天津房地产市场分析

天津城市分析报告,库存增加,量价齐跌,以价换量,趋势渐显,宏 观 篇,土 地 篇,市 场 篇,区 位 篇,1.,宏 观 篇,天津城市地位 中华人民共和国的直辖市 国家中心城市 中国北方经济重镇 环渤海地区经济中心之一 中国北方国际航运中心 中国北方国际物流中心 国际港口城市和生态城市,宏观篇人口,截止2013年末，天津全市人口超过1472.21万，比上年末增加59.06万。 2012年末全市常住人口总数则已超过1400万，“十二五”的前两年，全市常住人口累计增加了113.86万人，增幅达8.76%。其中，人口自然增长占增加人口的一成不到，九成以上的增加人口来自于迁移增长。 随着“蓝印政策”取消，天津人口增长会受到一定影响，但预期将保持平稳增长，今年年末突破1500万大关已成定局。,2013年全市生产总值完成14370.16亿元，比上年增长12.5%。,2012全年城市居民人均可支配收入为24565元，比上年增长12.6%。近三年的人均可支配收入复合增值率8.7%，增速较为平稳。,宏观篇经济,宏观篇战略,天津总体战略：双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态,战略机遇之：,天津武清入选首批国家生态文明先行示范区 武清区位于京、津两大直辖市的中心点，是国家“京津冀一体化”战略的重要核心区和桥头堡，是国家智慧城市试点之一。武清区一直以其独特的区位优势，受到众多房企、购房者的广泛关注，此次成为55个国家生态文明先行示范区之一，无疑将成为区域发展的又一利好。,战略机遇之：,外环线东北部调整 外环线调整已经于2013年开工，“鸭梨”马上变“土豆”。 位于东丽区西部与和河北区交接部分受到天津市外环线外扩调整，必定受到利好影响。,宏观篇政策,天津政策【明紧暗松】 上半年“蓝印”政策取消，冲击短期远郊市场，限购以“非政策”形式松绑，“救市”信号强烈,2014 1月 2 月 3月 4月 5月 6月 7月,获得预售证后10日不开盘算捂盘,天津 “单独二两孩”正式实施 出生人口将新增1-2万,居住证积分入户指标公布：今年2万人落户天津,天津蓝印户口将于5月31日取消,天津2014住房公积金缴存金额调整 基数不低于1680,天津公积金账户余额可提前还本息 相关流程简化,天津房管局内部会议：限购松绑1.天津内环购买144平米，价格在平均指 导价以上的，可以购买第三套商品房；2.滨海新区基本放开第三套商品房；3.外环开放第三套商品房,宏观篇市政交通,天津交通建设重点在于 轨道交通，未来将引发沿线的土地升值，促进沿线房地产加速发展,宏观篇京津冀机遇,放眼中国三大城市群：长三角：上海领头，诸多大城市（南京、杭州、苏州、宁波等）协调发展。珠三角：广州、深圳两强并举，周边二三线城市（珠海、东莞、佛山等）借势发展。京津冀：北京占绝对优势，天津依靠产业，河北提供资源探索发展方向。,长三角、珠三角两大城市群已日臻成熟，京津冀一体化发展也将到来，围绕着北京周边，天津在吸纳北京产业的同时，伴随京津城际铁路、津保高铁开通，天津周边被辐射的土地市场也将处于蠢蠢欲动的边缘。,宏观篇区域土地价格对比,永清,受到北京市场外溢影响，在六环之外已经形成了一条三河香河廊坊固安涿州的辐射带。 香河、固安等区域开发较早，配套完善，土地价格都不低于300万/亩，销售价格固安更是已经突破10000元。,宏观篇区域住宅均价对比,我固有的优势地区涿州处于这一辐射带之上，目前土地价格和售价均低于其他地区，有进一步上行潜力。 天津武清位于第二辐射带之上，目前土地价格处于200万/亩的低位，售价也不固安和两房；但是受到北京、天津市场的双重辐射，存在较大上升空间。