土地增值税课件河南

税收知识与经济效益成正比,房地产企业,土地增值税清算重点难点全方位解析与鉴证,税收知识与经济效益成正比,第一部分,土地增值税的征收管理与税收优惠,税收知识与经济效益成正比,一、土地增值税人纳税人认定：,（一）纳税人的概念,土地增值税暂行条例：第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物，并取得收入的单位及个人，为土地增值税的纳税人。,土地增值税暂行条例实施细则转让：细则第二条：转让是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。,税收知识与经济效益成正比,地上建筑物及附着物：细则第四条，地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。,国有土地：细则第三条，国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。,收入：细则第五条，条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。,单位及个人：细则第六条，条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。所称个人，包括个体经营者。,税收知识与经济效益成正比,财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号）,（二）赠与的概念,细则所称的“赠与”是指如下情况：（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。,税收知识与经济效益成正比,二、土地增值税征税范围认定,土地增值税的征收范围是如何规定的?根据条例的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。这是因为，根据中华人民共和国土地管理法的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。,土地增值税宣传提纲（国税函发1995110号）,税收知识与经济效益成正比,二是只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。如通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。,税收知识与经济效益成正比,三、土地增值税征免事项认定,（一）基本征免事项：,1、土地增值税暂行条例,第八条：有下列情形之一的，免征土地增值税：1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。,税收知识与经济效益成正比,2、关于做好稳定住房价格工作的意见国办发200526号,为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20。各直辖市和省会城市的具体标准要报建没部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。,（二）普通住宅的标准,税收知识与经济效益成正比,郑州市普通住房标准是怎样规定的？,根据郑州市人民政府办公厅转发市住房保障局市财政局市地税局关于调整我市普通住房标准的意见的通知(郑政办文201223号)规定：“普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积为144平方米以下；单套住房销售总价不高于上年度144平方米住房平均交易价格（郑东新区单独计算）的1.4倍。”其中，2011年度2014年度144平方米住房平均交易价格的1.4倍分别为：1236614.4元，1275523.2元，1464422.4元、1611792元。,税收知识与经济效益成正比,关于普通住宅、非普通住宅、非住宅划分的问题，实际工作中还应注意以下两个问题：,1、没产权的地下车库（产权归全体业主所有）和地下人防设施（产权归国家所有），应该怎样划分？一般情况下如果不转让，不会产生收入，其成本按照公共配套设施处理；如果转让，同样应该按照“非普通住宅”或者“非住宅”处理。2、销售时车库与房屋统一签订销售合同，销售价含在房屋总价款之内的，应如何划分？应按照所销售的房屋与车库的公允价值比分别计算出房屋与车库的销售收入，然后再按照配比的原则，确认各自的成本，最后在分别确认为普通住宅、非普通住宅或者非住宅。,河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告河南省地方税务局公告2011年第10号房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在预征收土地增值税时，采用随房确定的原则：即销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定;销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。待清算时，应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征收土地增值税。,税收知识与经济效益成正比,（四）投资、联营、合作建房、企业兼并征免问题,1、财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号）,（1）关于以房地产进行投资、联营的征免税问题对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。,税收知识与经济效益成正比,（2）关于合作建房的征免税问题对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。,（3）关于企业兼并转让房地产的征免税问题在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。,税收知识与经济效益成正比,2、财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号，2006年3月2日）,投资联营：对于以土地（房地产）作价入股进行投资入股或联营的，凡所投资联营的企业从事房地产开发的，或者房地产企业以其建造的商品房进行投资联营的，均不适用财税字199548号，1995年5月25日）第一条暂免征收土地增值税的规定。