深圳某写字楼项目前期市场调查报告

管理资源栏()提供大量管理信息供免费下载！更多免费下载，管理您的资源()第一篇文章：市场调查一、深圳经济发展概况1.深圳“十五”总体发展目标以高新技术产业、现代物流和现代金融为支柱，以传统优势产业为基础，实现三大产业的协调发展和整体升级。大力发展高新技术产业大力发展计算机、网络与通信、集成电路、软件、光电、高清多媒体等信息产业。抢占信息技术制高点，坚持跨国公司国际分工体系，提高高技术产品零部件及配套产品的生产能力；利用强大的产业配套优势，逐步形成具有民族品牌的整机生产能力；加强核心技术开发能力和核心产品生产配套能力建设，全面发展集成电路等基础元器件的设计和制造，重点发展应用软件，加快网络通信产品研发和制造，力争在五年甚至更长时间内建成中国乃至亚洲重要的信息制造基地。加快培育现代物流业加快建设主要集装箱枢纽港和航空货运中心。以集装箱运输为核心，东西港口同步发展，加快盐田港区三期、蛇口港区二期、赤湾港区开封集装箱码头工程和铜鼓航道建设。进一步发展国际航运市场，大力增加新航线数量，形成主干线和支线相结合的航线网络；加快华南国际集装箱多式联运中心建设，完善港口道路集疏运体系；积极探索海铁联运业务，不断拓展港口腹地范围。2005年，深圳港货物吞吐量达到7000万吨，集装箱吞吐量达到650万标准集装箱，国际集装箱航线达到100条。深圳机场空运货物吞吐量达到50万吨，其中国际货物吞吐量达到20万吨。聚焦发展现代金融业加快金融创新，推动金融标准化、市场化、国际化迈上新台阶，使深圳成为全国最安全、服务最好、最具创新性、最市场化、最开放的金融中心之一。2005年，金融业增加值占第三产业增加值的30%。努力培育新的服务业积极利用信息技术改造第三产业，大力推进现代经营方式，提高生产服务、流通服务和消费服务的效率和质量，加快发展传统优势服务业和新兴服务业，努力建设现代服务业相对发达的城市。2.2002年深圳市经济总体发展情况2002年，深圳国内生产总值超过2000亿元，达到2239.41亿元，在全国大中城市中排名第四，按可比价格计算，比上年增长15%，比预期增长3%。人均国内生产总值达到46003元，相当于5558美元。2002年，深圳的各项经济指标也位居全省、全国乃至世界前列：全市规模以上工业企业按现价计算完成工业总产值3571.26亿元，增长24.2%，居全国大中城市第二位。全年出口总额465.57亿美元，比上年增长24.2%，连续10年居全国大中城市首位。截至2002年底，全市金融机构存款余额为4952.73亿元，比年初增长21.1%。其中，居民储蓄存款余额1756.49亿元，增长27.9%；金融机构贷款余额3512.48亿元，增长22.8%。存款和贷款规模在大型企业中排名第四据工商部门有关人士介绍，今年我市外资企业发展的一大特点是投资规模扩大，现有企业资本和股份不断增加。今年新设立的外商投资企业中，注册资本超过500万美元的有37家，注册资本超过1000万美元的有28家，分别增长17.8%和27.3%。其中，新成立的最大企业创亚房地产(深圳)有限公司投资高达6亿港元。此外，今年315家外商投资企业增资扩股，合同外资增加4.91亿美元。(深圳注册民营企业深圳民营经济继续保持稳定发展势头，1-6月新增民营企业7673家。目前，深圳民营企业总数已达57398家，占深圳企业总数的51.4%，占深圳企业总数的一半。深圳新注册的民营企业呈现出一些特点：民营企业的发展规模越来越大。其中，注册资本500 1000万元的企业有1759家；1000万元以上企业978家；注册资本在1亿元以上的企业有26家。越来越多的私营企业从事高科技产业。自去年10月深圳开始实施关于促进高新技术企业发展若干注册问题的暂行规定以来，越来越多的民营高科技企业诞生了。据深圳市科技厅统计，目前有1000多家民营高科技企业获得了科技部的认可。迄今为止，民营科技型和外向型企业比去年增长了近60%。4.2003年发展计划和近期形势深圳今年经济增长的预期目标是12%，全年国内生产总值为2520亿元，人均国内生产总值为4.9万元。规模以上工业企业总产值(1990年价格)预计达到4940亿元，增长17%。2003年1月，深圳取得了良好的开端，国内生产总值同比增长14.5%。二、深圳写字楼市场分析1.深圳旧办公楼发展简史(1987 2000)深圳写字楼的发展(1987-2000)可分为三个阶段：第一阶段是发展的初始阶段(1987-1992)从20世纪80年代末到90年代初，深圳开发了不少写字楼。从1987年到1992年，深圳共售出221，300平方米的办公空间。考虑到当时深圳还处于起步阶段，大部分办公空间是用于行政管理的，而用于商业用途的就更少了。现阶段，深圳开发的写字楼主要集中在罗湖区火车站附近。快速发展的第二阶段(1993-1996)1993年至1996年是深圳写字楼快速发展的时期。1995年，全市共销售写字楼44.37万平方米，是深圳成立以来销售最多的写字楼。今天深圳市场上的大部分主要写字楼都是在这一时期开工建设的，包括罗湖嘉里中心、嘉宁那友谊广场、王迪大厦、发展银行大厦、电子科技大厦、特区报业大厦、联合广场等。第三阶段是市场平静期。1997年，亚洲金融风暴爆发，全球经济受到严重影响。在1995年和1996年的“软着陆”之后，中国经济进入了一个稳定的发展时期。深圳写字楼市场一方面受到宏观经济环境的影响，同时由于前期发展过热和股票压力过大，很快进入平静期。