房地产估价师考试房地产估价理论与方法练习

2011房地产估价师考试房地产估价理论与方法练习21按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0.91，则其依据是（ ）。A可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9B可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9C可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9.89D可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9.89。2甲乙两宗土地使用权剩余年限分别为30年和40年，楼面地价分别为2700元/m2和2800元/m2，该类房地产的报酬率为6，则两宗土地价格相比（ ）。A甲大于乙B甲小于乙C甲等于乙D无法确定3某宗房地产的预计未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。A667B1333C1000D5004某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2，该类房地产的报酬率为6，则该宗房地产的价格为（ ）万元。A833B2500C1250D10675已知一年期国债利率为3.31，贷款利率为5.43，投资风险补偿率为2.23，管理负担补偿率为1.32，缺乏流动性补偿率为1.42，所得税抵扣的好处为0.5，则报酬率为（ ）。A7.78B. 8.28C13.21D14.216开发经营期的起点是（ ）。A取得估价对象的日期B开始施工建设的日期C开始预售的日期D开始销售的日期7评估一宗房地产开发用地2007年1月1目的价值，预测该宗土地2009年1月1日开发完成后的房价(含地价）为2000万元，折现率为10，则开发完成后房价现值为（ ）万元。A1562.89B1652.89C1502.63D1520.638城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同，面积相等、位置相邻，但由于（ ）不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。A区域规划B临街状况C周围环境D地形地势9路线价法特别适用于对（ ）进行估价。A单宗土地B多宗土地C部分土地D待开发土地10按房地价值进行分摊比按建筑面积分摊要复杂，但更符合实际情况，主要适用于（ ）的建筑物。A用途相同且价格差异不大B建筑面积相同且价格差异不大C规模相同且价格差异不大D各部分的房地价值有差异且差异不大1已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺。标准宗地为临街宽度为20英尺，临街深度为100英尺地块。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺，运用四三二一法则计算，地块乙的总地价为（ ）万元。A65.4B81.8C87.2D109.02防范估价风险的最后一道防线是（ ）。A撰写估价报告B审核估价报告C出具估价报告D估价资料归档3一份合格的房地产估价报告，应由负责该估价项目的至少（ ）名注册房地产估价师签名，并加盖估价机构公章，以估价机构的名义出具。A1B2C3D44如果房地产价格时间序列的逐期发展速度（ ），就可以计算其平均发展速度，采用该一平均发展速度进行预测。A较大B较小C不同D大致相同5在假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途，而最佳用途的选择是要考虑该地块位置的（ ）。A可接受性和现实社会需要程度B现实社会需要程度和未来发展趋势C可接受性及现实社会需要程度和未来发展趋势D可接受性和未来发展趋势11市场价值是指房地产在满足（ ）等条件下进行交易最可能的价格。A卖方和买方掌握必要的市场信息B不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价C卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象D卖方和买方追求各自利益的最大化E卖方和买方急于完成交易12下列房地产权利的种类中，属于用益物权的有（ ）。A土地使用权B所有权C地役权D典权E租赁权13房地产区位是与其特定位置相联系的（ ）的总和。A自然因素B人文因素C人口因素D社会因素E其他因素14下列情况中会导致房地产价格上升的是（ ）。A上调贷款利率B收紧房地产开发贷款C开征物业税D减免房地产持有环节的税收E提高最低购房首付款比例15在具体的房地产估价作业中，房地产估价师应遵守的技术性原则，并普遍适用或者一般原则，即普适技术性原则，主要有（ ）。A独立、客观、公正原则B合法原则C最高最佳使用原则D估价时点原则E替代原则16以下属于非正常交易的情况有（ ）。A相邻房地产的合并、分割交易B土地使用权出让拍卖C受迷信影响的交易D房地产涉案拍卖E卖方负担补交土地使用权出让金17下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有（ ）。A对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象或估价作业期内的某个日期为估价时点B城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日C分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点D房地产估价人员可以假定估价时点E对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点18有一出租的写字楼拟选用收益法估价，现需要搜集（ ）等方面的资料。A开发完成后的市场价格B租金水平C竞争性项目D出租率或空置率E运营费用19某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。银行贷款年利率为5.58。则下列说法中正确的有（ ）。A该房地产的实际价格等于名义价格B该房地产的名义价格为50万元C该房地产的实际价格高于50万元D该房地产的实际价格为50万元E该房地产不存在名义价格20某估价机构为一商品住宅抵押贷款作了评估，出具了估价报告，估价报告有效期为1年。该抵押人准备以此估价报告向银行申请抵押贷款，贷款期限为20年。下列说法正确的是（ ）。A此估价报告的有效期为20年B