,2.,土 地 篇,土地篇概述,土地供应市场：,2014年上半年，上半年天津土地市场推出401宗地，与2013年同期相比上涨5.25%，与2013年下半年相比上涨14.57%。建设用地面积2336万平米，规划建筑面积2750万平米。推出土地均价2245元/平米，推出楼面均价1891元/平米。,土地成交市场：,2014年上半年，天津共成交384宗土地，同比上涨1.59%，环比上涨18.52%。成交面积达2141万平米，成交土地均价2229元/平米，成交楼面均价1897元/平米。其中住宅用地共成交58宗，土地面积近457万平米，成交土地均价7873元/平米，成交楼面均价4580元/平米，平均溢价率为6.48%，出让金额近360亿元。,上半年天津土地市场401宗土地入市，同环比均现增幅，供应量仍处高位；其中住宅用地虽较去年下半年供应量有一定程度回落，但相较去年同期有明显增幅，土地市场仍保持高位供应态势。,2014年7月政府收紧土地供应端，入市土地持续回落，市场表现仍以工业用地供应为主，而住宅用地仅市内六区、远郊区县有供应；具体来看，本月共计38宗地块入市，环比减少7宗，较去年同期有23宗的降幅，为今年以来低值；供应建设用地面积211万平方米，环比持续回落，降幅为9.59%，同比降幅明显，达40.05%；供应规划建筑面积283万平米，环比有2.80%的降幅，同比降幅达46.73%。,土地篇供应,市场下行态势显现，传导一级土地市场，土地供应缩紧,土地篇成交,土地成交量下滑，房企入市意愿低落,随着房地产市场再度进入调整期，行业下行压力较大，市场观望情绪浓重，受二级市场低迷影响，房企业绩及资金压力持续加大，去化库存房源成为房企的首要任务，因此进驻市场土地储备意愿不强，态度更趋审慎。 另外，随着土地供应收紧，优质住宅用地相对集中于市内六区，其高企出让价格及严苛出让条件导致部分企业难以企及，市场成交遇冷。具体来看，本月成交土地33宗，环比上月大幅回落13宗，成交建设用地面积161万平方米，环比降幅为13.99%，成交规划建筑面积257万平方米，环比亦现降幅，幅度为11.25%。,土地篇区域,以7月份为例 远郊区县供应量仍居全市首位，共计26宗地块入市，其中3宗住宅用地，规划建筑面积为36万平方米，面积占比为22%，商办用地4宗，均位于武清区，面积占比为4%，工业用地面积占比达73%。,市内六区供应受到压缩，供应区域外溢，远郊区县成为供应、成交主力。,土地篇价格,楼面价格持续上涨，住宅用地拉动楼面价持续走高。,天津土地市场楼面成交价格持续上升，部分市区重点住宅用地成交拉动成交楼面价持续攀涨。 以7月为例本月土地市场成交楼面价格为5406元/平方米，环比涨幅达37.11%，上涨态势延续。其中受市内六区地块成交占比高位影响，住宅用地成交楼面价高达9236元/平方米，环比上涨37.46%,成交量分析【上半年同比上升，回落趋势明显】天津共成交384宗土地，同比上涨1.59%，环比上涨18.52%。进入6月后成交面持续收窄。,成交价分析【溢价少，均价高】上半年溢价地块不足15%，受中心城区土地成交价格带动，楼面持续上涨。,成交区域分析【城郊县仍为主力】中心城区土地供应持续收窄，郊县成交面积占比约47%。,3.,市 场 篇,天津市近三年城市房价收入比呈上涨趋势，13年房价收入比12.4，环比上升4.2%，全国35个大中城市房价收入比均值为8.5，天津房价收入高于该均值。（合理值为4-6之间）,2013年天津市千人房地产供应套数为8.4，从城市类型来看，一二线城市相对合理区间为10-15，天津过去五年内低于该区间。