中原经济区论文关于中原经济区房地产业可持续之法治保障论文范文参考资料

中原经济区论文关于中原经济区房地产业可持续之法治保障论文范文参考资料 【关键词】 中原经济区；房地产业；可持续发展；法制保障 1727-5123（xx）03-057-02 Research on legal safeguard about sustainable development of Central Plains Economic Area real estate 【Abstract】 Establishment of the fair estate law environment is an important guarantee for the sustainable development of the real estate area of Central Plains economy industry. At present， because of Real estate legal system is not perfect， the policy is not perfect， central Plains Economic Area real estate market irregularities， the relationship between the government and the enterprise is not clear， serious influences and restricts the sustainable development of the real estate area of Central Plains economy industry. The author starts from the existing problems， make remendations on how to ensure the sustainable development of Central Economic Zone real estate law work. 【Key words】 Central Plains Economic Area； real estate； sustainable development； legal safeguard 随着全国主体功能区规划的出台，中原经济区被纳入国家层面的重点开发区域。房地产业作为中原经济区建设的主导力量，在中原经济区新型城镇化建设、新型工业化建设的过程中，起到了非常重要的先导、载体和支撑的作用。房地产业的健康可持续发展关乎到中原经济区未来的成功建设，而公平公正的房地产法治环境是中原经济区房地产业可持续发展的坚实保障。 1中原经济区房地产业可持续发展的界定 房地产业可持续发展是一个内涵丰富的复合概念，房地产在实质上表现为一种经济活动，同时它又与生态环境、社会发展密切相关，它包括土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境改善等多方面内容。因此，房地产业的可持续发展体现为经济、社会和生态和谐统一，整体可持续发展的目标。 中原经济区房地产业的可持续发展，首先要与整个国民经济的整体发展协调，也要与中原区域经济的发展相协调；其次，中原经济区房地产业的发展要与中原人口发展、环境保护、资源利用相协调；再次，中原经济区房地产业的发展既要满足当代社会的需求，又要考虑后人充分的开发余地，绝不能进行掠夺性开发；最后，房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好发挥，供求相协调。 为保证中原经济区房地产业的可持续发展，必须切实制定房地产业发展的各项制度，研究发展战略，并制订、实施相应的政策及法律措施，营造良好的立法、执法、司法等法治环境，对中原经济区房地产业的可持续发展中给予充分的保障。 2影响中原经济区房地产业可持续发展的法治因素分析 2.1房地产立法体系不完善，政策不健全，容易形成执法灰色空间与死角。 2.1.1随着中原经济区工业和城镇化建设速度的加快，大量的城市郊区土地被征用，农村也开始新建公寓楼房，但是在新建扩建的同时，经常会出现由于拆迁安置不合理而出现的*等现象，理由是没有按照土地管理法中关于“占多少补多少”的规定，对耕地做出相应的规划，使中原地区农业生产环境受到破坏，影响中原经济区农业的可持续发展。 2.1.2中原经济区住房保障法规政策相对落后，虽然大部分地区已经建立廉租房制度，例如，河南省在xx年4月已经发布河南省保障性住房建设导则（试行） _。但对于整个住房保障体系的管理制度仍然缺乏操作性强的规定，对于前几年开发建设的经济适用房交易流转存在很大的随意性，法规政策严重的滞后和缺失。 2.1.3房地产市场交易、金融投资等一系列配套的法律政策落后，在市场交易、投资等环节仅依据公司法、金融法等相关规定执行。例如，对于不动产这种特殊的商品而言，房地产股权转让与投资等活动没有专门的立法规范，对投资者而言可能存在较大的风险，以及出现交易过程中的“合理避税”，亦使得国家税收受到损失。 2.2中原经济区房地产发展缺乏整体规划，房地产市场不规范，存在不正当竞争等违法法规行为。 2.2.1房地产作为中原经济区建设的重要支柱产业，目前房地产业的发展仍然存在着市场供需结构矛盾、价格与收入矛盾等多重矛盾。政府往往站在中原经济区建设的大框架下勾勒房地产发展的宏伟蓝图，却容易疏忽房地产业发展应与区域经济发展、其他产业发展相互之间的和谐关系，造成部分地区经济发展不和谐，导致房地产业可持续发展受到阻碍。2.2.2房地产市场存在不规范的开发与经营行为，例如：目前在中原经济区房地产三、四线市场，开发商不具备“五证”的前提下违规售房，不经验收或者验收不合格即行交房，开发商不严格履行商品房买卖合同，降低商品房建设标准，擅自变更住房结构以及转变小区的设施或者绿化等。对当地的房地产业的健康发展造成极大的破坏。 中原经济区无序的房地产开发建设，以及结构失衡的供给等状况，会造成地产空置率高、市场价格高、土地浪费多、无房人群多等城市特点，遏制房地产业的可持续发展。 2.3政府对房地产企业违法违规行为疏于监管或者惩罚力度不够，政府与企业的“权钱裹挟”现象严重。 2.3.1我国对房地产企业实行双重准入制，即要满足公司法中关于公司设立的基本条件，还要符合房地产开发企业资质管理规定对房地产企业资质的登记要求。企业在开发经营过程中，土地、城市规划、房管局、消防等相关部门要对房地产开发建设销售给予监督或者许可。但是，房地产企业在法律规定面前，往往采取投机倒把、甚至 _官员走捷径等“低成本”的行为，而相关管理部门却利用机会“寻租”，采取不管不问的方式回应，或者给予较低的处罚。例如，我国城市商品房预售管理办法第六条明确规定：开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。在很多地区，开发商在没有*房地产预售许可证的情况下，公然让消费者交纳认筹款选房，而此类现象却被认为是房地产企业的潜规则。 2.3.2在中原经济区的房地产三、四线市场，商品房销售纠纷诉讼案件逐渐增加，纠纷产生理由主要是开发商延期交房、虚假承诺、擅自变更设计等方面。司法部门在权衡开发商的违规违约行为和业主合情合理的诉讼时，由于开发商“势力”的强大或者相关部门的干扰，法律的天枰往往处于“失灵”状态。结果是经过几年的两审、重审等司法程序，最终得不到公正的解决。 这种房地产执法和司法的“无效率”、“低效率”对中原经济区房地产业健康可持续发展也产生了严重的制约。 3保障中原经济区房