担保业务操作手册

2010，风险业务操作文件汇编仅供交流使用 目录目录2赎楼业务操作手册3二手楼交易类业务操作流程23非交易类业务操作流程36审贷会操作规程48风险业务岗位职责51附件：52审批流程表52抵押通知单52风险业务审批通知、复议函52公司签收单52过户通知单52尾款申请单52业务跟进表52公业务请示报批件52过户通知单52赎楼业务操作规程手册为了规范业务操作流程，加强业务管理，提高业务操作与审查效率与水平，防范业务风险，特制定本业务操作手册。二手楼赎楼担保业务从整个流程分：业务受理、报批、赎楼、过户、抵押、保后管理等环节；二手楼赎楼垫资业务流程为业务受理、报批、赎楼、过户、抵押、垫后管理等环节。各环节操作必须严格按公司相关规定执行，业务环节中要求由我司受托人主办的，不得交由任何其他人代理 （包括业主本人、中介或其他代理人）。具体规定如下：一、业务受理环节（一）、业务受理时需核实的主要事项：1、确定业主原按揭银行，贷款金额，所赎物业贷款笔数，有无办理提前还款申请，是否可以随时办理赎楼手续，是否相关人员协助办理提前还款手续，赎楼后取证期限，是否已打印还款记录，供楼是否存在逾期情况，初步调查逾期原因及逾期款是否结清。2、落实新贷款银行是否为我司担保额度合作银行，物业名称，市值及物业成交的基本情况。3、确定业务类型：担保（一笔款、二笔款、买方一次性付款），垫资（消贷、交易垫资、贷前垫资）。4、落实贷款金额，是否涉及高贷，及实际成交价格，以及贷款真实意图。5、买卖双方有无特殊关系等，借款人与抵押人是否不一致，是否涉嫌关联交易。6、预约公证处办理，中介办理水电人员身份信息，预约办理时间。7、注意部分楼盘是发展商做按揭贷款保证人的，需要求业主去开发商处开具同意还款声明书（比较少，工行东门支行有此类业务）。8、本笔业务有无其他特殊疑难点。（二）、准备公司资料，办理委托公证及签署公司文件1、公司资料准备主要包括（1）担保类业务客户信息登记表（双面打印）、业务承接单委托担保合同（双面打印）5份（买方一次性付款业务需4份合同文本）借据、重要事项声明书、温馨提示（2）、垫资类业务客户信息登记表（双面打印）、业务承接单、垫资赎楼服务合同（双面打印）3份、温馨提示、借据、划款委托书（分交易与非交易2种）、重要事项声明书、第三方收款声明书、同意抵押声明书、不可撤销承诺书（涉及交易类垫资赎楼业务分买方需按揭与买方一次性付款两种文本）*根据不同业务类型选择不同签署文件。2、打印委托书（1）、打印公证委托书前需初步收集的资料包括：房地产证复印件，业主身份证复印件，中介过水电专员身份证复印件（2）、打印业主委托书需注意核对以下项目业主姓名，性别，出生年月，证件号码，物业名称，委托期限（必须一年以上）等基本信息，不得误删文字、漏打文字，否则造成委托书无效，同时需核实添加业务助理为受托人，注意身份信息核对。3、办理委托公证及签约环节（1）经办人办理委托公证前，需先审查该单是否符合我司的担保要求，主要核实以下内容：、委托公证办理人是否为业主本人；、业主的身份证是否有效（身份证有效期不得少于3个月），是否有变更，如有变更是否已出具了相应的变更证明，如身份证号码升级变更，姓名变更，需户籍公安机关出具相关证明文件；迁徙港澳台的，需出具律师见证书（4份原件）；、办理完公证后需检查委托公证书公证员签字及盖章页是否正确，并检查所需收集的资料是否已经收集完整。（2）、签署公司文件资料、业主面签重要事项声明书，并加盖右手食指红色指模，确认卖方无确认书上不能受理的情况，如供楼逾期，尾款账户，业主是否为房产有权处分人；、业务受理时，客户需在我司经办人面前签署客户信息登记表；此表须由客户如实填写，原则上经办人不得代为填写；客户必须详细填写本人单位、住址名称、座机电话等相关信息；配偶及亲友联系人资料尽量填写；如本人无工作单位，则须填写配偶或联系人单位、住址名称及固定电话。 联系人是指申请人的其他亲朋好友的在深圳的联系方式与住址；如果申请人的单位、住址均在外地的，则必须提供深圳亲朋好友的联系方式。担保类业务签署委托担保合同、借据等文件；垫资类业务签署垫资服务合同、借据、划款委托书、不可撤销承诺书、第三方收款声明、同意抵押声明书等文件，签名均需加盖右手食指红色指模。、核实签订我司各项文件资料时需核查业主的签字是否一致，签字和指模的真实性由业务经办人负责；、确认业主所签合同是否和我司的担保方式一致，即合同版本是否使用正确（分清一笔款还是二笔款业务）；、居间合同上的约定是否符合我司的受理要求；、确认房产产权人与借款人、抵押人是否一致，如不一致是否需借款人办理借款人公证委托。、合同须面签。客户应在我司经办人面前如实签署相关合同；不同种类业务应使用相应的格式合同； 签署合同份数应按合同要求份数提供； 、借款人、抵押人不同时，两者均应签署相关合同；借款人或抵押人为二人以上时（含二人），所有借款人、抵押人均应签署相关合同； 、印刷条款原则上不允许改动，如需增加条款，须经风控专员及风控中心审核，报公司领导批准后方可实行， 合同修改后应及时到风控中心备案。