第十一章 房地产估价地价评估与分摊.ppt

,第一节地租理论及测算,一、地租的含义（熟悉）狭义的地租：指利用土地所获得的超额报酬。广义的地租：超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。基本含义：纯粹的剩余物,二、地租现象（熟悉）土地肥力不同收获的产量不同地租现象；土地位置不同运输费用不同地租现象；不同的摆摊地点不同的销售净收入地租现象,三、地租理论的回顾（了解）（一）威廉配第（二）理查德坎蒂隆（三）亚当斯密（四）詹姆斯安德森,（五）大卫李嘉图（六）马尔萨斯（七）约翰冯杜能（八）马克思（九）其他,四、地租的测算（熟悉）1、计算公式：地租农产品市场价格农产品销售税费农产品生产成本土地上投入资本的利息农业经营者利润；、土地是在此最佳用途下使用的；、土地是在最佳集约利用下使用的；、销售税费、生产成本、资本利息、经营利润均是以社会平均或一般水平来扣除的，这是等量资本要获得等量利润、等质劳动力要获得等量工资等的要求；,、在资本周转率、投资风险不同的情况下，不同周转率、不同风险的资本不能用同一比率来计算其应得利润。、测算地租的其他方法：（）从房租中分离出地租；（）由地价求地租；（）用市场法求地租；（）用类似假设开发法的方法求地租,第二节路线价法,一、路线价法概述（熟悉）（一）路线价法的含义：路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率和其他价格修正率，计算出该街道其他临街土地价值的一种估价方法。,一、路线价估价法的基本原理,（一）路线价法估价的基本概念城镇街道两侧的商业用地，如图9-1(a)、(b)、(c)、(d)所示，即使位置相邻、形状相同、面积相等，但由于临街状况不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。我们凭直觉就可以看出：图9-1(a)中，地块A的价值高于地价B的价值；图9-1(b)中，地块C的价值高于地块D的价值；图9-1(c)中，地块E的价值高于地块F的价值：图9-1(d)中，地块G的价值高于地块H的价值。如果需要同时、快速地评估出城镇街道两侧所有商业用地的价值，则可以采用路线价法。,（二）路线价法的理论依据,路线价法实质上是比较法的派生方法理论依据亦为替代原理,路线价法与一般的比较法的区别,一是不做“交易情况修正”和“交易日期调整”二是先对多个“可比实例价格”进行综合，然后进行“房地产状况调整”；而不是先对“可比实例价格”进行有关修正、调整，然后再进行综合。三是利用相同的“可比实例价格”路线价，同时评估出许多“估价对象”该街道其他临街土地的价值,路线价法中不做“交易情况修正”和“交易日期”的原因是：,求得的路线价若干标准临街宗地的平均价格已经是正常价格求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他临街土地价格的日期一致，都是估价时点时的。（也可不是）,（三）路线价法适用的对象和条件,适用对象城镇街道两侧商业用地的估价适用条件街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐,（四）路线价法的操作步骤,划分路线价区段设定标准临街深度选取标准临街宗地调查评估路线价制作价格修正率表计算临街土地的价值,二、划分路线价区段（熟悉）,路线价区段是沿街道两侧带状分布的一个路线价区段是指具有同一路线价的地段可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价区段,滨江道金街交口,哈尔滨道,多伦道金街交口,东马路北马路交口,北马路,金街,东马路,哈尔滨道,滨江道,长春道,鞍山道,锦州道,哈密道,多伦道,南马路,北马路,三、设定标准临街深度（了解）,标准临街深度标准深度，是街道对地价影响的转折点接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；远离街道的方向，地价可视为基本不变标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数,四、选取标准临街宗地（了解）,一面临街；土地形状为矩形；临街深度为标准临街深度；临街宽度为标准临街宽度（通常简称标准宽度，可为同一路线价区段内临街各宗土地的临街宽度的众数）；,临街宽度与临街深度的比例适当；用途为所在路线价区段具有代表性的用途；容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率（众数）；其他方面：如土地使用年限、土地生熟程度也具有代表性。