农贸市场建设项目资金申请报告.doc

*有限公司 农贸市场建设项目 资金申请报告 审审 定定：张张世世昌昌（高高级级工工程程师师） 技技术术负负责责：张张连连升升（高高级级工工程程师师） 项项目目负负责责：刘刘锋锋妮妮 编编制制人人员员：张张建建波波（注注册册咨咨询询师师） 解解橙橙香香（注注册册咨咨询询师师） 杨杨 博博 高高 蕊蕊 目目 录录 1 1总论总论 .1 1 1.1 项目概况.1 1.2 建设理由.1 1.3 建设条件.3 1.4 项目优势和风险分析.5 1.5 结论和建议.7 2 2申报单位基本情况申报单位基本情况 .9 9 2.1 项目单位及法人.9 2.2 企业概况.9 2.3 企业法人及开发能力论述.10 3 3项目可行性分析与产业化发展关联度项目可行性分析与产业化发展关联度 .1212 3.1 项目的可行性分析 .12 3.2 产业关联度分析 .12 4 4项目产品市场调查和需求分析项目产品市场调查和需求分析 .1515 4.1 国内市场调查和预测 .15 4.2 产品市场风险的主要因素及防范措施.16 5 5项目实施方案项目实施方案 .1919 5.1 安康市农贸市场建设的总体思路和目标.19 5.2 农贸市场设计指导思想与原则 .21 5.3 农贸市场建设标准.21 5.4 农贸市场建筑设计.25 5.5 基础设施规划设计.27 6 6环境保护和劳动安全环境保护和劳动安全 .3030 6.1 环境保护 .30 6.2 劳动安全和消防 .34 7 7节能措施节能措施 .3636 7.1 设计依据 .36 7.2 项目能耗分析 .36 7.3 节能措施 .38 7.4 节水措施.38 7.5 技术和工程措施.38 8 8投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 .4040 8.1 编制依据.40 8.2 估算范围.40 8.3 其他费用说明.40 8.4 投资估算.41 8.5 资金筹措.41 9 9经济社会效益分析经济社会效益分析 .4343 9.1 项目存在的风险及应对措施.43 9.2 经济社会效益分析.46 1010项目实施进度项目实施进度.4848 10.1 建设工期.48 10.2 工程实施进度安排.48 10.3 工程实施进度表.48 1111招标投标管理招标投标管理.4949 11.1 编制依据.49 11.2 招标方案.49 11.3 招标应遵循的原则.50 11.4 评标要点.51 1212组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置.5252 12.1 组织机构.52 12.2 人力资源配置.52 12.3 施工管理的职责.52 附表：建设项目招标方案和不招标申请表 附件：1 营业执照复印件 2 组织机构代码证复印件 3 税务登记证复印件 4 项目备案确认书 5 用地预审意见复印件 6 项目选址意见书复印件 7 环境影响登记表复印件 8 资金说明 9 平面图复印件 10 声明 西关农贸市场建设项目资金申请报告西关农贸市场建设项目资金申请报告 0 1总论 1.1 项目概况 1.1.1 项目名称： 1.1.2 建设单位：*有限公司 1.1.3 法人代表： 1.1.4 建设性质：新 建 1.1.5 建设工期： 1.1.6 拟建地点： 1.1.7 拟建规模及建设内容 该项目占地面积 2000m2。建筑物占地面积 1576.85 m2，绿化及 硬化面积 420 m2。总建筑面积 3453.7 m2，规划建设一座两层半框架 结构的农贸市场，地上两层，地下一层，其中地下负一层为蔬菜区、 水产区和活禽宰杀区，建筑面积为 1576.85 m2；一层为商铺区，建 筑面积为 1576.85 m2；二层为办公区，建筑面积 300 m2。配套建设 地下通道 250 m，地下车库 1000 m2。 1.1.8 投资估算与资金筹措 该项目估算总投资 1880 万元，其中：建筑工程费用 1171.17 万 元，辅助设施及其它费用 169.57 万元，土地征用费 400 万元，基本 预备费 139.26 万元。 该项目总投资 1880 万元，全部由建设单位自筹。 1.2 建设理由 西关农贸市场建设项目资金申请报告西关农贸市场建设项目资金申请报告 1 农贸市场是市场经济条件下农产品流通的重要途径，在促进农 业生产、解决农民买难卖难、改善城市环境、提高人民群众生活水 平、引导农民面向市场调整优化农业结构、实现增产增收和保障城 乡居民的“菜篮子”供应、促进社会稳定等方面发挥着不可替代的 作用。 