、需重签的合同，原合同公司领导已签字盖章的，必须签上作废字样，交公章管理人员销毁后方可签署新的合同；如重签合同确有不便，则可以修改，业务经办人电话联系合同当事人，告知修改情况，并与当事人说明赎楼前必须在合同更改处签名；征得当事人同意后，经办人修改合同并加盖校对章；三方合同修改内容凡涉及的当事方均需签名确认；赎楼前合同当事方补签字并加按指模，未签字的不予赎楼。（3）、告知上门调查事项依集团风管部审查意见，对业主开办企业，实业项目，为企业法定代表人的，受理业务存在其他疑难点的，及公司要求进行上门调查的业务，需提前告知并预约上门调查时间、注意事项，如收集公司营业执照，财务报表，审计报告，公司与公司银行账户流水等；其他资产证明文件，如机动车辆行驶证，房地产证或其他权利证明，以及其他要求提供的资料等。具体参见资信调查制度。（4）资料收集要求与准备对于公司各类业务，资信员需核实，并核查是否合规、合法、齐全后，处理业务报批事宜。、担保类业务公司文件：客户信息登记表（双面打印）、业务承接单、审批流程表客户资信调查报告、风险业务审批申请表/报备表（单面打印FAX）收费通知书、成本确认单、付款审批表（2份）担保合同（5份）、温馨提示银行文件：账户确认书、不可撤销保证书/不可撤销承诺书银行贷款确认书、担保业务联系函（原件）中介文件：首期款监管协议、定金收据（含转账凭证）、三方中介协议客户文件：借款借据、重要事项声明书客户征信报告(买卖双方)、身份证复印件（买卖双方）、房产证复印件业主还款明细（半年以上）、原按揭贷款合同、抵押合同公证委托书（6份） 公司要求的其他资料。、垫资类业务公司文件：客户信息登记表（双面打印）、业务承接单、审批流程表资信调查报告（交易类、消贷类）、风险业务审批申请表/报备表收费通知书、成本确认单、付款审批表（2份）垫资合同（3份）、重要事项声明书、温馨提示借款借据、划款委托书、第三方收款声明书、同意抵押声明书、不可撤销承诺书银行文件：银行同意贷款书/审批详情、贷款承诺书（交易类垫资业务需原件）中介文件：首期款监管协议、定金收据、三方中介协议（交易类涉及）客户文件：个人信用报告（人行、鹏元）、身份证复印件、房产证复印件还款记录清单、原借款合同、抵押合同委托公证书（4份）公司要求的其他资料。备注：报批时，需将资信调查报告电子文档发送给风控中心风控专员接收，否则，不予受理。（三）、“买方公证委托”及“首期款监管协议”等要件的要求在买方需按揭的赎楼担保业务中，原则上买方需办理公证委托，同时进行首期款监管；无论哪种操作方式的业务，原则上首期款银行监管金额应该不低于首付款的75%，具体按业务操作方式不同各有侧重：1、为买方按揭贷款担保方式操作的业务该种方式下，是用买方在银行的按揭贷款为卖方赎楼，买方已在银行签署了借款合同，不配合购房的可能性小，但从风险控制角度仍建议买方办理委托公证；但不做委托时，首期款应该在银行或者我司认可的中介做监管；如为无中介参与的自助交易业务，则首期款必须在银行做监管，否则应该以业务请示件形式报批。2、为卖方赎楼贷款担保方式操作的业务这种方式操作的业务，是卖方在银行借款，赎楼、过户与买方毫无关系，买方未受到任何牵连，买方不购房最多损失在中介的定金，买方反悔不配合甚至买卖双方串谋的可能性都有，因此建议买方须做公证委托，同时进行首期款监管；如果不做委托公证，首期款必须在银行监管或我司认可的中介监管，并提交监管协议或我司认可的首期款证明材料。3、交易类垫资业务参照为卖方赎楼贷款担保方式操作规定执行。（四）、原按揭贷款还款有逾期情况的业务处理要求： 1、客户原还款记录连续逾期期数未超过3期的，资信员应调查逾期原因并在调查报告中注明； 2、客户连续逾期期数超过3期（含3期）的，通过业务请示报批件形式详细说明逾期情况，再报营销中心及相关领导审核，报公司领导批准后方可受理；3、客户有其他严重逾期情况的，通过业务请示报批件形式详细说明逾期情况，该业务赎楼担保费收费标准原则上不得低于赎楼金额的1.5%以上，报营销中心负责人审核，报公司领导批准后方可受理。 （五）、产权资料信息查档时间规定：所受理业务，在赎楼前一个工作日内查档，有效期24小时。（六）、相关资料收集的要求： 1、为个人担保业务买方一次性付款的，除将购房款中用于赎楼的款项划入我司指定的账户外，其余资金需做资金监管，可监管在银行、我公司或者我公司认可的地产中介，受理时应提交相关资料；2、为个人担保业务买方需按揭的，买方除了将借给卖方用于赎楼的款项划入我司指定的账户外，还需提供银行同意按揭贷款的承诺书；3、在非交易类垫资业务的操作过程中，客户必须提供银行贷款发放后的收款人（此收款人必须是经银行贷款承诺书或银行其他相关文件确认的收款人，且收款账户无关联的网上银行、手机银行、电话银行及第三方存管账户，以便保证我司的垫资回款安全）身份证及收款卡/存折的原件及密码，业务经办人在收取上述证件后，应在第一时间将密码交风控内务进行更改后统一保管。