,标准临街宗地通常称为标准宗地，是路线价区段内具有代表性的宗地，具体要求：,五、调查评估路线价（了解）,在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准临街宗地，运用收益法（通常是其中的土地剩余技术）、市场法等，分别求其单位价格或楼面地价求标准临街宗地的单位价格或楼面地价的简单算术平均数或加权平均、算术平均数、中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。路线价通常为土地单价，也可为楼面地价。,六、制作价格修正率表（掌握）,（一）临街深度价格修正率表价格修正率表临街深度价格修正率表，通常简称为深度价格修正率表1.临街深度价格递减率距街道深度越深，可及性越差，价值也就越低同一城镇的不同路线价区段，土地价值随临街深度变化的程度是不完全相。,（1）四三二一法则最简单的临街深度价格递减率,该法则是将临街深度100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，各等份由于距离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一个25英尺等份的价值占整块土地价值的40，第二个25英尺等份的价值占整块土地价值的30第三个25英尺等份的价值占整块土地价值的20，第四个25英尺等份的价值占整块土地价值的10%；,如果超过100英尺，则以九八七六法则来补充，即超过100英尺：第一个25英尺等份的价值为临街深度100英尺土地价值的9，第二个25英尺等份的价值为临街深度100英尺土地价值的8第三个25英尺等份的价值为临街深度100英尺土地价值的7，第四个25英尺等份的价值为临街深度100英尺土地价值的6%；,四三二一法则最简单的临街深度价格递减率,表11-1四三二一法则单的临街深度价格递减率,（2）其他法则（1）“四三二一”法则。又称为“慎格尔”法则。其含义是将100英尺深的街道四等分，每份25英尺，从临街方向开始，每个25英尺土地的单位价格分别占路线价的40、30、20、10。（2）苏慕斯法则。将100英尺深的街道二等分，前半临街50英尺土地的单位价格占路线价的72.5，后半50英尺占27.5。（3）霍夫曼法则。将100英尺深的街道四等分，从临街方向开始，每份价值分别占路线价的37.5、29.5、20.7、12.3。（4）哈柏法则。该法则认为，土地的价值与其深度的平方根成正比。,2.几种临街深度修正率以四三二一法则为例，（1）单独深度价格修正率为：403020109%8%7%6（2）累计深度价格修正率为：407090%100109%117124%130（3）平均深度价格修正率为：40353025218195o1771625（二）其他价格修正率,七、计算临街土地的价值（掌握）,（一）路线价法的计算公式：（1）当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。V（总价）标准临街宗地总价单独深度价格修正率V（单价）标准临街宗地总价单独深度价格修正率估价对象土地面积标准临街宗地总价单独深度价格修正率（临街宽度临街深度）,（2）当以单位宽度的标准临街宗地的总价作为路线价时，也应采用累计深度价格修正率。,（3）当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率。V（单价）路线价平均深度价格修正率V（总价）路线价平均深度价格修正率临街宽度临街深度,（4）若土地的形状和临街状况有特殊者，则还要做加价或减价修正。以标准宗地的单价作为路线价的情况为例，计算公式如下：V（单价）路线价平均深度价格修正率其他价格修正率V（总价）路线价平均深度价格修正率其他价格修正率土地面积或：V（单价）路线价平均深度价格修正率单价修正额V（总价）路线价平均深度价格修正率土地面积总价修正额,（二）临街土地价值的计算一面临街矩形土地价值的计算；前后两面临街矩形土地价值的计算；矩形街角地价值的计算；三角形土地价值的计算；其他形状土地价值的计算。