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文档简介

一、选址依据在商业发展上,选址是相当重要的,特别是店铺类的发展。特别是商业店面都会有一个相对范围程度的辐射区,并且辐射区域根据印象范围和周边环境的变化会相应的改变。首先,商业选址有几大因素制约着:1 居民情况 2 商圈情况 3 人流量 4 交通情况 5 街道情况 6 地域状况 7 门店结构和成本 8 辐射范围内同类竞争情况1. 店面的销售情况首先被影响到的应该是周边辐射范围内的居住情况,这些会直接影响到店面的销售情况和产品整合情况,以及门店生长周期等众多影响因素。周边人员的年龄结构、性别比例、消费特征、住户结构、住宅新旧等都是需要去研究的内容,通过对附近人群的分析和定型化的尺度,客观的衡量和评价选址在此条件下成功开拓的可能性,为门店定位提供有力的依据。2. 商圈氛围的重要性,一是他能够从宏观上位预测整个销售趋势提供依据;二是它直接影响到店面的定位(商品档次)和门店也太的选择;三是从整体营销战略上来说,它将主导整个网点布局的合理性,树立品牌的影响力,对于建设和商业氛围,以及提供定位分析的依据和基础,从何考虑开设门店的可行性,也为从宏观角度考虑网点如何合理布局提供参考信息。3. 人流情况,其中包括人流流动方向、人流数量、人流结构、人流行动方式。充足的人流一定程度上将保证了有利的流通媒介。这一块内容将主要从考察行人的结构、行人的流量、行人的流动方向和消费倾向等方面,来为店面的潜在消费市场和品牌市场提供分析和预测的依据。4. 交通情况,从交通路线、车站、轨道等交通方面入手,联系门店实际情况,根据交通情况来估测此地区是否存在潜在市场,是否能为潜在的消费者提供交通上的便利,是否能带动人流量,以此来判定该地段是否具备门店开设条件。5. 街道情况 通过街道的交通规范、卫生环境等方面来考察该位置门店是否醒目,能否表现门店装潢的特点,是否与周围环境相辅相成,是否能突出体现连锁品牌的优势地位,以及来吸引周边潜在消费者,提升对该地区的影响力,带来整体品牌效应和规模经济。6. 地域状况,了解地域范围内的整个街道、路段。以这些为面,考察点在面上的协调效果,所考虑的问题将更加细化,更贴近实际,如果非为商业街道的黄金分割点,是否占据较好的市口位置,是否在地理位置上为促销提供有利的优势,是否能在一定程度上影响到周边地区的品牌效应。周围是否有一些建筑物、河流等影响店面的辐射范围。以及此地政府规划情况。7. 一旦商圈环境确定,必然要考虑到门店结构和成本,如门店的支出和成本是否超出预算,盈亏是否能够达到平衡,门店内部结构是否有利装修表现等等问题。这一块内容应从选址租金、选址经营面积和选址整体布局来考虑门店开设的合理性和规范化,重点考察门店开设是否能够达成“成本支出最小化,赢利能力最大化”。8. 辐射范围内的竞争对手的情况,以及与竞争对手的辐射重叠区域的消费者情况,以及两者的重叠区域的促销政策的对策,并且是否采取转营销的政策避免碰撞。二、城市分类首先是把城市分成3个类别:工业化城市:这种城市功能单一,人口较少,大多是某个或某几个大型企业的员工和家属。根据工业项目的不同,又可分为:矿业城市,重工业城市,轻工业城市。此外还有电子及高科技工业城市,但都依附于大型城市周围,属于卫星城。工业化城市居民中,工业企业员工占比很大,居民呈“金字塔形”消费结构,一线工人的数量大,收入稳定,当然绝对值不高,而且居民对购物时尚的追求不会太超前。那些商品种类又宽又深、档次和价格带很宽的零售商不易成功,而由于这类城市中很少有极贫困阶层,因此低价、散乱的业态也很难成功。交通枢纽城市:一般这类城市是由两个因素产生:地理位置和行政区划。他们的建城时间都很早,大多有百年的历史,是商品和信息的集散地,又可分为:门户型(进入某些地区的必经之地,如山海关),交叉性(几个交通干线交叉的地方,如武汉、郑州),港口型(一个城市的出海刚和内陆港,如大连、秦皇岛),地区核心型(某个地区的核心城市,如沈阳、西安)。这类城市的居民有典型的“纺锤形”消费结构,即有少量特别富有的阶层和非常贫困的居民,而中层部分占大多数,而且中层群体里有一大批消费意识超前的顾客。