南昌工程指导书(2003)

- - 工程管理指导书南昌万科四季花城3期工程工程管理指导书江西万科益达房地产发展有限公司工程部2003年4月28日目 录1.项目概况2.组织管理架构及职责3.项目发展计划4.工程招标5.甲供材料设备采购6.工程进度控制7.工程质量控制8.工程投资控制9.场地安全文明10. 成品保护11. 信息管理1. 项目概况1. 1项目概括：南昌万科四季花城项目位于南昌市高新开发区艾溪湖畔，项目总占地面积约410亩、总规划建筑面积约25万M2。从2002年到2004年12月，项目分五期开发。第3期工程包括TOWNHOUSE（联排别墅）：3045楼，建筑面积1.82万 M2和阳光公寓、情景洋房：4666楼，建筑面积7.8万M2。其中TOWNHOUSE工程为3层建筑、带半地下室车库，阳光公寓和情景洋房为4-6层建筑，均为天然地基独立基础、钢筋混凝土异型柱框架结构、现浇钢筋混凝土楼面。1. 2项目规划根据2003年公司经营指导书，第3期工程TOWNHOUSE于2003年1月5日开工，3月19日销售开盘，2003年6月30日竣工验收；公寓楼和洋房于2003年3月18日开工，5月17日开盘，12月30日竣工验收。1. 3工程建设有关单位建设单位：江西万科益达房地产发展影响公司勘察单位：江西地质勘察院设计单位：中南建筑设计院，深圳大学建筑设计研究院上海分院总包单位：浙江广夏集团 南昌县第二建筑工程公司浙江双堰建筑安装工程有限公司 江苏建设集团 南昌市第二民用建筑工程公司1.4工程管理重点与难点总结南昌万科四季花城1、2期工程经验，3期工程管理的重点和难点有：（1）“STEP BY STEP”引导施工图审查，强化对图纸的熟悉和检查记录的严肃性，逐个消除图纸设计中功能性缺陷。（2）完善统一的建筑、结构构造，技术标准。（3）完善各施工工艺标准。（4）加强样板指引制度。（5）对总包单位、分包单位、甲供材料供应商的履约能力及时评估，迅速、果断处理不合格承建商事件。（6）引导监理单位，充分发挥监理的作用。（7）控制场地土方回填的方量，达到总体平衡。2.组织管理架构及职责2.1部门主要工作2.1.1现场管理：1) 负责工程施工监督管理工作，确保工程质量、工程进度及施工安全，重点做好工程质量监督管理工作。2) 负责初审主包单位及其它重要分部工程的施工组织设计并报工程部审核；负责审核分包单位的施工组织设计。对于招标阶段已经提交施工组织设计的，根据审核意见，必要情况下督促施工单位重新提交施工组织设计，并进行审核。3) 做好技术管理工作：严格要求分包单位按图施工，同时搞好施工图的审核工作，尽量把施工图中存在的问题在施工前处理好。对于各工种施工图上存在的不一致的情况及施工图所规定的材料、做法无法达到规范规定的质量要求的情况，应与设计部及时联系商讨解决办法。4) 做好材料管理工作：初审分包单位编制的甲供材料计划。5) 初审分包单位按合同规定所送样品；审核分包单位的主要材料、设备、机具计划。6) 做好协调工作：主持召开每周一次的现场周例会，必要时不定期召开专题协调会；加强与各方面的联系沟通，在分包单位与公司各部门之间起到联系桥梁作用。7) 做好投资控制工作：负责现场签证、补充预算、工程进度款、工程结算的初审工作，并对现场签证及补充预算所涉及的工程量的准确性负有全部责任；工程完工后要及时整理好工程成本的分析报告。8) 负责现场文明施工、安全施工的管理，使现场文明施工在南昌市在建项目处于先进水平。争取有1个标段达到市文明样板工地。9) 做好内业工作：按规定做好各种文件、报表、报告、总结的编制、收集、整理工作，督促分包单位按规定及时整理竣工资料并负责初审。10) 做好计划工作：负责编制总进度计划、阶段进度计划、月进度计划，并在分包单位所报每周进度计划的基础上整理周进度计划并上报公司。11) 负责组织各项工程的内部验收。2.2.2技术管理：1) 做好开工前准备工作：办理工地临时施工用水、用电、排污手续，组织工程项目按时开工。由于本项目比较大，地势低洼，1期的临时道路要在开工前投入使用。2) 在财务部协助下，负责办理工程投保及出险后的保险索赔。3) 负责对现场工作的日常监督管理：审核分包方投标时的施工方案及正式施工后重要分包的施工组织设计；加强组织管理，负责编制施工总控制计划，检查月度计划的实施；加强技术管理，负责审核重要分项工程的施工方案，负责审核设计变更并签发工程部执行，负责审核各特殊专业施工图。