（七）、转委托业务的处理要求转委托业务因存在过多隐性风险，垫资业务无法申请人本人签署借据，一般不予受理；如存在特殊情况需要受理的，以报批件形式，报风控中心及公司领导审核批准后方可受理。（八）、其他财产分割业务受理要求1、财产分割业务是指正常买卖交易除外，物业的权利人发生完全或者部分变更，而由申请人向我司赎楼担保的业务；2、该类业务受理时需要提交相关的法律效应的财产分割协议或离婚协议，首期证明可适当放宽要求；如果不能提交相关法律相应的财产分割协议或离婚协议，视同一般业务，按一般业务受理要求处理；3、其他涉及房产权利人身份证号码升级变更、迁徙港澳台、国外的，权利人姓名变更以及其他登记信息变更，要求申请人提供相关公安机关出具的证件变更材料证明文件及律师所、大使馆出具的见证书（见证书至少3份）。二、业务报批环节（一）、检查收集资料，撰写及填报要求。1、客户信息登记表，填写是否规范，交易双方填报信息是否完整，并核实其真实性。客户需在我司资信员面前签署客户信息登记表此表须由客户如实填写，原则上资信员不得代为填写；客户必须详细填写本人单位、住址名称、座机电话等相关信息；配偶及亲友联系人资料尽量填写；如本人无工作单位，则须填写配偶或联系人单位、住址名称及固定电话。 联系人是指申请人的其他亲朋好友的在深圳联系方式与住址；如果申请人的单位、住址均在外地的，则必须提供深圳亲朋好友的联系方式。审批流程表、业务承接单，依据表格内容规定填写，复核及落实相关事项。2、资信调查报告撰写，垫资类业务一律需撰写资信调查报告，担保类业务担保金额超过300万的需撰写资信调查报告，工行先行垫资赎楼业务按垫资业务规定执行，具体参见撰写指引。3、风险业务审批申请表/报备表，注意垫资类业务，垫资金额100万，选用报备表，垫资金额100万的选用审批申请表；担保类业务，担保金额300万，选用报备表，担保金额300万，选用审批申请表。但工行先行垫资赎楼业务按垫资业务规定执行，填报方法参见教程，资信员撰写受理意见主要包括：业务类型，首期款监管情况，物业成交情况，银行审查意见，资料的齐全性，及资信员其他意见。4、收费通知书、成本确认单、付款审批表。涉及财务表格，不得涂改，大小写撰写正确无误。预计划款时间与预计回款时间用铅笔标注。付款审批表一式二份，成本确认单、收费通知书内容全部打印填写，资信员签名，注明是否需要中介返点，金额，被返点人，联系方式，账号，依据各表格具体内容填写；涉及垫资请款信息栏由财务部或者由业务后台指定人员填写。5、合同撰写不得有误，注意区分合同签约主体，打印时避免跳行，空白处避免排版时挤行。6、借款借据、划款委托书、第三方收款声明书、同意抵押声明书、不可撤销承诺书。填报参见教程。7、担保类业务，需核对银行贷款承诺书/确认书，担保业务联系函客户信息，物业地址，贷款金额，担保金额等基本信息。银行贷款承诺书/确认书，担保业务联系函需原件报批。垫资类业务，核实真实性及是否为银行终审意见，并收集完整，如银行各级审批意见，待落实事项，贷款资金流向等信息，如工行贷款申请审批表需复印齐全。交易类垫资业务贷款承诺书需原件报批。8、资金监管协议、首期款证明文件，三方协议，需核实交易双方信息，及监管账户信息，防范第三方拆借资金垫付首期款；注意三方协议合同，如合同主体有变更事项，则需交易双方与地产中介出具变更证明文件，如合同主体变更函等。同时注意签名和印章必须清晰，如无法识别则需验证原件，补充转款凭条，银行内部“转讫”凭证复印件。9、征信报告要收集完整，注意页码排序，需核对客户基本信息，核查客户个人资信状况，如信用卡还款情况，透支情况，按揭贷款还款情况，是否逾期并调查原因。客户身份证复印件，房地产证复印件必须清晰明了。10、身份证复印件、房地产证复印件、还款清单、原按揭合同、抵押合同、授信合同。需注意还款清单至少半年以上还款记录，清单需包含业主姓名，贷款金额，贷款笔数，贷款起始日期，还款明细，贷款余额等基本信息；原按揭合同、抵押合同、授信合同需核对业主身份，检查贷款金额，抵押物名称，贷款起始日期等，资料收集必须齐全，合同签约主体，借款金额，抵押条款，抵押物清单，签名盖章页必须收集齐全且清晰明了。核查借款人、抵押人是否一致，如不一致则需办理相关原借款人手续，如补签公司资料，补办公证委托书等。11、公证委托书份数需按公司要求提供，报批前已提供给了银行、地产的需做说明，原则上没有办理过户手续不得提前将公证委托书提交给地产中介。12、公司要求的其他资料。依集团风管部审查意见，如业主为企业法定代表人的，则需提供如公司营业执照，财务报表，审计报告，公司与公司银行账户流水等；其他资产证明文件，如机动车辆行驶证，房地产证以及其他权利证明等。13、证件及卡折收取要求。非中农工建四大银行办理赎楼手续的，需收集业主供楼扣款卡及关联存折（含密码），严控赎楼资金安全；贷款收款卡及关联存折（含密码）、身份证原件必须收集由公司统一保管并修改新密码，防范垫资回款资金安全，身份证不方便收集的需向公司请示后方可受理。此外，特别注意核实相关账户是否已经办理网上银行、手机银行、电话银行、关联的第三方存管账户及理财扣款关联户，一经查实，需办理关闭手续及修改密码，或更换收款账户（新开收款账户或选择我司负责收款）。