这类城市积极吸纳的业态都比较先进,传统业态不占优。虽然某些城市中层收入也不高,但在跟风驱使下,会把价格带往上烘托。混合型城市:是上面两种城市的混合,其中很多事受政府政策的影响而成,往往成为特大型城市或城市群,又分为:工业中心城市,经济贸易中心城市,行政中心城市。这类城市兼具上面两种特性,比较复杂,但由于各种传统或现代业态都比较发达,所以竞争很激烈。三、城市中功能区的分类(居民情况)当我们确定要进入某个城市之后,就要对其地图按功能进行区域划分。一般我们队城市作出如下划分:1) 居住区:人口密集。人口流动较少,顾客的重视度比较高。社区往往有较强的独立性。2) 工业区:工厂云集,较多的工作人口,钟摆式的生活方式。人口密度小,流动性也不打。顾客有忠实度,但购买意愿小,而且成伙者较多(团购)。3) 商业区:店铺云集,流动人口大,顾客重视度低,竞争激烈。租金高,市场影响力很大。4) 学校区:学校云集,有较强的独立性。人口流动较少,顾客的忠实度比较高。在与地产商谈判时,我们首先要确定的就是“店铺所在地所属的功能区”,之后才去确定是否开店,开什么样的店。这里我们要再次强调:不同区域的适合业态是不同的。当然,在很多老城区功能区是混合在一起的,要按实际情况来区分。四、商圈分类商圈类型:主要商圈包含大约70%的顾客次要商圈包含大约20%的顾客边缘商圈包含剩余顾客商圈结构图一般而言,我们把主要商圈也称之为集中型商圈,次要商圈和边缘商圈称之为分散型商圈。集中和分散型商圈各有其显著特点。五、商圈调查和市场评估1 . 调查商圈分析应考虑的关键因素概括地说,在进行商圈分析时,有两个因素是非常重要的,它们分别是地理因素和商品因素。1) 地理因素地理因素是指店面所在地区的特点。例如在商业繁华地带,交通方便,流动人口多,有大量的潜在顾客,因而商圈规模也就较大。而那些设在交通偏僻地区的专卖店,顾客主要是分布在专卖店附近的居住人口,其商圈规模一般较小。在这种情况下,店经营者只能根据自己的实力创造出独有的经营特色,以此来吸引远方的顾客,从而扩大自己的商圈。2) 商品因素商品因素是指店面所经营的商品种类,与商圈规模关系密切。每一顾客总会表现出特定的消费特征,卖场在既定地区开展经营,商品只有投放目标顾客,才能吸引潜在的顾客,商圈规模才会延伸扩展;反之,商圈规模会逐渐收缩。3) 商圈分析的重要意义具体来说,商圈分析对新开卖场者来说是必不可少的。商圈分析的重要意义主要表现在以下几个方面:a) 商圈分析时新开店面选址的前提可以肯定的说,任何人开办店面时总会力求选择一个拥有较大目标市场的地址,以便能在有效范围内吸引更多的顾客。这首先就需要经营者明确商圈范围,了解商圈内人口的分布状况及其市场、非市场因素的有关资料。在此基础上,进行经营效益的预测,衡量卖场地址的使用价值,再按照设计的基本原则,选定事宜的地点,使商圈、场址、经营条件协调融合。b) 商圈分析有助于制定发展战略在新开店的发展过程中,如何进行市场开拓是一个非常重要的问题。显然,店面经营方向,策略的制定或调整,总要立足于商圈内各种环境因素的现状及其发展趋势。商圈分析可以帮助经营者明确哪些是本店的基本顾客群,哪些是潜在顾客群,力求在保证基本顾客群 的同时,大力在保持基本顾客群的同时,大力吸引潜在顾客群,制定市场开拓战略,不断延伸经营触角,扩大商圈范围,提高市场占有率。c) 商圈分析有助于加快资金周转绝大多数经营者在新开店之际,甚至在正常经营过程中,资金都不是非常的充裕,在多数情况下都是资金短缺。正因为如此,吃劲周转便成为新开店的经营者必须考虑的一个重要问题。实际上,店开之初,资金问题往往非常难解决。这主要是因为新开店时流动资金占用较多,要求资金周转速度快。店的经营规模受到商圈规模的制约,商圈规模又随着经营环境的变化而变化。当商圈规模收缩而店的经验规模仍维持原状时,就有可能导致卖场的一部分流动资金被挤占,从而影响资金周转速度,降低资金利用率。d) 商圈分析有助于制定竞争策略在一个竞争激烈的市场环境中,任何有利于竞争的合法手段,经营人员都应当加以有效利用。