全装修租赁房客户调研及设计报告.ppt

,万科红郡二期全装修租赁房客户调研及设计报告,目录,【2】投资客户调研,一、全装修租赁房客户调研,二、全装修租赁房部品方案,【1】硬装方案【2】软装方案,三、全装修租赁房成本情况,【1】租赁客户调研,【3】租赁装修建议,1,客户样本概况,万科红郡选择租赁客户作为访谈对象,分别在维诗凯亚、提香别墅、兰乔圣菲选择了组客户，另外有位从事租赁行业的专业人士，共计组。,样本年龄集中在35-55岁之间，其中有7组是外籍人士,一组是澳大利亚籍华人,另外两组是从事租赁行业的专业人士.,租赁客,样本案例1Andrea,租赁客,样本案例2Susan,租赁客,2,调查数据,2,装修关注因素顺序,在选择别墅物业租赁时，租户把装修风格看作喜欢与否的首要标准，其次是厨房配置和卫生洁具，然后是电器配置，对于材质，讲究整体观感度,2,租客装修风格选择,租客在选择装修风格，更加偏重欧式现代，讲求线条简单，风格简约的装修，清新中又不乏亮丽。,2,装修色系,在色系选择上，柚木居多，其次是白橡木和黑胡桃木。但这种选择只是在颜色上强调要浅一点，亮一点，不耀眼这一点与投资客的色系偏好较为接近。,2,厨房电器,在厨房电器选择上，有8组明确表示最好是国际品牌，国外品牌日立和LG的都非常不错。对西门子品牌反映最好。但可以接受中国品牌，如符合欧洲标准，专门用于出口的中国品牌，如海尔,租赁客在选择厨房配置中，重点考虑烤箱和洗碗机。部分租客要求提供个性化需求,如洗碗机要大一点，中国产的都比较小。,电器配置,2,租赁客：在空调选择上，只有1组接受分体空调，条件是别墅外和别墅内有足够的空间，要噪音很小的那种。租客在空调选择上，中央空调是必要。至于品牌并不是租客最关注的因素，但至于用什么品牌的中国产品则没有什么概念，如果能在选择的前提下会优先考虑国际品牌。,中央空调,2,租赁客地热选择,在租客选择装地热中，有6组提出需全装，而在全装中卫生间和主人房是必须有的，而且每个居住空间都可以控制地热。卫生间之所以这么重要，仲量联行住宅部的陈洁提到，老外早上和晚上洗澡的时候，希望卫生间是暖和的。,租赁客：大多数客户是需要地热的，在接受无地热的租客中，只有两组表示中央空调冷热效果非常好，而且噪音小，还有一位是觉得目前房子地热老是有问题，因此租赁客户也非常关注地热系统的质量问题,租赁客希望哪些居住空间地热,2,地下室简装与否,租赁客期望的地下室功能,租赁客对地下室的要求接受简单装修，隔出不同的功能区，如果是毛坯交付，有客户希望所有的管线和插座安装好，比如电话，电视线路，网络，上下水，污水排放等。,材料部分,从上表中可以看出，租赁客在使用地下室上，重点考虑储藏室和小孩活动室，其次是视听室和洗衣房。因而在装修地下室时，可以重点考虑租客的地下室用途。,2,户内门,由上表可知，租赁客并不太注重户内门材质，首选是实木贴皮，PVC材质的户内门也可接受，不过希望户内门的色系与室内装修风格一致，且质量要好。,材料部分,客厅餐厅是否接受做地砖,租赁客户希望铺设地板，给人感觉比较温暖，但也有些租客表示可接受地砖，至于地砖风格，还是认同简单一点，简约一点的现代风格。,2,地板选择,卧室地面材质选择,在租客看来，两种材质的地板都能认可。实木复合的感觉会更好，但感观好的复合地板也可以接受。,租赁客不太认可地毯，还是希望铺设地板，因为地毯容易过敏，宠物毛发不易清洁，容易滋生细菌，但可接受在床沿提供小块地毯,2,厨房橱柜材质,室内灯具交房标准,对于橱柜材质，租赁客对于材质无所谓，只要耐用就好，平板的门就行。,租客在这块对灯具没有太多要求，只是要求不要那种非常繁杂的吊灯，样式简洁一点，主照明够亮有充足光源，希望灯具都配好,屋内墙面饰面,通过对租客的深访，租客对墙纸没有太多要求，反而更加偏向乳胶漆，并要求颜色要淡一点，这样的墙面好配一些自己喜欢的装饰物。,2,浴缸要求,租赁客对浴缸要求,卫浴系统,租赁客并不注重浴缸是压克力还是铸铁，他们关注的是尺寸和功能。,大多数租赁客看重浴缸的大小，其次是保温性，对功能要求不多，有按摩功能的浴缸会更好。