随着西部大开发深入推进，安康市农业产业结构和农业科技得 到了优化调整和推广，农产品生产持续增长，品种出现多元化趋势。 但由于受传统的重生产、轻流通，重城市、轻农村思想的影响，农 贸市场建设仍然滞后。 主要表现在以下几个方面： 一是缺乏远期合理的规划和指导。随着安康中心城市骨架的拉 大，城区农产品批发市场和农贸市场容量严重不足，其他各县城区 的农贸市场也多布局不合理、基础设施落后、装备水平低、秩序不 规范，有场无市、空壳市场、沿街叫卖、沿街为市、占道为市的现 象比比皆是，农产品“卖难”问题仍然没有得到有效解决。 二是农产品流通经营业态及经营方式陈旧，实行连锁经营的交 易比重不足，基本上还处在以手对手交易销售的层面。加之，农产 品流通信息化建设处于初级阶段，现在的农村市场服务体系不健全， 市场信息传递网络不完善，没有完全采用电子商务交易技术，致使 农产品生产、销售环节无法与农户形成有效对接。 三是龙头企业规模小、数量少，对农业产业带动作用不明显， 存在企业与农户基地和产品相脱节的问题，致使千家万户的分散经 营与实现规模效益的矛盾十分突出。 西关农贸市场建设项目资金申请报告西关农贸市场建设项目资金申请报告 2 四是农村产业协会处在培育起步阶段，市场化程度不高，对农 业、农村的幅射作用不强，没有形成参与市场竞争的能力等等，这 些存在的不利因素，已严重影响了区域性农产品的流通和扩大再生 产，制约了农民增收和农村消费需求的扩大，也延缓了农产品市场 化进程。 为推动农村经济结构调整，促进农民增收，紫阳县县委、县政 府决定对该县现有的西关农贸市场进行全面升级改造。西关农贸市 场系原紫阳县农机厂解体后，在原有闲置厂房的位置上进行改造， 使之成为简易的固定摊铺，剩余空地搭设钢架塑纤瓦蓬使之形成不 规范的权宜性农贸市场。存在一些问题如下：一是场地面积有限， 加之其东西走向狭长、摊点密集、人行通道长而狭窄，人流量大， 同时场所内既无规范辅助设施，又不具备消防安保条件，一旦出现 突发事件，人员根本无法疏散撤离，存在着严重的安全隐患；二是 该市场承担了全县城大部分人口及辖区乡镇部分商户的蔬菜、农副 产品集散供应，市场每天上午基本上是人头攒动，安全问题尤为突 出；三是仅在有限的经营场地，根本无法给农民提供宽敞的经营空 间，使得部分农民只能沿街兜售蔬菜水果，既影响市容市貌、又污 染环境卫生、还会挫伤农民种菜的积极性，诸多因素都是制约经济 发展的客观原因。 为了从根本上解决这一问题，县政府决定在现西关农贸市场西 北约 50m 处，新建一座占地建筑面积 3453.7m2的农贸市场。 1.3 建设条件 1.3.1 地质条件 紫阳县万山综错，河溪密布，汉江自西北至东南横贯全境，任 西关农贸市场建设项目资金申请报告西关农贸市场建设项目资金申请报告 3 河由西南向西北注入汉水，两条河水将全县分割为东南部大巴山区、 西南部米仓山区、北部凤凰山区，加上蒿坪河川道，从而形成了紫 阳“三山两水一川”的地貌特点。 1.3.2 气候条件 紫阳县隶属安康市管辖，四季分明，雨量充沛，无霜期长。垂 直地域性气候明显，全县日照时数在 1495.6 小时(镇坪)1836.2 小 时(白河)之间。年降水量在 750 毫米1100 毫米之间。主要气候特 点是：冬季寒冷少雨雪；夏季多雨并有伏旱；春暖干燥；秋凉湿润 并多连阴雨。主要灾害性天气是伏旱、暴雨和连阴雨。由于北有秦 岭阻隔，南有巴山屏障，形成了紫阳冬无严寒、夏无酷暑的北亚热 带湿润季风气候区，年平均气温 15.1，无霜期为 268 天。 1.3.3 资源条件 紫阳县境内生物资源得天独厚。尤其是以茶叶、蚕桑、柑桔、 杜仲、党参、厚朴、天麻、绞股蓝、山野菜等为主的生物资源，在 全国久负盛名。 矿产资源潜力巨大。现已探明有开采价值的矿产 23 种：其中瓦 板岩的质量与储量堪称世界之最，被公认为是当代建筑材料之瑰宝 而享誉海内外，产品远销美、法、英、澳、日等国家，倍受外商青 睐；毒重石矿为全国稀有的第二大矿床，储量 450 万吨，是生产钡 盐系列产品的优质原料；锰矿储量 760 万吨，亟待开发；无烟煤、 石煤等燃料矿产储量为 3.6 亿吨；以钛、铌、铁为主的其他金属矿 产和以玉石、石灰石、大理石、粘土岩为主的非金属矿储量也极为 丰富。 1.3.4 交通状况 西关农贸市场建设项目资金申请报告西关农贸市场建设项目资金申请报告 4 紫阳县交通条件便利、通讯便捷。襄渝铁路、310 省道穿境而 过。全县拥有铁路运营里程 66.76 公里，公路通车里程 1500 公里， 内河航道里程 66.4 公里，公路通村率达到 95%。