杭州写字楼简况及钱江新城写字楼展望

杭州写字楼简况及钱江新城楼宇市场展望孙幼幼 朱鹏一、杭州市写字楼基本情况杭城写字楼市场的发展始于20世纪90年代初庆春路金融街的定位，那时出现了一批以中山花园、西子花园、东清大厦为代表的商住楼盘，并很快成为一些小型民营企业的办公场所。杭州写字楼市场从 2002 年开始，供应量超过 40 万平方米并稳步增长，但需求量一直维持在 30 万平方米左右，供求失衡，空置率一直较高。尤其是近年来开发商开发众多商住式办公楼，造成产品结构失衡，进一步加剧写字楼的空置率，而较高空置率压制了杭州写字楼租金价格，使杭州写字楼租金仅为上海、北京等地一半水平。 、杭州写字楼市场（含各类商住两用物业）总体供应分析 1）、历年总体供给量估算 表1：杭州写字楼市场历年供给统计 年份2001年2002年2003年2004年2005年供给量(万平方米)30.940.856.863.675.91增幅41.60%32.04%39.22%11.97%19.36% 数据来源：杭州中原地产研究中心 单从写字楼供应量水平来看，杭州写字楼市场在 2002 年和 2003年的供给增幅是比较大的。而恰恰是这两年的大量建设和失衡供给，使得目前杭州写字楼市场空置率总体较高。历年总供给=30.9+40.8+56.8+63.6+75.91=260 万平方米；历年销售消化总量 150 万平方米（按中原地产研究中心提供的统计口径估算）。目前可销售存量=历年总供给-历年销售消化存量=110 万平方米（包含开发企业自持和部分转住宅的物业） 以上估算反映目前杭州写字楼市场存量的绝对水平，可以看出目前巨大的存量对租金水平的提升构成了一定压力。 2)、未来杭州写字楼供给及分布情况 根据 2004 年-2005 年杭州市土地出让信息，可以清楚地看到杭州未来几年写字楼供应的空间分布将发生巨大的改变钱江新城和滨江区将成为供给的绝对主力。 表2：2004年杭州分区写字楼用地供应情况 区域全市钱江新城滨江区其他区写字楼用地供应块数241095写字楼用地供应面积(M2)占全市的比例(%)32%39%29%表3：2005年杭州分区写字楼用地供应情况 区域全市钱江新城滨江区下城区其它写字楼用地供应块数147223写字楼用地供应(万M2)8605934424占全市的比例(%)49%10%37%4%数据来源：杭州市国土资源局 按照近两年写字楼土地市场的供给和写字楼建设周期来看，今后数年钱塘江两岸将成为写字楼供应的重头区域，杭州写字楼市场将逐步趋向区域集中化。 2、近期写字楼市场分区域吸纳率分析 1）、吸纳率分析说明 吸纳率是给定时间内物业被租售的百分比。由于各楼盘营销周期的差异，分析区域写字楼楼盘的市场吸纳率在统计时间上很难统一。这里以截止到2005年底来分析区域写字楼市场的消化情况和吸纳程度。 2）、各区域吸纳率情况分析 图4：杭州写字楼市场分区域吸纳率统计 区域上城区下城区江干区拱墅区西湖区各区域市场可售量(平方米)224216787721597各区域吸纳率33.03%19.37%63.22%44.18%78.88%数据来源：戴德梁行杭州地产研究中心 下城区写字楼吸纳率仅为 19.7%，上城区为 33%，两区尚未消化的总量达到 35 万平方米。该区域吸纳情况不理想的主要原因是供应量偏大且办公环境劣势比较明显，导致需求增长跟不上供应的增加。 江干区和西湖区吸纳情况较好，达到了 60%以上的水平。特别是西湖区的黄龙商圈，许多楼盘基本上销售率接近 100%。这表明该区域的办公楼市场定位准确，资源利用合理，今后该区域的写字楼市场仍有近一步的发展空间。3、总体销售价格情况概况 杭州写字楼市场 2005 年销售均价在 13100 元/平方米左右，相对于同一地段的住宅价格而言相对比较合理。 近年来杭州写字楼价格与住宅价格“商住倒挂”的现象有所改变，价格上涨比较明显，但较投资回报率来看写字楼价格整体仍有上涨空间。)