对1750*750认可度较高，也有一组租客提出最好是1900*900的大尺寸。,2,淋浴房,卫浴系统,对浴帘杆不太认可，只有一组提到如果卫生间空间非常小可以接受浴帘杆，但希望主卫一定要是玻璃屏，浴帘杆感观差，也没有玻璃屏好清洁、防水。,洁具品牌选择,租客在对国际品牌的选择上，对科勒认同度最高，其次是TOTO和美标。通过对租赁客的深访，也可接受中国品牌，但要求质量必须非常好，而且好用。,2,收纳系统,是否选择家具配置,家具家电,在对收纳系统要求也比较高，希望有足够多的收纳空间，比如有租客提出台盆下最好都能有柜子，玄关要有柜子放衣服和鞋子，主人房要有走入式衣柜，卧室要有床头柜和书柜。如果有地下室，还希望有单独一间储藏室。,在与租客访谈中，大多要求业主能根据自己的要求配置家具,家具配置的重点空间,在对租客访谈中，最关注客厅、家庭室、主卧的家具配置情况，因为使用频率最高不过希望每个居住空间能配家具。最好能结合租户要求配置，因为租客一般均会有少量自带的家具。,2,租赁客对家具需求,家具家电,租赁客:租客在被问及是否需要哪些家具，沙发/餐桌/咖啡桌/椅子/床/床边柜/走入式衣柜被提及次数最多，也就是家具大件均要有。小件之类的租户可以按照自己的需要添置。有租户提到，一般会到宜家选购简易家具。同时租户提到如果业主提供家具，希望是线条简单、简洁明快一点的家具。,2,租客家电需求,租赁客户对家电最关注的是冰箱、微波炉、干衣机、洗衣机、烤箱等。其中双门冰箱带制冰和不带制冰均能接受，同时希望洗衣机和干衣机最好是独立的，烤箱和微波炉也是非常重要，净水机、电视机、垃圾粉碎机以及音箱有是最好的。,窗帘和纱窗,在租赁客谈到窗帘和纱窗时，提到颜色和款式与装修风格必须一致。如果不一致，希望业主能给换，或者自己换掉。,2,装修风格是租客比较关注的因素，在涉及家电和厨房配置的品牌，租客可以接受中国品牌，但最好是符合欧洲标准，有详细的英文说明。租户在选择色系上强调颜色明亮，有现代风格。厨房电器在租户看来品牌不是最重要的，最重要的是质量和功能，中国品牌是可以接受的，同时也会优先考虑国际品牌。租户在中央空调的选择上，日立品牌均能接受，中国品牌也能接受。地热最好是全装，在装地热的同时，给租客配上除湿机，以防止室内墙面发霉。租赁客希望地下室简装也可，主要考虑有储藏室和小孩活动室。租客对户内门没有太多要求，品质感高的，感觉样式和颜色必须与装修风格一致。,租赁客访谈综述,2,租赁客访谈综述,关于收纳系统，租户希望有足够的收纳空间，足够大的储藏室、足够多的壁柜，主人房需要走入式橱柜。租户对卧室地面，可以接受复合地板，不太接受地毯。卫生洁具品牌上，租客对卫生洁具关注程度较高，优先选择国际知名品牌，中国品牌也可以接受。浴缸的选择，租户强调尺寸和保温性能，没有按摩功能是可以接受的。五金配件租赁客也比较重视，强调质量好，且耐用。在厨房台面上，租户格外注重台面与地的高度，至少是90公分以上。租户在提到是否配置家具时，有6组提到要全配，但要结合自己的要求。在家具选择上可以接受宜家家具。租户在电器配置上，大多要求全配，在配置中格外强调烤箱、独立的干衣机和洗衣机。对于是否带制冰的双门冰箱不太注重。租户希望业主能根据自己的要求配置窗帘。,2,租赁客对设计部提供的装修清单的意见反馈,附：,我们在对租赁客访谈时，将设计部提供的租赁房装修菜单进行了测试，测试结果如下：,1,客户样本概况,1,本次万科红郡装修投资客偏好调查，主要针对有租金回报需求的投资客户，我们在万科红郡与兰乔圣菲等项目选择了15组样本进行深访。,样本年龄集中在35-55岁之间，平均每户投资三套物业以上，大多对租赁回报颇为关注,看好房产投资前景,尤其是别墅升值空间。,投资客,1,样本案例1杨凌,投资客,1,样本案例2田山,投资客,1,样本案例3沈敏敏,投资客,2,调查数据,2,装修关注因素顺序,在选择装修物业时，投资客中均非常看重装修风格和装修材质，其次是电器配置和卫生洁具及厨房配置，他们都非常希望装修成本均摊在这些上面。