2010 年底 G65（包 头-茂名）高速公路通车；全县所有乡村通电，乡乡通程控电话，无 线通讯覆盖 80%乡镇；移动通讯覆盖率为 94%。 1.3.5 周边环境条件 项目所在地周边环境条件较好，距原有市场仅 50m，采用框架 结构景观式建筑风格，两部观景电梯上连县城广场，下接县城新区， 同时人行通道上下贯通，居民购物方便快捷。连接广场的高层建筑 物距离该农贸市场较远，能满足农贸市场日照间距的要求。地理位 置优越，建筑物的采光、通风、消防等条件均比较优越，空气清新、 环境宜人，周边没有大的污染工业，为项目的运行提供了良好的环 境条件。 1.3.6 社会环境条件 项目所在地周围社会环境条件比较好，服务配套设施均分布于 项目区周围，城市基础配套设施正在建设，随着农贸市场的开发建 设，所在地的社会环境将会得到进一步的改善。 1.3.7 公共设施条件 该区域位于紫阳县规划的商业用地区域。给水、排水、供电、 电讯等公共配套设施将分步建成，就近接用即可。 1.3.8 征地拆迁条件 建设用地使用权已取得，地理位置及面积已核定，该地面没有 建筑物，地面上的作物、树木等地上附着物产权均归开发商所有。 1.3.9 施工条件 西关农贸市场建设项目资金申请报告西关农贸市场建设项目资金申请报告 5 该项目区位于县城规划的重点发展区域，交通比较便利。 但项目区施工场地地形较为复杂，地形落差起伏较大，对工程 建设所需的的设备和建筑材料进场带来不便，所以施工难度系数高， 应着重考虑安全措施。 1.4 项目优势和风险分析 1.4.1 项目优势分析 交通条件优越 襄渝铁路、310 省道穿境而过。全县拥有铁路运营里程 66.76 公 里，公路通车里程 1500 公里，内河航道里程 66.4 公里，公路通村 率达到 95%。 基础设施健全 项目所在区域已对供水、供电、排水、道路等城市基础配套设 施均做了总体规划，并且供水、供电、排水、道路等城市配套设施 将分步实施到位。 人们对新建市场的迫切需求 西关农贸市场系原紫阳县农机厂解体后，在原有闲置厂房的位 置进行改造，使之成为简易的固定摊铺，剩余空地搭设钢架塑纤瓦 蓬，使之形成不规范的权宜性农贸市场。存在的问题如下：一是场 地面积有限，加之其东西走向狭长、摊点密集、人行通道长而狭窄， 人流量大，同时场所内既无完善的辅助设施，又不具备消防安保条 件，一旦出现突发事件，人员根本无法疏散撤离，是一个不可低估 的安全隐患；二是该市场承担了全县城大部分人口及辖区乡镇部分 商户的蔬菜、农副产品集散供应，每天上午往来人流是人头攒动， 安全问题尤为突出；三是仅在有限的经营场地，根本无法给农民提 西关农贸市场建设项目资金申请报告西关农贸市场建设项目资金申请报告 6 供宽敞的经营空间，使得部分农民只能沿街兜售蔬菜水果，既影响 市容市貌、又污染环境卫生，还会挫伤农民种菜的积极性，诸多因 素都是制约经济发展的客观原因。为了从根本上解决这一问题，拟 在原农贸市场西北 50m 新建西关农贸市场。 1.4.2 项目风险分析 任何项目的实施都具有一定的风险。在该项目的实施过程中， 主要存在以下风险： 市场收益率低 农贸市场带有很大部分公益性质，为实现政府所要求的“菜篮 子”工程建设。市场建设的资金投入往往是投入大、收入小，致使 市场日渐破败，改造之后其经济效益不升反降的现象很可能出现。 农贸市场的盈利模式单一是致使市场收益率低的另一重要原因，目 前农贸市场的经营收入是以租金收入为主，由于市场租金提升有限， 市场经营规模难以扩大，使市场的租金收入难以得到提升。 市场竞争加剧，新型商业业态分走客源 随着大型超市、购物广场、连锁专卖店、生鲜超市以及便利店 的增加，以及部分农贸市场实行“农改超”经营模式，它们以其优 越的地理位置，优质的服务，整洁的环境，齐全的商品吸引着大批 经营户和消费群体，这对西关农贸市场会造成很大的冲击。 1.5 结论和建议 1.5.1 结论 建设农贸市场是实施我国“十二五”规划中发展区域化物流中 心的重要内容，也是紫阳县城商贸活动实行规范化管理，整合布局， 云集商户、培育营销大户，增强对全县村镇的辐射和对外地客商的 西关农贸市场建设项目资金申请报告西关农贸市场建设项目资金申请报告 7 吸引力、凝聚力，形成大市场、大物流、大品牌，更好地促进全县 经济快速发展的一个重要措施。 *房地产开发有限公司依托自身优势顺势而上，按照县 城规划和政府引导，着力打造规范化的农贸市场，必将成为县城人 们生活需要的活动中心和全县农副产品的集散地，从而促进商贸和 运输业的发展，对增加就业岗位创造一个服务平台，具有一定的社 会效益和经济效益，对紫阳县的社会经济发展和人们生活水平的提 高将起到一定的促进作用。 