市场年销量达到30万平左右。 2011年下半年受政策法规的影响，成交数量大幅萎缩。 但是，从年度全体的成交量来看，整体上还是稍有增加。 现在，安溪共有31项，销售额总面积超过400万平，扣除安溪茶博汇的项目占210万平，安溪年的30万平的去化量，6年就消化了现在的库存。 未来的市场压力可以说是非常大的。 安溪主要是销售楼销售价格分析，10年来，中心区平均价格达到4500元/絫以上，11年市场下跌，但整体市场平均价格仍居上位，没有大幅度下跌。 城西地区项目较少，主要是城区项目，早期龙凤都四期平均价格已经达到4000元/劵，目前金沙水岸项目平均价格已经达到4500元/劵。 工艺城商业项目平均价格达到5500元/我们的项目是商业休闲别墅项目平均价格5000元/222222222222222200元，安溪主要是楼盘销售户型分析，从现在的安溪住宅市场来看，改善性需求很大。 两房面积： 80-90，小三房： 110-115，大三房： 125-140，四房： 150-160，复式四房： 200-260，别墅面积： 200-360。 本案属别墅项目，面积均在400左右，大面积高总价格属于项目劣势，项目客户狭窄，如何表现和推进项目价值目标十分重要。安溪县目前待售情况3、重点项目跟踪、城西板块分析、金沙水岸、龙凤都、中国家庭工艺城、主要竞争项目分析、恒禾湾美、商住两用房地产、宜居生态房地产、 开发者：恒禾为安溪发展有限公司占地面积： 111286平方米建筑面积： 218000平方米主力户型： 122-139平方米138-141平方米三房两厅两卫容积率： 1.99绿化率： 30%销售平均： 5800元/0000埃、埃、埃、埃、埃、埃、埃住宅以公设广场为中心呈放射性配置，建筑物高度由水滨向中心逐渐升高，更多居民可以看到江景和广场景观。 层状况A1区建筑包括1栋九十九点九米高层景观住宅、两台三户高层住宅、一台两户高层住宅、带电梯的六层庭园洋房、低层企业会、小区辅助设施和沿道商业。 A2区建筑包括二楼四户高层住宅、二楼三户高层住宅、三楼二户豪华展望住宅、一楼二户高层住宅、低层住宅、小区辅助设施和沿道商业部分。 项目组合幼儿园、第十二小学、第一中新校区、国家一级甲等医院、五星级酒店、商业文化中心，满足各类人士的不同职业生涯和居住需求。 在社区内部构建了文化中心、山水大道、环水休闲景观带，结合迎宾水景区、游泳池、特色喷泉、草坪区、品茶摊、全员学习中心、空中庭园等特色，继承了安溪茶城的风貌和气质，结合了安溪平民的生活兴趣和文化，呈现出独特的人居魅力。 优势(s )、劣势(w )、1、项目处于政府发展规划区域2、项目周边规划完善3、项目接近茶博汇、受益4、三重景：一线山景、水景、社区园林5、项目有市政规划茶博物馆、文化馆，对项目发展十分有利6、项目包装推广进展良好：俱乐部住宅与营销中心有效结合，形成了水岸景观带。 1、项目销售平均价格过高2、项目改善性居住、大面积户型多、总价格过高3、项目位于安溪县，是地缘项目，客户群体狭窄，外来投资客户业可能性低，给销售带来难题。 2012.1.7、2012.2.28、项目营销动态分析、项目优缺点1、目前房地产市场仍在政策控制期内整个市场低迷，价格变量是最近的主要趋势。 在未来的一个阶段，市场仍然是买方市场，面临市场库存、资金流和不期望的销售状况，各项竞争越来越激烈，如何提高自己项目的价值，形成自己项目的综合实力是竞争的关键。 2、安溪近年来发展迅速，房地产投资也增长较快。 但是，受最近大环境的影响，市场形势下滑了。 市场的展望情绪和巨大的库存压力使竞争越来越大。 如何尽快清除偿还成为当前项目销售的中心，各项目的市场营销手段层出不穷。 要想把汤分到市场上，就要积极出击，尽快提高项目竞争力。 3、目前安溪商业地产市场是刚开放的市场，商业潜力还很大，未来前景无限。 