,1.一面临街矩形土地价格的计算,例11-3：图1中是一临街深度15.24米（即50英尺）、临街宽度20米的矩形土地，所在区段的路线价（土地单价）为2000元/平方米。根据表1的平均深度价格修正率，其单价和总价分别是多少？,该宗土地的单价=路线价深度价格修正率,=2000140%=2800（元/平方米）,该宗土地的总价=土地单价土地面积,=28002015.24=85.34（万元）,2.前后两面临街矩形土地,后街影响深度=全部深度-前街影响深度,例11-4：图2中是一前后两面临街、总深度为30米的矩形土地，其前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米。求其前街影响深度。,3.矩形街角地价值的计算,计算街角地的价格，采用“正旁两街分别轻重估价法”，即先求取高价街（也称正街）的价格，再计算低价街（也称旁街）的影响加价，然后加总。计算公式如下：,例11-5：图3中是一矩形街角地，其正街路线价（土地单价）为2000元/平方米，旁街路线价（土地单价）为1000元/平方米，临正街深度为22.86米（即75英尺），临旁街深度为15.24米（即50英尺）。假设旁街影响加价率为20%。根据表1的平均深度价格修正率，该宗土地的单价是多少？,4.三角形土地价值的计算（1）一边临街直角三角形土地价值的计算（2）其他三角形土地价值的计算5.其他形状土地价值的计算,第三节城镇基准地价评估（熟悉）,一、城镇基准地价的含义城市基准地价是以一个城镇为对象，在该城镇一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。,二、城镇基准地价评估的程序和方法,1、制定基准地价评估作业方案包括确定基准地价评估的区域范围，技术路线，落实评估人员，准备所需的资料和设备，落实工作场地，编制工作计划和时间进度等。其中，确定基准地价评估的区域范围有以下几种选择：城镇行政区城镇总体规划确定的规划区土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围建成区市区基准地价评估的区域范围大小，主要根据有关规定，当地的实际需要和可投入评估的人力、财力、物力等情况来定，一般为规划区。,2.明确基准地价的内涵和表达方式估价时点，一般应为年度的1月1日；土地用途，例如是分为商业、办公、居住、工业等不同的用途，还是采用综合用途。一般应为商业、办公、居住、工业等不同的用途；土地权利性质，例如是出让方式取得的国有建设用地使用权还是划拨方式取得的国有建设用地使用权。一般应为出让方式取得的国有建设用地使用权；土地使用期限，例如是不同用途的法定最高年限还是统一为综合用途50年或无限年。一般应分别为商业、办公、居住、工业等不同的用途的法定是最高出让年限，分别为40年、50年、70年、50年；土地条件，即土地的周围基础设施完备程度和平整程度，例如是三通一平还是五通一平、七通一平。一般应根据各个土地级别或地价区段内土地条件的平均水平确定；容积率，例如是不同用途对应的平均容积率还是综合平均容积率。一般应根据各个土地级别或地价区段内容积率的平均水平确定。,3、划分土地级别或不同均质地域,划分土地级别按照城镇土地分等定级规程（GB/T185072001）规定的内容、程序、方法等进行。划分地价区段，是将用途相同、位置相邻、地价相近的土地加以圈围而形成不同的地价区域。一个地价区段可视为一个地价“均质”区域，该区域内的各宗地的地价水平相近。地价区段可分为两类：一是路线价区段，二是区片价区段。街道两侧的商业用地，适宜于划分为路线价区段；办公、居住、工业用地，适宜于划分为区片价区段。划分地价区段的方法通常是就土地的位置、交通、使用现状、城市规划、房地产价格水平及收益情形等做实地调查研究，将情况相同或相似的相邻土地划为同一个地价区段。各地价区段之间的分界线应以道路、沟渠或其他易于辨认的界线为准，但商业路线价区段应以标准深度为分界线。,4、抽查评估标准宗地的价格这是在划分出的各个土地级别或地价区段内，按照具有代表性、分布均匀等原则，选择若干宗地，然后由估价师调查搜集这些宗地的相关市场交易资料、经营收益资料或开发费用资料等，运用市场法、收益法、成本法、假设开发法等适宜的估价方法评估出这些标准宗地在合理市场下可能形成的正常市场价值，通常应求出单价或楼面地价，并进行交易日期、土地使用期限、土地条件、容积率等调整，将这些宗地的价格统一到基准地价内涵上来。