该项目的建设符合县城发展的总体规划，位置优越，交通便利， 项目的总体规划方案、节能、环保、安全、消防等均符合设计规范。 项目的资金筹措方案基本落实，项目建设的基础条件基本具备，建 议尽快立项实施。 1.5.2 建议 组建精明强干的技术队伍或聘请专业项目管理专家进行技术 指导，力求降低成本，减小投资风险。 应加强对建设资金的筹措力度，确保工程建设资金的需要。 合理、科学地做好施工现场设计和工期安排。 加强销售宣传力度，做好市场商铺的售前、售中、售后服务。 政府应出台进场经营的优惠政策，随时做好市场调查，通过 媒体发布预租商铺的信息和广告，促进出租合同的签定。汇集果蔬 信息，使企业在市场经营中不断发展壮大。 西关农贸市场建设项目资金申请报告西关农贸市场建设项目资金申请报告 8 2申报单位基本情况 2.1 项目单位及法人 项目单位：*房地产开发有限公司 法人代表：林紫坚 公司地址：陕西省安康市紫阳县城关镇城焕路 15 号 2.2 企业概况 *房地产开发有限公司成立于二 0 一 0 年八月，注册 资金 2100 万元，属私营股份有限公司，前身是林紫坚先生 1995 年 在澳大利亚成立的紫津投资开发有限公司。该公司位于陕西省安康 市紫阳县城关镇城焕路 15 号，经营范围为：房地产开发经营、房 屋工程建筑、物业管理服务、建筑安装业、建筑装饰业等。 1996 年公司投标承建福厦高速公路莆田段，施工里程 15 公里， 总造价 5 亿元，公司按期保质的完成建设任务，获得部优、省优最 佳公路奖。 2004 年在福建厦门的厦门旺森房地产开发有限公司联合开发了 “南湖明珠”高档住宅小区，总建筑面积 120000 m2（其中 06 年竣 工交付使用 62000 m2， 08 年竣工交付使用 20000 m2，09 年竣工交 付使用 38000 m2） 。 2006 年在湖南长沙与东亚地产有限公司联合开发的以别墅和综 合楼为主的东亚早安星城及东亚苹果社区，总建筑面积 341000 m2，其中东亚早安星城 179000 m2于 2008 年竣工交付使用，东亚 苹果社区总面积 162000 m2，2009 年已建 27500 m2，在建 134500 m2。 西关农贸市场建设项目资金申请报告西关农贸市场建设项目资金申请报告 9 2009 年在陕西省紫阳县开发汇福苑小区，在建面积 15180 m2。 2010 年公司响应国家西部大开发的热潮，在陕西省紫阳县成立 了“*房地产开发有限公司” ，同年 10 月与紫阳县政府签 订了西门河新区开发项目。紫津公司秉持追求卓越品质，诚信服务 客户的信条；努力打造“紫津”品牌，创造更多的物质和精神财富， 积极贡献于社会。 2.3 企业法人及开发能力论述 *房地产开发有限公司法人为林紫坚，性别男，籍贯 为福建省，目前所在城市位于陕西省紫阳县。以下为法人简历： 1976 年以前在学； 1979 年至 1981 年从事水产贸易； 1981 年至 1985 年从事出口水产养殖； 1985 年至 1995 年从事建筑业； 1995 年在澳大利亚成立澳大利亚紫津投资开发有限公司出任董 事长； 1996 年投标承建福厦高速公路莆田段，建设里程 15 公里，总 造价 5 亿元，按期保质完成建设任务，获得部优、省优最佳公路奖； 2004 年在福建厦门与厦门旺森房地产开发有限公司合作，任董 事副总经理； 2006 年在湖南长沙与湖南东业地产（长沙）有限公司合作，任 董事副总经理，负责项目以别墅和综合楼为主的东业早安星城及东 业苹果社区，总建筑面积 341000 m2； 西关农贸市场建设项目资金申请报告西关农贸市场建设项目资金申请报告 10 2009 年在紫阳县开发汇福苑小区，在建面积 15180 m2； 2010 年 8 月成立*房地产开发有限公司任董事长兼总 经理； 2010 年 10 月与紫阳县政府签订了西门河新区开发项目，该项 目区总用地面积 1180 亩。 西关农贸市场建设项目资金申请报告西关农贸市场建设项目资金申请报告 11 3项目可行性分析与产业化发展关联度 3.1 项目的可行性分析 3.1.1 农贸市场成熟度分析 农贸市场是我国农产品市场体系的重要组成部分，是农产品流 通的主渠道和中心环节。加快农贸市场建设，是推进我国农产品现 代化、产业化经营及扎实新农村建设的重要举措。 农贸市场作为农产品批量交易的场所，可以大量吸引和汇集各 地的农产品商品，并在较短时间内完成交易。