（二）、报批业务应该注意的几个问题1、垫资类业务（1）、垫资期限的合理计算主要是参照国土办文时间，赎楼银行赎楼后取证时间，新贷款银行发放贷款预计时间，作为参考，与客户、银行协商合计，计算出合理的垫资时间，避免逾期情况的发生。对于预计时间不准确，逾期天数较多的，需全额收取逾期费，经办人收不齐逾期费，将从业务经办人员次月个人工资上扣除。并由综合管理部出具扣费明细。（2）、合理计算垫资金额根据赎楼银行剩余本金清单，合理计算到期还款所需的本息及罚息（如提前还款需罚息），切勿预算不足或者超支过度，避免资金浪费，否则不予以受理。对于请款资金与实际赎楼资金产生尾款较多的，公司将予以处罚。一般预算还款金额为：还款本金（1+3）。（3）、资料收集、核实银行审查意见是否为终审意见及贷款资金流向具体账户信息，两者缺一不可。如工行垫资业务，需全面复印贷款申请审批表，核实贷款资金发放账户；深发展银行需贷款预审通知书，加客户在银行签署的划款委托书；兴业银行业务需注意贷款预审通知书附件中的贷款条件，如资金流向，其他待落实意见；浦发银行需注意分行是否签署终审意见；平安银行业务需有总行终审意见等等。、垫资类业务原则上要求收取客户收款卡/存折、密码及身份证原件，但身份证原件由于特殊原因无法收集的，业务经办人需出具业务报批请示件说明情况，公司根据所请示的情况酌情给予受理。、对于交易类垫资业务，优先选择我司为购房款收款人；非交易类垫资业务，银行可以由我司收款的优先选择，如第三方收款或者业主本人收款，需严格控制账户资金安全，防范网上银行、电话银行、手机银行、第三方存管账户及其他理财、扣费关联户。2、担保业务（1）保函的正确填写根据银行保函文本提示，注意借款人与（购房人）抵押人不一致的情况。情况不明时需询问当事各方，如银行客户经理、中介等，确定被担保人、担保金额及担保期限。（2）、担保金额的确定以银行出具的法律文书为准，如银行出具文书不明时，需与银行客户经理沟通，确定赎楼金额。根据赎楼银行剩余本金清单，合理计算到期还款所需的本息及罚息（如提前还款需罚息），切勿预算不足或者超支过度，导致与银行发放赎楼贷款有差异，否则不予以受理。需先垫资赎楼，参照垫资业务相关规定执行。一般预算还款金额为：还款本金（1+3）。（3）、资料收集要求银行贷款承诺书以及担保函件。如深发展担保业务需贷款承诺书（原件/复印件）；工行担保业务需贷款确认书、担保业务联系函（原件），以传真件报批的需赎楼前补齐原件才予以赎楼。（三）、业务报批送审1、业务资料撰写完成之后，严格检查各项文件是否填写规范，资料是否收集完整，有无存在疑虑及待落实的情况，如存在特殊情况，需撰写业务报批请示件。2、对于独立调查员上门调查业务，需加附独立调查员调查报告一同报批。3、所有业务报批资料由数据部负责集中保管。4、风险业务报审流转（1）、资信员将整笔业务移交给风控内务部，风控内务指定人员签收，资信员一并将调查报告电子文档发送给风控中心风控专员，在线传送或者电子邮件发送，并及时通知对方知晓；（2）、风控内务部将报批业务移交给风控中心风控专员；风控专员依据公司风险业务审查制度进行审查，报批业务存在纰漏的则退还给资信员，并通知资信员，补正之后再进行审查流程；（3）、风控专员签署审查意见后，交由审贷会审查，如有疑问一并向审贷会成员汇报，审贷会审查完毕无异议后，转交给公司总经理签署机构终审意见；（4）、总经理室签署机构终审意见后，由风控专员申请综合管理部加盖公章，风控内务部负责回收报批资料，并将收款卡/存折、密码及身份证原件单独保管，如有遗漏，依据业务请示报批件意见执行；风控内务部将风险业务申请审批表/报备表，银行贷款承诺书/确认书，贷款审批详情，担保业务联系函等文件传真至集团风管部，并通知风控专员将资信调查报告发送至集团风管部对接人，等候集团风管部审查批复；（5）、集团风管部审查批复传真我司后，将审查意见附于报批资料，根据资信岗标注的赎楼日期安排请款事宜，风控内务部将风险业务申请审批表/报备表，集团风管部审查意见批复等文件扫描作为附件，通过机构财务部OA系统端口向集团财务管理部请款。报备类业务直接将机构审查意见、银行贷款审查意见/通知书扫描请款即可。并对报批业务进行编号，录入公司业务汇总表及集团台帐系统。备注：深发展科技支行业务，不用单笔传真向集团风管部报备，风控内务部在月末汇总给集团风管部报备即可。5、报批时，对要件保证合同的要求： （1）、报批时，保证合同不能为空白合同，特别是被保证人，保证金额，保证期间等必须正确填写；（2）、银行保证合同上有明确规定份数的，则按规定份数提交；银行合同上未注明的，则审查时风控专员在申请审批表/报备表上注明所出具的保证合同份数；（3）、正常办理的业务，原则上公司应有一份保证合同存档；业务合同作废时，保证合同应按出具份数全部收回。