房地产开发商对进入写字楼市场非常谨慎。深圳历年国内生产总值及写字楼市场数据(金额单位：万元，面积单位：万平方米)年国内生产总值土地转让区建筑中的地面空间竣工面积销售区域19870.1633.7710.962.8219884.4245.285.196.4419893.38559.011.8219906.5931.078.672.3119911.6847.727.932.119925.59101.919.29199323.45152.4311.515.85199433.54132.7510.0113.29199544.37214.5134.2417.37199631.92238.9342.532.33199710.89181.7634.2228.88199822.29130.5824.8622.06199923.16140.4420.0315.02200018.241在特区特别行政区的比例1987-1992年22.1322.13100%199323.4515.5866.44%199433.5426.478.71%199544.3724.5355.29%199631.9213.7343.01%199710.893.8835.63%199822.297.2332.44%199923.166.7629.19%200018.244.3824.01%2001年上半年3.590.9225.6%2.深圳三大区办公楼分布(2000 -2002)经过1999年一年的观望和热身，深圳写字楼市场从2000年开始大幅回升，2001年继续保持稳定增长。到2002年，市场有点热。据专项调查，深圳写字楼大多分布在罗湖和福田区。罗湖以金融证券、投资贸易、咨询、高科技和航运物流企业为主，外资为主要来源，港澳台资本和中外合资企业为第二来源。绝大多数客户主要是租赁客户，银行客户是主要买家。福田区写字楼市场的吸引力增加了，因为计划更换写字楼的客户基本上倾向于在原区(即福田区)重新选择写字楼。南山区也有一定的后劲，因为它把高科技企业集中在深圳。罗湖区罗湖是深圳最早开发的地区，与香港联系最紧密。经过20年的发展，罗湖已经形成了以国际贸易中心和地王为中心，辐射周边地区的商务办公区。以国际贸易中心为中心的商业办公区，由于其办公楼基本上是20世纪80年代的深圳办公楼，所以其立面大多陈旧，内部设施落后。然而，该地区靠近罗湖口岸，由于交通便利，仍然是许多香港公司的首选办公地点。随着深圳市的整体向西发展，该地区写字楼的租金和销售额逐渐下降。在“眷恋罗湖”的悲叹中，总有一种“夕阳无限好，入夜葬”的无奈。王迪大厦是20世纪90年代深圳建筑的代表，至今仍是深圳的标志性建筑之一。以王迪大厦为中心，深交所、开发银行大厦、商业银行大厦、金丰市等项目共同形成了蔡武威商务办公区。该区域是目前深圳最成熟的商务办公环境和设备最齐全的高档商务办公区域。在深圳设立分支机构的大多数跨国公司和大型本土实力公司都集中在该地区，如友邦保险和深圳泰泰制药。随着近年来整体经济的复苏，该地区的办公楼和房产目前出租和销售情况良好。福田区在这场深圳写字楼之战中，市场热点也开始从罗湖转移到福田，其他地区只有零星供应。根据调查结果，福田区今年上半年几乎涵盖了所有新办公楼的供应，主要集中在华强北上海酒店、中心区和车公庙。位于华强北的上海酒店区是一系列高品质办公楼的所在地，如圣贤广场、现代之窗、明星广场和电子科技大楼。由于该地区拥有深圳最大的电子和通信市场，如爱华电脑市场、赛奇电子市场和王源数字城，电子和通信公司在办公租赁和销售客户中占相当大的比例。福田中心区是深圳规划起点高、发展潜力最大的区域。尤其是南部的中央商务区商业中心区，未来将成为深圳高档写字楼的集中区域。在六大市政项目的带动下，中心区成为整个市场的焦点。虽然中心区的配套设施还很不完善，但由于对中心区概念和中央商务区概念的炒作，该区正在销售的办公项目取得了良好的销售业绩。国际商会大厦和江苏大厦就是这种情况。然而，未来中心区写字楼的总供应量将超过50万平方米，这必将使中心区成为深圳写字楼激烈竞争的战场。W中国最大的数据库下载南山区南山区很远深圳南山区发展初期以工业为主，有蛇口工业区、南油工业区、西丽工业区等大型工业区。因此，该区的写字楼市场并不十分发达。从1996年到2000年，南山区每年都有少量写字楼上市，其中比较著名的有王海大厦、深发展南投大厦、新绿岛大厦、新时代广场等。新建的跨海大桥预计将于2004年底竣工，并于2005年通车。特别是以蛇口信息社区为代表的南山区，有望成为深圳信息化水平最高的地区。在国家建设部公布的2001年科技项目计划信息技术研究、开发和示范项目中，蛇口工业区被列为信息智能示范社区。这是目前国内唯一的国家信息情报示范社区。蛇口工业区计划在三年内建成一个信息岛。蛇口的信息化水平对提高南山区写字楼的租赁和销售水平有一定的促进作用。南山区是深圳高新技术企业创业的最佳区域之一。深圳已经在南山区建立了许多商业中心，包括一个留学生商务园、一个商务服务中心和蛇口区的孵化器。南山科技园是深圳的生产、研究和科研基地，在深圳拥有一大批实力雄厚的科技产业公司和研究中心。这个地区的大多数办公楼都是由工业建筑改建而成的，质量不高。然而，一些大公司开发的主要供个人使用的办公楼，如联想大厦，等级更高。南山商业文化中心区是南山的商业中心。由于缺乏整体规划和小区形象差，影响了小区写字楼的市场形象。然而，由于地处南山中心，交通便利，配套设施齐全，写字楼的租金和销售相对较好。3.福