对施工现场出现的重大质量或工期等问题，及时研究解决措施。4) 做好成本控制工作：负责审核工程进度款及补充预算，负责审核并办理工程结算；按公司规定，及时准确填报有关计划统计报表。5) 负责工程的验收工作：向政府有关部门申请并组织各项工程的验收；办理有关验收取证手续，为竣工入伙创造必要的条件。6) 做好甲方综合资料的搜集整理和日常管理工作，初审竣工技术档案资料，竣工后负责竣工资料移交。7) 做好交楼标准的审查工作，确保设计做法无重大质量隐患和风险。8) 做好防渗漏措施、各分部工程的质量通病防治措施方案。研究和应用集团统一做法。2.1.3工程分判：1) 做好计划工作：根据本工程的实际情况，提前做好全工程的分判计划。2) 负责分包单位资质审查工作：通过深入细致的调查研究，协助公司招投标领导小组确定投标单位。3) 做好招标工作：尽早提醒设计部出图定板，根据分判计划，及时组织招标，仔细核标，控制好标价，为降低成本打好基础；协助公司招投标委员会确定中标单位。4) 负责拟定合同：尽量做到合同条文严谨，避免漏洞，为执行合同创造良好条件。5) 协助发展部办理开工许可证等开工前的有关手续。2.1.4甲供物资采购：1) 做好计划工作：根据本工程的实际情况，提前做好全工程的材料、物资供应总计划，报送集团工程管理部建材采购中心。2) 做好市场调查工作。3) 负责材料供应商(厂)资质审查：召集公司相关专业人员，通过深入细致的调查研究，引导合格备选供应商上网注册。4) 负责自供材料、半成品、成品的采购、签约、订货工作。5) 根据总部规定，有关物资的采购进行网上招标，合同到网上备案。2.2工程部组织管理架构2.3工程部岗位职责 2.3.1工程部经理：1、 负责带领部门贯彻落实公司各项规章制度、方针政策；2、 合约管理：负责传达和组织实施公司在合约及工程管理方面的决议和指示；组织工程分判发包工作，主持发标会议、招标答疑会，参与对中标单位进行合同谈判；签署属于工程部权限范围的分判委托；代表公司履行分判合约中甲方的相关责任义务，督促分判商合约义务的落实情况；负责工程合同的解释及一般争议、纠纷的处理；审核监理公司提出的分判商表现评估报告；3、 协助成本管理：协助成本部进行所属工程成本的分析、预测；负责审核分判商进度款；审定现场签证及现场代工单；4、 带领部门实现工程总进度、质量目标，负责工程验收的组织工作；5、 审核并签署本工程部文件及报表；6、 工程部管理工作：(1) 保证工程部与其他部门在日常工作中进行良好的配合；(2) 制定工程部的月度、年度工作计划，进行工作总结；(3) 指导、监督、协调、激励工程部员工的工作；(4) 协助人事部门对工程部的员工进行培训，全面提高其业务技能；(5) 初步审定工程部员工的考勤和休假申请；(6) 对工程部的费用报销进行审核； 7、 建立和维护与相关业务单位之间的公共关系；8、 完成公司领导交办的其它工作。2.3.2工程部副经理：1、 在工程部经理外出并授权的情况下代行其职责；2、 负责解决工程进行中的技术问题；对质量通病进行预控；3、 负责包括施工方案和技术质量措施的监督和执行；4、 初审工程总进度计划，负责总工期的控制，并与设计部、经营销售部协调项目发展进度；控制甲供物资及甲分包进场时间；5、 安排及指导现场工程师进行日常的业务工作；6、 配合造价工程师进行索赔和反索赔工作；7、 全面协调现场各工种、工序及分包的关系，协助处理周边公共关系；8、 指导和监督监理公司的质量、进度控制工作；9、 完成公司领导及工程部经理交办的其它工作。2.3.3计划工程师：1、 编制工程总进度计划，并根据总进度计划编制相关的设计进度计划、甲供材料计划、合约分判计划；配合监理公司编制分段、分区、分层每段的工作计划表；编排建筑材料样板定板计划表，负责督促有关部门选送样板及审批；2、 配合工程部副经理开展技术及图纸管理工作；负责设计变更的具体实施及交底工作；控制图纸及变更的交付进度、深度及合理性。3、 负责执行工程部例行工作，包括编写工程部月报表，工程部记录及工程部会议记录等相关文件及报表；4、 负责布置、收集、保管各种索赔资料；5、 负责监理公司现场签证事实及工程量的核实工作；6、 完成工程部经理交办的其它工作。