、从价格分布来看，高端写字楼的比重和价格都有较大的上升趋势。图5：杭州写字楼市场价格分布情况 价格10000元/平方米以下10000-15000元/平方米15000元/平方米以上比重24%30%46%数据来源：杭州久源不动产营销机构 2)、分区域销售价格情况及特征 杭州写字楼市场 2005 年各区域均价情况如下： 图6：杭州写字楼市场价格分布情况 区域上城区下城区江干区拱墅区西湖区元/平方米122781706279541124215301数据来源：杭州透明售房系统 )、分区域租金水平情况 分区域租金水平研究采用戴德梁行杭州公司的典型写字楼抽样数据。 表7：杭州写字楼市场分区域租金水平情况 区域典型样本楼盘数2004年末均价2005年末均价涨幅量武林152.652.53-4.53%庆春122.322.29-1.1%黄龙73.684.3919.29%湖滨72.793.1512.90%高新81.791.69-5.59%城站61.821.978.24%均值2.422.617.85% 数据来源：戴德梁行杭州地产研究中心4、客户构成情况1）、总体客户构成2）、分区域客户构成情况A、城站区域写字楼客户构成情况B、黄龙区域客户构成情况C、庆春广场区域客户构成情况D、文三路区域客户构成情况E、庆春路区域客户构成情况F、武林门区域客户构成情况二、写字楼市场需求因素分析 作为建设中的杭州城市新中心和中央商务区，仅钱江新城核心区将建设650万平方米的各类建筑体，其中写字楼约占60%以上，相当于目前杭州市10年的写字楼开发量（静态量）。从2007年开始，钱江新城写字楼将集中放量，供应杭州市场。写字楼大规模集中建设，有利于产生集聚效应，有利于钱江新城的快速形成，但也产生了一定的市场风险。如果市场对写字楼需求不旺，可能会产生大量空置，这不利于钱江新城的发展。通过对杭州写字楼需求群体、行业规模及布局、需求影响因素三方面的剖析，将有助于钱江新城写字楼未来的更好招商和功能培育。1、需求客户群体分析 杭州写字楼市场的需求客户群体可以初步分为：政府机关、事业单位客户群，大型企业客户群，民营企业客户群，中小型自营企业客户群（包括个体工商企业），纯粹投资客户群体。 ）、各类群体需求特征及需求发展趋势 政府机关、事业单位客户群 该类群体主要是改善办公环境和适应城市发展格局变化的需求，带有显著的行政计划色彩，一般按照政府计划逐步释放。该群体的主要需求将集中在钱江新城办公楼，且多为自建自用。 大型企业客户群 目前杭州写字楼市场该类客户群主要包括各类大型的金融企业，工商企业，信息企业、制造企业。这类客户群的办公场所主要集中在以庆春板块和武林板块为主的传统市中心商业区。 此类客户群体是未来杭州高档写字楼的重要消费群体，且具有较大的增长潜力。逐渐壮大的中小型企业、越来越多总部迁入杭州的浙江民营企业、外资企业跨国公司驻杭州分公司、快速发展壮大的高新企业等，都是这类客户群体需求扩大的基础。 未来这些客户群体的需求将以钱江新城 CBD 区域及黄龙商务区为主。 需求特征:对写字楼的地段、外观、楼宇硬件设施(车位、电梯、空调)以及物业管理水平等要求较高，能承受的房价和租金水平较高，需求面积大，一般从几千平方米到几万平方米不等。其中跨国公司多通过专业代理机构办理写字楼租赁事宜。因跨国公司海外分支机构有使用专业代理机构服务的惯例，通常与一些外资房地产顾问公司有长期服务关系或战略合作关系。民营企业客户群 浙江省经济的发展过程也是大量民营企业成长的过程。它们创业之初资金实力有限，而且企业作风低调务实，因此在生产基地就近办公或在“宜居宜办公”的商住楼办公成为最好的选择。 但随着企业的逐渐成长，形象宣传和品牌塑造会促使这类客户群体产生到省会等更高层次城市发展及到高档写字楼办公需求。未来该类客户群体的需求将主要分布在钱江新城CBD 区域黄龙商务区和传统市中心区域。