应当认识到,在日趋激烈的市场竞争环境中,价格竞争手段仅是一方面,作用是很有限的。店面在竞争中卫取得优势,已广泛地采用了非价格竞争手段,诸如改善卖场形象、完善售后服务等等。这些都需要经营者通过商圈分析,掌握客流来源和客流类型,了解不同顾客的不同需求特点,采取竞争性的经营策略,赢得顾客信赖,也就能赢得竞争优势。4)商圈调查分析内容a) 固定人口规模及其特征,包括人口总量和密度、年龄分布、平均教育水平、拥有住房的居民百分比、职业分布、人口变化趋势及其到城市购买商品的邻近地区顾客数量和水平。确定是否有相对稳定的基本客流量。b) 流动人口,店面的地理位置、流动人口的多少,直接营销店面的经营成功。不同时间段的流动人口调查乘以流动人员入店率可得出客流量,并可粗略估算每日营业额。c) 劳动力的人力资本,包括管理层的学历和工资水平、管理培训人员的学历与工资水平、普通员工的学历和工资水平。d) 促销,包括媒体的可获得性与传递频率、成本与经费情况。e) 经济情况,包括主导产业、多元化程度、项目增长、降低经济和季节性波动的自由度。f) 竞争情况,包括现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风格、经营商品、服务对象,现有竞争者的优势与弱点分析,竞争的短期与长期变动,饱和程度。g) 法规,包括税收、执照、营业限制、最低工资法、规划限制。h) 其他,包括租金、投资的最高金额,必要地停车条件等 2.商圈范围评估公司战略布局城市评估确立可能商圈商圈内资料政府出版资料收集材料确定分析内容绘制商圈地图人口所的资料地区人口资料政府未来变动教育程度资料年龄分布资料人潮变动资料竞争店资料建筑物资料人潮资料流动交通状况资料集合场所资料商店分布资料商圈重叠资料上图接下页图进行商圈分析商圈评估决策店址评价网点布局分析文档归档立案在选定地点设店YesNo六、商圈内的竞争业态的影响大多数店铺都是扎堆出现的。那么你旁边的那家店铺是抢了你的生意,还是旺你的生意?原则上我们把这些非直接竞争业态进行如下分类:A. 与我们的汉族要顾客相同,但商品不同。如:生鲜超市和百货公司之间。B. 与我们的主要顾客不同,但商品类似。如:精品百货公司与服装批发市场之间C. 与我们的主要顾客不同,商品也不同。:如:鞋店和婴儿用品商店之间。D. 与我们的主要顾客相同,商品也类似。如:品牌鞋店和百货公司之间当然,如果坐更精细的考察,给决策者更多变量,就要注意记录以下几个方面:1) 对方的来客数,以及对方客源方向是否进入自己的商圈2) 对方的客单价,每一个客户对竞争者产生的价值3) 对方可以影响到的商圈范围4) 对方的商品结构5) 对方的顾客群6) 对方的自身面积7) 对方的社会功能七、选址的注意事项1、通信问题不论准备从事哪种行业,都会经常与外界发生联系,所以信息的及时通达甚为重要,餐厅是一个休息享受的场所,因此通信是选址应考虑的一个问题之一。2、安全问题 安全是店面发展的保证,如果产品或者原料价格很高,防盗、防破坏就显得更为重要。在选址时须了解该地的治安状况是否良好。3、广告宣传问题 选择地址,还应考虑广告宣传方面的事情。可以把铺面设在某一著名的建筑物或自然物旁,这些地点都是当地人人皆知、路人易见之处。同时,但别人问及店面地址时,也不用多费口舌,就能说得准确无误,这对店面的经营应该说是很有利的。4、租赁房屋及柜台 租房开店是最常见的一种形式。租赁之前,应先了解房屋的基本条件及价格,查看房屋的产权状况,看是否适合自己经营,房屋有无破损,楼面的受力及其水电等情况,了解价格及房租的税收情况,然后再签一份合同(一式两份)。合同要规定租期、价格,是否可以进行装修,税收的负担人,所租的面积多少,其他杂费由谁负担等。其中最为重要的是,他是否适合经营者的生意,一般顺序是首先看它的地段,房租其次。不能贪便宜找一个没顾客的地段。选址的几点禁忌1 快速道路边 随着城市的建设发展,道路越来越宽,虽然两边和中间都有隔离设施,有客观客流,但是不宜作为选址目标,人们不太会在快速行驶中看见一家店

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