2.3.4土建/水电工程师1、 编制分部分项工程质量检查细则，审查监理大纲和监理细则，审查施工单位施工组织设计和施工方案；监督落实质量措施；2、 抽查重要部位质量，参与重要隐蔽验收；监督监理验收检查力度；3、 根据进度计划，检查施工单位人力、物力投入情况，对进度问题进行预警；4、 合理安排各工序，协调各施工单位及监理的关系；5、 对签证数量和质量进行核实和验收；6、 对施工图及变更进行细节审查，前瞻性地发现图纸问题；7、 审查招标文件及合同有关条款。2.3.5材料工程师：1、 协助造价工程师、工程部工程师办理材料申请计划，并负责材料的验收、发放工作；负责工程部材料月报表，定期进行甲供材料数量与计划的差异调查，对偏差大的情况进行预警，查明情况，以策安全；2、 根据工程进度，配合材料使用情况，控制及调整材料使用计划；3、 负责监督监理进行材料有见证送检工作；4、 负责审核材料付款申请书，并提供供应商供货评估及扣款资料；5、 负责工程部固定资产管理，包括验收、清点、保管、核数、安排维修、保养的工作；管理工程部备用金，负责一切现金支付及报销，并进行分项帐目记录；6、 记录员工考勤，协助人事部办理职工的请假手续，制定员工月报表；建立和保管全工程部的职工记录、名册，以便工程部主管或政府有关部门的查阅；7、 负责管理工程部食堂；负责制订办公用品及采购供应计划及采购、报销工作；负责监督员工领取工作用品；8、 完成工程部经理交办的其它工作。2.3.6经理助理（合约）：1、 根据总进度计划、分包和甲供物资进场计划编制招标计划；2、 负责审核本部门编制的招标文件、合同文本；3、 协助组织和实施工程分判发包工作，编制招标文件、参加工程发标会议、招标答疑会及与中标单位进行的谈判会议；4、 协助成本部进行工程成本动态监测与评估工作；5、 完成部门经理交办的其它工作。2.3.7土建/水电工程师（合约）：1、 编制招标文件、合同文本；2、 必要时参加工程发标会议、招标答疑会及与中标单位进行的谈判会议；3、 协助成本部进行工程成本动态监测与评估工作；4、 对现场工程师就合同条款进行交底；5、 参与工程合同的解释及一般争议、纠纷的处理；6、 负责分包单位履约评定报告的管理，维护管理合格分包商名单。2.3.8安全员1、 建立、健全本项目的安全生产责任制;2、 组织制定本项目安全生产规章制度和操作规程;3、 保证本项目安全生产投入的有效实施;4、 督促、检查项目各施工单位的安全生产工作,及时消除生产安全事故隐患;5、 组织制定并实施本项目的生产和安全事故应急救援预案;6、 及时、如实地向上级主管报告生产安全事故.2.4 工程部配备器具：1) 工程部配备一定数量工具，安排如下：电脑人手1台，复印机、传真机、照相机等办公设备各一，配备经纬仪、水准仪、塔尺、皮尺等测量工具一部，配备水平尺、拉尺、楔形塞尺、小锤等检查工具若干。2) 施工过程进行摄像工作。3 项目发展计划3.1 南昌万科四季花城项目总计划： 四季花城项目一期二期三期四期五期进度控制1、建筑类型多层多层TOWNHOUSE展示区TOWNHOUSE其余部分多层多层小高层(暂定)2、开工面积（平米）4709832011220182607404645940251343、方案设计开始时间2002-10-102003-1-12003-6-54、施工图审图完成时间2002-12-102003-2-252003-5-102003-9-105、基础开工时间2002-5-152002-7-12002-11-62002-12-22003-3-182003-6-12003-10-16、销售开盘时间2002-6-152002-9-82003-3-292003-3-292003-5-172003-7-192003-12-187、竣工备案时间2002-12-302002-12-302003-6-302003-6-302003-12-302003-12-302004-12-308、入伙时间2003-4-282003-10-282004-3-282004-3-282004-6-262004-8-282005-5-283.2南昌万科四季花城项目节点控制计划项目南昌万科四季花城项目一期二期TOWNHOUSE 展示区别墅其余部分三期四期五期学校会所幼儿园企划计划责任人 