目前，农贸市场交易 集中，交易量大，交易成员多，加上新兴的农产品超市的竞争，同 一种农产品可以通过比较按质论价，便于农产品价格的形成。我国 农产品价格主要有市场供求决定，农贸市场成为农产品变现的有效 场所。 目前，紫阳县农产品交易量的不断扩大，已经逐步形成规模， 现状农贸市场远远不能适应社会的发展需求。加之，现状农贸市场 的环境脏乱差，严重挫伤了农民种菜卖菜的积极性。随着紫阳县农 产品市场的日益成熟，加快相关市场和配套设施建设，有利于进一 步完善紫阳县的农产品交易和监管，将农产品企业和农户联系起来， 带动农产品的发展，增加农民收入。 随着紫阳县农产品的快速发展，建立一个现代化、上规模的农 贸市场迫在眉睫。 3.1.2 项目承担企业条件 *房地产开发有限公司成立于 2010 年 8 月，该公司位 于陕西省安康市紫阳县城关镇城焕路 15 号，曾承包福厦高速公路 西关农贸市场建设项目资金申请报告西关农贸市场建设项目资金申请报告 12 莆田段、南湖明珠”高档住宅小区、东业早安星城及东野苹果社区 等多个项目，并多次获奖。 项目承担企业具备相关开发、经营资质，组织架构完善，具有 一支高素质的管理和施工队伍，能确保项目的建设和经营顺利进行。 3.2 产业关联度分析 3.2.1 对农贸市场发展的作用 紫阳县农产品交易主要集中在县城，现有的农贸市场面积偏小， 配套设施落后，已远远不能满足本县农产品交易需求。本项目的实 施将直接改变紫阳县农产品现有交易场所的局面，促进紫阳县农产 品流通设施建设，为农产品市场的持续发展打下良好基础，对农业 持续发展和新农村建设具有重要意义。 3.2.2 对“菜篮子”工程发展的作用 项目的建设可以为农产品交易提供更好服务与监管，有利于吸 引更多的农产品企业和农户，增加“菜篮子工程”的农产品；同时 项目配套设施的完善，可以加强农产品市场信息收集与质量安全监 督，保证“菜篮子工程”的农产品质量。项目建成后将有利于农产 品的集散和价格形成，调节农产品的供求，推动“菜篮子工程”发 展。 3.2.3 对农民创收的作用 项目的建成可以给生产农产品的农户提供一个更好的交易平台， 规范农产品经营管理，提高质量安全，增加附加值，增加农民收入； 同时，项目的建设与经营可以直接创造多个工作岗位，有利于促进 当地农民的就业，增加收入；项目的发展会促进紫阳县农民产业结 西关农贸市场建设项目资金申请报告西关农贸市场建设项目资金申请报告 13 构调整和优化，实现规模经营，带动农户创收。 3.2.4 对农产品企业的作用 首先，本项目可以为企业提供一个很好的交易平台，有利于农 产品的流通，扩大农产品流通范围，增加销路；其次，项目可以给 企业带来更多的发展机会，推动企业进行改革创新，提高农产品质 量，增加企业竞争能力；再者，有利于企业扩大生产规模，实现产 业化、集约化经营，节省成本。 3.2.5 对区域经济发展的作用 该项目对区域经济发展的作用如下： 促进农业产业结构调整和升级； 推动农产品企业走产业化路线，不断创新，提高竞争水平； 将县城零散的农产品交易集中起来，实现规模经营，统一 监管； 带动农户创收，推动新农村建设； 促进就业，稳定社会经济。 西关农贸市场建设项目资金申请报告西关农贸市场建设项目资金申请报告 14 4项目产品市场调查和需求分析 4.1 国内市场调查和预测 4.1.1 农贸市场的属性和地位 农贸市场是用于销售蔬菜、瓜果、水产品、禽蛋、肉类及其制 品、粮油及其制品、豆制品、熟食、调味品、土特产等各类农产品 和食品的以零售经营为主的固定场所。 农贸市场与其他商业业态一样具有众多属性和明晰的社会地位， 但主要的属性有两个方面，一是农贸市场物业的拥有者和商品经营 者追求租赁和经营收益的最大化，使其具有明显的经济属性； 二是作为城乡居民“菜篮子”商品供应的主要场所，它同时还具有 社会性和很强的公益性。就其社会地位而言，农贸市场与其他商业 业态的功能相比，社会价值的取向更能体现政府形象，政府通常将 其作为“民生工程” 、 “再就业工程” 、 “三农问题”等工作的平台， 以此促进城市发展，展示城市形象，构建和谐社会。 4.1.2 农贸市场存在的问题 我国目前的农贸市场仍是市民日常购物的重要场所之一，是建 设优质“菜蓝子”工程的重要切入点。但其发展存在较多问题： 一是流动摊点的影响，流动摊点不交税、不交管理费，不需任 何证照，也不需接受相关部门的管理，其经营成本比室内经营者低 许多。流动摊点的商品质量只能凭肉眼来识别，故经营者得以以次 充好。流动摊点周边无公平的计量检验，短斤少两更是在所难免。 二是农贸市场自身缺乏竞争力。农贸市场入室后，面貌大为改 观，但与现代超市相比，又存在着很大的差距。