由数码大厦来看洛阳写字楼市场

从数码大厦操盘实践看洛阳写字楼市场一、洛阳需要写字楼1.数码大厦：奇迹是这样诞生的 数码大厦是由洛阳市大地房地产开发有限公司开发、洛阳精顺全程代理的写字楼项目，位于中州路与芳林路交叉口东侧，总建筑面积5万平米，地上23层，地下1层，户型面积由42 至98不等，每户设有独立卫生间。 数码大厦入市是2004年，当时洛阳写字楼市场刚刚起步，多为商住混杂。精顺在项目定位上，抓住了三个要点：其一、项目市场定位于中州路上首座5A智能纯写字楼；其二、目标租赁客户定位于智慧型公司，强调纯写字楼的差异化，拒绝“公文包与菜蓝子”混杂；其三、目标购买客户定位于投资型客户，以目标客户公务员、律师、银行职员等为主角编成一系列投资故事，宣传、引导、培育投资理念。精准定位奠定了销售成功的基础：一期开盘3个月销售过半，10个月清盘；二期乘胜前进，开盘9个月即告售罄。数码大厦销售情况简表分期总建筑面积销售均价销售周期一期230002500元/10个月二期270002650元/9个月资料来源：精顺市场部资料库从精顺代理销售数码大厦的成功经验看，洛阳需要写字楼。2.写字楼租赁客户分析 精顺市场部从数码大厦一期进驻客户中抽取了50个样本，分析总结出如下特征： （1）入驻客户以中小公司为主，公司总部级主力客户仅有两家（生命人寿、联合商品现货交易所），占客户总数的4%； （2）经营范围以第三产业为主，涉及9个大类（行业），其中：新技术高科技6家、房地产咨询 4家、投资咨询 7家、教育培训 4家、广告文化 5家 、装饰装修 5家、旅游服务 4家、美容健身 4家 、商贸流通 11家。数码大厦一期进驻客户行业分布示意图资料来源：精顺市场部资料库 （3）总体平均月租金水平约20元/，租金水平与楼层高低无明显关联，也就是说，租金并非像销售单价一样，楼层越高、单价越高，而是楼层之间的租金差价很不明显，甚至还有些高楼层租赁困难。分析其原因是，尽管高楼层观景效果较好，但因电梯数量与速度难以完全满足上下班高峰期的需要，客户普遍感觉高楼层上下不便。3.写字楼购买客户分析从数码大厦二期业主的统计分析看，写字楼的购买客户有以下特征：l 目的用途：投资目的居多，自用次之。数码大厦二期业主目的用途示意图资料来源：精顺市场部资料库l 区域分布：以西工区的为主，其他城区甚至郑州的也有。数码大厦二期业主区域分布示意图资料来源：精顺市场部资料库l 年龄分布：年轻人居多，2040岁占了近80%，其它年龄段较少。数码大厦二期业主年龄分布示意图资料来源：精顺市场部资料库l 面积偏好：数码大厦有40-50和80-90左右两种面积可供选择，从销售情况看，40-50左右的更受欢迎，选择40-50的客户占65%以上。l 楼层偏好：数码大厦各楼层去化数量和速度大致接近，购买客户对楼层没有特别的偏好，因楼层越高，单价越贵，所以客户基本上都是根据自己的资金计划选择合适的楼层。二、洛阳不缺写字楼 写字楼的发展受三个因素的制约：第一、取决于一个城市的开放程度。一个城市开放的程度越高，外企进来的就会越多，市场对专业型写字楼的需求就会多一点。第二、取决于当时当地经济发展水平。第三，取决于区域租赁市场的状况。 洛阳是传统的重工业基地，虽然近年来大力发展旅游业，打造宜居城市品牌，但洛阳区域经济发展水平有限，经济辐射能力不强，尽管2007年全市生产总值达到1595.5亿元，比上年增长16.0%，但人均水平较低，竞争实力不强。能够支撑写字楼发展的行业尤其是第三产业不发达，促进写字楼市场发展的动力不足。加之商住两用楼不断涌现，产权70年，价格便宜，亦商亦居很便利，吸引了很多发展初期的小公司、小团队。所以，洛阳写字楼表现为低档次产品供过于求。表面上看是因为价格低廉的所谓“商住楼”导致了写字楼租赁困难，其实归根结底还是受洛阳现阶段经济发展水平所限。l 从市场供销情况看，相比上年，2007年洛阳写字楼投放量增加，销售面积下降，相对于火热的基金与股票市场，甚至于住宅，写字楼投资表现出明显的疲软态势。2003-2007年写字楼投放面积对比（万）资料来源：洛阳市房管局2003-2007年写字楼销售面积对比（万）资料来源：洛阳市房管局l 从成交价格看，2007年写字楼平均成交价格比上年每平方米下降了120元，降幅4.5%，与一路上涨的住宅相比，写字楼价格很不理想，形成写字楼与住宅价格倒挂的奇怪现象。究其原因，还是工商管理部门对商住楼甚至住宅楼办公管控不到位，商住楼冲击写字楼市场，商住楼建安成本和经营费用均低于写字楼，使商住楼在租售价格上更为低廉，抑制了写字楼价格水平，分流了相当一部分写字楼客户。