许玮青市场定位02-10-2103-5-5设计计划责任人李强前期定位研究完成02-10-2003-05-05详规设计完成03-01-0103-06-05方案设计完成02-11-0503-02-1003-06-25扩初设计完成-02-12-0503-03-0103-07-15施工图设计完成02-11-1502-11-3003-01-2503-04-2003-08-25施工图审图完成-02-12-1003-02-2503-05-1003-09-10报批报建计划责任人立项批复用地计划详规批复建设用地规划许可证方案征询及批复可研报告批复扩初征询及批复建设用地批准书施工图报建02/05/1502/06/1502/12/1003/02/503/04/2503/08/30 建设工程规划许可证VV02/12/2003/02/2803/05/1303/09/13 建筑工程施工许可证V02/07/2403/12/3003/03/1603/05/3003/09/29 土地证 销售许可证02/04/2702/08/2903/03/2703/05/1503/07/1703/11/15 交付使用许可证02/03/2503/09/2804/02/2804/05/2904/07/2905/04/28 房地产权证03/06/0103/12/0104/04/3004/07/2804/09/3005/06/30 工程计划责任人 黄尚斌开工 02-05-1502-07-0102-11-602-12-203-03-1803-06-0103-10-01结构封顶 02-07-3102-09-2502-12-3003-3-1003-06-1803-08-2004-04-28单体竣工 02-11-3002-12-2003-01-2303-6-1903-11-1803-12-3004-09-30景观、室外管网03-03-2803-05-2803-9-2504-03-2804-04-2805-02-28竣工验收（完成备案）02-12-3002-12-3003-6-3003-6-3003-12-3003-12-3004-12-30园建工程 03-04-103-10-103-12-3004-06-0104-08-0105-05-1绿化工程03-04-103-10-103-12-3004-06-0104-08-0105-05-1装饰工程03-06-0803-06-0803-03-2003-05-1003-07-1203-11-10销售计划责任人许玮青示范单位开放03-3-2804-1-4客户积累02-8-1803-3-1503-5-303-7-404-1-4预售2002-9-803-3-2903-5-1703-7-1903-11-18入伙03-4-2803-10-2804-3-2804-6-2604-8-2805-5-28入伙周期（月）111616151520注：1、“V”表示工作已完成。2、“”表示内容空缺，无须填列。4 工程招标4.1工程总包招标：总结第1、2期工程经验，针对本地工程总包单位相对不强的现状，第3期工程总包本着“引进、巩固、培养”的原则，即：引进外地优秀建筑施工企业浙江广夏集团、江建集团；巩固与第1、2期工程总包履约能力较好的施工单位的协作浙江双堰、南昌市五建、南昌县二建；培养本地优秀建筑施工企业南昌市民用二建。标段划分：TOWNHOUSEG工程（30-45楼），三期1标段（4653楼），三期2标段（54-58楼），三期3标段（5961楼、幼儿园），三期4标段（6266标段）。4.2工程监理招标三期监理分为三个标段：TOWNHOUSE工程，三期4658楼，三期5966楼。4.3分包与甲供、现价材料清单专业分包工程、甲方分包工程、甲供材料设备、现价材料设备一览表序号项目名称配合管理费费率一、专业分包工程1变配电及高低压接驳无2燃气工程无3电视安装工程无4电话、宽频安装工程无5智能化系统无6二次装修工程无7园林景观无8发电机及其降噪工程无二、甲方分包工程1铝合金门窗、采光罩22单元门、入户门23防水工程24室内外钢梯，平台栏杆、楼梯扶手工程25外墙涂料工程26信报箱27车库门（TOWNHOUSE）28容积式热水器（TOWNHOUSE）2三、甲供材料设备1内墙体混凝土空心砌块（90厚）12屋面彩瓦13配电箱（三箱）14外墙面砖、楼地面砖15PPR给水管16预埋线管17防腐木平台板（TOWNHOUSE）1四、限价及指定品牌材料甲方要求使用品牌范围暂定价格、结算方式1水泥万年青、南昌、青峰2钢筋南钢（螺纹）、新钢（园盘）3杜拉纤维限价4金王富防水粉限价5电线电缆赣昌、无锡远东、江苏华威6成品烟道限价7成品天沟限价8聚苯乙烯保温板18KG/M3 、25KG/M3限价合计注：施工单位应优先选用上述指定品牌的材料，如要采用上述品牌以外的产品时，须报甲方考察确定。