项目方向研判课件

中国供销粤北农批项目方向研判,2017年3月3日,摘自中雅乳源调研报告总结：近两成游客希望粤北农批项目中多一些名俗展示，例如瑶族大舞台、特色酒店、客栈，另外期待项目中多加入一些带有特色名俗风格的娱乐设施和项目；建议项目中重点投入瑶族大舞台的建设，在娱乐项目的开发中加入一些民俗元素。,通过赵志强的调研数据可以得出：韶关年2500万的游客量和乳源500万的游客量，将成为项目未来较大的人流构成，打造一个具备特色客栈、一站式农特街、融入瑶族文化旅游等可参与娱乐的门户，是符合市场需求，并且认同度达到80%以上！,市场数据研判：,市场业态配比参考：,摘自2015年千策调研报告：关于农特、酒店、餐饮的配比；,数据显示：根据千策的报告显示，乳源范围内经营农特、农副产品的商户占比8%，以满足外来和当地游客的购买，手信和农特需求；餐饮占相对较高，主要消费客户为本地居民，节假日期间，自驾游消费客户及团体客户明显增多；客单价也相对较高；住宿类占比1%，日常的入住率约35%左右，节假日期间入住率达85%，重大节点期间出现供不应求的形式。,摘自考察项目田州古城和彝人古镇；备注：通过对田州古城的走访，业态配比方面，占比例较大的为餐饮业态（餐饮街）和烧烤街以及酒吧街；旅购和当地的农特产品业态在经营过程中，逐步消退，为一些小饰品民族服饰店，以及总价低廉并具备当地特色的手信所取代，游客购买欲望欠缺，商业街的带过感差；,启示：商业的业态规划是变换的，建议开业初期以餐饮娱乐业态的比重加大，来吸引当地和外地的游客，待市场中期不断的旺场后，项目再进行商业的局部调整；商业区域的主题性和购买欲的引导与商业业态的结合，将是项目规划后期中要花心思考虑的问题；,案例旅游物业数据：,统合以上数据分析：项目的规划定位方向餐饮业态：一标段临街加大比重规划餐饮业态，增加项目的昭示性和吸引力；农特业态：农特农贸与食品安全，建议检测相结合；做好包装挖掘故事，打好品质关；彩石业态：建议以彩石博物馆为主题，街道设置彩石价值宣传栏，搭配彩石业态和茶艺，及书法展；客栈业态：建议前期设置配套精品酒店、特色客栈、别院客栈三种档次，让客人住进来，留住消费；酒吧业态：沿街水系酒吧夜市带，为城市人群的休闲散步观光之地，也为游客休闲之地，建议融入夜市烧烤；景观节点：建议在规划上形成串联，有效的引导游客，穿梭在景区内；每一处都有故事和传说；深挖瑶族文化充分植入瑶族文化，增添项目可观赏性；共建设置：牌楼是小镇的形象导视，广场和瑶族舞台是人气的聚集和集散地，也是文化展示互动的功能体现；总结：不脱离农特农贸市场的功能，三标段减少项目的商业体量，加大客栈、别院、餐饮、娱乐、景观的设置，规避后期商业的运营压力，前期以围绕客户的主要需求来设置经营业态；,吸引城市日常消费迎合旅游客群需求,以旅游拉动农批，以优质农特反哺旅游。,7栋,2栋,1栋,8栋,小结：1、2、7、8栋产品为前期预留产品，根据产品形态，主要招商客户为大型主力店，1-2栋为主力餐饮及银行、便利店配套，合计面积4144，7栋为酒店产品合计面积4273，8栋为主力KTV及休闲沐足合计面积4281。,7栋首层二层三层四层五层,8栋首层二层三层四层五层,1栋首层二层,1栋首层二层三层,一标段业态落位,小结：3、4、9栋产品的建筑形态错落有序，临街商铺较为适合散招，主要业态以农贸、农特为主，搭配部分工艺及休闲、餐饮等多元化配套，促进客户的观赏性，从而促进消费力。10栋产品户型统一、方正，主要业态以休闲饮品为主。北街由于人流较少，因此招商主要以合作社展示办公为主。,9栋,3栋,4栋,10栋,9栋首层二层三层,10栋首层二层三层,3栋首层二层三层,4栋首层二层三层,小结：5、6、11、12栋在前期招商阶段最为收商户欢迎，主要租赁商户为展示展销为主，6、12栋较为靠近三标段主出入口，规划业态为餐饮娱乐，便捷的人行动线，并拥有停车位优势，将成为餐饮商家首选产品。,11栋,5栋,6栋,12栋,11栋首层二层三层,12栋首层二层三层,5栋首层二层三层,6栋首层二层三层,关于二层的招商问题，根据现阶段的招商情况：方向为：休闲餐饮四个主题馆：书法主题：联合书法协会，提供书法展示平台和协会和聚集场地；瑶族秀主题，建议把瑶族服饰和各种民间刺绣在这里展示，也可给于协会人提供一个交流的场地；农业协会，提供一个展示乳源农特产品的展示平台，也给农业协会提供一个交流的场地；并且设置档口，提供休闲小吃和水吧、茶楼等业态；,小结：根据以上相关数据分析，项目一标段业态比例餐饮、娱乐、农特比例较大，分别占比32%、17%、17%，并结合本队市场酒店住宿需求将7号楼整栋规划为便捷商务酒店，可打造约80间客房，满足百余旅客用于的住宿需求，配备14%的酒店业态。