2003-2007年写字楼成交均价走势图（元/）资料来源：洛阳市房管局洛阳在售写字楼最新均价一览表（元/）资料来源：精顺市场部资料库l 从在用写字楼租金水平看，精顺市场部调查了24个样本，写字楼月租金介于10元/与25元/之间，综合平均月租金为15元/左右。三、洛阳需要高品质写字楼洛阳不缺写字楼，但缺少高品质的写字楼。精顺市场部调查发现，现阶段，洛阳在用写字楼存在以下共性问题，亟待升级换代：l 中低档次写字楼比例大，占到85以上的市场份额。 l 硬件设施落后，不同程度存在数量不足、陈旧老化、形象不佳等问题。l 大部分没有设独立卫生间，走廊窄，通风采光效果差，停车位不足，无绿化。洛阳部分在用写字楼内廊宽度（米）资料来源：精顺市场部资料库l 物业服务内容仅限于保安、保洁，管理服务人员素质低、形象欠佳，管理手段落后，服务态度差。 随着洛阳经济的持续快速增长，城市基础设施的逐步完善，王府井、新都汇、丹尼斯等新商圈崛起，给写字楼市场带来了良好的发展契机。 “一栋写字楼的税收赛过一个县”，洛阳各级政府已经认识到了楼宇经济的威力。就洛阳城市发展而言，随着“城中村”改造的深入实施，楼宇经济必将成为城市经济发展的生力军，其蕴含的巨大能量不可低估。 更为重要的是，目前洛阳的写字楼市场正处于一个被严重低估的阶段，许多写字楼的售价竟不及周边住宅项目。近两年住宅租金涨幅远远低于售价涨幅，商铺则因售价与空置率的双高导致投资风险较大，而写字楼的租金水平却远远高于住宅。从租金回报率来考虑，投资写字楼是更为划算的。从长远看，如果工商部门加强对公司进民宅现象的监管，如果开发商按照持有型物业开发经营的一般规律办事，着力打造项目的品质、品牌、品味，我们相信写字楼市场将出现一个新转机。 那么，洛阳写字楼未来发展的方向在哪里？或者说洛阳市场需要什么样的高品质写字楼？我们就此提出五点看法：1.地段、地段还是地段 写字楼比住宅对地段的依赖程度高。交通便捷、人流集中、消费场所密集的繁华地段是高品质写字楼开发的先决条件。一项调查显示，企业选址时，交通流线起到了决定性的作用，占客户意向的五成之多。具有较好成长空间的高端写字楼通常位于黄金区位的交通核心区域，临近两条以上的主干道，有多种交通工具可以直达。就洛阳而言，新区的开元大道，老区的中州路、王城大道、南昌路、九都路等，都是开发写字楼的理想地段。2.硬件设施升级 一般来讲，写字楼提供的车位比应达到11。每部电梯的服务面积应为40005000，速度为2.5米/秒。大堂的品位和布置、结构布局是否适用，公共区间是否开阔，中央空调有无新风系统，写字楼层高、采光、通风是否良好等因素都决定了物业的品质，是写字楼制胜的关键因素。 此外，写字楼市场消费的复杂性对写字楼产品本身提出了更高的要求。比如：l 在结构设计上比传统写字楼更加实用、合理，重视增加采光面和自然通风，对功能进行明确的分区。l 增加电梯的使用数量。将生活电梯与消防电梯分开。l 公共区域内设触摸式电子查询屏，高级会议中心安装先进的视频会议室系统，可以把一些重要的企业信息及时地发送出去。l 设计智能卡表、分户式水冷空调系统。l 安装电视监控系统和红外线周界报警等，严把安全大关。l 电子地图和电子信息发布系统、停车场自动管理和收费系统等先进设施，不仅节省人力资源，还使服务更具有超时代性。3.细分市场找准定位 赢得市场的关键在于发现市场需求，走产品差异化路线将是今后写字楼市场的发展主要方向。开发商要正确认识自己的产品，不要一味拔高，要细分市场为客户“量体裁衣”，找准差异化的市场定位，建立差异化优势，而不是人云亦云炒卖概念。4. 生态节能以人为本 美国的绿色生态建筑机构曾做过调查，证实在绿色生态环境中办公可使工作效率提高10以上，其增加部分的产值足以支付创造者的薪金等开销。另有一项调查证实，建筑能耗将直接影响到后期运营的成本，一栋写字楼产品使用寿命按30年计算，它的运营成本将是这个建筑投资的3倍。 以此看来，生态节能无疑将成为今后写字楼开发的主要方向。写字楼保温隔热、遮阳、自然通风、防火、景观绿化、防噪音、便于清洁等方面无疑需要考虑。5.星级服务精细管理 “品质+管理+品牌”也将是今后写字楼开发所须高度重视的，知名度高，综合配套齐全，服务好的写字楼，在很大程度上能帮助入驻企业达到开源的目的。物业管理服务是否到位将会直接影响写字楼的经营状况与美誉度，因此，精细化管理、星级酒店式服务是写字楼可持续发展的必由之路。写字楼的高品质体现在物业管理服务上，就是不仅要做到车辆有序