河南豫正公信价格评价咨询有限公司

河南豫正公信价格评估咨询有限公司价格评估报告书豫正价评字（2017）第221号评估项目名称：开封市鼓楼新天地院内号房地证上的剩余土地使用权的价值评估 委托方：开封市中级人民法院评估机构：河南豫正公信价格评估咨询有限公司地址：开封市大梁路东京国际5号楼4号电话（传真）：0371报告提交日期：二一七年六月三十日目 录一、 致委托方函3-4二、 声明 5三、 评估报告书正文.（一） 评估对象及概况. 6（二） 评估目的 6（三） 评估基准日 7（四） 价值类型 7（五） 评估依据 7（六） 评估原则 8（七） 评估方法 9（八） 评估程序实施过程及情况 9（九） 评估假设 10（十） 评估结论 10（十一） 评估报告使用限制说明 11（十二） 评估报告作业期11（十三） 报告提交日期11四、附件 （1）、委托方提供的资料 （2）、本公司营业执照复印件（3）、本公司资质复印 （4）、估价人员资格证书复印件致委托方函开封市中级人民法院：受贵院委托，我公司对贵院委托的开封市鼓楼新天地院内号房地证上的剩余土地使用权市场价值进行评估。一、评估对象概况：评估对象为位于开封市徐府街路南，寺后街北开封市鼓楼新天地内号房地证上的剩余土地使用权。房地证土地宗地总面积为30910.75平方米，土地用途为商业住宅，使用权类型为出让，商业土地终止时间为2044年，从评估基准日至商业土地终止日剩余使用时间为27年，该块土地按规划已建设结束，经开封市祥和房地产测绘大队测绘， 号房地证剩余土地使用权面积为14023.92平方米，根据规划图及现状，剩余土地表现为区域内中心广场、区域内道路及建筑物外延边角地，现状与规划图一致。中心广场及部分道路现为租赁状态，用于小吃广场及可移动木质结构商铺，根据山货店步行商业街区规划情况，本次评估的剩余土地使用权设为不进行开发建设房地产，道路不影响区域内通行。其它权利状况：号房地证剩余土地使用权面积中部分土地使用权已办理分割登记。二、评估目的：评估委估对象的价值，为法院审理、执行案件提供价值参考依据。三、评估方法：采用收益法。四、评估基准日：2017年4月6日（以委托时间作为评估基准日）五、评估结果：评估人员根据评估目的，遵循评估原则，采用收益法，在认真分析所掌握资料与影响评估对象价值诸因素的基础上，经测算，（1）评估对象在评估基准日的市场价值为：1066.64万元（人民币），大写：壹仟零陆拾陆万陆仟肆佰元整。（2）建议拍卖保留价为：853.3万元（人民币），大写：捌佰伍拾叁万叁仟元整法定代表人：河南豫正公信价格评估咨询有限公司 二O一七年六月三十日 声 明1、 我们在本评估报告中陈述的事实是真实和准确的。2、 本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己的专业分析、意见和结论，但受本报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、 我们与本报告中的委托方、与有关当事人没有利害关系与偏见。4、 我们对评估对象进行了实地查勘，由于评估对象没有单独的土地使用权证，使用权状况我公司无法判定权属，仅以委托方的执行裁定书及司法鉴定委托书为依据评估其价值。5、 本报告需经评估机构负责人、评估人员签名（盖章），评估机构盖章并作为一个整体时有效，摘录及复印无效。6、 如发现本报告内的文字或数字因校对或其它类似原因出现差错时，请通知本公司进行更正。7、 本评估报告中所依据的有关资料由委托方提供，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成的评估结果有差错的评估机构及评估人员不承担相应的责任。8、 未经本评估机构书面同意，本评估报告的全部内容及任何参考资料不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。法律、法规规定及相关当事方另有约定的除外。河南豫正公信价格评估咨询有限公司价格评估报告书豫正价评字（2017）第221号开封市中级人民法院：受贵院委托，我公司对贵院委托的开封市鼓楼新天地院内号房地证上的剩余土地使用权市场价值进行评估。一、评估对象概况：评估对象为位于开封市徐府街路南，寺后街北开封市鼓楼新天地内号房地证上的剩余土地使用权。房地证土地宗地总面积为30910.75平方米，土地用途为商业住宅，使用权类型为出让，商业土地终止时间为2044年，从评估基准日至商业土地终止日剩余使用时间为27年，该块土地按规划已开发建设结束，经开封市祥和房地产测绘大队测绘， 号房地证剩余土地使用权面积为14023.92平方米，根据规划图及现状，剩余土地表现为区域内中心广场、区域内道路及建筑物外延边角地，现状与规划图一致。