5 甲供材料设备采购为提高采购效率，提高采购透明度，提高采购工作质量，根据集团要求，严格进行网上招标、采购、合同备案。引导供应商上网注册。具体甲供材料明细详见上表。甲供材料主要是及时采购，注意采购数量、图纸数量、实际使用量。保证甲供材料保证工期、保证质量、数量准确。6 工程进度控制6.1 编制工程进度总计划根据南昌万科四季花城项目总计划和南昌万科四季花城节点控制计划的要求，编制三期工程总进度计划，综合考虑图纸交付、甲供材料定板、招标采购、进场施工、室外工程、外部协议等之间的关系。经公司各部门会签后，加以实施，通过部门协调会议约束各部门的相关工作。附件：6.2 编制各分项工作计划根据工程进度总计划，编制样板确认计划、分判计划分包与甲供材料进场计划附件：附件：附件：6.3 工程进度控制措施在合同奖罚条款种，工程部根据雨季实际情况、农忙情况、地势低洼等实际情况，以及公司售楼形象进度要求，竣工结算要求，明确了阶段进度控制点，有详细的奖罚细则。合同管理是工程部现场管理的重要手段。 1) 工程部认真审核分包单位提交的施工进度计划是否符合总工期控制目标和与其他承包商的施工协调的要求，审核施工进度计划与施工方案的协调和合理性等。2) 工程部管理人员应勤于巡视工地，掌握工程进度、施工人数状况应作为每天的日常工作，并作好记录。根据合同条款，对于严重工期拖延情况导致的大额罚款，直接知会施工单位领导，召开专题会议研究对策。3) 在施工过程中，工程部要及时要求分包单位提供主要材料、构配件及设备的采供计划及自供材料的使用计划并审核。4) 工程部管理人员应作好各承包单位的协调工作，减少相互干扰影响工程的进度，创造条件让各工种尽早进入工地施工是工程进度控制的一个关键。5) 工程部每周均应至少召开一次有各分包单位参加的工程部周例会，对上一周计划实施进行小结，在分包单位的本周工作计划的基础上提出我方的意见要求，并根据分包单位的本周工作计划汇总编制成周计划上报公司。工程部周例会应在会后翌日做好会议纪要并报公司。6) 在工程各分项进度延误时工程部要及时向有关分包单位发出指令或警告，重点克服工程施工中经常出现的前松后紧的现象，做到前紧后松，有利于工程质量的控制。7) 在月工程简报中除了记录好工程的形象进度外，要对工程未来的进度动态进行简要的评估。7 工程质量控制7.1工程的质量目标：减少渗漏裂等质量通病，创省优良工程。 各阶段施工，除要搞好一般性质量管理之外，要重点搞好以下三个问题：1) 控制混凝土结构、砌体裂缝问题；2) 必须彻底根治渗漏问题；3) 装饰工程是本工程的重点，应采取更加有效的管理模式进行重点管理。7.2 质量控制管理通则7.2.1施工阶段质量控制的三大任务： 1)事前控制任务为：l 建立有效的质量控制系统l 审核分包商组织措施及人员、技术安排l 控制原材料、半成品及构配件质量l 控制施工机械设备质量l 审核施工方案及施工组织设计l 审核新工艺、新技术l 复核工程测量放线l 监督检查工程技术环境l 监督检查现场管理环境l 审核开工报告 2)事中控制任务为：l 工序质量控制l 工序间质量检查l 隐蔽工程质量检查l 设计变更及图纸修改审查l 分部(项)工程质量检查l 质量事故的处理 3)事后控制任务为：l 竣工工程质量控制l 工程质量文件审核7.2.2工程质量的事前控制技术原则 认真研究交楼标准、防渗漏措施、设计做法、施工工艺。1) 工程部应认真、前瞻性、经常性审核施工图，特别注意到各专业工种的配合、协调；审查施工图是否满足质量的技术要求，特别是节点详图的技术性能；审核施工图的产品、材料、作法是否已经过充分论证，证明是符合要求的。2) 工程部在招标时必须明确要求每一份分包合同必须有一个施工组织设计。工程部应认真审核分包单位的施工组织设计、施工方案及现场施工设备的配置。对于重要的分项工程，如地下结构、异型结构、大跨结构、高层建筑的外墙装饰工程、外门窗工程、外防水工程等，必须要求分包单位编制详细的专项施工方案，必要时组织召开专题讨论会并邀请市质检站、设计院等参加。3) 工程部配备必要的测量仪器、检查工具、技术资料等，并提供必要的技术支持。4) 工程部应注意作好新材料、新技术、新工艺等的资料收集、分析工作，不断改进、提高施工技术水平。 7.2.3 原材料的质量控制原则1) 原材料的质量是否符合规范或设计要求(规范与设计要求不一致时，原则上以设计要求为准，都没有要求时，要制定一个指标要求)是确保工程质量的第一关，所以， 工程部必须重视把好这一关，采取科学的态度严格检查核对。