其一是市场内多为 西关农贸市场建设项目资金申请报告西关农贸市场建设项目资金申请报告 15 小商贩与农民个体经营，经营服务水平相对落后，经营商品也以初 级农副产品为主，满足不了部分消费者对方便快捷的净加工生鲜副 食品的需求。其二是卫生状况及整体环境不尽如人意，服务质量还 有待提高，短斤少两的现象还时有发生， “三放心”工作也有未落 实到位的，还不能使大多数消费者“放心” 、 “满意” 。其三是市场 管理有待规范。目前，农贸市场仍以感情管理为主，管理水平还停 留在初级层。 4.1.3 农贸市场的未来发展趋势 目前，农贸市场在城市里仍将发挥其独特的作用，在城镇、市 郊等区域发挥主导作用。 纵观国内农贸市场的历史演变，总结先进地区品牌市场、创新 型市场的做法，农贸市场未来的发展主要表现为：多元化主权主体、 复合化混业经营、专业化特色彰显、连锁化品牌扩张、综合化市场 服务、电子化交易方式、地区化兼并重组。 4.2 产品市场风险的主要因素及防范措施 4.2.1 市场风险的主要因素 随着经济发展和生活质量的提高，消费者对市场建设提出了更 高要求，原有的农贸市场摊位多，经营者多，进货渠道广而复杂， 难以规范化管理。因而，有的农贸市场成了假冒伪劣商品集散地， 有的经营条件简陋，成了脏乱差的死角。有的偷税漏税，损害国家 利益。因此，对农贸市场的改革势在必行。 4.2.2 防范措施 目前，农贸市场在城市里仍然发挥其独特的作用，在城镇、乡 村发挥主导作用。要抓好农贸市场的发展，应从如下几方面去应对： 西关农贸市场建设项目资金申请报告西关农贸市场建设项目资金申请报告 16 重新组合商业业态。任何一种商业业态要想保持较强的竞 争力，必须适应环境的变化。农贸市场作为一种简单的商业业态， 更需要在业态组合上适应经济发展的需要，逐步向复合型转变。处 于商业旺地的农贸市场，应设置肉菜生活街式、传统百货、专业商 场等业态。但不是任何农贸市场都适合进行业态重新组合，它必须 有政府的政策支持，有成熟的商业经营和消费环境，有足够的发展 空间。因此，在实行业态重新组合时必须做好充分的前期调研工作， 不能草率行事。 调整业种配置和行业规划布局。农贸市场的业种配置和行 业规划是科学合理的经营创新，其具有较强的操作性，成本低，风 险低，而且可以通过持续调整来获得更高的经济效益。对市场需求 大，盈利能力强，能够带动其他业种，要求需求的业种要适当增加 经营规模，反之则适当减少经营规模。一般农贸市场的核心业种为 肉类、菜类、水产、水果、鲜花和干货六大类，其他辅助业种有杂 货、粮油、和熟食行业等若干类。对于地处城市中心的农贸市场， 因有其他新型商业业态的竞争，其作用和地位不再显要，这类农贸 市场的业种配置要突出消费者对新鲜农产品的需求。同时可以结合 市民的消费习惯和生活方式适当增加一些特殊业种，比如绿色食品 等。作为市场物业的经营管理方必须随时撑握消费者对商品的购买 取向以及农贸市场内各种业种的盈利强弱，适时指导推出每个市场 业种所占物业比例的规划，引进市场潜力大的业种，不断挖潜农贸 更多的市场价值。因此各农贸市场要因地制宜，结合当地实际，实 事求是地进行业种配置和行业规划布局。 西关农贸市场建设项目资金申请报告西关农贸市场建设项目资金申请报告 17 增加物流配送功能，强化连锁化品牌经营。目前，国内外 农产品市场的交易日趋活跃，城乡居民对鲜活农产品的需求，特别 是对绿色食品，无公害农副产品，放心食品的需求越来越多，消费 者更喜欢到知名品牌商家以求得安全放心的食品，同时还享受到快 捷、便利的增值服务。农贸市场要走实施农产品专卖品牌之路，必 须要拥有完善的物流配送体系，要有专业的物流配送人员。同时要 积极寻求拥有相关产业链的合作伙伴把产业延伸，为农贸市场将来 发展以及获得更多的效益奠定基础。目前，多数发达国家，无论何 种业态，基本上都采用连锁经营方式；在国内经济较发达的地区， 零售业连锁品牌化经营正处在快速发展时期，并扩展到各种零售业， 其中也包括到农贸市场。连锁化经营有利于形成规模经济和集聚经 济，有利于形成规范统一的市场形象，打造知名的市场经营品牌， 通过对市场的统一管理，有利于避免资源浪费，提高管理效率。连 锁化品牌经营将是农贸市场转变传统经营模式的重要趋势。 优化经营队伍，扩大经营规模。农贸市场目前的经营模式 是集群化经营和个体化经营，前者是通过成立农贸市场专营公司来 经营管理多个市场，后者是经营者或产权者仅经营 1 到 2 个农贸市 场。随着政府对农产品进入流通市场的进一步规范化，以及各种农 产品零售业竞争的加剧，个体化经营的农贸市场因分散、形式多样、 管理混乱，难以保证农产品的流通安全，与集群化经营的农贸市场 相比其竞争优势小。