上海浦东大型农贸物流园项目策划书

1 上 海 浦 东 农 贸 物 流 园 项目策划方案 上海浦东农贸物流园 目 录 第一章：总论 1.1 、项目提出的背景 1.2、项目单位的基本情况 2 1.3 项目建设背景 1.4 、编制可研工作的依据和范围 1.5、项目建设的必要性 1.6、可行性研究报告的主要结论 第二章：市场预测和拟建规模 2.1 、市场预测 2.2 、建设规模 第三章：建设条件和场址方案 . 3.1 、场址的地理位置 3.2 、场址的自然环境、社会经济条件 3.3 、场址地形地貌情况 3.4 、场址的外部协作条件 第四章：设计方案 4.1 、项目构成 4.2 、立面造型 4.3 、建筑规模 4.4 、建筑防火要求 4.5 、排水系统及环保处理 4.6 、电气要求 4.7 、防雷接地要求 4.8 、抗震要求 4.9 、平面布置 4.10 环境保护和安全防护 第五章：组织机构和人员编制 5.1 、组织机构 5.2 、人员编制及来源 第六章：工程进度 6.1 、工程进度实施计划表 第七章：投资估算与资金筹措 7.1 、投资估算 7.2 、资金筹措 第八章：财务测算与评价 8.1 、财务测算说明 8.2 、经营利润测算 8.3 、现金流量测算 8.4 、不确定性分析 8.5 、主要技术经济指标 8.6 、社会效益分析 第九章：结论与建议 9.1 、结论 9.2 、建议 第一章第一章 总论总论 1.1 项目概述项目概述 1.1.1 项目名称：上海浦东农贸物流园 3 1.1.2 项目法人：范世寿 1.1.3 项目负责人：范世寿 1.1.4 建设规模：市场占地 2000 亩（平方米）。 总投资 36 亿元，第一期建设投资 13 亿，占总投资的 36%，第二期建设投资 11.5 亿，占总投资的 32%。第三期建设投资 11.5 亿，占总投资的 32% 1.1.5 建设内容：市场区域划分：1、交易区-蔬菜、果品、肉类、水产（冻品） 、冰鲜制品、南北干货、粮油 2、仓储区-仓库，冷藏保鲜库。 3、商务服务区 4、物流区； 5、生活餐饮区； 主要建设一期工程主要建设内容为农副产品交易区；餐饮商务服务区；检验检 疫、消防系统、排水系统、电，水、路三通工程，冷藏保鲜设施；物流区，总建筑 面积平方米。二期工程主要建设内容畜禽交易区，物流系统；总建筑面积平方米。 三期工程主要建设内容为农资交易区，供暖系统，信息处理系统、道路硬化总建 筑面积平方米。 1.1.6 建设地点：上海航头镇 1.1.7 建设性质及实施计划：交易市场实行一次规划分三期实施，前后 6 年。 第一期 2012 年 3 月到 2014 年 9 月，形成规划和氛围，取得效益后再进行第二期， 第三期建设，建设期为 2012 年开始实施。 1.1.8 资金来源：项目总投资 36 亿元，资金来源为企业自筹解决 20 亿元，社 会筹资 10 亿元，申请银行贷款 6 亿元。 1.2、项目单位的基本情况 组织单位：上海福建商会 4 发起单位：上海浦东新区海西企业协会 上海市工商联合会钢铁贸易商会 中国茶叶流通协会 投资单位：上海食品城 开源国际酒业集团控股有限公司 上海大宁国际茶城 上海大统路批发市场 上海泓元投资管理有限公司 上海健全投资有限公司 上海朝翔物流配送有限公司 上海群大家具建材市场 上海逸仙钢材交易市场管理有限公司 鑫达黄金有限公司 宁夏回药投资发展有限公司 1.3 项目建设背景 农产品流通行业是我国的重要产业，作为一个产业链条，在连接农产品的生产 和消费方面，起着举足轻重的作用。农产品需要通过流通环节才能实现其价值，因 此，农产品流通在国民经济发展中具有举足轻重的作用。农产品流通是否畅通，关 系着中国整个经济的运行效率与质量，涉及农业现代化，涉及农产品生产者和消费 者的切身利益。改革开放 30 年来，以市场为导向的农产品流通体制改革不断深化， 中国农产品流通取得了很大的成效，基本形成了以民间经营为基础、市场导向为机 制、企业自主经营、政府适度调节的适合中国当前生产和消费发展状况且比较有效 的农产品流通体系，农产品流通规模不断扩大，先进的流通方式逐步得到推广，流 5 通设施与服务水平不断提高。 但是，多年来，由于流通效率不高，管理粗放， 造成的资源浪费是十分惊人的。 