,近一年，天津市商品住宅房价租金比呈下降趋势，但6月房价租金比上涨至377，高于标准比300，市场资金回报少，房地产投资价值低。,市场篇指数,市场篇供销,随“蓝印”政策取消，5月后成交量下滑，供销比持续增加，库存压力进一步加大,2014年上半年天津商品住宅市场成交回暖乏力，虽然受“蓝印”取消政策影响，4-5月市场成交呈现爆发式增长，一定程度上拉升了整体成交水平，上半年共计成交493.48万平米，但与同比去年同期，仍有7.44%的降幅；同时，开发商为赶搭“蓝印”末班车，加紧入市步伐，助推上半年整体供应量高涨，共计供应711.06万平米，较去年同期相比，涨幅为37.95%，上半年整体销供比为0.69，去库存压力依然为市场主基调。,市场篇供销,从2014年1-6月商品住宅累计销售排行TOP10项目看，受“蓝印”取消政策末班车效应影响，武清区上半年表现抢眼，销售套数排行榜占据六个席位，其中枫丹天城和首创国际半岛项目分别实现961套、826套的销售业绩，位居销售套数排行榜第一、三位，分别实现了5.59亿元、6.43亿元的销售金额，跻身销售金额排行榜TOP10。 西青区的富力津门湖项目上半年累计实现10.4亿元的销售业绩，高出第二位的中海八里臺项目2.4亿元，稳居销售金额排行榜首位。,“蓝印”政策取消影响，武清区郊县成交量领跑全市；城区成交均价领涨全市,市场篇存量,2014年上半年以来，天津商品住宅市场受新增供应高涨、成交回暖乏力影响，可售面积持续稳步上涨，出清周期亦呈上升趋势，库存压力依然为市场风险积聚主因，去库存压力依然为下半年市场主基调。7月创一年以来库存新高，超30个月。,对比天津市四大区域可知，2014年7月，滨海新区出清周期环比有所延长，达51.4个月，环比增加1.7个月，依然为库存压力最高区域；其次为市内六区，出清周期有所延长，至24.4个月，环比增加0.7个月；远郊区县受成交大幅回落影响，出清周期上升至22.8个月，环比增加1.8个月；环城四区出清周期为20.5个月，库存压力为四大区域最小，但也超过20个月水平。,新增供应量推高库存量，出清周期呈上升趋势,市场篇价格,天津市场价格总体表现较为平稳。从2014年1-6月走势看，天津商品住宅市场成交价格整体走势相对平稳，4-5月远郊区县“以价换量”，成交激增，使得整体成交价格大幅回落，尤以5月最为突出，成交价格水平跌破9000元，重回2011年初水平，拉低了上半年整体成交价格，为9754元/平米，环比2013年下半年，降幅为5.59%，同比去年同期，亦有3.23%的降幅。6月受成交结构影响，成交价格升至历史高位，但6月百城价格指数显示，天津住宅价格指数自2013年5月以来首月环比下跌，跌幅为0.4%；从新开盘监测情况看，开发商面临资金压力，纷纷入市，新开盘项目多为平价开盘，打折优惠力度有所加大，同期市场观望态势持续蔓延，下半年成交价格或将有所回落，但跌幅有限。,住宅市场价格平稳，下半年或稳中有降,成交量分析【“蓝印”政策前后，两极分化】受“蓝印”取消政策影响，4-5月市场成交呈现爆发式增长5月过后出现量价齐跌,成交价分析【总价均价下降】受到郊县以价换量影响， 上半年均价9754元/平米，环比2013年下半年，降幅为5.59%。成交总额约650亿，同比去年下降11%。,库存分析【出清周期呈上升趋势】可售面积持续稳步上涨，出清周期呈上升趋势，7月达一年来最高超过30个月。,4.,区 位 篇,东丽区金钟街,西青区辛口镇,武清区中央水城,区位篇,东丽区 金钟街区位,金钟街，位于东丽区西北部，紧邻中心城区，东、南两面与华明街相连，北隔新开河与北辰区为邻，西与河北区接壤, 行政区域面积45.6平方公里，总人口11万人，其中户籍人口3.8万人，外来居住人口约7.2万人。