工程造价论文关于房地产工程造价审核方法论文范文参考资料

工程造价论文关于房地产工程造价审核方法论文范文参考资料 摘要本文根据房地产工程竣工结算阶段的工作经验总结出一套房地产工程结算审查措施，为房地产项目工程建设的造价管理工作进行方向性探讨。 关键词房地产；工程造价；审核策略 随着房地产开发专项及类别的细化，商业地产、旅游地产、住宅小区等不同模式的房地产开发纷纷另辟蹊径。无论是哪一种开发模式，开源节流都是投资开发的主体，在节流方面最为有效的措施就是开发成本制约，而造价制约的最有力手段就是工程造价结算审核。结算审核制约得力，则能最大程度的减少开支创造利润。 1.房地产开发成本构成以及制约要素 房地产开发成本制约，实质上就是针对房地产项目开发成本投入和合理制约手段的分析和研究。房地产项目的开发成本大致可以分为六个部分：土地费用、前期费用、施工费用、营销费用、管理费用、财务费用等。从费用构成性质来看，土地费用、管理费用及财务费用在项目初期即可大部分确定，在项目实施过程中，由于其波动幅度微小，可控性相对不大。房地产工程造价审核，就是通过对于前期费用、工程费用和营销费用的专项审核，在可执行范围内对房地产开发的可控成本进行审核计算，剔除不必要成本及费用，并且对专项执行单位进行考核，进而达到制约房地产工程造价的目的。 2.房地产投工程前期费用审核内容及制约措施 在进行房地产开发前期工作时，必定会发生一些费用。包括项目决策、可行性研究等等，这部分费用主要体现在项目规划建设前期筹备中。这部分费用在国外项目建设中，主要归入通路成本，包含市场开发费用、项目立项及规划费用、项目选址及征地费用等等。 2.1土地费用的审核及制约措施 土地费用的发生主要与当地土地出让政策有关。在目前的土地政策和背景下，国有土地出让一般以挂牌、拍卖、招商等三种方式进行，但是每一块土地的出让情况不同，由于其地理位置及周边环境的不同，价格差异可以天差地别。因此，在进行土地费用的审核时，必须考虑土地成本中是否包含土地拆迁、青苗赔偿、回建住房以及相应的土地性质变更、容积率变更、补偿金缴纳等费用。此外还要审核是否有古树名木需要移伐，是否需要教育配套和人防、是否已经具备三通一平的条件。而如果包含拆迁，则还有由于拆迁影响的相关不可控因素费用，比如说资金成本、异地建设、工程延期等风险管理费用。 2.2勘察设计费用的审核及制约 目前较为常规的方式是按照工程发包价格比例将勘察设计费直接发包给勘察设计单位，大部分房地产开发公司是通过公开招标或者邀请招标的方式进行发包，在满足设计要求的情况下最大程度的压缩设计费用。但由于采用的是按比例收费的方式，因此勘察设计单位往往会加大工程造价来获取更多的勘察设计费，目前有部分开发公司采用固定总包价格的方式对勘察设计费进行制约和审核，也有固定单项单价的模式进行发包。无论是哪一个发包方式，都涉及到对勘察设计费的单项审核结算，特别要注意设计变更项目以及基础勘察及基础处理的费用，这部分费用往往由于工程已经进行隐蔽而无法查证，就需要将费用与施工记录资料进行验证校核，一旦出现不符合的情况，则需要质疑和校正。 3.房地产工程施工费用的审核及制约 3.1工程项目招标费用审核 在进行工程项目施工外包时，必须通过合理分包及施工招投标等手段进行建筑工程的专项外包，进而合理降低工程造价，缩短工期，提高工程质量。在进行费用审核时，必须注意以下几个项目：专业专项工程一般分包给专项队伍施工，而且应当由其负责验收通过，比如配电工程、人防工程、消防工程等。制约业主采购的核心设备和材料，尽可能的降低造价。比如柴油发电机、配电柜开关柜等单价较高以及批量采购可以降低费用的设备和材料，尽可能由房地产开发单位进行招标自行采购，不仅可以尽可能降低工程材料成本，还能制约材料质量和使用情况，避开弄虚作假和偷工减料，降低工程材料成本；相应的处罚费用。在房地产开发项目施工过程中涉及较多的专项检查，如果没有协调好与政府相关部门的关系，就会产生不必要的罚款和处置费用。因此正常的做法是将这部分的文明施工及措施费用外包给相应的施工单位进行制约。 3.2房地产项目施工过程中的造价审核和成本制约要点 施工阶段的房地产成本制约的重点在于保证工程进度，避开因延期交房引发不必要的赔偿。而且应该让费用制约工程师和造价人员参与施工组织设计及施工方案的审定，从而避开造价失控的理由发生。在竣工结算阶段，项目管理人员应与费用工程师及造价管理人员共同协调，熟悉竣工结算的资料及内容，找出对业主方有利的条款和依据，才能做好工程竣工结算谈判及相应索赔措施。在竣工结算阶段，必须将原先的投标文件及投标工程成本与施工过程中的方案编排进行类比，将实际施工中的差异部分进行有效标识，从而进行风险要点制约和索赔分析。 对于施工过程中的隐蔽记录、施工进度证明、临时费用签证及零星用工签证等文件要进行严格审查。重要签证必须有书面文件陈述理由、事情经过、费用计算及归属。这部分文件主要签证无法后期核查的施工记录，如土方隐蔽记录、施工验槽记录、电气线路隐蔽施工记录等等。由于建设单位或者监理单位出于安全文明施工检查或其他要求而增加的临时签证，如不属于施工单位合同范围，则需要对该部分签证支付相应费用。对于部分与施工图不符合但是又未出具设计变更单的施工变动，如果没有监理或者建设单位现场管理人员进行签证，则应当根据合同条款予以否决或者另行协商。 对于设计优化及设计变更，应在施工过程中采用设计变更通知单及设计变更单两种双向模式。房地产开发企业应鼓励施工单位采用新工艺及新手段进行施工设计，甚至对于可以降低造价的材料替代或者合理图纸变更，都可以提出倡议，由设计单位从技术上考虑是否可行，最终房地产开发企业审批核准。作为开发企业的造价制约人员必须知道设计变更的优劣对开发效益的影响程度，基本原则是技术上可行、法律上允许、经济上合理、质量标准不变。 4.房地产开发财务费用审核及制约 对于房地产开发财务费用的审核管理，是要建立科学的体系，安排合理的融资方案，通过缩短工期，同时加快销售、加速资金的回收来实现财务费用的降低。对于房地产开发这种大型资金占用的项目，以加快销售和加速资金回收的手段来实现项目滚动开发，是最优化的资金手段，因此在项目建设全程必须缩短建设时间，在销售阶段，要注意以下几点：项目定位及销售策略要符合项目实际情况，切记盲目和空泛；将销售委托给专业的营销公司进行，并设立一定的销售激励制度，快速通过；项目施工进度应配合销售进度，在销售时应具备基本的立面展示及样板间；监控售房款的收取及客户房屋贷款的*，以便及时收到银行放款。 5.结语 房地产开发除了制约项目决策，需要对开发全过程进行造价制约及审核，采用一系列合理的制约手段和审核措施，将开发各项费用进行合理计算及制约，进而使得产品在房价和利润之间寻求到一个平衡点，达到买卖