需求特征：追求写字楼市中心的区位和实惠的楼价及租金，关注城市发展规划及写字楼的升值潜力,面积需求一般在半层至二层之间(约600-2000平方米)。 中小型自营企业客户群（包括个体工商企业） 这类客户群对于写字楼的外观、楼宇硬件设施(车位、电梯、空调)以及物业管理水平没有特别要求，他们更多关注的还是对于价格和营业方式的选择，一般选择市中心边缘地带或主要客源附近就近办公。合适的地段、便利的交通、便宜的租金是他们决定的基础。该客户群分布十分分散。投资性需求的客户群体 随着住宅投资价值的回落，写字楼相对较好的发展前景及较稳定的投资回报率（租金回报率高于住宅）将会吸引一定数量的纯粹投资型客户群体。他们将成为未来杭州写字楼市场的“助燃剂”和“润滑剂”。该类客户群体的需求将主要分布在钱江新城CBD 区域、黄龙商务区为主和传统市中心区域。需求特征：总价低，面积小，出租市场好,升值潜力大。 当前杭州甲级写字楼的租金回报率高于 6%，杭州甲级写字楼具有较好的投资价值和回报率。 、行业规模及分布分析按照钱江新城CBD的规划设计，30余幢高档商务办公楼的拔地而起，不仅要求钱江新城形成CBD主要功能之一的金融商务办公功能，而且要求通过对浙江民营企业总部、跨国公司及金融机构驻中国分部的吸引，从而体现钱江新城CBD的总部经济。另外，钱江新城还要重点发展贸易、传媒、电信、信息服务和咨询等行业，使钱江新城集行政办公、金融、贸易、信息、商业、服务等功能于一体，发挥着中央商务区所具有的综合服务、生产创新和要素集散等作用。1）国际的经验国外著名CBD中，较为成功的就包括东京、伦敦和纽约的CBD。表8为这三个城市CBD内外第三产业就业构成比较。表8 东京、伦敦、纽约CBD内外的第三产业就业构成比较城 市批发和零售金融保险和房地产商务服务业公共服务业东京（1980）CBD外49.137.751.040.7CBD内50.962.349.059.3伦敦（1981）CBD外69.620.980.2CBD内30.479.119.8纽约（1984）CBD外52.342.435.854.1CBD内47.757.664.245.9资料来源：表中数据根据Saskia Sassen 的The Global City一书的资料编制。从表8列举的3个世界城市的资料可以得到以下结论：3个世界城市中，CBD的面积虽只占城市总面积的极小部分，但其第三产业的集中度却很高。任何一个第三产业的门类在CBD的集中程度至少高于30%；在列举的4个第三产业门类中，传统商业（零售和批发）的CBD集中程度普遍较低，除东京出现CBD内外基本持平外（因有副中心），余者均为外高于内；金融行业（金融、保险、房地产）的CBD集中度普遍较高，尤以伦敦的集中度为最高，为79.1%；商务服务业与公共服务业因行业门类界定不清，因此CBD内外的比例各有高低；伦敦城的面积仅2.5平方公里，在这么小的区域已经聚集了大批的金融机构，因而没有给其他的第三产业留有足够的空间，因此其他服务业在全市所占的比重就明显偏低。2）行业的规模和分布状况。通过调查分析，IT、金融、贸易、制造业、专业服务及咨询、房地产及建筑等行业将是钱江新场写字楼潜在的消费群体。u 金融行 业 特 征描 述区域分布庆春路、武林门较集中，由于大型金融企业往往有独立的自有物业不在统计之内，此表仅显示中小型金融企业情况，追求区位和建筑的标志性，具有集聚倾向对物业的要求核心区位和地标性建筑，对于写字楼的知名度、地段、交通、品质以及写字楼本身的配套设施、物业等方面的软硬件指标要求都较高。u 贸易行 业 特 征描 述区域分布在传统市中心区域及黄龙两个区域相对集中，且规模较大；其余各区分布均匀，规模不一对物业的要求大公司对地段、物业品质要求高，中小公司偏好小面积办公，希望和许多贸易公司形成聚集效应，尤其是产业链集中效应明显。