统计资料显示，我国农产品在流通环节的损耗竟高 达 25%，而发达国家的这一数字 不超过 10%，同时，由于市场信息不灵，每年都存 在一些农产品品种难卖的现象， 许多产品烂在地里，农民的收入既受到很大影响， 又造成了让人心痛的浪费。此外， 由于农产品追溯检测机制不健全，食品安全事故 时有发生。所以，农产品流通的绿 色安全问题，成为农产品流通行业要解决的重大 课题。 由于其各种原因，农产品源头价格不高，但终端菜价高企不下，农业部最新统 计数据显示，目前全国农产品批发市场已达 4500 多个，承担了 70%以上的农副产品 流通任务，并初步形成了多层次、多主体、多类型的农产品市场流通新格局。农村 经纪人、个体运销户、农民合作经济组织和农业产业化龙头企业等逐渐成为农产品 市场流通的主力，为搞活农产品流通起到了积极作用。据不完全统计，目前从事农 产品流通、科技、信息等中介服务活动的农村经纪人已经达到 600 万个以上，农民 合作经济组织达 15 万个，农业产业化龙头企业超过 4300 多家，成为农产品市场流 通中强大的新生力量。 随着农产品流通体制改革的深入和“菜篮子”工程的实施，在各级政府的政策 引导和资金支持下，我国农产品流通设施建设有了较快的发展，基本形成了以市场 为中心，城乡农贸市场为基础，直销配送和连销超市为补充，产区、销区、集散地 市场相结合的农产品市场体系，初步形成了全国大流通格局。 但目前，上海及华东区农产品流通设施建设仍然不能完全适应农业商业交易发 展的需要，主要表现在：现有市场过于分散，容量太小，产地批发市场建设相对滞 后，批发市场建设缺乏统一规划，功能不完善，加之没有很好的管理服务体系，农 产品储藏、加工、运销能力严重不足，农产品流通的中介组织发展滞后，流通的组 织化程度较低，这些因素制约了市场发展和农产品流通。 6 上海建设大型农副产品综合交易市场有利于调整上海及华东地区农业产业结构 和交易方式，特别有利于促进该区域的农产品市场调整优化，并带动全国农业产业 结构的优化升级，解决农产品：“卖难”问题，增加农民收入，降低农产品流通成 本，提高流通效率，有利于扩大外来人员及居民就业，保证城市农产品供应，加快 上海建立国际物流中心建设的步伐。 1.3.1 项目的提出及必要性 华东区域是个经济发达地区，需要有完善的生活服务。上海，中国大陆第一大 城市；四个中央直辖市之一；是中国大陆的经济、金融、贸易和航运中心。上海位 于我国大陆海岸线中部的长江口，拥有中国最大的外贸港口、最大的工业基地。有 超过 2000 万人居住和生活在上海地区，对于农产品消费，具有明显的地域特征，尤 其是 2010 年以来，农产品价格的提升，交易市场货流的辐射和聚散功能日益显现， 发展建设综合性的农产品交易市场优势明显。对发展周边自身农业经济和带动周围 地区农业整体发展具有特殊的现实意义。 市场发展前景广阔，随着市场经济的发展、商品流通高层非常活跃。目前，上海生 产资料市场及综合交易市场，并呈现出良好的发展趋势，已经形成和建设了 10 多个 农产品批发市场专业及综合交易市场如： 上海农产品中心批发市场 沪南路 2000 号（沪南路华夏西路） 7 上海江杨农产品批发市场 江杨北路 68 号（江杨南路泰和路）上海菊园果品交易市场 嘉定区环城路宝嘉公路 上海龙上农产品批发市场 北翟路 1555 号 上海曹安沪太农贸批发市场 沪太支路 718 号 上海华中果品交易中心 上海江桥蔬菜批发市场 曹安路 1936 号 上海曹安市场 上海七宝商城蔬菜副食品批发市场 闵行区七宝镇涞亭北路 888 号 上海大场肉类批发市场 大场南大路 30 号 上海铜川水产市场 普陀区曹杨路铜川路口 上海曹安四平水产市场 密云路 1018 号 8 上海中心水产品批发交易市场 杨蒲区江蒲路 上海龙华肉类批发市场 龙吴路 上海龙吴路进口果蔬批发交易市场 龙吴路 3188 号 上海国际食品城 泗泾镇沪松公路 2101 号（望东北路口） 上海五洲农副产品批发市场 东高路 1500 号 上海山华果品市场 曹杨路 1366 号 在建和发展中的有西郊国际和浦南农产品交易市场 上海农产品批发市场发展虽较为迅速，但也存在很多问题，主要有: 一是基础设施差，农产品流通环节损耗率高。