,税收知识与经济效益成正比,公司法：第二十七条：股东可以用货币出资，也可以用非货币财产作价出资对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。第二十八条：以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。第二十九条：股东缴纳出资后，必须经依法设立的验资机构验资并出具证明。根据以上规定，评估价（投资企业缴纳土地增值税的收入）应该是接受投资方的入账价值；入账依据应该是：评估报告、投产权转移书据（投资协议、土地使用证、契税完税证明）、验资证明等资料。,税收知识与经济效益成正比,【案例分析3】以股权转让形式转让土地是否需要缴纳土地增值税。,分析：,（五）股权转让的征免规定：,（1）土地增值税暂行条例第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物，并取得收入的单位及个人，为土地增值税的纳税人。,根据以上规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物，是以土地使用权人变更为标志；在股权转让过程中，土地使用权人未发生变更，因此在股权转让过程中，不应缴纳土地增值税。但是，如果在股权转让过程中，只是沿用了原土地使用权人的名称，而土地的实际使用权人已经发生变化，则应视为以股权转让为名转让无形资产土地使用权及地上建筑物。,税收知识与经济效益成正比,（河南）公司以土地房屋作为资产投资入股另一家公司，资产评估增值是否缴纳土地增值税?更新日期：2016年05月24日问题解答根据财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知（财税20155号）规定：“四、单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。”因此，只有非房地税开发企业并且在改制重组的情况下，以土地房屋投资的，才不征收土地增值税，如果不属于这种情况的土地房屋投资就需交土地增值税。,税收知识与经济效益成正比,（六）未办理土地使用权证转让土地有关税收征免问题,1、关于未办理土地使用权证而转让土地有关税收问题的请示（川地税发【2007】7号，2007年1月15日）,（1）土地权属问题的不同表现形式,国家税务总局：近日，我局在处理土地权属转移涉及的税收问题时，遇到一系列转移了土地使用权而未办理土地使用权证的问题。目前对如何适用税收政策存在着不同理解，难以准确处理。现将有关问题请示如下。,债权人接受了债务人抵债的土地，仅作挂账处理，在未及时办理土地使用权证的情况下，又将抵债土地以转让或置换等方式转移给第三方，土地使用权直接从抵债方过户给第三方。,税收知识与经济效益成正比,土地使用者与国土部门签订国有土地使用权出让合同，在未办理土地使用权证的情况下，将其土地以转让或置换等方式转移给另一家，由国土部门以“出让国有土地使用权设定登记”方式直接将国有土地使用权证办理给另一家。,土地使用者甲方与乙家签订“土地置换”协议，取得土地，在没有变更土地性质、办理土地使用权证的情况下，甲方将其土地以转让或置换等方式转移给另一家（丙），由乙家直接将土地使用权过户给丙家。,土地使用者甲与乙家签订土地转让协议，约定由乙家将土地的使用权证办理给土地使用者指定的法人丙家。而后，土地使用者甲与丙家签订协议，将该宗土地以转让或置换等方式转移给丙家。土地使用权证由乙家直接办给丙家。,税收知识与经济效益成正比,另一种意见认为，中华人民共和国营业税暂行条例及其实施细则和中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则没有强调要以土地使用权证是否发生变化为征税标准，只要行为人有转让土地使用权的行为并取得了收益，无论其是否办理并取得土地使用权证，都应征收营业税和土地增值税。,【案例分析4】地下人防设施是否应属于土地增值税的征税范围？,1、有些地方根据国税函2007645号规定，对销售地下人防设施的行为，照章征收营业税、土地增值税、企业所得税。,国税函2007645号：“土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。”,根据土地增值税暂行条例第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人）。”国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（二）项规定，“三、非直接销售和自用房地产的收入确定（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。”因此，利用人防工程作地下车位，凡对外转让产权的，不论是否办理产权证，均应按规定征收土地增值税。仅出租车位，不发生权属变更的，不是土地增值税的纳税人，不需要缴纳土地增值税。,税收知识与经济效益成正比,（河南）企业转让房产，对方采用分期付款的方式支付房款，如何确定土地增值税纳税期限？,根据国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）第一条规定：“关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。”因此，无论转让房地产的收款方式是一次性全额收取还是分期收取，均不影响土地增值税的纳税期限，转让方都应当在转让房地产合同签订后的七日内，按照发票所载金额或房地产转让合同所载的售房金额确认收入计算缴纳土地增值税。,税收知识与经济效益成正比,（一）土地增值税的申报与预缴：,四、土地增值税的征收管理,1、土地增值税暂行条例实施细则,第十六条：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。,税收知识与经济效益成正比,2、财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）,各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。对未按预征规定期限预缴税款的，应根据税收征管法及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。,3、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号，2010年5月19日）,纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。