,装修费用上，大多数人非常认同1500-2000元平方米的标准。觉得租赁装修配置不能低于这个标准。其中1500元平方米左右比例最高，选择2000左右的比例与1500-2500比例相当。,装修费用,2,2,厨房电器,厨房电器品牌也是投资客户非常关注的从数据上看，受访者多选择西门子与通用，主要是了解该品牌；而了解TEKA的客户也选择了TEKA；通过深访，可以判断，客户比较倾向国际电器品牌，最好是比较知名的，如通用、西门子。至于国产品牌，客户基本不作考虑。,电器配置,在厨房三件套选择上，脱排、煤气灶是必备的；在第三选择上，烤箱、洗碗机其次，主要来自具有出租外籍租客投资经验的客户作出的选择。,2,投资客中央空调,在空调选择上，在给出的三个品牌上，第一选择均有，日立选择比例最高。国内品牌无人选择，如美的。之所以国内投资客偏向国际品牌，而不认同国产品牌，主要是担心国际租客对产品品牌有抗性，所以偏向选择国际品牌。另有些投资客向我们推荐中央空调选择开利水制冷空调或大金。,2,投资客地热壁挂炉,注：由于对品牌的了解程度所限，有4组客户有同时多选的倾向。,另外，也给我们一个启示，可以对客户进行正面的品牌引导。可以通过样板房的产品展示，来引导客户的品牌选择。,投资客：在地热的选择上，所有客户均表示需要配置。大多客户希望每个房间都配置地暖，因为外籍租客喜欢使用地暖系统，但询问最有必要配置空间时，表示客厅及卫生间是必须的。而在地热壁挂炉品牌的选择上，受访者对地热壁挂炉的品牌没有概念，客户没有表现出特别的要求，各个品牌均可考虑。,2,地下室简装与否,从表中可以看出，多数投资客接受简单装修，如果是毛坯交付，有4组客户希望所有的管线和插座安装好，比如电话，电视线路，网络，上下水，污水排放等。,材料部分,投资客户内门,投资客：在访谈投资客中，有12组提到实木贴皮有质感，厚重，显档次，会对租金有帮助，占到绝对比例。也有3组提到选择PVC材质就可以。,2,投资客是否接受玄关地面做地砖,客厅餐厅是否接受地砖,客户普遍接受玄关铺设地砖。其中有5组明确提出要用仿古砖。,投资客：多数投资者还是希望客厅与餐厅以地板为主，给空间以温暖感。还有6组是可以接受地砖。,2,地板选择,卧室地面材质选择,考虑要使用地热系统，因而在地板的选择上，多数倾向于实木复合地板。,在卧室地面的装修上，投资客偏重实木复合地板，但认为地毯容易过敏，宠物毛发不易清洁，同时也有少数投资客卧室会放小块毯,2,厨房橱柜材质,室内灯具交房标准,对于橱柜材质，投资客偏好实木贴皮，对于材质要求比较高。,灯具上，多数投资客只要求简装即可，根据租赁客户需求自行配置灯具，但要求布置质量好的管线和插座，一些功能区域如厨房能装好筒灯。,屋内墙面饰面,投资客对于墙面还是偏向乳胶漆，局部配墙纸。,2,投资客对浴缸要求,卫浴系统,大多数投资客接受压克力浴缸，主要还是对压克力材料的保温性认可，可塑性强。,尺寸为1750*750即可。,淋浴房,无论是主卫还是客卫，淋浴房均偏好采用玻璃屏，好清洗，次卫简单点，浴帘杆也可,2,投资客对洁具品牌的选择,卫浴系统,将科勒和TOTO列为第一选择的分别有5和4组，但是投资客表示美标也可接受。并有一组要求这类五金配件质量一定要非常好。,2,收纳系统,是否选择家具配置,家具家电,投资客都认为屋内收纳系统要足够多，实用性和利用率要高，因为外籍租户需要很多收纳空间储藏物品。,对于是否需要开发商配置家具，投资客认为可以按照租客的要求来配置，但不少客户表示租客需求多样性，因此无家具配置也可以，由自己根据租客要求来配。,2,投资者电器配置选择,双门冰箱（带制冰），洗衣机，干衣机和净水机，电视机，都是访问客户认为必须配置的。,2,家具配置的重点空间,家具家电,在家具配置空间上，投资客认为客厅、家庭室和主卧家具的配置是最重要的，其次是餐厅和书房以及佣人房。,窗帘和纱窗,投资客认为纱窗软装有个性需求，可以届时按照客户喜好配备，但纱窗作为低层住宅夏日防蚊必备的道具是不可少的，需要配置。,2,投资客租赁所需服务,我们在对投资客访谈时，询问了有关租赁服务的内容，许多投资客表示在购买物业的同时希望开发商提供多方面的增值服务：吴：最好在短时间内能够给我出租掉。