同时搭配彩石、合作社展示办公，打造业态丰富的农旅风情街。,备注：以上比例按面积计算,现接待客户资源梳理：,小结：目前为止项目部合计收集有效本地经营商户信息690个，其中彩石、餐饮、住宿有效数据合计占比20%，其中土特茶叶72家，主要分布在小岛附近临街商业，经营情况一般；,导读：根据以上业态的落位情况，得出各业态的数量面积，后续工作将根据现积累客户进行点对点摸底排查、招商，精确到到每一个客户对项目的顾虑和不认可的原因。,水产,肉类,流动摊贩,冰鲜,水产,生禽,14栋农贸市场业态落位：,通过各类农贸市场考察，得出结论，客户消费动线多以直线采购为主，因此业态落位以直径动线铺排。,二标段业态落位,水果,面品,豆制品,蛋类,光鸡光鸭,蔬菜,熟食,熟食,土特,土特,水果,粮油,干调,干调,熟食,熟食,13栋农贸市场业态落位：,根据市场调研数据得出业态分配比例，并根据卫生条件、客户消费习惯，合理编排业态落位规划。,关于摊位业态分布小结：本县农贸市场外围均有“早市”、“晚市”流动商贩，争夺政府支持管理力度，预留20%位置，免费提供给流动摊位在此经商。基于流动商贩经营产品已农贸蔬菜产品为主，因此降低蔬菜业态比例，达到业态均衡效果。,关于商铺业态分布小结：熟食类商贩利润较高，租金承受能力较大，因此大面积商铺落位为熟食类，并结合本地市场调研结果，放大干调、生擒类商铺经营业态。,中心市场调研小结：由于是老市场所以普遍存在相关问题。主要体现为：1、市场整体卫生恶劣，经营场所环境差；2、相关设施设备老旧，达不到经营户的经营需求；3、市场通风、排气、排污、排水、采光均达不到相关要求；4、业态分布不合理。影响消费者购物便利性；5、物业管理存在问题，有许多不合理的霸王条款；6、市场没有专门的进出货通道，经常出现人车相互堵塞的现象。,农贸市场总结：,富华城市场调研小结：市场总面积4000平米。整体环境较好，但设计有问题主要体现在（菜档案台设计不合理、不科学，导致经营户经营过程中不方便。活禽档口设计不合理，达不到相关卫生标准，也直接导致经营户操作不便利。水产鱼档的设计也存在问题）物业管理方面不到位。不能帮经营户解决经营过程中的实际问题。市场外围占道经营的散户严重。直接影响市场内部经营户的客源。,英东市场调研小结：市场总面积300平米。业态种类不齐全，主要消费群体为市场周边客户。市场内部没有经营大户。,项目机会点：良好的市场经营环境（通风、排污、地面卫生）；公平公正的管理；本项目是一个综合性的商业体，不光能走市民的生意，还能做旅游人的生意；合理的规划布局（业态分区、多出入口）；更全面的服务（检测检疫、打包服务）；多方位的经营辅助；经营成本低廉。建议：积极解决各行业的现存问题；解决市场现存的管理问题；开业前期给予免租甚至补贴；经营辅助类的支持前置（推广方案落地、免费公交开通、打包服务台确定）；管理办法出台；招商步骤：肉类反季节蔬菜水产熟食干调其它,下阶段分工和计划安排：,继续对农贸市场及早晚市进行摸底工作，具体工作安排如下：早晚市调查工作安排：1）按照每个人住宿区域分三个小组，分别由文国辉，郑粤明，苏隽带队。文国辉负责滨江印象到英东市场区域以及沿江路散户；粤明小组负责富华城，乳中斜波区域；苏隽负责河北市场，周街桥头，紫荆院区域。每天早上十点开会总结。2）中心市场调研工作安排：潘康韬负责:水产30，活禽19，蛋类7，冰鲜3；叶挺婷负责:猪肉75，熟食8，鸡肉10；欧建伟负责:蔬菜15，水果2，豆制品3，面品3，粮油干调16。3）富华城市场及河北市场、英东市场调研工作安排：叶斌负责：猪肉，烧腊，活禽；赵静颖负责：蔬菜，干调，水果，豆制品；肖月明负责：水产，冰鲜。,双创孵化板块,小结：15-16栋将规划定位为双创孵化基地，通过政府扶持政策、进驻商家创业扶持政策,三标段业态落位,关于节点安排的思路：A首先要通过农贸市场的人气和热度，重塑项目的信心和项目的央企的品牌影响力，融入检疫检测设备和功能，通过放心的蔬菜，实惠的价格，让乳源人们重新对粤北农批有新的认知；利用农贸市场的热度和招商带动整体项目销售和目标客户的进驻；农贸市场的运营前期，可与旅行团进行合作，提前导入项目“新鲜蔬菜和农特的理念”让客户和乳源市场对项目提升认可度；C一标段，根据业态的落位情况，梳理出对应的客户资源，准确判断和摸底每一类客户的需求，根据客户的需求，制定出相应的招商政策，从而实