,税收知识与经济效益成正比,4、国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发201053号，2010年5月23日）为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。,预征率：根据河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知（豫地税发201028号）第一条规定：“一、土地增值税预征率（一）普通标准住宅1.5%；（二）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目4.5%。”,税收知识与经济效益成正比,（三）土地增值税的核定征收：,1、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）,房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。,根据河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知（豫地税发【2010】28号）第三条规定：“主管税务机关对纳税人上报的清算资料进行审核过程中，对纳税人符合下列（一）、项条件的，报省辖市地方税务局批准，按核定征收率征收土地增值税。（一）纳税人开发的房地产项目有下列情形之一的，按规定的核定征收率征收土地增值税。1、能够准确核算收入总额或收入总额能够查实，但其扣除项目支出不能正确核算的；2、能够准确核算扣除项目支出或扣除项目支出能够查实，但其收入总额不能正确核算的；3、收入总额及扣除项目核算有误的，主管税务机关难以核实的；凡纳税人转让普通标准住宅、豪华住宅、写字楼、商业用房、办公用房的收入等，应按不同的核定征收项目分别核算，核算不清的一律从高适用核定征收率。,税收知识与经济效益成正比,根据河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告（河南省地方税务局公告2011年第10号）第一条规定：“房地产开发企业以及非房地产开发企业均适用以下土地增值税核定征收率。,（一）住宅1普通标准住宅5%;2除普通标准住宅以外的其他住宅6%。（二）除住宅以外的其他房地产项目8%。（三）有下列行为的，按核定征收率10%征收土地增值税。1擅自销毁账簿或账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的。2拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的。3申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。4符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的。（四)国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，可按核定征收方式，按7%的核定征收率征收土地增值税。转让土地是指转让国有土地使用权或以转让国有土地使用权为主（建筑物占总售价的30%以内）的行为。”,第二部分,土地增值税清算条件清算单位的确认,税收知识与经济效益成正比,税收知识与经济效益成正比,一、土地增值税清算的条件：,（一）土地增值税暂行条例实施细则,第十六条：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算。,（二）土地增值税清算管理规程（国税发200991号）,第九条：纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3、直接转让土地使用权的。,税收知识与经济效益成正比,第十条：对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4、省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。（国税发2006187号，与此规定基本相同）,税收知识与经济效益成正比,【操作建议】,（1）国税发【2009】91号文件中的“竣工”建议理解成“竣工验收”，因为竣工的标志就是“竣工验收”。除土地开发外，其开发产品符合下列条件之一，可以视为已经竣工：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；开发产品已开始交付购买方；开发产品已取得了初始产权证明。（2）国税发【2009】91号文件中的“该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”建议按照以下原则处理：已转让的房地产建筑面积与出租或自用的可售建筑面积合计占清算单位可售建筑面积比例在85%以上的，也可以要求其进行清算。（3）国税发【2009】91号文件中的“取得销售(预售)许可证满三年“指清算对象取得的最后一张销售(预售)许可证满三年的情形。,税收知识与经济效益成正比,（一）土地增值税暂行条例实施细则,二、“清算单位”的鉴证与审核：,第八条：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位。（二）财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号，自2006年3月2日起施行）各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。,税收知识与经济效益成正比,1、土地增值税以“国家有关部门审批的房地产开发项目”为单位进行清算；2、对于“分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。3、开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。,（三）国税发2006187号，2006年12月28日。,税收知识与经济效益成正比,【案例分析8】如何理解“国家有关部门审批的房地产开发项目”、“分期开发的项目，以分期项目为单位清算”、“一次性取得土地，分期开发”？,分析：,（1）房地产开发过程中通常需要到以下部门办理相关手续：发改委：立项审批表、固定资产投资项目核准证规划局：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证国土局：国有土地使用证建设局：建设工程施工许可证房产局：商品房预售许可证在以上政府部门核发的各种文件、证件中，关于项目名称表述的不仅一致。