杭州湾新项目建议书

杭州湾新区*项目建议书 杭州湾新区*项目建议书杭州*咨询公司2012年05月目 录第一章概况31.1项目概况31.2项目建设的主要内容31.3项目建议书的编制依据与范围41.4项目主要结论和经济技术指标5第二章项目建设的背景及必要性7第三章项目建设的有利条件及项目选址9第四章 工程方案114.1 建设规模114.2项目建筑的特殊性114.3设计指导思想124.4总体布局12第五章投资估算与资金筹措145.1投资估算145.2资金筹措与使用计划15第六章经济及社会效益评价166.1经济评价依据166.2社会效益分析16第一章概况1.1项目概况1.1.1项目名称：杭州湾新区*项目 1.1.2 主管单位：*公司1.1.3项目负责人：*1.1.4项目总投资：47078万元 1.1.5建设地址：杭州湾新区滨海大道与兴慈四路交汇处1.1.6 建设周期：一期工程项目建设期约个15月，项目预计2013年12月竣工。二期预计2015年12月完成。1.2项目建设的主要内容 项目分两期实施，一期考虑建设一综合性市场，地上总建筑60000平方米；二期考虑建设一幢标化办公楼、一幢商务酒店及部分商业裙房，地上总建筑面积65000平方米。一期主要面积分别为：地上50000平方米，地下10000平方米； 二期主要面积分别为：地上50000平方米，地下15000平方米。1.3项目建议书的编制依据与范围1.3.1项目建议书的编制依据1、杭州湾新区总体规划2、杭州湾新区生活中心区详细规划3、杭州湾新区可持续发展战略4、宁波市总体发展战略和城市总体规划1.3.2项目建议书的编制范围本项目建议书重点阐述杭州湾新区*项目建设的必要性与可行性，初步提出拟建项目的建设规划和技术方案，并做出投资估算及资金筹措计划，进行项目初步评估。1.4项目主要结论和经济技术指标1.4.1主要结论 （1）该项目合符国家建筑设计规范的各项规定要求。 （2）该项目合符宁波市经济社会发展总体规划的要求。 （3）该项目符合杭州湾新区生活中心区总体规划要求，其建设地点适当，建设方案合理，充分考虑了项目与周边环境的协调，一定程度上提高了本区块的商业配套层级。 （4）资金筹措方案符合国家和地方有关政策要求，筹资渠道可行。综上所述，该项目具有建设的必要性和可行性。1.4.2技术经济指标 本项目总占地60亩，建筑面积平方米，估算投资约47078万元，其中一期60000平方米，投资17896万元；二期建筑面积65000平方米，投资约29182万元。主要技术经济指标见表1-1。表1-1 主要技术经济指标汇总表序号项目单位指标1用地规模平方米40000（合60亩）2建筑面积平方米3建筑密度%不高于30%4容积率2.55绿地率%不小于25%6总投资万元47078第二章项目建设的背景及必要性 2.1项目建设的背景作为浙江省未来的新“浦东”，杭州湾新区规划陆地面积235平方米公里，已引进各类企业超过250家，区域常住人口约3万人。而目前区域能生活配套比较缺乏，自发形成的商业区主要主集中在兴慈四路西侧一带农居点内，商业氛围浓郁，但整体形象较差，且存在一定安全隐患，根据规划要求该区域农居即将拆迁，所以该区域迫切需要建设一个综合性商业中心。规划显示，至2030年，预计新区累计引进企业将达千家，区域规划常住人口将达50万人，一个中型城市将基本形成。随之形成的商业、商务招待、商务办公需求不可低估。 2.2项目建设的必要性 为此，结合上级政府对杭州湾新区建设发展的思路，依据宁波市经济社会发展总体规划和城镇总体规划，新建综合性商业中心已经十分必要，主要理由有： 1、现有零星商业不成规模，在农居点内见缝插针，商业形象差，经营无序，更谈不上有效管理，存在诸多安全隐患。2、至2015年区域集聚人口将达10万人，人均GDP也基本达到发达国家水平，区域消费量及消费能力将快速增长。3、依据经济社会发展总体规划和城镇总体规划，至2030年，区域总人口将达50万人，相当于一个中等城市的市区人口，按这一规划也必须要有足够的商业商务配套来满足未来人口的需求。 2.3 建设的意义 新建杭州湾新区*项目是区内一件大事，该项目建成后，将结束杭州新区没有综合性商业中心的格局，彻底改变原有商业零散、无序的经营状态。一方面与新区建设的各项措施相协调，另一方面又将进一步新区的集聚能力，为区域内解决商业配套做了一个良好的开端，为新区的发展带来深远影响。第三章项目建设的有利条件及项目选址 3.1、新建综合商业中心彻底改变目前无综合性商业集聚区的局面 用地60亩，一期投入17896万元左右，一期建成一个综合性小型商业中心，建筑面积60000平方米（地上50000平方米，地下10000平方米）能满足区域商业配套中心要求，可引进中大型超市、影院、电玩城、连锁餐饮、类似外婆家类型的中餐厅等，另将周边零散商业、休闲娱乐全部装进该商业中心内，能让区域居民及外来务工人员享受到新区的生活便利性，是一项大快人心的工程。 3.2、新建酒店及商业裙房基本解决区域商务招待需求 我们拟定的商业商务中心，能与杭州湾新区生活中心形成一片，位于滨海大道与兴慈四路交汇处，杭州湾新区的核心位置，交通十分便利，与工业区、生活区互惠互利，又互不影响，具有良好的发展前景，项目选址较为合理。 