2) 工程部在分项工程开始施工前，必须以书面要求分包单位在各种主要材料订货之前，提供拟定的原材料供应厂家、样品及相应的资格、质量证明文件供审核。这些材料主要有：结构用的砂、石、砖砌体；铝窗型材；各种饰面材料；各种木材；玻璃；防水材料；吊顶材料；各种油漆；给排水器材；通风空调器材；电气器材等。3) 必要时，对于大宗及质量品质要求较高的材料，工程部应组织公司其他有关部门进行会审。有关建筑上美观要求的，如饰面材料、木材、玻璃、吊顶材料、各种油漆等的式样、颜色由设计部确定。4) 所有材料的审定应有书面纪要确认，并注明仅对来样检验、审核。对于无法从外观就能确定其主要性能是否满足我方要求的，而有关的产品又未在我司的其他工程使用过以证明符合要求时，除具备检查材料的质检证明文件外，必须送样到市技术监督部门进行核验(如水泥、钢材、铝型材、防水材料、水暖器材、电器材料等)，有关费用按国家规定处理。5) 工程部应在材料进场后要求分包单位按规范和设计要求对原材料及其相应加工后的成品送经由政府许可的试验部门作试验。工程部应认真检查有关的试验报告是否符合要求。如报告不符合要求时，要求分包单位加倍抽样送市质检站(或市技术监督站)作试验，合格后方可使用。如仍不合格要求分包单位把有关的材料清退出现场，不得使用。6) 工程部应在上述试验合格的基础上定期对一些主要的而质量又不是很稳定的材料及其半成品(如结构用的钢材及其焊接、结构用的水泥、供水器材的镀锌层、电缆线及数量大的开关产品及防水材料等)抽样送市质检站或市技术监督站试验。7) 工程部应在现场将各种材料的样板统一收集作成一览表便于对照管理。8) 工程部应把各种原材料的现场抽查作为定期、例行的工作内容。7.2.4半成品及构配件的质量控制原则 半成品及构配件的质量问题是与原材料及加工厂家的加工水平分不开的。而往往由于经济原因，分包单位指定的加工厂家不是很正规的专业加工单位，质量较差。为此，要求工程部认真把关：1) 有关的原材料审核见上述“原材料的质量控制原则”。2) 工程开工的前段时间工程部必须书面要求分包单位提供各种半成品的加工厂家名单，必要时要送加工样品(或直接去其厂家检查制成品)及证明文件供审核。这些半成品及构配件主要有钢筋加工(此项不必送证明文件)、商品砼、钢结构加工及其表处理、各种门窗加工、各种装饰性的半成品(如木柜、窗帘盒、栏杆等)、各种给排水、通风空调工程的成品(如套管、卫生洁具、水管、五金配件等)及各种电工设备半成品(如配电柜、变压器、灯具、消防电器设施、电梯、开关等)。3) 以上半成品及其相应的加工(或供应)厂家的确定由工程部确认；有关建筑上美观要求的，如门、窗、木柜、栏杆、卫生洁具、灯具等的式样、颜色由设计部确定；4) 除非合同上有规定，有关半成品及构配件的厂家在现场审核时一般不指定(合同规定除外)，但如果我们对有关的厂家有认识，认为质量难以保证的要坚决反对。如果我们对有关的厂家没有认识的，要求分包单位提供有关厂家的资质证明书(如技术监督部门的产品质量鉴定等资料)，结合所制作的样品进行评价，如没有这方面资料的，必须送市技术监督等部门进行试验，取得产品的质量鉴定后方可进行审定。5) 除非施工图上已有详细的制作详图(或指定标准图)，否则，必须要求设计单位提供相应的制作详图。如设计单位不提供有关制作详图时，应在工程招标时落实有关的设计条款，有关详图由公司工程部审定后方可进行加工生产。工程部应对分包单位负责设计的砼或砂浆等的配合比报告进行审核。6) 各种半成品或构配件在进场后安装前，工程部必须每批组织一次质量检查验收，检查验收通过后方可用于安装。对于大宗半成品及构配件，如场外加工的钢筋、门窗、各种给排水及通风空调器材、电工器材，工程部应做好记录。7) 对于门窗、场外加工钢筋、场外加工的砼，在加工期间工程部应定期到有关厂家进行检查，检查加工工艺过程、质量情况、加工机械设施情况。8) 在各种半成品及构配件现场安装施工过程中，工程部管理人员应养成一种天天观察检查的良好习惯，发现问题要及时向分包单位书面提出，情况严重时要求暂停施工进行处理。9) 工程部应把各种半成品或构配件的现场检查作为定期例行的工作内容。 7.2.5施工期间的质量检查、验收原则 施工期间的质量检查是工程部管理人员最重要的日常工作，是工程质量管理的关键。