三、赎楼取证环节规程（一）、赎楼环节规程1、集团财务管理部发放赎楼款后，经财务出纳查询银行台帐系统，并及时告知风控内务部，由风控内务部将到款情况告知资信员；2、赎楼前资信员需提前收取赎楼费或者垫资服务费，通过客户上门公司财务部交费或者客户将费用转存方式缴费，转存时告知转款客户备注款项来源，并将相关转账事宜通知财务出纳查询，财务确认收费，开具相关单据、发票。3、资信员需提前通知风控内务部安排产权查档，由风控内务部统一安排档案查档，风控内务部核实产权查档单，复核各项信息无误后，交由部门负责人签署付款审批表；4、风控内务将付款审批表移交至财务管理部，赎楼会计核实转款账户、户名及金额，确认收费后，交由财务经理核签，财务经理确认无误后再转公司总经理批准，再安排财务出纳在核实收费情况后安排转款赎楼；5、赎楼人员须提前告知预计赎楼时间，赎楼人员持公证委托书、客户身份证复印件、转款卡等资料前往赎楼银行，安排好提前赎楼手续，在柜台查询赎楼金额，并发短信通知财务出纳，短信内容包括：户名、账户、赎楼金额、赎楼人员姓名，如在中农工建四大银行赎楼的，需注明业主名称，并电话告知公司财务，非中农工建四大银行赎楼，在尾款金额不多的情况下，可将赎楼款全款转入客户赎楼账户；但赎楼尾款较多时需转回公司尾款专户，中农工建四大银行赎楼的，赎楼员扣款后，需将尾款全款转回公司尾款专户。赎楼手续由我司赎楼人员办理，公司财务出纳出账后，通知赎楼人员扣款，赎楼人员在银行柜台扣款后，收齐赎楼扣款凭证，贷款结清证明，取证回执等文件，并告知公司财务扣款情况。如遇无法扣款情况，应及时与公司部门负责人、财务出纳汇报；赎楼后，当日可取证并由我司办理注销抵押登记手续的银行，资信员须持相关凭证领取房产证及办理注销抵押登记的相关资料； 赎楼后由银行方办理注销抵押登记手续方可领证的，资信员应与银行沟通，告知银行该房产证只能由我司人员凭领证回执、公证委托书领取，同时取得并妥善保管领证回执，不得交予其他人员； 注销原抵押登记前业务出现风险预警信号的，应及时通知银行暂缓注销原抵押登记；赎楼后，5个工作日未能领取房产证的，即报风控中心负责人。6、赎楼人员赎楼扣款后，原则上要求当天下班前将赎楼扣款凭证复印2份，交给风控内务部及财务出纳，因故当天未能回公司，需提前告知部门负责人，最迟不得超过次日12点前上交赎楼单据；赎楼有尾款的，安排尾款退出事宜，违者公司将对当事人予以处罚；（注：对于中国银行赎楼业务，可以提前还款申请表注明还款金额加盖银行“转账讫”章替代还款凭证）。7、所有业务，禁止一笔业务分两次或两次以上赎楼，违者公司将对当事人予以处罚直至辞退，赎楼人员办理赎楼手续前，需签署借款借据留存公司财务部。8、赎楼人员赎楼时，应在赎楼银行柜台核实当天实际还款金额，划款金额不得多于请款金额或银行发放赎楼贷款金额，如遇特殊情况，需报风控中心、财务管理部以及公司领导，违者公司将对当事人予以处罚直至辞退。9、财务出纳转款后无法办理赎楼扣款的，赎楼人员须即时将赎楼款项转回公司，并与公司财务出纳即时取得联系，确保账户成功与资金金额确认。10、赎楼人员与资信员之间的对接，各项办理事项落实，确认可以赎楼；否则不予以安排，多次交代及落实不清的，给予经济处罚。备注：资信员赎楼前，需提前落实好是否可以正常赎楼，特别注意是遇到月末、季末、年末、大假前赎楼的，应事先落实，避免造成请款、赎楼财务成本及人力成本的负担；或在未落实可以赎楼的情况下，通知财务转款的，如多次违反，公司将给予处罚，单笔人民币50元；对于公司收费违规行为及其他违反公司管理规定的，公司将给予经济处罚，情节严重的给予开除。工行担保业务，需将贷款结清证明文件及保函（不可撤销保证书、放款确认书、委托合同、公证委托书、受托人身份证复印件等）送达工行经办支行，特别注意：未放款前不得办理房地产证注销抵押及产权过户手续。深发展担保业务送保函前，需将担保费收齐后，将保函送达贷款银行，由深发展银行负责赎楼手续，并与深发展银行对接人员做好对接工作。（二）、取证环节规程落实取证时间，携带公证委托书原件，业主身份证复印件及取证回执前往赎楼银行取证；取证时，取证人员须认真核实签收资料，如房地产证原件、注销抵押资料各项登记信息（物业名称、权利人姓名、证件号码、房地产证号码、抵押编号、抵押时间等），资料是否齐全，附带文件如购房合同、保险单、贷款结清证明等文件，一并签收并转达资信员，由资信员转交给业主；四、过户环节规程（一）、取证注销1、取证人员领取房地产证及注销抵押资料后，与风控内务部交接，风控内务部安排权证岗驻点人员次日办理注销抵押手续，如急需办理注销抵押手续的，则由资信员自行送达产权交易中心驻点人员办理注销手续，并做好签收手续；2、注销抵押办结，由资信员安排中介、客户打印买卖合同，以及买卖公证手续，办理完产权过户手续后，过户回执原件交由驻点权证专员或者资信员带回公司交由风控内务部集中保管；（二）、重要文件管理规定1、房产证管理的规定： （1）凡我公司受理的赎楼担保的业务，所有的房地产证必须由公司或公司相关人员代为保管，不得交给公司以外的任何人员； （2）对于房地产证未按照公司规定保管和交接的，该笔业务一律不计算资信员业绩。 