,北部新区,返迁安置区已经建成,1.2.3.4. 地块为住宅用地红色 部分为商业用地橘色 部分为金钟产业园,东丽区 金钟街地块,东丽区 金钟街土地出让,2013-2014年东丽区共成交住宅用地3宗，平均楼面价2443元/平米。 河北区共成交住宅用地5宗。平均楼面价7989元/平米。因该地区位于东丽区最西侧，紧邻外环线，有别于东丽区其他地块，故河北区土地成交价格有实际参考意义，该区域土地价格应该介于东丽向中心城区过渡价格。,东丽区 金钟街周边楼盘,欧铂城 8400,五矿旷世新城 11500,观锦 15500,格调艺术领地17000,保利玫瑰湾 15000,东丽区 金钟街周边楼盘,该区域销售相对平稳，没有较大波动。受到整个天津市场影响，5月之后销售相对低迷,东丽区 金钟街销售情况,该区域销售均价稳中上升，销售套数维持在月均2030套相对较低水平,金钟街,现有外环线范围,调整后外环线范围,东丽区 金钟街发展机遇,区位分析【外环线调整，优势明显】天津外环线东北调整2013年已经开动，金钟街地区划归中心城区指日可待,市场分析【成交价格稳中小升，去化速度较慢】该地区售到天津总体市场影响较为低迷，月均去化在20-30套。,市场潜力【市场潜力较大，土地价值被低估】该区域土地价值潜力随着划归中心城区，价值会进一步增加；现外环北侧没有大型楼盘，市场潜力有待挖掘。,西青区,辛口镇是天津市西青区下辖的一个镇，有西青区后花园之美誉。西青区位于天津市的西南部，总面积62平方千米，总人口41000人，距天津港75千米，天津机场45千米，距天津市中心仅20千米，镇政府距离天津南站8.5公里，距离杨柳青站6.5公里。京浦铁路在境内穿过，宽广笔直的津静公路改线纵贯全镇，与古镇杨柳青比肩而邻。,杨柳青站,天津南站,西青区 辛口镇区位,西青区位于天津市西南部，东与红桥区毗邻，南靠独流减河与静海县隔河相望，西与武清区和河北省霸州接壤，北依子牙河。西青区总面积545平方公里。截止2013年末，西青区常住人口78.11万人，其中户籍人口37.36万人。,西青区 辛口镇区位,居民收入：近年来，西青区居民收入水平不断提高。2013年城镇单位从业人员平均劳动报酬达58148元，同比增长6.4%；农民人均可支配收入达18563元，同比增长13.2%。农业发展：西青区农业生产保持稳定，2013年全区完成农业总产值25.45亿元，同比增长9.5%；实现农业增加值11.81亿元，同比增长9.3%。工业发展：近年来西青区工业经济平稳增长，2013年全区共完成工业总产值2060.82亿元，同比增长12.9%。第三产业：第三产业比重进一步攀升，2013年全区第三产业实现增加值332.3亿元，同比增长24.9%，对全区GDP增长的贡献率达48.2%，拉动经济增长10.7个百分点。从内部结构看，是以金融业、房地产业和其他社会服务业为代表的现代服务业迅速壮大。城镇化进程：西青区城镇化进程加快。2013年，6个示范小城镇新增投资63.7亿元，累计开工648万平方米、竣工447万平方米，已有23个村、6.1万人入住新居，积极推动了“三改一化”试点工作。,西青区 辛口镇指标,西青区2011.9月至今商品住宅用地成交信息,西青区 辛口镇土地,西青区2011.9月至今协议出让土地成交信息,自2011年9月至今，辛口镇没有商品住房用地成交。辛口镇与中北镇、张家窝镇、杨柳青镇接壤，可以其部分土地成交信息作为参考。