国税发【2006】187号文件中的“国家有关部门审批的房地产开发项目”应以发改委备案、审批（立项）文件上的“项目名称”为准。,税收知识与经济效益成正比,（2）“分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。土地增值税暂行条例实施细则第八条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位。”如果纳税人以一个审批项目为核算单位，那么这个项目就是一个清算对象；如果纳人将一个审批项目分成几期开发并且按照各期分别核算，那么就以这些单独核算项目分别作为清算单位。,税收知识与经济效益成正比,（3）“一次性取得土地，分期开发”“分期开发的项目，以分期项目为单位清算”，是说一个项目分几期开发；“一次性取得土地，分期开发”既包括上面说的立一个项，分期开发，也包括在一块土地上，分别立几个项的情况。一次性取得土地，分别立项的，原则上应以国家审批的项目为清算单位，如果分别立项后，因项目较大，或者因建设周期较长的原因，仍需要分期开发的，如果分期项目单独核算的，可以分期项目为单位进行清算。,第三部分,土地增值税清算收入的确认,税收知识与经济效益成正比,税收知识与经济效益成正比,一、土地增值税收入的组成,（一）土地增值税暂行条例,第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。,（二）土地增值税暂行条例实施细则,第五条：条例所称收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。,税收知识与经济效益成正比,二、代收收入的处理财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号）,对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。,税收知识与经济效益成正比,三、视同销售收入的处理：国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号，2006年12月28日）：,非直接销售和自用房地产的收入确定：（1）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（2）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。,税收知识与经济效益成正比,四、收入确认的原则和依据：国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号，2010年5月19日）,关于土地增值税清算时收入确认的问题：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。,税收知识与经济效益成正比,【案例分析11】退房违约金是否计入土地增值税收入？常见观点：观点一：土地增值税暂行条例实施细则第五条规定，销售收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。而退房违约金是房地产企业因从事房地产销售活动而取得的收入，因此应作为与转让房产有关的收入，计入土地增值税清算收入。观点二：房地产开发公司因客户退房而收取的违约金，收取的前提是房地产开发公司与客户之间的购房合同未能履行，房屋转让行为并未实际发生。因此，这部分违约金收入不能作为与转让房屋有关的收入计入土地增值税应税收入，只能作为因违反经济合同而收取的营业外收入处理。,处理建议：企业发生退房业务，实际上是销售行为没有最终完成，所以收取的退房违约金，不能作为与销售有关的收入。这部分收入不应计入土地增值税收入，应作为营业外收入处理。,税收知识与经济效益成正比,五、销售收入鉴证与审核的程序和方法：,（一）增值税清算鉴证业务准则（国税发2007132号，2007年12月29日）第十八条：,土地增值税清算项目收入审核的基本程序和方法包括：（1）评价收入内部控制是否存在、有效且一贯遵守。【注：内部控制是指企业内部管理控制系统，即为保证经济活动正常进行所采取的一系列必要的管理措施。可参考企业内部控制基本规范（财会20087号）】,（2）获取或编制土地增值税清算项目收入明细表，复核加计正确，并与报表、总账、明细账及有关申报表等进行核对。,（3）了解纳税人与土地增值税清算项目相关的合同、协议及执行情况。,税收知识与经济效益成正比,（4）查明收入的确认原则、方法，注意会计制度与税收规定以及不同税种在收入确认上的差异。,（5）正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性。,（二）增值税清算鉴证业务准则（国税发2007132号）第二十六条必要时，应当运用截止性测试确认收入的真实性和准确性。审核的主要内容包括：,所谓“截止性测试，是指以资产负载表日为截止日期，对其前后适当时期交易事项进行测试的一种专业性审计方法。其目的在于确定所审计期间的各类交易和事项是否计入恰当的会计期间，以防止跨期事项。对主营业务收入的截止性测试，其目的主要在于测定被审计单位主营业务收入的会计记录归属期是否正确：应计入本期或下期的主营业务收入有否被推延至下期或提前至本期。,税收知识与经济效益成正比,（1）审核企业按照项目设立的预售收入备查簿的相关内容，观察项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额和成本费用的处理情况。,（2）确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点审查给予关联方的销售折扣与折让是否合理，是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况。,（3）审核企业对于以土地使用权投资开发的项目，是否按规定进行税务处理。,（4）审核按揭款收入有无申报纳税，有无挂在往来账，如其他应付款，不作销售收入申报纳税的情形。,（5）审核纳税人以房换地，在房产移交使用时是否视同销售不动产申报缴纳税款。,税收知识与经济效益成正比,（6）审核纳税人采用“还本”方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时，是否按规定申报纳税。,（7）审核纳税人在销售不动产过程中收取的价外费用，如天然气初装费、有线电视初装费等收益，是否按规定申报纳税。,（8）审核将房地产抵债转让给其他单位和个人或被法院拍卖的房产，是否按规定申报纳税。