3.3、新建写字楼能够有效填补目前区域办公市场的空白目前，开发区有众多企业，多为工厂内自建办公，另有部分为开发区企业配套的中小型企业，办公场所多为租用周边农民房进行，办公形象差，办公格局也受到较大限制，区域迫切需要一定数量的写字楼来解决这一市场需求。3.4、项目选址：本综合商业中心的基地选择应满足下列要求：一、靠近居住区，便利周边居民生活消费。二、与开发区相近且有效隔离，避免生产与生活相互干扰。三、沿街面广，对外交通便利，满足商务出行要求。四、日照充足，场地干燥，排水通畅，环境优美或接近城市绿化地带。 根据综合性商业中心选址的基本要求，*公司经多方勘察，组织有关单位进行选址设定，拟定该项目选址于滨海大道与兴慈四路交汇处，总用地面积60亩，地方宽阔，平坦，无山坡，靠近交通主干道，且又与生活区相临，位置较好。第四章 工程方案4.1 建设规模一、综合商业中心规模：规划建设一个商业中心、一幢商务酒店、一幢写字楼及部分商业裙房，一期先行建造一个60000平方米的商业中心，解决周边居民基本生活需求。二、建设规模：1、用地规模：项目总用地60亩，分两期，用地规模分别为30亩。建筑规模：规划总建筑面积12500平方米，其中一期60000平方米，二期65000平方米，建筑容积率2.5，建筑密度30%，绿地率25%。三、建设条件：配套设施：本项目由杭州湾新区自来水系统供水，雨水排放直接入市政管道，生活用水及污水经处理后纳入市政管道，供电采用*KV电源供电，通讯设施能满足需要。4.2设计指导思想（1）适合商业商务活动规律：消费群体大部分时间是进行室内活动，设计好活动单元及购物、休闲、商务区动静合理分割；（2）适合新区消费人群的特点： A：商业、商务空间的尺度特点（室内外环境设计、建筑造型等） B：消费群体乐于接受的形象和色彩（装修处理、建筑小品、家具陈设等）（3）综合性商业中心的选址、总图设计时要避免周围有环境的污染，在建筑设计中要重视空间尺度，通风得当要求以及商业中心与写字楼、酒店之间的动静关系处理。（4）消防安全：综合性商业中心人流较大，对消防设计要求高，以防范危险的发生。 4.4总体布局综合性商业中心应根据设计任务书的要求对建筑物、人车流线、消防、卸货平台、绿化用地等进行总体布置，做到功能分区合理，方便管理，朝向适宜，创造符合日常消费者、商务人士的环境空间。 第五章投资估算与资金筹措5.1投资估算5.1.1估算依据及说明1、建筑工程 费用根据定额费率及宁波市材料价格信息进行工程造价估算。2、土地征用费用暂不计算。3、项目配套费按现行有关规定，参照近期10类工程并结合项目特点进行估算。 5.1.2投资估算详见下表一期工程投资估算表内容总费用（万元）建筑面积单方成本（元/）地上建筑面积单方成本（元/）备注前期费设计费3606072规费4808096前期工程费2103542合计11050175210工程费建安工程费1170019502340精装修工程费000室外工程费4207084环境工程费49035098环境面积计建筑占地以外全部面积设备工程费2454149电梯35万/部弱电工程3606072不可预见费1322220264合计21453724232907期间费管理费3906578自行管理财务费1920320384财务费用按前两项费用合计分二年平均投入，年利率8%计合计32310385462总计1789629833579二期工程投资估算表内容总费用（万元）建筑面积单方成本（元/）地上建筑面积单方成本（元/）备注前期费设计费3906078规费52080104前期工程费2283546合计11138175228工程费建安工程费1267519502535精装修工程费63501270写字楼公共部位精装，单方造价格22000元/计20%面积；酒店软装配到位单方造价3500元/（含空调设备）室外工程费4557091环境工程费49035098环境面积计建筑占地以外全部面积设备工程费83012816635万/部电梯，写字楼用户式中央空调，单方造价220元/弱电工程3906078不可预见费2119326424合计22330935864662期间费管理费61194122自行成立项目公司管理财务费4124634825财务费用按前两项费用合计分三年平均投入，年利率8%计合计34735729947总计2918244905836 项目建设投资估算表序号工程或费用名称工程量（）总建筑面积单价（元/）地上建筑面积单价（元/）金额（万元）1一期建设投资6000029833579178962二期建设投资6500044905836291823总投资3766470847078 5.2资金筹措与使用计划本工程总投资47078万左右（其中一期17896万元），经费主要来源企业自有资金及银行贷款。第六章经济及社会效益评价 6.1经济评价依据 6.1.1评价依据 1、国家计委和建设部的建设项目经济评价方法与参数（第二版）。 2、国家的各项税收政策。 6.1.2经济效益评价 纯从经济效益考虑，本项目一次性投资