u 制造业行 业 特 征描 述区域分布倾向传统市中心区域，具有集聚分布倾向对物业的要求偏好半层以上的办公面积，对写字楼的设备和条件要求并不高，但对于交通、地段，对层高也有比较高的要求以便媒体设备安放和使用，要求适当价格。u IT行 业 特 征描 述区域分布倾向分布相对分散，以传统市中心区域为主对物业的要求交通便利，人流密集，高级商务人士聚集，大公司对建筑的标志性要求高u 专业服务及咨询行 业 特 征描 述区域分布传统市中心区域，具有集中分布倾向对物业的要求对周边的配套、写字楼的建筑形态、景观环境有一定的要求，对于区位不敏感u 房地产及建筑行 业 特 征描 述区域分布城西文一、文二路和教工路沿线区域和滨江区较集中对物业的要求注重商务便捷和降低场地费用，以及IT行业的聚集度、需求影响因素 影响写字楼市场需求的要素很多，例如宏观上的城市经济活力、企业数量质量、产业结构变化，中微观上的地理区位及交通、配套设施、商务氛围，写字楼硬件品质、物业管理水平、销售策略租赁服务等。现就中微观因素进行分析。1）、地段及交通 写字楼的功能决定了地段在写字楼开发中的中心地位，其销售价格、租金水平、空置率等要素都与地段好坏有着直接的关系。相对成熟且具有发展潜力的商务办公地段是写字楼物业成功开发必不可少的条件。钱江新城被市政府定位杭州城市新中心和现代都市服务业主平台，有着其它区域无可比拟的发展潜力和地段优势。交通：包括公共交通和自驾车便捷情况。目前杭州市中心交通较为拥堵，同时杭州公交系统发展相对滞后，地铁开通还须时日，市中心道路的改造赶不上私车的增长，老城区的道路已接近负荷极限且已无太大的扩容潜力可挖。钱江新城交通条件较优越，新城内地铁已列入杭州地铁一期开发，新城内路网密集，主要路口均采用立体交叉，交通状况较老城区有质的提升。另钱江新城紧依老城区，到西湖仅十分钟路程，和老城区联接紧密、交通十分便捷。2）、配套 写字楼的商务属性使其对周边配套的要求大大高于住宅，商业、金融、通讯、交通网络和停车场等配套设施是必不可少的。写字楼项目的配套因素：配套因素主要内容必备配套员工餐厅、商务中心、小超市、银行（可根据周边银行的布点情况选择）、餐饮店(可根据周边餐饮店的分布情况选择种类和档次)等。企业选择写字楼十分关注配套设施的完善程度，尤其出租项目，配套商业的引进必须在企业入住之前完成，否则会影响企业入住。特色配套或商业高档餐饮、会所、高档俱乐部、健身中心等可以提高写字楼的档次，吸引高档次的客户入住。综合体配套综合类项目不但要考虑配套商业，同时还要考虑公寓、酒店、大型商场等配套设施。这对高档项目来说尤其重要，高端客户（如大型跨国公司）由于国际业务往来频繁，尤其随着外籍工作人员的逐渐增多，写字楼是否能够提供完善的国际化配套设施，如五星级酒店、高档公寓、大型商场、国际学校、高档餐饮等已成为影响这类企业选址的重要因素。配套与周边互补商业配套与周边商业形成互动，在功能上相成互补，达到多方共赢的目的。一般来讲，综合体开发的写字楼由于配套齐全，经营状况都比较好。但是单个写字楼项目很难做到商业配套应有尽有，所以项目的商业配套要与周边项目商业资源形成互动，在功能上互补，共同创造一个尽可能成熟商务环境。车位：在戴德梁行对杭州写字楼客户的问卷调查中， 拟定了 30 个“影响写字楼客户购买决策”方面的指标。 调查结果显示，排在前 4 位的分别是车位、办公智能化、物业管理、写字楼商务环境四项。而开发商比较重视的，甚至作为主要卖点的因素，例如外立面、标准层高、大堂等，客户重视程度并不高，分别列 30 个因素中的第 10 位、第 19 位和第 28 位。主要原因是现杭州老城区停车位极其紧张，绝大部分写字楼不能满足客户停车需要，且缺乏改善空间。相比之下，钱江新城写字楼车位规划充足，除每幢楼规划有200-300个停车位以外，新城还规划有数千个公共停车位。 3）、商务氛围 商务氛围是影响写字楼销售价格和租金的另一大重要因素。