1) 工程部必须严格执行“施工许可证制度”，其目的主要是落实工程部监理的质量检查到位情况。如“封模令”、“混凝土浇筑令”、“砌筑令”、“抹灰令”、“涂料令”。2) 工程部应保持对“施工许可证制度”的执行情况的检查作每月对工程的例行管理检查项目。3) 现场质量检查不能单纯地外观检查，必须按照规范规定的办法进行检查。对于砼浇灌后的强度要用回弹仪进行普遍性的抽查，发现问题应邀请质检站进行实地检查，对于砼结构几何尺寸偏差必须用经纬仪或水平仪测量工具进行检查。对于有关防渗漏要求的必须百分之百作试水、试压试验，外墙门窗及外墙面的防水塞缝工作要指定专人负责检查验收，做好隐蔽工程验收记录后方可进行下一道工序施工。督促分包单位按规范的要求对原材料进行抽查、试验。对于质量要求高而质量难以保证，从外观上难以判定的材料(如钢筋焊接、电缆线等)工程部应抽样送市质量技术监督站复检。砼搅拌施工过程中应检查称量、配料、塌落度是否准确，各种给排水、通风空调、电气设施应作通水、通风或通电、试运转等方法进行检查。工程部应要求分包单位为此等检查试验提供场地、通道、水、电供应等方面的配合。4) 工程部应按施工组织设计要求控制施工程序，防止施工作业面铺得太开，到处开花(特别是装修阶段)，以致于影响到工程部没有足够力量跟进检查。5) 工程部管理人员应认真作好每日的监理日记，作好质量检查方面的记录。6) 分部工程验收由工程部组织；竣工验收由工程部组织，发展部配合取证。质量控制流程如下图所示。质量控制流程重要图纸会审总工例行质安检查工程部重要方案终审总工验收工程部验收前检查项目经理中间质量检查经理助理质量控制措施实施专业工程师具体文案编写专业工程师培 训经理助理，主任工程师控制措施研究施工方案审核经理助理，主任工程师图纸审核主任工程师提出质量控制要点项目经理7.3 质量控制要点 项目经理在施工前应提出工序控制一览表，指出应当重点控制的施工环节，并由副经理、主任工程师组织研究各施工阶段的质量控制要点严格按照总承包管理工作手册的有关规定执行，以下仅对渗漏控制措施提出较详细的要求。7.4 防渗漏措施7.4.1组织措施：1) 加强质量管理意识，严格按照国家及公司的有关规定进行工程质量的检查监督。2) 对于施工前应针对防水体系设计作出一次专门审核，找出存在的渗漏隐患，提出改进措施。特别应该注意土建与水电安装专业的有效配合，防止因专业脱节而留下渗漏隐患。3) 对于为了提高工程质量而采取的一些必要的与常规做法不一样的施工工艺或施工方法，要在合同中给予明确。对于铝合金门窗，在设计图无详细设计而要求分包单位负责设计时，要在合同中明确设计的责任，有关的报价应根据详细的设计图来确定。4) 由总工程师牵头，工程部负责加强对新材料在工程上的应用的调查研究，在加强工程质量管理的同时，采用必要的技术措施及新材料、新做法进行改进，防止渗漏现象发生。7.4.2 技术措施：下面所述为常见的渗漏隐患及其相应的改进措施。审图时应该根据实际设计情况进行专项审核。1) 空调机盒等外挑构件l 空调机盒不得采用预制件的方式，必须采用现浇，外挑遮阳板、挑檐板等构件也同样不得采用预制件的方式，按空调机盒的方式进行处理；2) 铝合金门窗l 确认设计符合抗渗要求。如建筑许可，应尽量避免使用超规范的大面积铝合金门窗。如果建筑师坚持使用，则必须采取相应技术措施。如有可能，应减少开启扇数量，避免使用上悬窗。应尽量避免适用折线型窗户，防止因型材热胀冷缩时破坏塞缝的密实性。l 应高度注意铝型材及铝门窗配件的选型对抗渗性能有很大影响。所有铝型材及铝门窗配件、密封胶条和密封胶在订货前必须由有关分包单位报送样品，由设计部部共同审定，结果备案。l 应高度重视铝门窗的节点设计对防水性能有直接影响，例如：铝合金窗户上口建议设滴水线。铝合金门窗周边塞缝必须采用JS水泥基防水涂膜2厚。l 以上要求，应当以合同形式予以明确规定。3) 外墙砌体施工l 由于南昌无大型的窑厂，外墙粘土空心砖要提前要求施工单位下订单预制。确保材料的收缩在上墙前完成大部分。砖砌体外墙，内外原浆勾缝，不同主体介质间挂钢丝网，以确保墙体的防渗漏性能。4) 外墙装修施工l 首先保证外墙抹灰的密实。外墙面层掺杜拉纤维，0.9KG/M3。8 工程投资控制项目3期的成本目标如下：基础、主体及初装804元/m2,室外管线118元/M2，室外园林138元/M2，建安成本合计1060元/M2。3期总投资约7800万元。