千-缘-项-目-市-场-调-研-分-析

千 缘 项 目 市 场 调 研 分 析一、本项目市场问卷分析对于一个楼盘来说，市场需求什么样的产品，我们就应提供什么样的产品，因此，我公司做了针对千缘项目了一次市场调查。我们拟订了1000问卷，其中拦访客户600组，其中铁百60组；家乐福80组；中国家具城120组；友谊城、天津家世界100组；另太原街商圈120组；中兴、南站、三好街120组。地产同行问卷150组（专家问卷），电话回访客户200组，其调查结果如下：1-1、拦访客户调查（样本600个）客户需求的普遍面积从被调查者的需求情况来看，40%的被调查者需求的是60m2以下的户型，60%的被调查者需求60m2以上的户型（其中意向60m2100m2客户占60%，意向100m2120m2客户占25%，意向120m2以上客户占25%）。目前，本项目仅有10%的小户型（60m2以下），与目前市场市场需求并不相符，但此数据可以作为本项目户型调改的参考依据。客户普遍承受的心理价位 从被调查者的所能承受的心理价位来看，普遍能承受的价位是3000元/m2以下,此数据反映了市场承受能力的普遍状况，部分客户对30003300元之间的价位已普遍接受。客户对高层的接受程度从被调查者对购买高层住宅的接受程度来看，大多买房者意向购买多层住宅，其次为小高层，再次为板式高层，对点式高层的接受程度仅为3%，所能接受高层住宅的年龄段主要集中在2434岁年青人。意向购买60m2以下户型的购买者接受的户型及朝向总价在20万以内的中、小户型普遍被市场接受，从被调查者的需求来看，更多的人不愿接受朝北的户型，但实际销售中极有可能因总房款的原因而选择北向户型。从目前其它项目（例青年居易）销售来看，朝北向小户型因为总价款较低，出现了供不应求的局面。格林梦夏（于洪区）小户型在尚未正式推向市场之前，就已被内部完全消化掉，由此也验证了小户型的市场需求潜量之大。意向购买60m2以下户型购买者的置业目的在购买60以下户型的客户群其年龄主要集中70和80年代的年青人，70年代的客户群分为两部分，一部分是正在为事业而奋斗的人，一部分是事业已经有所成就的人，此户型段的购买人群中主要是正为事业而奋斗的人，80年代的人由于刚步入社会不久，买房子基本上是靠“收入+父母的积蓄”来购房；而二次置业的购房者年龄主要以40岁以上的中年人居多。意向购买60m2以上户型的购买者接受的户型及朝向从被调查者对60m2以上户型的需求来看，更多的被调查者接受的是100m2以下的住宅，100 m2以上的住宅需求量较少。1-2、地产同行（专家）调查（样本：150个）地产同行预测开发此类物业应规划的户型面积地产同行预测60m2以下小户型认购比例达43%，与拦访调查结果相近，在中、小户型受消费者追捧的现状下，本项目小户型供应量的增加有利于吸纳中、青年目标人群消费，减少对高层产品的抗性。地产同行预计购买60m2以下住宅的客户年龄比例调查结果显示，地产同行认为购买60m2以下的购买者年龄主要集中在2429岁这个年龄阶段，次之为3034岁年龄阶段。该年龄段购买者的积蓄有限，事业正处于上升阶段，多为一次置业，购买小户型用于过渡使用。专家认为开发此类60m2以上住宅购买者的年龄比例调查结果显示，专家认为购买60m2以上的购买者年龄主要集中在3539岁这个年龄阶段，次之为3034岁年龄阶段。该年龄段购买者已经有相当积蓄，其经济条件允许其购买面积相对较大的户型，随着家庭人口的增添（一般已经有3口人），对两居室（或两居室以上）户型的选择也成为必然。1-3、电话回访客户调查（样本：200个）现有客户居住所在区域从现有客户的居住区域来看，多分布在铁西区。预测未来销售主要的目标群体也是以铁西区客户为主，目前本项目主要以围挡为宣传，尚未正式推广。从楼盘的区位特点来看，其距离和平区非常近。现有客户工作所在区域从现有客户的居住区域分布来看，居住在和平、铁西区的客户比例相等，并且占据总体客户的64%，该情况与上一点的情况非常相象。二、户型调改建议2-1、千缘项目售价财务分析对于本项目，我们进行了简单的售价财务分析，以便对户型的调改有一定的支持点。经过我们的仔细核算，售价分别定在以下价格为最佳：千缘项目的住宅部分面积为52000，定位其清水房单位价格为3100元/；商住部分面积为14600，定位其清水房单位价格为3500元/：网点部分面积为23000，定位其价格为6700元/；车位部分面积为15300，共400个，定位其单位价格为8万/个。其具体情况见以下表格：千缘项目售价财务分析类 型面 积单位价格金 额住宅部分520003100(清水)1.612亿商住部分146003500(清水)0.511亿网点部分2300067001.541亿车位部分15300(共400个)8万/个0.32亿合 计4.036亿2-2、住宅部分2-2-1现有户型情况由于本产品户型面积定位缺少市场论证过程，经市场调研，我公司建议对本项目的产品进行相应的调改，其现有户型如下：千缘诚品户型配比（现有户型）2#3#4#5#6#合计（套）配比41m2（一居）41m2（50套）5010.1%7596m2（两居）93m2（25套）75m2（21套）96m2（21套）75m2（25套）96m2（25套）75m2（25套）96m2（25套）75m2（21套）96m2（21套）20942.4%114137m2（三居）116m2（25套）114m2（21套）137m2（21套）114m2（25套）137m2（25套）114m2（25套）137m2（25套）114m2（21套）137m2（21套）20942.4%160m2（四居）160m2（25套）255.1%总户数125套84套100套100套84套4932-2-2、调改依据一、 从目前市场销售来看，小户型非常看好，如青年居易项目，户型面积从2053m2，供应量高达1000余户，销售率高达80%，虽此项目属于多层项目，未被列入高层样本中，但如此高的销售率，充分反映了市场的需求状况。