地籍调查过程.ppt

地籍调查,地籍调查是指依照国家的规定，通过权属调查和地籍测量，查清宗地的权属、界址线、面积、用途和位置等情况，形成数据、图件、表册等调查资料，为土地注册登记、核发证书提供依据的一项技术性工作。地籍调查是土地登记的法定程序，是土地登记的基础工作，其资料成果经土地登记后，具有法律效力。初始地籍调查包括初始权属调查和初始地籍测量，两者是互为联系不可分割的整体。初始权属调查是初始地籍调查的重要程序，是调查人员对县及县以上某一行政辖区内申请登记的全部宗地进行全面现场调查，以核实宗地的权属，确认宗地界址的实地位置并掌握土地利用状况。初始权属调查的步骤是：调查的准备工作、实地调查（宗地权属状况调查、土地用途及土地坐落的调查、界址调查）、绘制宗地草图、权属调查文件资料的整理归档。初始权属调查的基本单元是宗地。,一、调查前的准备调查人员在进行初始权属调查实地调查前，应仔细阅读每一宗地的土地登记申请书、权属来源证明材料，特别是对权属状况复杂、有权属争议的宗地，要认真研究，以便实地调查时能作出正确的结论。初始权属调查时，要安排好调查路线，以便节省时间、提高工作效率。调查人员要带好工作用图、土地登记申请书、地籍调查表、丈量工具等，按指界通知书规定的时间，准时到达现场。调查作业小组一般由三人组成，一人负责调查记录、绘制宗地草图及检核，两人负责丈量及设置界址标志等。各地区可根据当地的实际情况及调查人员的熟练程度，来确定作业小组的人员数量。,二、初始权属调查在进行初始权属调查前应首先确定调查的范围，收集调查范围的相关图件制作工作用途（调查工作底图），在工作图上划分地籍街道、街坊和宗地，预编宗地号。1、宗地权属状况调查宗地权属状况调查是指调查人员通过现场勘查对宗地的土地权利人、土地坐落、权属性质、土地用途（地类）、宗地四至情况、共有权利状况、权利了限制条件等基本情况，结合申请人提交的土地权属来源证明资料，进行调查核实的过程。权属状况调查的内容包括权利主体，土地权属来源情况，土地权属性质，土地用途、坐落、宗地四至及其他要素等。2、土地权利主体的调查包括对土地所有人、土地使用权人主体资格和身份的调查核实。土地存在共有的，还有调查核实土地共有权人的具体情况。对农民集体土地所有权，应当调查核实是村农民集体所有还是乡镇农民集体所有，所有权人是具体属于哪一个村或者乡镇，并确定农民集体土地所有权人的代表机构即农民集体经济组织的具体身份资格。对土地使用权，应当调查核实使用土地的单位或个人的具体名称、性质、土地使用单位的法定代表人等。,3、土地权属来源调查土地权属来源是指对土地权利人拥有土地权利的具体来源和变化关系的调查核实，进行土地权属来源调查应当以当事人提供的土地权属来源证明文件为基础开展。4、土地权属性质调查土地权属性质调查是指对土地的所有权性质以及土地取得方式的调查。确定土地属于国有土地还是集体土地。国有土地使用权类型一般有：划拨国有建设用地使用权、出让国有土地使用权、国家作价出资（入股）国有土地使用权、国家租赁国有土地使用权、国家授权经营国有建设用地使用权。集体土地使用权取得方式是荒地拍卖、批准拨用宅基地、批准拨用企业用地、集体土地入股（联营）。,5、土地用途的调查土地用途的调查是指调查人员按照国家标准土地利用现状分类（GB/T21010）的二级类的要求，调查核实土地的批准用途和实际利用用途。批准用途指权属证明材料中批准的此宗地用途。实际用途是指现场调查核实的此宗地主要用途，即地类名称。批准用途与实际用途均按照土地利用现状分类（GB/T21010）的二级类填写。