季：在我不住的时候，能给我找到合适的租客。杨：希望物业能提供租房和收取租金的服务。李：我现在房子有点渗水，像这样的问题，希望物业能迅速解决。蔡：没有什么要求。沈：能帮助业主找租赁客户。田：最希望开发商能帮我们找租客，最好在交房的同时附带租约。齐：希望万科能提供租赁的服务，因为自己没有时间去搞租赁的事情。赵：租赁和物业维修都由万科负责，我只到时间收钱就行。史：希望开发商能帮我们找租客，物业收租，同时可以委托物业修剪草坪，打理绿化。陈：没有什么要求。林：出租、带看、收租、维修客户投资租赁房，希望开发商能提供租赁服务、物业维修、收租等服务。,2,在提供全装修物业，装修风格、电器配置、厨房配置、卫生洁具和装修材质是装修的关键因素。物业装修费认为应该在1500-2000元米左右，不能低于这个标准。装修色系上主要倾向暖色调。在三种色系之外，也可适当增加一项，如淡枫木色或樱桃木色。由于是投资客，所以希望厨房电器可以是德国品牌和美国品牌，基本不接受国产品牌，但关键注重使用功能及质量中央空调在提供的品牌里，三分之一客户选择日立品牌，不少客户希望将大金纳入中央空调的选择范围。地热应在考虑成本的前提下做，尤其是一层客厅及卫生间一定要做。地下室可以简装，线路和插座全部装好。户内门选择实木贴皮，玄关地面铺设仿古砖受众面广。,投资客访谈综述,2,投资客访谈综述,关于收纳系统，大部分客户均主张增加。卧室地面以实木复合地板为主，辅以地毯装饰局部地面。卫生洁具品牌上，科勒和TOTO列为第一选择，但是受访客户表示美标也可接受。访客认为是否配置家具不重要，如果要选择家具配置，访客认为客厅、家庭室和主卧的家具配置好坏是客户最关注的。在电器配置上，投资客认为双门冰箱（带制冰），洗衣机，干衣机和净水机，电视机，都是必须配置的。卧室配上可拆卸的纱窗容易受欢迎。五金配件较受投资客的重视，强调质量好，且耐用。浴缸的选择，客户强调尺寸和保温性能。,简约风格注重功能性，强调简洁流畅的线条，淡雅清爽的格调。对于户型较为紧凑的联体别墅，简约风格的室内设计从视觉上使空间有放大的感觉，同时更具时尚性，外籍租客较为偏向该风格。,简约的现代风格,装修建议,装修风格建议,新古典风格,装修建议,装修风格建议,新古典风格，以古典风格为基调，同时结合现代明快的线条、体块感，即体现了古典的高贵感，同时也表现出现代感，体现居住的舒适度。结合租客的喜好，及投资客的偏好，建议采用该风格。,设备配置,装修建议,材料配置,卫浴系统,装修建议,家具家电,附：家具建议,重要功能区依次为：客厅、家庭室、主卧、餐厅、书房。各功能区首选配置：沙发/餐桌/咖啡桌/椅子/床/床边柜/走入式衣柜。针对租客可以提供IKEA家具。,根据客户调查意见，在租赁全装修房的风格选择上，以带有部份欧式元素的现代风格为主，色系定位柚木色。,风格选择,色系选择,租赁客户调查反馈,根据调查，客户对于客厅地面做地砖没有特别大的抗性，但是接受度更高的是地板。对于玄关地面做地砖接受度相当高。,玄关、客厅和餐厅硬装部品地面：玄关仿古砖局部拼花，客厅复合地板墙面：浅色乳胶漆顶面：局部吊顶踢脚和门：PVC饰面,玄关,餐厅,客厅,租赁客户调查反馈,根据调查，投资客户接受卧室地坪做复合地板的比例较低，租赁客户的接受程度尚可，但是对于复合地板和实木复合地板的区别，客户不是非常明确，还是以观感和脚感为主。因此如果出于控制成本考虑，可以使用复合地板，今后的维护成本也会相对小一些。,卧室硬装部品地面：复合地板墙面：浅色乳胶漆顶面：局部吊顶踢脚和门：PVC饰面,卧室,租赁客户调查反馈,根据调查，客户对于厨柜面板的材质没有特殊要求。对于电器的品牌，还是国际品牌的接受度更高，对于电器的品种，烤箱和洗碗机的需求还是相当大的。,厨房硬装部品地面：地砖墙面：面砖顶面：白色PVC扣板吊顶电器：灶具、脱排、烤箱、洗碗机（西门子,GE,TEKA）可适当缩小洗碗机容量，使用8人份的洗碗机,厨房,租赁客户调查反馈,根据调查，客户对于卫生间洁具的