现点对点招商；D三标段，一个新的启核，示范区的打造，运营理念的注入，“农博会”整体开街面临很大压力，故建议：彩石博物馆开业、彩石街开街、酒吧街开街、瑶族大舞台实现运营功能；客栈具备运营能力，旅购街建议先采用1.5*1.5的临时外摆摊位来实现；,一期开街,二期开街,三期开街,四期开街,营销部整体节点计划安排：,营销部整体节点计划安排：,前期运营筹备计划节点安排：,回归市场精工细作把握节奏修内精啄,思路A：产品的设计和类型以市场摸底的情况来决定设计图线的确定；思路B：与市场点对点深入沟通传导项目运营理念，扩大项目认知和认同度；思路C：把握整体推广节奏，让项目传导和形象导入更务实，更连贯性；思路D：修正团队，重新进行培训和答客问梳理，制定完善的团队管理制度和早晚例会；,营销整体推广节奏及策略：,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,上旬下旬,上旬下旬,上旬下旬,上旬下旬,上旬下旬,上旬下旬,上旬下旬,上旬下旬,11月,12月,上旬下旬,上旬下旬,营销整体推广节奏：,三标开工仪式,新老客户和业主的邀请,A：活动,B：客群,C：目的,传导项目信心和运营思路,瑶族歌舞中国行,嘉年华,农博会十月朝文化旅游节试业活动,消费者投资者游客和租赁,通过人气塑造烘托项目氛围,企事业单位下乡村镇,点对点精准宣传项目理解,消费者游客观望者,央企品牌公信力,旅行社各景区各媒体,江湖地位的确立,印象乳源瑶族小镇旅游对接会,检疫挂牌,农贸市场试营业,运营持续系列活动,朋友圈广告,破冰需要突破几个障碍？信心的建立2、市场关注度3、项目热度4、运营循环的理解,主力进驻签约,推广方向的传导罗列：,800亩农旅门户，重塑粤北旅游黄金线；规模和定位,地处咽喉区位，截留百万人潮；区位和潜力,给你百分百的放心，放心蔬菜，我只来粤北农批；农贸市场,层层把关，节节把控，央企责任，检测到位功能：检疫检测,不是所以蔬菜都能的放心吃；,出则繁华，入则宁静古城别院,沿河畔，杨柳下，酒吧街，木吉他酒吧街产品,一站式粤北农特购功能定位风情街,华南首席农旅大盘都市轻度假目的地农旅定位,销售团队及措施安排：,销售队伍的人数达到：A现场中留2位接待人员坐销，剩余由销售部主心人员，点对点全城陌拜B每组每人有任务指标，每人每周拉客户组，上门讲解，目的传导项目发展思路，新盘推出信息。C要求考核后方能上岗，对项目的运营和发展理念熟读与心；D利用全民营销，执行以周为单位实现快速兑现，激发销售员的积极性；,详见：一二标段营销策略年前提交,三标段产品推行策略：,A、与广东深圳韶关各种分销渠道联络，建立营销分销体制；（海景房分销）B、执行全民营销发展2%扣点，奖励给分销单位；签订定金协议后，立即返还给分销单位；（旅行社、酒店、景点、代理公司、活动公司、俱乐部等）C、与电商平台合作，带客成交奖励；（搜房网民生网）D、与各大旅行社合作，港澳大型品酒会和俱乐部活动，建议以推介会的形式对项目进行渗透；E、旅行团落客示范区体验营销；及各大景区展点宣传；,一：工期预计第一标段租户于2017年月日可进场装修。支持进场装修费用总费用：如按面积支持补贴总金额100元/m2398,300元150元/m2597,450元方式：进场装修15天，材料到位，人员到位，一次性给付支持费用20%，装修完工，给付30%；开业后个月给付50%。完成装修，即给付50%；开业后个月，给付50%。已交订金32户，第33-50户交订金的租户，如进场装修可享受支持标准的%。,数据统计：截止2017.3.3已交订金租户面积：5609.02m2，共37户。5户确定退租面积：86.89+52.54+224.37+52.7+843.49=1259.99m23户装修中：57.22+44.51+43.37=145.1m22户已装修：44.51+366.03=410.54m232户减去退租面积后：5609.02-1259.99-366.03减去租金状态=3983m2,关于现招商客户的补救及进场装修措施：,前户享受该政策；,返租明细,营销存在的问题：（一）一标段：1、尚未有主力商家进驻，散户持续观望心态；2、各项节点及早期承诺商户试营业、开业时间多次变更，影响声誉；3、拖欠本地各合作方款项，未在前期洽谈时间周期内完成支付，影响口碑；4、乡镇及周边城镇推广力度薄弱，导致项目知名度仅限于乳源县城内；5、招商条件不及同类产品吸引，客户普遍认为前期投资压力较大。（二）二标段农贸市场：1、农贸市场体量过大，相比本县“中心市场”、“富