,（9）审核纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。,（10）审核以房地产或土地作价入股投资或联营从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营，是否按规定申报纳税。,第四部分,土地增值税清算扣除项目总额的确认,税收知识与经济效益成正比,税收知识与经济效益成正比,一、取得土地使用权所支付的金额的鉴证与审核,（一）土地增值税暂行条例实施细则：,第七条：条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。第九条：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按照转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按照建筑面积计算分摊，也可以按税务机关确认的其他方式计算分摊。,税收知识与经济效益成正比,（二）国家税务总局关于广西土地增值税计算问题请示的批复（国税函1999112号，1999年3月5日）根据土地增值税立法精神，细则第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按细则第七条法规，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。,房地产开发经营业务企业所得税处理办法,第三十条规定，企业下列成本应按以下方法进行分配：（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。,税收知识与经济效益成正比,（三）国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）,房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除；房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。,税收知识与经济效益成正比,【案例分析13】房地产企业支付给国土资源局的土地违约金、滞纳金是否可以计入开发成本扣除？,分析：,当政府及其主管部门代表国家行使权力时，支付给政府及其主管部门的各种违约金、滞纳金，一般应属于违反行政规定支付的款项，不属于经济类违约赔偿。因此，房地产企业支付给国土资源局的违约金、滞纳金，应具有行政处罚性质，不允许计入开发成本扣除。,税收知识与经济效益成正比,【案例分析14】地方政府、财政部门以各种名义给予房地产开发公司的返还款在计算土地增值税时应如何处理？,常见观点：观点一：房地产开发公司取得的地方政府、财政部门的返还款，属于政府补助收入，不属于与转让房产有关的收入。应该计入营业外收入，对土地增值税清算不产生影响。观点二：房地产开发公司取得地方政府、财政部门以各种名义向房地产开发项目返还土地出让金、城市建设配套费、税金等，实际上是变相降低了实际开发支出。因此，在计算土地增值税扣除项目金额时应抵减相应项目的扣除项目金额。对不能区分科目的返还资金，抵减土地出让金。,税收知识与经济效益成正比,处理建议：房地产开发公司取得的地方政府、财政部门的返还款，虽然不属于经营收入，但是确实与开发经营有着密不可分的关系。是地方政府为了吸引大量资金参与到当地开发建设中来给与开发商的一种政策优惠。执行的结果直接导致了开发商降低了开发成本。因此，在进行土地增值税扣除项目金额计算时，依照政府返还文件，用企业实际支出减除这部分返还款金额以后的差额计算扣除成本，也完全符合实质重于形式的原则。这样计算的结果才是企业真实的开发成本。同时，可以控制个别开发商出以“先多交土地出让金，然后再取得政府返还款”的模式进行纳税筹划，以达到变相增加开发成本的目的，起到反避税的作用，更好体现税收公平的原则。,税收知识与经济效益成正比,二、开发土地和新建房屋及配套设施的成本,开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用（土地增值税暂行条例实施细则第七条）。,1、细则第七条：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。,（一）土地征用及拆迁补偿费：,税收知识与经济效益成正比,2、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）关于拆迁安置土地增值税计算问题：（1）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。,税收知识与经济效益成正比,（2）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（3）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。,税收知识与经济效益成正比,【案例分析15】如何区分拆迁补偿费与土地使用权转让支出？拆迁补偿费应取得什么票据？,以出让方式取得土地使用权，缴纳土地出让金以后，发生的地上地下建筑物、附着物、设备拆迁补偿支出为“拆迁补偿费”。因为对于被拆迁人而言，拆迁补偿收入不属于营业性收入，所以，拆迁补偿费支出无论是支付给个人，还是单位都不需要取得营业性发票。应以：拆迁补偿协议、被拆迁人原房屋产权证复印件、单位主要领导审批证明、补偿费支领报表和支领收据为原始凭证。如果当地主管税务机关规定使用税务机关监制的免费专用收据的，应使用免费收据。,税收知识与经济效益成正比,以转让方式取得土地使用权，与地价款一并支付的地上地下建筑物、附着物、设备拆迁补偿支出应视为土地使用权转让支出。这部分支出应视为“转让无形资产土地使用权及地上建筑物”支出，为营业性支出。因此，支付这部分款项时，应全额取得“转让无形资产土地使用权”或者“销售货物”发票。,税收知识与经济效益成正比,（二）前期工程费：,细则第七条：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。,（四）建筑安装工程费：,1、细则第七条：是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。,2、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。,税收知识与经济效益成正比,3、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。