二、据本次的调查结果显示，拦访调查者需求面积户型60m2以上为60%，以下为40%，地产同行认为面积户型60m2以上为57%，以下为43%，进一步说明了市场的需求状况与预测一致。2-2-3、综合性分析一、本项目最大的竞争对手是位于其西侧的东环国际花园，该项目具有一 定的品牌优势，并且其户型设计也比我们项目占有优势。二、在我们所认为的目标客户群中，小户型的需求者对高层住宅的抗性较弱。三、通过本公司对二手房市场的调查分析，得知小户型的总价款较二手房稍低，能够分流一部分二手房的客户。四、本项目周边的多层住宅中主力面积为90120之间，高层小户型在房地产的市场中具有一定的差异性。五、从资金收益来看，调改后的小户型单价可小浮上扬，可由原来的3200元/ 调至为3500元/ 左右。根据上述依据建议对本项目的户型进行调改，调改方向为以增加小户型为主，同时保留部分朝向较好的大户型，调改后的户型与本项目的主要竞争对手（东环国际花园）形成差异化竞争，同更加符合市场需求。2-2-4、调改后户型配比建议调改的具体方案如下：2、3、6号楼调整为小户型为主，将其东侧两套户型（合计约200m2）调改成四套小户型，保留南侧、西侧朝向较好的中、大户型；4、5号楼位于园区中央，其景观好、相对较安静，因此可以保持不动，在日后的销售过程中，有一部分要求户型功能齐全的购买者（相对数量较少）将会成为此类户型的购买群体。调改后户型面积（仅作为参照使用，调改时根据工程实际情况调改）按此户型面积重新分隔之后，北侧户型面积相对较小，降低了总房款，南侧面积相对较大，由于其单价较高，增加了销售。2-2-5 调改后的户型配比如下：千缘诚品户型配比（调改小户型后）2#3#4#5#6#合计（套）配比4170m2（一居）30m2（25套）41m2（50套）50m2（25套）70m2（25套）30m2（21套）50m2（42套）700m2（21套）30m2（21套）50m2（42套）700m2（21套）29348.7%7596m2（两居）75m2（21套）75m2（25套）96m2（25套）75m2（25套）96m2（25套）75m2（21套）14223.5%114137m2（三居）137m2（21套）114m2（25套）137m2（25套）114m2（25套）137m2（25套）137m2（21套）14223.5%160m2（四居）160m2（25套）254.2%总户数150套126套100套100套126套602东环国际花园户型配比1#2#3#4#5#6#合计（套）配比95m2以下42.5m2（16套）42.5m2（16套）308%63105m2（两居）100.9m2（16套）100.9m2（16套）63.3m2（15套）97.1m2（48套）99.5m2（15套）11030%105133m2（三居）119.1m2（16套）119.1m2（16套）124.9m2（18套）106.2m2(9套)125.3m2(18套)124.9m2（18套）106.2m2(9套)125.3m2(18套)128.4m2（17套）133.3m2（30套）113.1m2（15套）18449%140151m2（四居）140m2（17套）150m2（17套）151m2（17套）5113%总户数48套48套45套45套98套93套377小结： 调改后的户型中，本项目一居室小户型计304套，明显多于东环国际花园小户型30套，两居室和三居室户型面积相对较集中，总房款相对较低，会形成房款总价的差异。 调改后的小户型大大化解了纯朝北户型的面积（调改前面积为100 m2，调改后户型面积约为50 m2），纯朝北的小户型在价格和销控方面进行相应的调整即可化解其销售问题。2-3 商住部分商住部分为1#楼，其户型建议保持原有户型。交屋标准以清水房为主，每层可分割的多元组合销售。建议招商方向为：铁百商圈、太原街商圈的经营业主、专业市场（家具、食品、汽配等）现有业主、相关（金融、房产等）中介机构、律师事务所、会计师事务所、装修公司、咨询机构、金融机构、外地驻沈办事处。2-4 底商部分本项目的底商部分为三层，商业网点面积较大，从目前的市场需求状况来看，200m2左右的底商以其面积相对较小，总价款较低，而符合市场的需求。本项目的网点面积过大（多为400 m2以上），寻找实力型买家很难，建议从以下两个方面着手：方向一：以地段优势吸引大的买家购买（如商业百货、建材专营商、通讯公司、汽车销售、美容公司等）。如大买家来此经营，必然会吸引一些投资型客户。方向二：将底商三层打通，作为特色商业街区对外招商，采用外扶梯的方式可以从户外直接通往商业街区（精品走廊），一、二两层保持原有规划不变，按每跨分割成中、小型临街门市对外发售，合理规划商业街区业态组成，商业街区为本项目带来丰厚利润的同时也增加楼盘的卖点。三、户型调整后目标群体描述此次市场调查结果显示市场的需求状况，从根据此次调研结果推断其客户特征如下：3-1 各年龄段需求的户型情况3-2需求60平方米以下客户职业特征（综合）3-3需求60平方米以上客户职业特征（综合）3-4目标客户居住区域（综合）3-5目标客户工作区域（综合）3-6 客户所考虑的因素目标群体特征描述：年龄阶段目标群体年龄主要集中在2439岁，其中购买60m2以上户型的目标群体年龄段主要集中在2429岁和3034岁两个年龄段，对60平方米以上户型需求的客户，年龄段主要集中在3034岁和3539岁两个年龄段。职业特征从目标群体所从事职业来看，主要为经商群体和公司职员，其中购买60m2以