2、过户回执管理的规定： （1）凡我公司受理的赎楼担保业务，所有的过户回执必须由公司代为保管； （2）对于过户回执未按照公司规定交回公司的，该笔业务一律不计算经办人员业绩。 3、房产证过户递件应由我司受托人办理，不得委托中介或其他代理人办理；领取房产证后，经办人必须在3 个工作日内完成注销原抵押登记、过户递件等手续；房产证可以取证时，由我司受托人持回执领取；若买方未办公证委托，则由我司经办人预约买方一起领取。4、赎楼专员账户管理规定，非工作日期间，赎楼专员赎楼卡折上收至风控中心指定人员保管。五、抵押环节规程（一）、办理环节1、新证出件日期到达前，资信员通知交易双方、地产中介及贷款银行，办理缴纳税费及再抵押手续；驻点权证人员凭回执及买方身份证原件领取税单，缴纳税费后，领取新证，复印公司留存一份，如需办理抵押公证则由资信员负责协助客户办理；办理完再抵押手续，驻点权证岗或者资信员将抵押回执复印连同新房地产证交由公司风控内务部；2、如消贷业务，则注销抵押登记后，资信员提前通知贷款银行安排办理再抵押手续，并将抵押回执复印交回公司风控内务部；3、抵押出件日期抵达，国土部门办文环节办结。（二）、办理操作规程1、房产证过户完成取件后，资信员应督促银行在5个工作日内办妥抵押登记递件手续；超过5个工作日未能办妥，须报风控中心负责人或审贷会成员； 2、我司有买方授权的，则代买方办理抵押手续；无买方授权的，则应持房产证与买方、银行一起办理抵押登记手续。3、两笔款操作的业务及买方一次性付款业务，在抵押登记办妥或买方房产证办妥后，资信员应及时督促银行以买方按揭贷款或买方监管款偿还赎楼贷款，切实解除我司的担保责任。4、每笔业务解除担保责任后，资信员督促银行客户经理开具担保责任解除通知书。六、在保业务保后管理/垫资业务垫后管理相关规定 （一） 在保业务/垫资业务发生风险预警时应及时报部门经理，预警信号为以下任一： （1）客户婚姻、家庭出现重大危机； （2）住所搬迁或联系电话更换（联系不到）； （3）对银行或我司的后续检查避而不见； （4）工作出现大的变动； （5）发生非正常负债； （6）个人有不良嗜好； （7）我司担保中、垫资赎楼的物业被查封； （8）申请人死亡； （9）买卖双方发生纠纷或因其他任何原因，致使交易无法正常进行，如无法正常办理赎楼、过户、取证、抵押等手续；（10）其他情况。（二）查封类风险项目处理办法： 赎楼后被法院查封的风险业务的处理，按以下规定程序执行： 1、经办资信员汇报风险情况： 业务发生查封风险后，经办资信员立即口头报风控中心；并出具书面风险情况汇报书； 2、经办客户经理停止受理新业务：风控中心即刻停止该经办资信员报批新业务，经办资信员应全力配合处理风险业务；部门负责人负责督促经办资信员按要求处理风险业务；从风险发生之日起，每日下午下班前反馈风险业务办理的进展情况；3、业务风险情况查明，风险可控时，经办资信员方可恢复受理新业务。 （三）每笔业务担保责任解除后，应到财务管理部报解除备案由风控中心内务岗同时复制一份给财务管理部做业绩结算，并做好对接登记工作。（四）在保业务的解除标准1、为买方担保的业务风控中心向财务部提交以下任一资料证明担保责任解除：A、抵押登记后的买方房产证复印件；B、买方房产证抵押登记回执（财务部以抵押回执上答复日期为解除担保责任日期）C、银行出具的解除担保责任通知书D、买方按揭贷款结清证明E、查档信息单（显示买方所购房产已抵押）2、为卖方担保业务风控中心向财务部提交以下任一资料证明担保责任解除：A、银行出具的还清个人贷款（赎楼担保贷款）证明书B、抵押登记后的买方房产证复印件C、买方房产抵押登记回执（财务部以抵押回执上答复日期为解除担保责任日期）D、买方一次性付款业务，资信部提交买方房产证复印件（资信部经理确认）E、卖方赎楼贷款结清证明F、查档信息单（显示买方所购房产已抵押）注：为卖方担保业务中，提交B、C、D、F项标准资料，经办人须在所交的资料签字确认银行已扣赎楼贷款。（五）、垫资业务管理规定1、垫资业务所赎物业抵押出件后，资信员或者权证专员必须与客户（收款人）、银行三方一起到贷款银行办理放款及将垫资转回我司指定账户的相关工作；发生逾期或者回款人员不知悉具体回款金额时，需财务人员协助核实。2、在我司垫资全部转回我司指定账户后，经公司财务出纳人员核实后，经办资信员方可将保管的客户相关资料退回给客户本人。3、回款人员做好垫资回款环节证件及资金签收工作，确保证件、卡折及资金转移安全。七、担保费与垫资服务费收取的相关规定（一）担保业务收费标准： 1、担保费按照赎楼金额的1%收取。如是特殊优质业务，可单笔上报风控中心负责人或审贷会成员批准后适当下调收费标准；如客户资信状况不良，可适当提高收费标准；2、最低收费标准为2000.00元/笔；3、关外（特指位于龙岗、宝安区的物业）业务另行收取300.00元/笔的关外手续费，边远区域（光明新区、坪地、坑梓、观澜、葵涌等地）收取500元/笔的关外手续费，特区内免收。4、担保费原则上一次性收取，如需分段收费，请示总经理批准。5、与银行、地产中介签订业务合作协议，就收费有特别约定的从约定。