,税收知识与经济效益成正比,【案例分析17】房屋装修费用怎样确定？,国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）规定：“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”。这里的装修是什么意思？营业税税目注释二、建筑业（四）装饰，是指对建筑物构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的工程作业。计算土地增值税时，装修也必须符合以上标准，所发生的费用才能够扣除注意：为精装房购置的具有独立功能的、可移动家用设备、物品支出，不属于装饰、装修支出，不能作为开发成本扣除，更不能作为加计扣除的基数。在实际工作中应注意，企业在给装修公司结算时，装修费用支出是否包括这部分支出。如果包括，应从开发成本中剔除。,税收知识与经济效益成正比,考虑到这部分支出确实是影响房价的一个主要因素，本着公平合理、实质重于形式的原则，房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）等取得的收入，可以总销售收入减去家用电器等的采购价格（凭合法有效凭证）作为房地产销售收入计算土地增值税。,（河南）房地产开发企业销售精装修房屋时购买的家电、家具支出，在土地增值税清算时能否计入房地产开发成本？更新日期：2014年05月08日问题解答根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发2006187号)第四条第(四)款规定：“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，作为土地增值税的扣除项目。”上述装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品(如窗帘、装饰画等)所发生的支出。房地产开发企业销售已装修的房屋时，如其销售收入包括销售家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品(如窗帘、装饰画等)等收入，应以总销售收入减去家用电器等的采购价格作为房地产销售收入计算土地增值税。,税收知识与经济效益成正比,地下车位的成本费用：（）如企业自用或出租：可根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（二）项规定，“三（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。”处理。（）如属于公共设施，可根据关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发（2006）187号）第四条第三款“（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。”处理。,税收知识与经济效益成正比,【案例分析19】开发项目涉及甲供材、混合销售应如何处理？根据土地增值税清算管理规程（国税发200991号）第二十五条，采取包工不包料方式（甲供材）对外承包，支付给承包单位的建筑安装工程费，如果未包括工程所用主要材料，那么，甲供材部分支出凭合法有效凭证（购货发票）允许计入开发成本据实扣除，并允许作为加计扣除的基数。根据中华人民共和国增值税暂行条例实施细则第六条、中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第七条规定，建筑安装成本支出，涉及混合销售业务的，必须分别取得销售货物增值税发票和建筑安装业发票。,税收知识与经济效益成正比,（四）基础设施费：,细则第七条：包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。,税收知识与经济效益成正比,（五）公共配套设施费：,1、细则第七条：包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。,2、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：A、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；B、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；C、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。,税收知识与经济效益成正比,【案例分析20】小区外部为政府建设的公益性设施费用是否允许扣除？,常见观点：观点一：这部分支出应作为无偿向政府移交的与项目配套的公共配套设施给与扣除。观点二：小区外部为政府配套建设的公益性设施，与本项目无关。因此，这部分支出应作为无偿为对外捐赠，不允许扣除。处理建议：对于房地产开发企业在开发建设的同时，应政府要求为政府建设公益性设施发生的支出，如果纳税人能够提供该支出与本项目有关的证明（比如在土地使用权出让协议中注明，取得土地的同时，必须为政府代建某某公益设施），建议应允许在计算土地增值税时，作为取得土地使用权支出计入开发成本扣除，并允许作为加计扣除的基数。,参考政策：湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见（鄂地税发201344号、2013年3月20日、本文自2013年4月1日起执行）关于审批项目规划外所建设施发生支出的扣除问题房地产开发企业在项目建设用地边界外（国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外）承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出，能提供与本项目存在关联关系的直接依据的，可以计入本项目扣除项目金额；不能提供或所提供依据不足的（如与建设项目开发无直接关联，仅为开发产品销售提升环境品质的支出，不得计入本项目扣除金额），不得计入本项目扣除金额。,税收知识与经济效益成正比,税收知识与经济效益成正比,（六）开发间接费：细则第七条：是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。,税收知识与经济效益成正比,【案例分析21】营销设施建造费用应计入“销售费用“还是”开发间接费用“？,常见观点：观点一：房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发【2