因此通过集群化经营优化市场布局、扩大经营 规模、增强服务功能已成为农贸市场将来的发展趋势。要实现农贸 市场集群化经营，其中最主要的途径是对地区化兼并组合，可采用 托管、并购和合作经营等方式。这将有利于对分散的农贸市场实行 西关农贸市场建设项目资金申请报告西关农贸市场建设项目资金申请报告 18 统一管理，保证农产品流通安全，有利于提高农贸市场的综合竞争 力。 西关农贸市场建设项目资金申请报告西关农贸市场建设项目资金申请报告 19 5项目实施方案 5.1 安康市农贸市场建设的总体思路和目标 安康市地处陕西省东南部，居川、陕、鄂、渝交通要冲，处 于西安、武汉、重庆三大经济区的几何中心，在地理位置上具有 承东启西，连接南北的桥梁和枢纽作用，是陕西省现代农产品流 通体系中的重要节点之一，加快安康农村市场体系建设，对于促 进农民增收、引导农村消费、推动农村经济结构战略性调整、完 善城市功能、确保农业和农村经济稳定增长、统等城乡经济社会 的协调发展，都具有十分重要的意义。 总体思路 安康市农贸市场、农产品批发市场建设以服务“三农”和满 足城乡居民消费为宗旨，贯彻落实科学发展观，坚持改革、发展 、统筹的方针，以提高农产品流通效率、扩大流通规模和保障流 通安全为核心，以市场需求为导向，加快调整优化市场布局，完 善商品集散、价格形成、信息传输等市场功能，提升市场档次， 逐步实现农产品批发市场的规范化和现代化，使农产品批发市场 成为促进第三产业快速发展的重要推动力。 指导原则 一是改造提升为主原则。农产品批发市场建设以对现有市场 进行扩建和升级改造为主，新建市场为辅，最大限度地提高现有 设施利用率。 二是分类指导原则。农贸市场和农产品批发市场建设要因地 制宜，突出特色，在中心城区和各县区政府所在地建设具有集散 西关农贸市场建设项目资金申请报告西关农贸市场建设项目资金申请报告 20 功能的综合批发市场及方便居民购买的农贸市场，在人口密集的 重点集镇和主产地主要建设小型农贸市场和具有较强带动作用的 专业化批发市场。 三是市场化运作原则。农贸市场和农产品批发市场建设要强 化市场主体地位，鼓励各种所有制企业和多种资本投资建场，政 府对重点市场的公益性基础设施给予适当扶持。 发展目标 安康市现辖九县一区，总面积 2.34 万平方公里，总人口约达 300 万人，位居南北过渡地带，属亚热带湿润性季风气候，地理区 位和气候条件独特。生物种类繁多，境内有各种生物物种达 3300 余种。栽培作物 60 余种，是陕西省和西北地区重要的林持产品和 中药材生产基地。素有“天然生物资源基因库”、“药材摇篮” 和“丝麻耳倍之乡”的盛名，市场旺销的农林特产品达 400 多种， 大宗的蚕桑、生漆、茶叶、烟草、魔芋、木耳、粮油等农林特产 品，在西北乃至全国市场占有一定比重的优势份额，对拓展开发 建设农产品流通市场非常有利。 “十二五”期间，积极推进安康市农贸市场和农产品批发市 场标准化建设。农产品批发市场要以汉滨区为中心辐射各县区及 周边省市，完成 10 个左右重点农产品批发市场的建设及升级改造 ，承担起安康市主要农产品流通任务，发挥农产品流通主渠道的 作用。农贸市场建设要因地制宜，建设或改造完成 20 个左右的农 贸市场，最大限度地满足周边居民的生活需求。到 2015 年，力争 每个县区都有 2 个以上标准化农贸市场，1 个综合性农产品批发市 西关农贸市场建设项目资金申请报告西关农贸市场建设项目资金申请报告 21 场。安康市中心城区要取缔马路市场和占道经营市场，人口较多 的重点集镇要建设一个规范化的农贸市场。 5.2 农贸市场设计指导思想与原则 项目总体布局设计的要点在于为使用者提供最佳工作环境，为 客户创造最为方便的经营空间。 总体规划应遵循“以人为本”的原则，以创建良好的建筑造型 和保持良好的经营环境为目标，使建筑与环境达到和谐的统一，立 面造型追求简洁，具有时代感的风格。地下车库入口位于市场周围 的街心广场，不会对进出道路造成干扰。合理解决主次关系，动静 关系，使建筑与环境相得益彰。 设计应遵守以下原则： 运用现代城市设计手段和方法，着重于环境整体形象的刻 画，塑造优美适用的经营环境空间。在功能合理、经济可行的前提 下，注重与自然和谐的环境效果。 在规划、设计、建设上本着经济适用的原则，做到造价低 廉标准高，结构轻巧质量好，面积不大功能全，占地不多环境美。 尽量利用新技术、新材料、新工艺加快施工进度，保证结 构安全。 基础设施要与建筑物布置相结合。 