8.1降低成本措施1) 对项目发展提出总体规划，合理安排总体进度，认真控制各种分包的进退场时间，做到均衡施工，尽量避免抢工；2) 工程部、财务部、设计部要认真审阅施工图，发现问题及早解决，不断优化工程设计，使施工图设计更合理、经济，避免因设计问题而造成已施工的工程项目的返工，造成不必要的浪费。多研究，多提合理建议，采取一些技术措施降低成本；3) 工程发包及大宗材料设备通过选择多家单位比价竞投的方式，选择合理价格的标价，降低工程造价；4) 根据市场调查，选择适当范围的材料进行自供，以达到降低成本的目的。在有利可图的情况下，适当扩大自供范围；5) 增加各员工对投资控制的意识，工程部经理要把投资控制作为主要工作来抓，尽可能避免因我方的工作失误造成的投资增加；6) 工程部将严格执行合同，执行付款审核、现场签证制度，补充预算的审核签证制度，充分利用电脑设备提高工效，更重要的是提高准确度；7) 任何签证必须至少两人经手，其中一人为工程部经理。无工程部经理签字的签证文件均为无效文件。8.2工程款支付1) 按合同的工程款支付规定进行付款，并填报粮单，按规定的审批程序审批后由财务部支付。2) 除合同规定的工程预付款外其他工程款的支付，均先由工程部负责对已完成的工程的质量、数量进行初步检验落实后，仅支付质量合格部分的工程款。8.3 成本控制对施工合同的要求1) 条件许可的话，尽量签订总价包死的合同，有利于成本控制；一般的合同其工程量应为一次包定。1期合同由于招标时间紧迫，采用单价包死，措施费包死，工程量按实结算的承包方式。2) 合同应明确合同工程造价的可调范围，明确增减工程的取费等级，对于有让利的工程，应确定一个固定的让利比例，而不是让利的总价，便于工程结算的计算，工程结算时，所有因各种原因而增减的工程费用均应考虑相应的让利。3) 合同规定需调差的材料，合同上必须详细列出投标时所套用的材料价格，特别是我司或施工图上已规定生产厂家或价格信息上没有信息价格的材料或规格，否则由于调差资料不齐我司将不再对此材料进行调差，责任由分包单位自负。8.4 有关工程款的审核原则1) 依照合同的原则 在合同签订后，有关工程款的支付方法、时间及工程款额增减的方法，要保证与合同规定的原则一致；2) 依照我司规定的原则 所有工程款的支付手续，工程款额增减的审核、审批程序应依照我司规定的程序办理；3) 依照政府规定的原则 在合同签定后政府颁发的文件如与合同规定的原则发生不一致时要请示公司领导决定；4) 仅支付合格产品的原则 支付的一切工程款必须是工程部对质量无异议的部分，工程最终的结算是已经验收达到验收要求的方可进行工程结算；5) 补充预算计价原则 设计变更或业主指令引起的工程款增减计算原则是：工程量实际发生量。工程项目单价合同上有的按合同单价，合同上没有的按广东省工程预算定额及合同规定的取费计算方法计价。如均不适用时可经各方协商后确定估算单价或总价；6) 协商原则 在工程施工过程中，由公司领导和有关部门及工程部与相应分包单位协商达成补充协议时，应依照执行补充协议的规定要求。8.5 本工程的奖罚规定 合同上必须明确奖罚规定，各部门及工程部必须严格执行。对于有特殊理由不执行合同的奖罚规定时，必须有书面报告并经公司领导审定。应强调所有分包单位必须接受管理，对于分包单位未采取足够措施造成施工质量差、现场安全文明施工未达到要求及工期进度拖延影响到其他分包单位正常施工的，但情况并不严重时工程部有权进行罚款，以利于督促分包单位及时整改；但情况严重时，在工程部通知整改后仍未及时整改的，工程部有权另行代为处理，费用(包括工程部管理费15%)全部由相关分包单位负责，直接在工程款中扣除。9 场地安全文明施工9.1 场地安全文明施工目标南昌万科四季花城在安全文明及工地的环境管理方面，目标如下：确保安全文明达标，争取创市文明样板工地，在招标文件中有专门的技术措施对安全文明要求予以详细阐述。详见附件5。附件： 9.2 安全文明施工管理措施 l 工程部经理和专职安全工程师对日常的安全文明工作进行具体安排。l 安全工程师对施工安全文明生产进行专项设计，经工程部经理组织审核后报公司批准。有关费用发生须经公司审核同意后实施。l 强调每个主管工程师在安全文明施工中的责任，将安全文明施工作为考核其管理业绩的依据之一。l 成立专门的工作小分队(约510人)，直接归工程部管理，负责现场安全文明施工的整改工作。10 成品保护10.1 成品保护组织措施1) 在合同中单列出成品保护费、文明施工清理费等，