同时填写地类名称和地类代码，以“二级类名称（地类代码）”格式为准，如“城镇住宅用地（071）”。调查时，如果申请书填写的土地类别与实地一致，则调查人员将申请书上的土地类别抄录到地籍调查表上。如果申请书填写的土地类别或批准用途与实地调查不一致时，则调查人员须注明原因，并将调查的实际使用用途填写到地籍调查表上。如果宗地的建设用地批准用途（如综合用地）与土地利用现状分类规定的土地分类不对应的宗地，调查人员可将批准用途和实际使用用途填写到地籍调查表上，并在说明说明栏内按土地利用现状分类规定的二级类，说明该宗地的主要使用用途、其他使用用途。,地籍调查1土地利用现状分类GBT21010-2007.docx6、土地坐落及宗地四至调查调查核实土地的具体位置，确定土地所在位置的具体门牌号，并调查核实宗地四至相邻土地权利人的具体名称和身份。7、其他要素调查其他要素调查包括土地使用期限、国民经济行业分类、土地限制条件等要素的调查。土地使用期限调查应调查核实使用土地的期限和终止日期。国民经济行业分类调查应调查单位使用土地进行生产活动具体的行业分类。土地限制条件调查应调查土地有无存在查封、抵押、异议登记、预告登记等闲置土地权利处分的条件。,三、界址调查界址调查是权属调查的核心，也是地籍调查的核心工作。实践证明，土地纠纷中，大多数是界址纠纷，土地使用者最关心的是权属界址认定。界址调查是指对相邻双方的界址状况进行实地调查，经邻界双方认可，经各有关部门审核后，作为土地登记的依据。经过土地登记的地籍成果，具有法律效力，受法律保护。1、界址调查的程序步骤（1）本宗地、相邻宗地使用者及调查人员共同到现场，由本宗地及相邻宗地使用者指界、认定界址点及界址线。本宗地及相邻宗地的使用者同时到现场指界、认定有困难的，在初始地籍调查时，可分别到现场指界、认定。（2）界址认定后，调查人员会同双方指界人，对认定的界址点现场设界标，绘制宗地草图，勘丈界址边长及关系边长，并将界标种类、现场界址调查勘丈成果填写到地籍调查表上。,2、界址认定的要求（1）相邻宗地界址间距小于0.5米时，宗地界址必须由本宗地及相邻宗地的使用者亲自到现场指界、认定。宗地界址临街、临巷、相邻宗地界址线间距大于0.5米或土地使用者已有建设用地批准文件且用地图上的界线与实地界线吻合时，可只由本宗地指界人指界。（2）单位使用的土地，必须由法定代表人出席指界，并出具法定代表人身份证明书及本人身份证明。个人使用的土地，须由户主出席指界，并出具户口簿及其身份证明。法定代表人或户主不能亲自出席指界的，可由委托代理人指界，委托代理人指界时应出具法定代表人身份证明书、指界委托书及本人身份证明（3）两个以上土地使用者共同使用的宗地，应共同委托代表指界，委托代表人指界时应出具指界委托书及本人身份证明。（4）经双方认定的界址，必须由双方指界人共同在地籍调查表上签字盖章即可。如果户主不识字，可由调查人员代签，户主按手印或户主盖章并按手印。,（5）土地使用者已有建设用地批准文件，对少批多用的，宗地界线按批准用地界线确定，多用部分在调查表中注明，待后处理。对批多用少的，原则上按实际使用无范围定界。代征的市政建设用地的宗地，按规定扣除代征地后，确定该宗地的界址。（6）历史用地、没有权属文件的宗地，经审核后，一般按土地使用现状确定界址。（7）宗地界址有争议的，调查人员应在现场调解处理。现场调解不了时，在调查记事栏上写明双方争执的原因，并标出有争议的地段，呈报地籍调查、土地登记领导小组裁决处理。