建筑物立体造型与周围地面环境绿化布置相和谐，为经销 商创造一个舒适的经营场所。 5.3 农贸市场建设标准 5.3.1 基础设施建设要求 交易厅棚。市场交易大棚应采用大跨度、大空间的钢架结 西关农贸市场建设项目资金申请报告西关农贸市场建设项目资金申请报告 22 构。有条件的宜建成封闭的室内市场，采用钢筋混凝土结构或砖混 结构，层高应不低于 4m。 地面及墙体。市场地面应硬化、防滑，并向排水槽（沟） 倾斜。有条件的敞开式棚架建筑市场周围应有围墙或相应建筑物围 栏，围墙应牢固，高度不低于 1.8m；室内市场的内墙宜贴墙砖，高 度应不低于 1.5m。 出入口及通道。市场应设置 2 个以上的出入口，主要出入 口宽度应不小于 4m；市场主通道宽度应不小于 2m，次通道宽度应 不小于 1.5m，有条件的市场可单设进出货出入口。市场出入口、通 道等公共空间应设台阶的，应同时设置无障碍通道。室内市场通道 上方应设置悬挂应急疏散警示牌装置。 停车场。应根据市场规模相应设置非机动车停车场，地面 应硬化，停车场面积不小于市场建筑面积的 5%，有条件的市场可 为经营户和消费者分设停车场。 卫生设施。市场应设置公共卫生间，可按 2-3 个/千人（市 场内日平均人口流动数量）的标准配置厕位（含市场外 50m 内公共 卫生间的厕位），公共卫生间不得设在熟食区域，有条件的市场可 以设置 1-2 个无障碍厕位。 市场应设置垃圾池或一定数量的带盖垃圾桶等垃圾收集容器， 有条件的可设置垃圾中转密闭间。市场应设置一定数量的防鼠、灭 鼠设施设备。 给排水设施。市场内应配备合理的供水系统，水产品供水 应到档口，畜禽肉类供水应到畜禽肉经营区，宰杀间、现场食品加 工间等应供水到专间。市场内应设置供消费者使用的自来水供水点。 西关农贸市场建设项目资金申请报告西关农贸市场建设项目资金申请报告 23 市场内部排污管道（沟）应单独设置，自成系统，不与连体建 筑污水管道共用。排污管道（沟）应尽量采用直排式，减少弯道且 应有合理坡度。当地有公共污水排放系统的，市场排污管道应与其 联通。 市场柜台外侧或内则应设置排水槽（槽宽宜为 8-12cm，深度 宜为 3-5cm，底部应呈弧形）或明沟（断面尺寸不小于 1010cm） 并加盖隔栅盖板，宰杀间、现场食品加工间内应设置下水管道。水 产、畜禽肉类污水排放口应设隔离过滤设施。 市场内应配备清洁墙面地面和设施设备的冲洗装置。 供电设施。市场应配备满足用电负荷、安全的供电设施。 有条件的市场宜设独立的配电室。 市场应统一合理布线，有条件的市场宜穿管暗敷，并配备漏电 防护装置。 市场应统一配备照明灯，室内市场应设置应急灯。 用水较多的区域应采用防水电源开关和防潮型照明灯具，灯具 防护罩应为防爆型制品。 交易厅内照度应不低于 100lx，专间内照度应不低于 200lx。 通风设施。室内市场应达到良好的通风条件，有条件的可 配置低噪音抽送风机，宜按建筑面积 1000m2安装不低于 2KW，1000 m2以上每增加 100 m2相应增加功率 300W 的标准配置。 宰杀间、现场食品加工间内应配备独立的通风换气装置。 消防设施。市场内应按照国家对消防有关规定，配置消防 西关农贸市场建设项目资金申请报告西关农贸市场建设项目资金申请报告 24 栓、消防水带、干粉灭火器等消防器材，并符合消防规范的要求。 5.3.2 经营设施建设要求 市场应按蔬菜、果品、粮油、干货调味品、水产品、禽蛋、畜 禽肉、豆制品、熟食、副食品、百货等商品大类科学分区，合理布 局各档口。生熟、干湿、鲜活经营区之间应有通道分隔。 水产品区与其他食品加工经营区间距应不小于 5m 或设有效的 物理隔离；食品档口距离卫生间的距离应不小于 5m，其中，熟食 等直接入口食品档口距离活禽档口和卫生间应在 10m 以上。 档口。档口设置应整齐划一，台面、柜台外立面及外沿挡 水凸边应光滑平整；柜台高度宜为 70-80cm，挡水凸边应不低于 5cm，台面尺寸宜为长 100-200cm，宽 80-100cm。各档口应统一设 置档口号牌、价格牌及相关证照的悬挂装置，高度宜为 1.8-2m。价 格牌、档口号牌等标识牌应统一制作。 蔬果档口。柜台宜采用斜面或阶梯摆放式设计。 畜禽肉档口。柜台面积应不低于 1.4 m2，应统一配置不锈 钢操作台、砧板、冷藏柜、不锈钢制挂架等专用器具。有条件的宜 设置专间，配置空调。 水产品档口。地面应有一定的排水坡度，有条件的宜铺设 防滑地砖；应统一配置不锈钢或贴面砖的操作台、砧板、蓄养池或 不锈钢盘、冷藏柜或冰台等专用器具；活水鱼销售可在鱼池、鱼缸 前设挡水板，挡水板高于鱼池、鱼缸 20c