所谓的商务氛围一般是自由形成的，聚集效应在商务氛围的形成中扮演者重要的角色。著名企业的入驻或行业大量集聚都将对潜在的客户群产生巨大的吸引力，好的商务氛围可以直接提升写字楼的品味及其租金水平。4）、物业品质 合理体贴的建筑设计、优良的施工质量、高品质的内部办公硬件配置（对成本的影响很大）、构成了物业品质的保证。 写字楼外观造型的设计因素：设计因素主要内容造型是第一要素人们对写字楼建筑的印象，首先来自于造型，之后才是其他因素如立面材料、立面颜色、外观装饰等。外观造型与环境的协调性写字楼物业的价值首先在于为地段和形象，地段与物业形象具有对应关系，外观形象的是否与项目所处的地段和环境保持高度的一致性。外观造型与客户性质的匹配物业形象传递着企业及机构的形象，或张扬、或内敛、或传统、或现代，都与行业特征与企业身份息息相关，所以写字楼的外观造型是否与目标客户的性质相符合至关重要。写字楼层高的设计因素：设计因素主要内容楼层净高要求顶级写字楼的净高一定要在2.7米以上，这是知名国际企业在选择写字楼的基本要求之一；一般中高档写字楼的楼层净高不得低于2.6米。层高与平面布局层高的高低和楼层平面布局是影响写字楼采光和通风换气性能的两个重要因素；在很多情况下，必须对这两个因素综合考虑。钱江新城写字楼开发商高度重视写字楼的外观及层高问题，许多写字楼为国际著名建筑设计事务所的作品，楼层净层高均高于2.6米，其中一半左右净层高高于2.7米以上。）、物业管理 物业管理对物业来说尤为重要，是物业附加值的源泉。对于写字楼来说，有经验的物业管理公司的早期介入是非常重要的。因为有经验的物业管理公司最了解终端用户的需求。特别是在楼宇的布局，配套设施和各种装饰材料的选用等方面可以站在客户给开发商一些建议。可以说，物业管理公司在整个写字楼的开发过程中进入得越早，起的作用就会越大。此外，好的物业管理公司能够在提供高品质的物业服务的同时，延长设备设施的使用寿命、提高设备设施的使用效率、降低物业运营的成本。）、销售策略 杭州目前的写字楼，除了受限于产权之外，几乎全部是出售。销售可以快速回收资金，而租赁却是细水长流。应当看到，写字楼是商业地产，它与普通住宅的开发经营模式是有所区别的。对商业地产来说，后期的经营管理可能比前期的开发更重要，同时也需要更多的专业知识。目前国内写字楼市场多数采用销售的方式，但作为一种趋势，未来写字楼市场的单一产权写字楼会不断增加统一经营。尤其要指出的是著名跨国公司等顶级客户通常是只租不买。目前北京、上海、深圳只租不售的写字楼数目开始增加，而且这些写字楼租金表现明显好于同类出售写字楼。 城市比较一、上海市 二、北京市三、广州市三、钱江新城写字楼展望表11 钱江新城核心区07年拟面市写字楼细表项目名称地上建筑面积(M2)标准层高(M)裙楼面积(M2)车位数(个/座)预计开盘时期蓝鲸国际349583.960001232007.5尊宝大厦4.15240003002007.94.15300圣奥558313.890002502007.8国际时代广场396173.5750010002007.11626723.67500626723.67500华成591803.6140002982007.8特福隆4无3002007.11日出钱塘551073.6120003182007.7中天471923.969142582007.9东杭352163.672382012007.7迪凯642293.6122223142007.7总计钱江新城潜在客户群分析一、 金融摩天大楼反映银行的精神、形象和实力，是银行信誉的担保的外化和延伸。金融机构依靠信誉做生意，都希望拥有代表自身形象的大楼，这是陆家嘴优质写字楼物业屡屡被他们大面积甚至整栋收购的根本原因。作为经营钱的企业，人们对其的信任和信心是企业生存和发展的基石，这就是无论在世界任何一个城市，占据市中心的地标性建筑往往就是银行大楼的原因，时尚、豪华和摩天