（8）一宗地有两个以上土地使用者时，能查请各自的使用部分和共同使用部分界限的，要查清。（9）所有宗地界址点，都要按规定设置界标。,地籍调查1法人代表证明书.jpg,3、指界（1）指界方式通知指界是指对尚未明确的土地权属界线的宗地，有调查人员向本宗地土地权利人、相邻宗地权利人发放指界通知书，确定具体时间并组织各方到现场指认边界。初始权属调查应当按照通知指界的方式指认权属边界。（2）确定指界人的身份资格土地权利人是企业事业单位的，应由单位法定代表人代表单位进行指界，并出具法定代表人身份证书及本人身份证明；法定代表人不能亲自参加指界的，可以委托代理人进行指界。委托代理人指界的，应出具法定代表人身份证明书、法定代表人身份证明、指界委托书和代理人本人身份证明。土地权利人是个人的，应由权利人本人进行指界并出具户口本及其身份证明，权利人本人不能亲自参加指界的，可以委托代理人进行指界。委托代理人指界的，应出具权利人本人身份证明、指界委托书和代理人本人身份证明。,集体土地所有权宗地由该农民集体依据有关法律法规，召开村民会议或村民代表大会依法推举产生指界人，并由村委会出具证明。推举结果应同时进行公示。共同使用的宗地，应由各方共有权利人共同委托代理人进行指界，并出具各方土地权利人的身份证明、指界委托书和代理人本人身份证明。（3）发放指界通知书1）一般程序指界通知书由调查人员通知指界人或其委托代理人领取，或由调查人员直接送达。指界人或其委托代理人领取指界通知书回执上签名，单位作为指界人的应当在指界通知书回执上加盖单位印章。地籍调查1指界通知书.JPG,2）特别程序权属调查时，对指界人缺席或不在地籍调查表上签字的，可按下面规定处理。（1）如一方缺席，其宗地界线以另一方所指界线确定。（2）如双方缺席，其宗地界线由调查人员根据现状及地方习惯确定。（3）对相邻宗地权利人下落不明，无法联系到指界人并发放指界通知书的，由调查人员在市、区（县）国土资源行政主管部门网站上进行公告，告知该指界人在指定的时间到指定的地点参加指界。公告内容应包括指界通知书的内容。公告期限为7日，调查人员确定的指界时间应当在公告期满后。（4）将现场调查结果及违约缺席指界通知书送达违约缺席者。违约缺席者对调查结果如有异议，须收到调查结果之日起，15日内重新提出划界申请，并负责重新划界的全部费用。逾期不申请者，则上述确定的界线自动生效。,（5）当事人无正当理由拒收指界通知书的，可以采取挂号邮寄、留置送达的方式向指界人发放指界通知书。采取邮寄送达的，调查人员应当留存当事人收取邮件的签收证明；采取留置送达的，调查人员应当现场拍照，或邀请公证部门、居委会等中立第三方参与作证，并在地籍调查表中注明有关情况并由第三方签字确认。（6）指界人认界后，无任何正当理由，不在地籍调查表上签字盖章的，可参照缺席指界的有关规定处理。地籍调查违约缺席指界通知书.doc,4.指界结果的处理指界完成后，指界人应当在地籍调查表或土地权属界线协议书上签字盖章。现场指界时，指界人在指定时间未到场参加指界，或认界后无正当理由拒不在地籍调查表上签字盖章的，由调查人员根据土地权属来源证明材料、宗地使用现状和地籍调查结果单方确定权属界线，指认边界的具体情况应当在地籍调查表“权属界址调查记事及调查员意见”栏中明确记录。相邻宗地土地权利归属不明确无法确定指界人，或共有权利人众多难以逐一进行现场指界的，由调查人员根据土地权属来源证明材料、宗地使用现状和地籍调查结果确定权属界线，并将划界结果在实地和国土资源行政主管部门网站上进行公告，公告期为15日。