,5、计算各个土地级别或均质地域的地价,土地级别或区段地价是某个特定土地级别或地价区段的单价或楼面地价，它代表或反映着该土地级别或地价区段内土地价格的正常水平。土地级别或地价区段的地价计算，是分别以每个土地级别或地价区段为范围，求各该土地级别或地价区段内所抽查评估出的若干宗地单价或楼面地价的平均数、中位数或众数。计算出的土地级别或地价区段的地价，相应有土地级别价、区片价和路线价。,6、综合确定基准地价在上述各土地级别或地价区段地价计算的基础上做适当的调整后即是基准地价。在确定基准地价时，应先把握各土地级别或地价区段间的好坏层次(通常是从好到差排序)，再把握它们之间的地价高低层次，以避免出现条件较差土地级别或地价区段的基准地价高于条件较好土地级别或地价区段的基准地价。7、编写基准地价使用说明包括该基准地价的内涵、作用，将该基准地价调整为各宗地价格的方法和系数，例如具体区位、土地使用期限、土地条件、容积率、土地形状、临街状况等的修正方法和调整系数。,第四节基准地价修正法（熟悉）,1、基准地价修正法是指在政府确定并公布了基准地价的地区，利用有关调整系数将估价对象宗地所处土地级别或地价区段的基准地价调整为估价对象宗地价格的方法。2、基准地价修正法是一种间接的估价方法；其估价结果的准确性取决于基准地价的的准确性及各种调整系数的科学性。,3、操作步骤：搜集有关基准地价的资料；查出估价对象宗地所在位置的基准地价；进行市场状况调整；进行土地状况调整；计算估价对象宗地的价格。,进行市场状况调整，是将基准地价在其基准日期时的值，调整为估价时点时的值。市场状况调整的方法，与市场法中市场状况调整的方法相同。进行土地状况调整，是将估价对象宗地的状况，包括位置、土地使用期限、土地条件、容积率、土地形状、临街状况等。宗地价格=适用的基准地价x土地市场状况调整系数x区位调整系数x用途调整系数x土地使用期限调整系数x容积率调整系数x土地开发程度调整系数x其他因素调整系数,第五节补地价的测算（熟悉）,、含义：补地价是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而需向国家缴纳的地价款、土地使用权出让金、土地收益等。2、需补地价的三种情形：（1）改变土地用途、容积率等土地使用条件；（2）延长土地使用期限；（3）转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产,3、公式：（）补地价新土地使用条件下的土地市场价格旧土地使用条件下的土地市场价格（）补地价（单价）新楼面地价新容积率旧楼面地价旧容积率补地价（总价）补地价（单价）土地总面积（）补地价（单价）楼面地价（新容积率旧容积率）、实际中的补地价数额取决于政府的政策。,第六节高层建筑地价分摊,一、高层建筑地价分摊的意义（熟悉）通过高层建筑地价分摊，可以解决：各部分占有的土地份额；各部分分摊的土地面积；各部分分摊的地价数额等。,二、高层建筑地价分摊的方法,（一）按建筑面积分摊,（二）按房地价值分摊,（三）按土地价值分摊,2、按房地价值进行分摊（1）公式：某部分占有的土地份额该部分的房地价值/房地总价值某部分分摊的土地面积土地总面积（该部分的房地价值房地总价值）某部分分摊的地价数额土地总价值（该部分的房地价值房地总价值）,（2）按房地价值进行分摊比按建筑面积进行分摊复杂，但更符合实际情况，主要适用于各部分的房地价值（单价）有差异但差异不是很大的建筑物。,例11-10：有一大厦，房地总价值为5000万元，某人拥有其中的商场部分，该商场的房地价值为1000万元；另一人拥有其中的酒店部分，该酒店的房地价值为500万元。则上述第一人占有的土地份额为10005000=20%。第二人占有的土地份额为5005000=10%。,3、按土地价值进行分摊公式：某部分占有的土地份额（该部分的房地价值-该部分的建筑物价值）/（房地总价值-建筑物总价值）某部分分摊的土地面积土地总面积该部分占有的土地份额某部分享有的地价数额该部分占有的土地份额土地总价值该部分的房地价值该部分的建筑物价值,历年真题,1、估价对象为一面临街的矩形宗地，临街