简论我国住宅小区业主对物业服务企业的选择机制

1/12简论我国住宅小区业主对物业服务企业的选择机制摘要物业管理引入我国20多年以来，正逐步企业也不断改进创新。小区业主对物业服务企业的选择机制作为住宅小区综合管理的重要环节以及业主权利的体现，也越来越受到人们的重视，正不断加以完善和改进。本文针对当前我国住宅小区业主对物业服务企业的选择机制进行分析探究，在分析现行机制的优点和不足的基础上提出自己对如何将其完善的看法和建议。关键词住宅小区；业主；物业服务企业；利弊分析；选择机制ABSTRACTTHEPROPERTYMANAGEMENTISUNDERGRADUALDEVELOPMENTSINCETHEINTRODUCTIONOF0YEARSANDTHOSEENTERPRISESAREINNOVATINGINCESSANTLYTHEOPTIONSYSTEMBYWHICHTHEPROPRIETORSCHOOSETHEPROPERTYMANAGEMENTSERVICE,WHICHISREGARDEDASAVITALSTEPININTEGRATEDMANAGEMENTFORDWELLINGDISTRICTSANDAREPRESENTATIONOFTHEPROPRIETORSRIGHTS,HASDRAWNMOREANDMOREATTENTIONANDISBEINGDEVELOPEDANDIMPROVEDINTHISDISSERTATION,I2/12FOCUSONTHEANALYSISANDRESEARCHOFTHEOPTIONSYSTEMBYWHICHTHEPROPRIETORSCHOOSETHEPROPERTYMANAGEMENTSERVICEINOURNATION,ANDDEMONSTRATEPERSONALOPINIONSANDSUGGESTIONSONTHEBASISOFTHEMERITSANDSHORTCOMINGSOFTHECURRENTSYSTEMKEYWORDSRESIDENCEPROPRIETOROFREALESTATEREALESTATEMANAGEMENTCORPORATIONANALYSISOFADVANTAGESANDDISADVANTAGESTHEIMPROVEMENTOFTHEOPTION目录一、我国当前住宅小区对物业服务企业选择机制概述一前期物业管理模式1前期物业管理模式的概念2前期物业管理模式的特殊性3前期物业服务企业的选择方式二业主大会成立后，对物业服务企业的选择模式1业主大会简述2业主大会成立后，对物业服务企业的选择三简要评价二、对我国当前住宅小区对物业企业选择机制的利弊分析3/12一我国当前住宅小区对物业企业选择机制的优点分析1前期物业管理机制的优点2业主大会选择机制的优点二我国当前住宅小区对物业企业选择机制的缺点分析1前期物业管理机制的不足2业主大会选择机制的不足三、对完善当前机制的建议一不断完善前期物业管理机制，加强前期物业管理二不断发挥业主大会的作用，完善业主大会选择机制企业选择机制的缺点分析1前期物业管理机制的不足前期物业管理机制虽然有很多优点，但是在实施过程中也存在着许多不足，其缺点可以归纳为以下五个方面第一，前期物业服务合同不规范，建设单位与物业服务企业双方的责、权、利不明确。LOCALHOST物业管理条例第21条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”实际上，有的建设单位与物业服务企业在签订4/12前期物业服务合同时，没有按规范的合同办理，使合同的核心内容，没有明确写进合同中，造成了双方的矛盾和分歧，影响了物业管理，殃及到业主的利益。第二，物业承接验收制度不完善，移交不完整。在前期物业管理中，由于建管不分，依附于房地产开发商的物业服务企业往往无法接正常规定，进行严格的物业承接验收工作，在物业承接验收时敷衍了事，造成了物业承接验收制度不完善，移交不完整。若前期物业服务企业工作马虎，被之后的业主大会所解聘，其遗留问题即要新选聘的物业服务企业来处理，若移交不完整，很多隐蔽问题无法发现，那么责任认定就存在困难。第三，业主临时公约未建立或未约定。物业管理条例第22条明确规定“建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。”可是，有的开发商在销售过程中，片面追求房屋的销售量，忽视了业主临时公约的制定和建立；有的开发商即使制定了业主临时公约，但条款简单，文本不规范，双方的责权利未在书面上进行认真的约定，这样就会使双方的合法权益得不到有效的保护，也为前期物业管理留下了许多5/12后遗症。第四，前期物业管理招投标不规范，开发商选择物业服务企业的合理性存在质疑。目前，由于不少地方对推行招投标制度的重要性缺乏认识，导致招投标选聘物业服务企业没有成为主要的方式。有的开发商与物业服务企业本是“父子”关系，多数情况仍然是开发商与物业服务企业“私下”协协商而定；有些招标方在实际已内定中标对象的情况下进行虚假招标，使招标成为一种过场和形式；有些招标的业主不考虑“质价相符”的原则，片面强调最低价格，造成投标企业的竞相压价；有些参与投标的物业服务企业恶性竞争，相互杀价，靠不切实际的承诺赢得中标；物业管理招投标代理市场发育还不成熟；政府主管部门的监管方式和能力还有待提高。第五，物业服务和收费“质价不符”。物业管理条例第36条规定“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”国家发改委、建设部颁布的物业服务收费管理办法第5条规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”这个原则就是人们常说的“质价不符”的原则。但是，由于目前适用于物业管理“质价不符”的服务收费机制未完全建立，尤其是在前期物业管理活动中，一些不规范的物业服务企6/12业为了取得物业管理权，采取了不正当的竞争，相互杀价。以及有些业主不考虑物业服务的质量，片面追求最低价格，使前期物业管理的物业服务收费“质价不符”，违背了物业服务收费的基本原则。