公告期满当事人未提出异议的，以公告结果为准确定权属边界；当事人在公告期间提出异议的，调查人员应依照有关法律法规、用地批准界限、实际用地现状，结合异议人提出的请求和有关证明材料，进行审查。经审查异议不能成立的，依法确定土地权属界线并将审查结果（含异议不能成立的理由）书面告知当事人；确属土地权属争议的，应当按照土地权属争议调查处理有关程序依法处理。,四、界址标志的设定、地籍编号、绘制宗地草图（略）五、地籍调查表宗地权属调查完成后，调查人员现场应将权属调查的结果填写在地籍调查表上。经双方认可的无争议的界址，须由双方指界人在地籍调查表上签字盖章。有争议的界址，调查现场处理不了的，也可填写土地纠纷原由书，说明有争议土地的位置和双方意见及调查员意见，并草绘界址纠纷示意图，留待处理。地籍调查表及其填写是权属调查工作的主要成果与重要工作。地籍调查表是土地权属调查确定权属界线的原始记录，是处理权属争议的依据之一。宗地权属调查完成后，调查人员必须按规定的格式和要求现场认真填写。调查人员绘制的宗地草图应附在地籍调查表上，地籍测绘记事栏记录地籍测绘时采用的技术方法和使用的仪器；测量中遇到的问题和解决办法；遗留问题并提出解决意见等。填写地籍调查表的要求见城镇地籍调查规程。,地籍调查1地籍调查表的填写.docx,六、变更权属调查变更权属调查是变更地籍调查的重要程序。变更权属调查是指调查人员接收经土地登记人员初审的变更土地登记或初始土地登记申请文件后，对宗地权属状况及界址进行的调查。变更权属调查的基本单元是宗地。变更权属调查的步骤：查询变更土地登记或初始土地登记申请文件、发送变更地籍调查通知书、宗地权属状况调查、界址变更调查及界址标志的设定、填写变更地籍调查表、勘丈或修改宗地草图、填写变更权属调查记事及调查员意见、权属调查文件资料的移交。变更权属调查是在某一宗地土地使用者的提出变更土地登记或初始土地登记申请后，调查人员在较短的时间内及时进行调查。变更权属调查是国土资源部门日常性调查工作。因此，变更权属调查的特点是：针对性及政策性强、调查范围小且发生频繁、任务急。,1、地籍变更申请地籍变更申请一般有两种情况，一是间接来自于社会，二是来自于国土资源部门的日常业务。一般来说，如变更登记的内容不涉及界址的变更，并且该宗地原有地籍资料是用解析法测量的，可以不重新进行界址调查，直接引用原界址调查成果。对于界址发生变化、土地权利人对原有档案资料存在疑问并需要进一步核实资料、原丈量数据需要数字调查测量数据代替时，调查人员应按要求到实地调查，进行变更地籍测量。变更地籍调查后，必须对有关地籍资料作相应的变更。应做到各种地籍资料之间有关内容的一致性，通过变更后，本宗地的图表、卡册、证之间，相邻宗地之间的边界描述及宗地四至等内容不应产生矛盾。,2、发送变更地籍调查通知书在调查人员进入实地调查前，必须提前通知土地使用者及相邻宗地土地使用者按时到现场指界。通知的方法可采用亲自登门送达或挂号邮寄“变更地籍调查通知书”，也可以电话通知。送达的通知书，应由土地使用者签名并有存根备查，电话通知须有电话记录。地籍调查变更地籍调查通知书.doc,3、宗地变更权属状况调查宗地变更权属状况调查时，调查人员在接收土地登记人员转来的变更土地登记申请文件后，现场调查核实宗地的土地使用权的合法性及权利状况、初步调查变更的行为及过程是否符合法律规定，调查人员现场将调查结果填写到地籍调查表上。变更地籍调查时，调查人员应携带变更土地登记或初始土地登记申请书、本宗地及相邻宗地地籍档案的复印件、地籍调查表等，按变更地籍调查通知书规定时间准