中心广场及部分道路现为租赁状态，用于小吃广场及可移动木质结构商铺，根据山货店步行商业街区规划情况，本次评估的剩余土地使用权设为不进行开发建设房地产，道路不影响区域内通行。其它权利状况：号房地证剩余土地使用权面积中部分土地使用权已办理分割登记。二、评估目的：评估委估对象的价值，为法院审理、执行案件提供价值参考依据。三、评估基准日：2017年4月6日（以委托时间作为评估基准日）四、价值类型：收益现值五、评估依据：1、法律依据：评估所依据的有关法律、法规和部门规章中华人民共和国物权法 中华人民共和国城市房地产管理法 中华人民共和国担保法 中华人民共和国价格法 中华人民共和国土地法2、 技术准则依据：采用的技术规程 房地产估价规范 土地估价规程 河南省价格评估鉴定办法3、 其它依据： 司法鉴定委托书17046号及开封市中级人民法院执行裁定书（2015）汴执行字第53号。评估机构和评估人员搜集掌握的有关房地产市场情况、银行利率等资料。开封市祥和房地产测绘大队宗地测绘图。山货店步行商业街区规划图六、评估原则 本评估报告是在独立、客观、公正的前提下、遵循下列原则：1、 合法原则应以评估对象的合法使用为前提进行评估。所谓合法是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护并体现其权益价值。2、 独立、客观、公正原则要求评估机构有完全独立性、评估机构人员与评估对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发、公平合理的进行评估。3、 谨慎原则在面临不确定因素的情况下作出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计评估对象的现状，未来可能发生的风险和损失。4、 最佳最高使用原则应以评估对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用前提下、停车场只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许，技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使评估对象产生最高价值的使用方式。5、 评估基准日原则评估结果应是评估对象在评估基准日的客观合理价格或价值。6、 替代原则评估结果不得明显偏离类似停车场在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间有相互影响作用，其价格含相互牵掣而趋于一致。七、评估方法 根据评估目的及评估对象的状况、分别采用不同的评估方法。评估方法通常有：市场法、成本逼近法、收益法、假设开发法四种。 本次评估根据委托方的评估目的和要求：本次评估采用收益法。收益法是通过估算被评估停车场在未来期间的预期收益并使用一定的折现率折成评估基准日的现值，以各收益期现值累加之和作为被评估停车场价值的评估方法。其适用条件是：评估对象使用时间较长且具有连续性，能在未来相当期间取得一定收益；评估对象的未来收益和评估对象的所有者所承担的风险能用货币来衡量。八、评估程序实施过程和情况 接受委托后，经过实地勘查、市场调查、搜集有关资料，经过分析讨论，采用收益法： 收益法公式：: p评估值 A:年净收益; r:报酬率;s:收益递增比率； n:收益年限1、 净收益的确定：为了把握评估的质量，评估人员在评估对象所在地进行了细致的调查，获取该地段类似的年租赁收益资料，进而估算出评估对象的年净收益。2、 报酬率的确定报酬率的确定采用安全利率调整法，即安全利率+风险调整系数。 3、年收益递增比率：参照该地块的递增率九、评估假设及说明1、 评估对象在使用年限内继续使用且能够持续收益。2、 评估对象自评估基准日起至该土地终止时间2044 年剩余使用27年期，号土地使用权性质为商业，剩余土地面积以测绘面积为基础。3、 评估的土地使用权设为不进行开发建设房地产，道路不影响通行。4、 国家房地产市场稳定。5、 委托方提供的资料真实、有效。十、评估结论本评估人员根据评估目的，遵循评估原则，采用收益法，在认真分析所掌握资料与影响评估对象价值诸因素的基础上，经测算，评估对象在评估基准日的市场价值为：1066.64万元（人民币），大写：壹仟零陆拾陆万陆仟肆佰元整（2）建议拍卖保留价为：根据委托评估的目的，用于拍卖，取变现系数80，即拍卖保留价为评估市场价值的80，拍卖保留价=1066.64万元80853.3万元（人民币），大写：捌佰伍拾叁万叁仟元整十一、评估报告使用限制说明1、 评估报告受评估假设的限制且只能用于评估报告载明的评估目的和用途。2、 评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。3、 评估报告的内容未征得本评估机构同意，不得被摘抄引用或披露于公