（二）、垫资业务收费标准1、垫资服务费按照垫资金额十天以内按1.2%（港币1.5%）、十五天以内按1.5%（港币2%）、二十天以内按1.8%（港币2.5%）、三十天以内按2.5%（港币3%）、六十天以内按4%（港币6%）收取，最低收费3000元/笔（港币业务最低收费5000元/笔），关外业务另行收取300元关外手续费（港币业务每笔均需收取1000元手续费，关外物业另收取300元关外手续费）；如是特殊优质业务，可单笔通过业务请示报批件形式上报营销中心负责人经公司领导批准后适当下调收费标准；2、各经办客户经理应严格按照公司收费标准洽谈业务，不得随意承诺客户减免手续费，也不得随意提高公司收费标准，不得与银行、中介人员合伙提高收费标准以达到谋取非法利益，损害公司及客户合法权益等不良行为，一旦发现将给予严厉查处。如有特殊情况需提高收费标准的，需先行上报风控中心及公司领导批准；3、在业务受理前必须落实逾期垫资服务费收取办法，业务一旦发生逾期的，应按照公司合同规定收取逾期垫资服务费。逾期服务费按实际逾期垫资金额的0.1%/天收取；4、如遇有新业务品种的收费标准出台，可按照新业务品种的相关管理办法中的收费标准执行。（三）、加强收费管理的规定： 1、赎楼担保费、垫资服务费必须在我公司垫资前交清垫资服务费，尚未缴费的业务， 财务管理部不予转账垫资；2、担保类业务，赎楼尾款足够抵扣担保费，且确认客户同意的情况下，则可从客户尾款中抵扣。3、垫资类业务，客户原还款记录中一旦出现较严重的逾期记录，除按照公司要求履行报批程序之外，该业务垫资服务费收费标准原则上不得低于垫资金额的3%；担保类业务对客户逾期情况严重的报公司各部门审核通过可以受理后，适当提高收费标准。九、规程罚则1、以上业务操作规程手册（含其他具体业务操作规程）规定之内容，凡有业务操作人员违反，视具体情节严重与否，给予公司内部处分及一定经济处罚。2、对于违反业务风险控制原则，不遵照风控审查人员审批意见执行，抗拒风控审查人员审查意见及建议的，视情节严重与否将转综合管理部给予辞退处理。3、违反相关职业道德、公司业务纪律、损害客户与公司利益，视情节严重与否将转综合管理部给予辞退处理。4、其他违纪行为按公司相关行政管理制度执行。九、附则 1、业务经办人须按本规程操作，凡未按本规程操作的，公司将追究相应责任； 2、本办法由风控中心负责解释； 3、本办法自发文之日起施行。二手楼交易类业务操作流程分解一、业务受理（一）贷款经纪人岗：特别说明：受赎楼理业务无论是否在我司办理按揭手续，均由营销中心市场部贷款经纪人直接将业务推荐给风控内务岗。1、业务信息受理：营销中心贷款经纪人收集客户房产交易相关信息，负责前期收集资料；包括但不限于：房地产证复印件、买卖双方身份证复印件、买卖合同复印件（定金收据、首期款证明文件、资金监管协议）、原按揭（抵押）合同等。 2、确定业务类型：贷款经纪人确定受理贷款银行是否属于额度担保合作银行，从而确定赎楼担保业务还是垫资赎楼业务，并与客户、合作终端协商，做好业务跟进工作。3、业务转移对接：贷款经纪人将受理业务的基本信息转接给风控内务岗指定人员，对接双方做好业务对接、相关基础资料转移对接并做好登记备案，初步确定风险控制方案。4、案件对接方式：传真、电话、短信、邮件等方式，需包含以下信息：交易双方姓名及电话、合作终端经办人姓名及电话、经办银行经办人及电话、交易物业名称。风险责任：此环节直接责任人为业务推荐的营销中心贷款经纪人，对所需提供的资料及案件基本情况及银行按揭所提供资料真实性、合法性负责，如有特殊情况需先向公司说明。 （二）风控内务岗：1、风控内务岗：风控内务业务受理人员与贷款经纪人完成业务转移对接，了解此笔业务受理基本情况，初步判断是否能够受理；然后将受理的业务派单给资信员，并将业务派单递交资信部经理核准后，将业务受理相关信息及基础资料转移给资信员，并做好业务受理登记，风控内务将此笔风险业务初步风控方案转至资信员。2、风控资信岗：资信员接受业务派单后，联系贷款经纪人、合作终端经办人、客户办理预约委托公证手续，安排准备委托担保合同或赎楼垫资服务合同等整套需客户签署（担保或垫资赎楼）的业务资料。风险责任：此环节直接责任人为资信部经理、资信员，对前台推荐业务需在第一时间内安排派单与协调，资信员受理派单需在合理时间内与前线推荐人及时联系办理相关业务事宜，并以此作为责任人考核基础数据。操作时间：即时安排。交接单据：风险业务跟踪表。二、签单环节（一）资信岗签件1、业务洽谈：资信员与房产交易双方面谈，初步跟客户详细解释赎楼流程、签署业务承接单，但业务收费的标准应引导客户与中介或贷款经纪人进行咨询，就此笔业务操作达成初步统一；了解该业务详细信息及客户资信状况；鉴别身份真实与否，收集客户资料及相关信息；落实提前还款申请、首期款监管情况，告知上门调查事项，把握物业交易基本情况，跟客户预算大致操作日期，需配合环节等；根据业务及客户情况初步拟定、追加风险控制方案。