但是，现在销售的商业项目是地区酒精成熟度影响项目销售价值的关键。 项目所在地区规划在工业区，居住商业气氛不成熟，是项目的一大劣势。 4、恒禾湾美项目在本案中与房地产形态比较接近，地理位置优势和城市规划优势明显，包装推广也较好。然而，在当前市场，“大户型、高总价”已成为制约湾美项目的重要因素，纯别墅的气氛和性价比优势就是本次机会。内在因素、1、项目介绍、金域龙湾、 本开发人员：福建宏华运营商有限公司占地面积： 23253.4平方米建筑面积： 20256.36平方米主力户型：系列： 321-347平方米独栋： 467-499平方米容积率： 0.8绿化率： 30%销售平均价格： 5000元/00000000埃、埃、埃、埃、埃、埃653项目包括商铺和健身休闲中心(带游泳馆)，有二期项目。 周边集团：第三实验小学、光德中学祥和医院安溪新长途汽车站影像城项目本身拥有2000多平方米的高级会议，包括养护SPA水疗会馆、游泳池、羽毛球场等产品家庭类型：2、SWOT分析、优势(s )、机会(o )、劣势(w )、威胁(t )、1、 位于城市未来发展方向，连接厦门2、安溪首座商业休闲别墅项目3、多功能商业休闲别墅、独立产权4 .景观资源、园林、会、1、区域与乡村相接，气氛较不成熟2 .项目规模较小，生活补助较不完善3 .项目包装1、周边有金沙水岸、龙凤都、工艺城市项目，城市成熟2、安溪县城向东西，西进东拓是必然的发展趋势，项目位于西部核心3、项目与厦门相连，是安溪的入口。 1、市场库存高、压力大2、竞争项目综合实力强3、现在县政府把重点放在东拓上，妨碍目标客户的视线。 发挥优势、抢占机遇、发挥优势、转化威胁、利用机遇、克服劣势、减少劣势、避免威胁、1、整合包装、最大化价值展示2、拓展推广、构筑项目影响力3、深入挖掘、区别化营销。 1、挖掘区域生活价值2 .展示项目价值远景，1、整合包装，形成完美形象，提高项目竞争力2 .项目质量表现，视觉营销，深刻批准客户。 1、加快项目质量表现，逐步销售2、合理进入市场，加快步伐。市场营销中心、管理体系不健全(工作制度、会议制度、轮流接待制度、培训模式)需要进一步调整，以便更好地执行销售体系不健全(项目语言、回答者问题、接待流程、现场流程、访客分析机制、 访客跟踪机制)应进一步加强现场管理能力和执行能力，进一步加强学习“系统、秩序、严格”的工作方式。 产品、当前项目质量无法表现，园林、会、示范房等尚未完成的商业优势无法强调，目前整个地区发展速度慢，商业气氛冷，发展前景不明的价格高，总价格达到165万-220万。 市场下行、市场下行、客户展望感情强烈的库存高涨、竞争越来越激烈的政府东拓发展计划，在一定程度上促进了客户视线转移的竞争项目的包装，划分了项目客户的大部分。 市场推广，现在的项目包装只有墙壁、单页，包装不足的普及渠道只有邮件，传单已经送达，渠道没有很薄的市场营销活动，普及几乎为零。因此，项目中存在的问题原因主要有： 1、受市场：政策控制的影响，整个市场下降，供求关系转变，客户情绪强烈；2、客户：市场低迷，客户购买意愿下降，原有的需求群体被拖延，库存量极大，客户选择性增大不能形成紧张的预约气氛，成交缓慢，而且项目区域还不成熟，大户型高总价格，客户较窄，3，竞争：各项采用多样化竞争，转换营销策略，吸引唯一的客户资源，引起客户分流，5， 价值：我们自己项目产品价值表现太慢，应该有效结合俱乐部住宅和营销中心，尽快表现园林景观，4、产品：项目均为大面积家庭型，价格在200万左右，目前市场上总价格高是项目弊端市场营销：市场营销中心系统不健全，包装推广过少，价值远景不显现，市场影响力低，客户不认可。 解决之道、金域龙湾的主要卖点，1、地区：城西拓的主要位置，安溪入口，厦门以下连接2、交通：县城主要交通道路，安厦高速交叉口，新车站附近，3、集：享受老城区集，新城增值，周边游金