2业主大会选择机制的不足业主大会成立后，业主对物业服务企业的选择就有了自主性，但是这一机制也存在着一些不足。第一，业主大会、业主委员会的成立、组成、运作缺少监督和制约，有的业主委员会不能真正代表业主利益，甚至损害业主的共同利益。现阶段由于机制的不完善，导致业主大会的成立存在一定的困难，我国现阶段大多数的小区都没有成立业主大会。虽然我国物业管理条例中明确规定了，物业管理区域内全体业主组成业主大会6。但是在执行过程中却很难成行。第二，容易造成业主内部矛盾。由于每个业主的利益均不相同，对事情的看法也各有所异。对物业服务企业的选择也一样，业主大会或者业主委员会选择的物业服务企业，也许并不能满足所有业主的需求。少数业主的权益就得不到保障。容易产生业主内部之间的矛盾与不合。由于没有协调好小区内全体业主的意见，在没有解决旧有问题的情况下，很容易引发业主之间，业主与建设单位、物管公司之间新的矛盾。7/12三、对完善当前机制的建议当前我国住宅小区对物业企业选择机制既有优点也有不足，其优点应该进一步得到发扬，继续贯彻前期物业管理机制，并充分发挥业主大会的作用。如果开发商、业主、物业服务企业在实际操作过程中从前期物业管理到业主大会的运作能够真正按照我国物业管理条例所规定的那样去操作，那么此种机制是可以得到肯定的。但是，在操作过程中也出现的一系列不尽如人意的地方，需要不断地改进和完善。因此，为完善和改进我国住宅小区对物业企业选择机制，特提出以下建议一不断完善前期物业管理机制，加强前期物业管理1规范前期物业管理招投标行为。物业管理条例和前期物业管理招标投标管理暂行办法规定的招投标原则，对于规范物业管理招投标活动，保护招投标当事人的合法权益，促进物业管理市场公平竞争起到了积极的推动用。实行前期物业管理招投标制度是规范物业管理市场的重要手段，也是物业管理获得前期物业管理权的唯一途径。所以，规范前期物业管理招投标，提出以下建议1加强前期物业管理招投标制度的学习，使建设单位及物业服务企业树立依法招投标的意识；8/122建立公正、公开、公平的招投标竞争市场；3建立健全招投标备案制度；4培育和发展招投标中介服务机制；5建立和完善物业管理的仲裁机构；6政府主管部门要切实做好对前期物业管理招投标的指导和监督工作。2制定前期物业管理业主临时公约。我国物业管理条例第23条规定“建设单位在销售物业之前，制定业主临时公约。业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位有责任在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。同时，业主临时公约对全体业主具有约束力。”实行业主临时公约制度有利于提高业主的自律意识，预防和减少前期物业管理活动中的纠纷。因此，为完善这一模式，提出以下建议1建设单位在制定前期物业临时公约时，必须按物业管理条例规定，使业主临时公约尽量规范化，并不得侵犯物业买受人的合法权益；2建设单位制定的业主临时公约应对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主应履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出合理合法的约定；9/123业主应自觉遵守业主临时公约，并予以书面承诺。3规范前期物业管理服务合同。物业管理条例第35条明确指出“物业服务合同应对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”尤其是前期物业管理服务合同更应严格按物业管理条例规定执行，合同的内容和约定，一项也不能减少。因为前期物业管理服务合同是前期物业管理权利和义务的唯一法定文件。所以，规范前期物业管理服务合同，不但有利于建管衔接，防止建管脱节以及重建轻管的现象发生，还能保护先期入住业主的合法权益，并为今后双方处理有关纠纷提供有效的依据。规范前期物业管理服务合同提出以下建议1根据合同法的规定和物业管理条例的精神，建设单位与选聘物业服务企业，应当签订书面的前期物业管理服务合同；2双方在前期物业管理服务合同中，重点应对服务质量、服务费用、双方的权利义务及违约责任等合同要素必须界定清楚；3签订物业服务合同要维护缔约双方的利益，尽量做到条款的合理合法；4双方对违约责任的条款应该尽可能细化，并针对合同10/12违约责任做出明确的约定。综上所述，由此可见前期物业管理的重要性及特殊性。由于前期物业管理法律关系的主体包括了开发商、业主和物业管理企业三方。三方在前期物业管理活动中存在着不可分割的联系和诸多问题，要使前期物业管理活动健康有序发展，就必须加强前期物业管理，它在整个物业管理活动中有着举足轻重的作用。搞好前期物业管理，就会使整个物业管理活动有个好的开端，也是规范整个物业管理活动的重要前提。加强和规范了前期物业管理，可减少整个物业管理活动中的诸多矛盾，为物业管理的后期发展铺平了道路。二不断发挥业主大会的作用，完善业主大会选择机制1业主大会的成立与运作要做到公开、透明。业主委员会不应该关起门来讨论决定业主大会才可以做的决定，尽管可能出发点是为了大家的利益，但往往会好心办成坏事，得不到业主的认同和理解，反而引发一些不必要的矛盾。业主大会筹备组在筹备成立业主大会，业主委员会在执行业主大会决定时，更多的是要在程序上保证全体业主都能够参与到讨论中来，规定需要及时向业主公告的内容，应当及时公告，做到整个过程透明化，积极听取、采纳业主的意见和建议。11/122应当建立健全有关资料的档案工作。对有关的公告、议事情况应当有清晰的记录。3保护少数业主的利益。业主投票必然是少数服从多数，以多数业主的意愿作为选择物业服务企业的依据。但是，少数业主若对由多数业主决定的物业服务企业不满的话，业主大会应协调少数业主与物业服务企业的关系，真正做到所有业主的利益最大化。注释1前期物业管理招标投标管理暂行办法第一章，第二条，XX年6月26日起实施。2天津市物业管理条例第35条，XX年12月1日起实施。3中华人民共