中北镇位于辛口镇东侧，区位优势明显，自2011年9月至今，通过招拍挂方式成交土地3宗，成交土地达608.24亩，土地单价约在540-820万元/亩之间，楼面价约在4000-8500元/之间；张家窝镇位于辛口镇东南侧，自2011年9月至今，通过招拍挂方式成交土地10宗，成交土地量为1682.93亩，土地单价约在104-370万元/亩之间，楼面价范围较大，约在1100-5600元/之间；杨柳青镇成交的住宅用地多为划拨或协议出让用地，协议出让土地多用于零售、医疗等社会保障性行业，其价格不具备较大参考价值。,西青区 辛口镇土地,辛口镇,御河墅（杨柳青镇，洋房、别墅，均价10000元/）,旭辉御园（中北镇，联排别墅，195，400万元每套起）,天安珑园（张家窝镇，双拼、联排、高层、洋房，均价8600元/）,云锦世家（中北镇，高层，洋房、别墅，均价11000元/）,万科四季花城（张家窝镇，高层、小高层、洋房，均价11000元/）,君悦林荫大道（张家窝镇，高层、洋房，多层，均价9800元/）,杨柳青站,天津南站,海泰精工国际（辛口镇，标准写字楼，均价14000元/）,社会山2014（张家窝镇，高层、洋房、别墅，均价10500元/）,国耀紫溪悦庭（杨柳青镇，洋房，小高层，均价9000元/）,辛口镇区域内暂无在售住宅楼盘，选取周边较近的部分在售楼盘作为参考。,区域部分在售楼盘,西青区 辛口镇市场,建议对该区域进行近一步市场调研，对市场情况进行分析。,西青区 辛口镇分析,武清区,武清区是天津市下辖的市辖区，位于天津市西北部。武清区位于环渤海经济圈中心位置，首都北京与中国北方最大的港口城市天津之间，距北京和天津港各71公里，距首都国际机场90公里，距天津市区和天津滨海国际机场各30公里。武清区位于京、津两大直辖市的中心点，素有“京津走廊”、“京津明珠”美誉，是京津冀三省市的交汇点，是国家“京津冀一体化”战略的重要核心区和桥头堡。,天津港,首都国际机场,滨海国际机场,武清区 区位,截止2013年年底，武清区现常住人口113万人，其中城区常住人口26万人，城镇化率45.6%。 武清区土地面积1574平方公里，下辖29个乡镇街。 城镇建设用地83.5平方公里，农用地比例较高，其中基本农田保护率达到89.6%。 武清城市空间结构：一轴两带八大组团（京津发展主轴，两侧切向发展带，新城核心组团及外围7个产业特色小镇）。2013年，武清区实现地区生产总值790亿元，增长25%;三级财政收入192亿元，增长25.2%，其中一般预算收入72.6亿元，增长28.2%；固定资产投资660亿元，增长30.4%；农民人均可支配收入15600元，增长16.8%,综合实力位居全市区县发展前列。近几年相继开通了京津唐高速二线，京沪高速，京津城际轨道等，使武清占据了京津大通道关键位置。,武清新城区城市发展规划,武清区 信息,项目周边住宅用地成交信息,通过统计信息得知，自2013年7月至今，天津市武清区成交住宅项目用地共计40宗，土地成交量为5133.28亩。通过土地信息梳理，选择中央水城项目周边即高铁武清站周边3公里范围作为参照，自2013年7月至今，此区域成交住宅项目用地6宗，土地成交量为763.04亩，土地单价约为150-230万/亩之间，楼面价约为1300-2100元/之间。,武清区 土地,8月武清区整体市场均价为6558元，2013年9月2014年8月，武清区商品住宅价格总体涨幅较低。从2014年3月至今，市场价格整体缓慢降低，7月8月，逆势上涨。 武清房价在60008000元之间的占比58%，6000元以下占比34%，8000元以上的占比8%。,武清区 中央水城市场,武清区,中央水城位于武清中心城区南部，毗邻京津城际武清站，