2、签署文件：资信员带领客户办理全权委托公证，签署公司及银行相关合同、文件，收集相关资料文件，公证委托书除了贷款银行可先递交外，原则上不得先行交给到合作终端工作人员，但合作终端受托人在公证书上权限有区别开的例外。经办资信员核实客户身份、联系方式、居住、经营场所的真实性；收取客户证件，核实证件真实性；见证客户签名，并与客户提供或签署其他文件对照核实其签名一致性；侧面了解客户社会关系、是否有不良嗜好。风险责任：此环节直接责任人为经办资信员，对业务受理签件、资料收集负责，涉及案件特殊情况需如实向公司汇报，对于违例行为公司予以相关处罚，并以此为据对责任人考核。（二）资信调查1、普通调查：对于所受理业务交易、首期款、买卖双方关系、交易背景等基本情况清晰的，担保赎楼金额及垫资赎楼金额不高，可识别业务风险可控，全面了解并掌握后，所有签署文件及报批资料收集完整、正确的，即可进入风险业务报批环节。2、特别调查：A、风险识别环节：对于所受理的风险业务，业主为企业法人代表、控股股东、合伙人、创办重大养殖项目及重大工程项目等可能涉及风险等级较高的案件，担保数量金额或垫资赎楼金额较高，贷款成数偏高，房产市值与市场成交值较大偏离的，涉嫌债权债务争议纠纷，信用记录不良调查结论不清晰的，交易背景不够清晰等情况的案件。风控内务岗根据案件具体情况，依据风险业务审查相关管理规定，请示风控中心经理或者审贷会成员后，风控中心经理或审贷会成员认定需要进行上门调查的业务，资信经理依据资信调查派单，安排独立资信调查员就待调查事项进行上门调查工作。B、调查取证环节：资信调查员上门处理调查事项并索取相关文件材料，做必要的录音调查及对所调查房产、企业经营场所进行拍摄取样，与相关人员访谈等手段和方式，完成上门调查交办事项，识别业务风险并制作实地调查报告，作为风险业务审查依据之一。风险责任：此环节直接责任人为经办资信员及协办调查员，经办人按照风险业务资信调查制度等规章制度执行，对涉及职业道德风险行为公司给予严惩，并对当月考核扣分；对发现重大风险隐患案件的，根据考核制度给予加分及相关奖励。（三）资料收集1、收集途径：风控资信岗受理的业务如遇资料不齐，可直接与贷款经纪人、合作终端、银行取得联系，索要相关资料，也可以通过风控内务岗通知贷款经纪人，贷款经纪人通知相关客户、银行及终端补齐，内务岗并做好相关备案登记。2、收集要求：无论是贷款经纪人岗还是资信岗，对所收集的资料，如身份证件、买卖合同、定金收据、资金监管协议、原按揭（抵押）合同等文件需与原件核对，复印件需留有“与原件相符”字样并加注本人签名。银行贷款承诺书、联系函需原件。风险责任：此环节直接责任人为经办资信员，需对所收集的案件资料予以核对，并核查相关原件，资信员对自行收集的案件资料真实性，完整性、合法合规性负责。操作时间：签件与资料收集需与按揭员、合作终端、客户联系尽快收集资料，资信调查工作与客户预约后按约定时间进行。交接单据：风险业务跟踪表、资信调查派单表。三、业务报批（一）、报批资料检查、审核1、资料检查：资信员按照公司操作规程，检查各项业务报批资料，并核实真伪，并收集完整包括并不限于：A、公司文件：审批流程表、业务承接单、客户信息登记表（双面打印）、客户资信调查报告、风险业务审批申请表/报备表（单面打印FAX）、收费通知书、成本确认单、付款审批表（2份）、担保委托合同（5份）/垫资赎楼服务合同（3份）、温馨提示；B、银行文件：银行贷款确认书（含银行审批详情）、担保业务联系函（原件）、账户确认书、不可撤销保证书/不可撤销承诺书；C、中介文件：资金监管协议、定金收据（含转账凭证/资金冻结单）、三方中介协议；D、客户文件：借款借据、重要事项声明书、客户征信报告(买卖双方)、身份证件复印件（买卖双方）、房产证复印件、业主还款明细（半年以上）、原按揭贷款（抵押）合同。（二）、业务报批1、业务报批：签署受理意见，撰写调查报告，填写财务单据、合同，复核银行审查意见。务必确保各项资料齐全完整，真实有效，使用各项文件文本正确。2、风险识别：（1）客户资产负债：核实客户征信情况真实性；如征信报告存在逾期，核实逾期说明的真实性；核查客户是否有个人债务或对外提供担保；计算目前客户家庭负债总额；见证或复制客户流水及经营材料，较为准确预估客户收入；见证或复制客户资产证明文件。（2）核实抵押物状况：见证或复制客户产证真实、准确、有效性；明确产权信息；核查抵押物用途、生活痕迹。（3）核实原贷款基本信息：确认赎楼金额/垫资金额；核实还款、扣款、领取注销材料流程及时间。（4）核实贷款情况：见证银行审贷证明文件，是否出具贷款承诺书/银行终审意见，确认其真实性、新贷款基本情况等；电话核实买卖双方基本情况。风险责任：此环节直接责任人为经办资信员，案件报批资料收集齐全、完整，合同保函填写正确无误，资信调查报告撰写详实，风险点识别正确，此环节作为资信员绩效考核重点。操作时间：资料收集齐全当日安排业务报批。报批时，需将客户资信调查报告（电子文档）发送给风控专员接收。交接单据：风险业务跟踪表、审批流程表。四、风控审查（一）、分子公司审查1、合规审查：风控中心审查人员复核客户各项信息，资信状况，各项