尤其是浦东地区农产品批发市场 的基础设施更差，目前，只有极少数市场实现了全过程冷链交易。以蔬菜和水果为 例，大陆蔬菜和水果采摘后平均损耗率高达 25%-30%，而发达国家的损耗率普遍低 于 5%，美国仅有 1%-2%。这种经济损失每年超过 8000 万吨，1000 亿元。 二是交易方式落后。农产品交易基本采用对手交易，流通效率低，成本高。三 是服务功能不完善。农产品批发市场的集散功能发挥较好，但分级、筛选、包装、 冷藏保鲜、加工配送等增值服务跟不上，尤其是信息中心、价格中心、配送中心的 功能发挥的不是很好。 9 四是标准化程度低。缺乏必要的检测、仓储、保鲜、运输、经营户管理等规范， 基本上还是靠经验管理。尤其在食品安全建设方面，不适应消费者的要求。 五是相关立法滞后。目前，国家对农产品批发市场还没有专门的法规。 六是农产品批发市场管理体制不顺，缺乏合理规划布局，低水平重复建设严重。 七是一些地区出现不合理竞争，市场交易秩序也有待进一步规范。因为市场需 求量的增大，交易环节太多，这些专业市场的规模和功能远远满足不了市场供需平 衡，急需有产品丰富，交易简单，满足了客商一次性集中采购的需求、辐射面广的 大型建设综合交易市场。 1.4 可行性研究的依据及范围 1.4.1 编制依据 1. 中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见（中发2006 1 号，以下简称中央一号文件）， 2. 商务部、财政部近日联合下发关于农产品现代流通综合试点指导意见的通 知 2010 年 3.华东地区国民经济和社会发展第十个五年计划纲要； 4.农业项目经济评价实用手册1999 年第二版； 1.4.2 研究工作的范围 根据国家对基本建设项目可行性研究的内容和深度要求，重点研究以下内容： 1、分析研究项目的产业政策，市场导向，投资环境和可行性； 2、项目建设的资源环境，社会和实施配套条件； 3、确定项目的建设内容，建设规模和实施方案； 4、估算项目建设投资和安排资金作用计划； 10 5、计算和评价项目的经济效益。 1.5 项目建设的必要性 1.5.1 符合国家的产业政策 竞争力，通过加快农副产品流通设施建设，可以改变农村农副产品流通规模普 遍过小的问题，提高流通企业的竞争力；同时由于流通成本的降低和流通效率的提 高，也可以增强农副产品生产企业的竞争力，扩大农产品出口。 建设农产品批发零售一体化经营及流通设施是国家目前重点鼓励发展的产业。 符合当前和今后一个时期的市场需求，有比较广阔的发展前景。特别是通过发展农 副产品的精深加工，可以提高农村的综合生产能力，变革目前的产销方式。以市场 带动流通，以流通促进生产，使农牧业的经营实现一体化、联合化和组织化。构建 以综合交易市场为中心的统一市场体系。市场体系是由低层次的初级批发市场（产 地市场）、消费市场（零售市场）和高层次的批发市场（集散市场）组成，并按初 级市场批发市场消费市场的顺序运转。初级市场主要分布在产区，综合交易市 场主要设置在产、销区的中心和交通枢纽地，整个市场体系应以大型批发综合交易 市场为中心进行有序运转。由于综合交易市场联系着产地市场和消费市场，交易量 大，集散功能强，基本上能反映市场的供求关系，其交易价格有助于调节生产。政 府可通过综合交易市场的中心作用，利用现代技术建立市场流通信息平台，掌握市 场信息，对市场实行有效调控。 1.5.2 农业经济发展的需要 我国已加入 WTO，在新的形势下，如何完善农副产品批发市场建设，已成为摆 在我们面前的重要课题。研究农副产品批发市场新的发展思路，需要对批发市场发 展的现状做一个准确地判断和分析。回顾我国批发市场的发展，可以说是成绩显著， 问题突出；先进与落后并存，市场数量多少不均；目前批发市场已发展到了由量的 11 扩张向质的提高的阶段，因此，要研究批发市场提升的有效途径。 严格市场准入制定，发展绿色批发市场 目前，我国彻底结束了“菜篮子”商品供应长期短缺的历史，初步形成了买方 市场，商品供应充足，品种丰富，产销两旺。肉类、蛋类、蔬菜、水果、水产生产 总量均为世界第一，人均占有量也达到了比较高的水平。但是，在商品丰富的背后 却是蕴藏着让人怵目惊心的食品质量问题：老百姓菜篮子里“菜”满了，但里面放 的不都是“放心菜”。据报道，天津出入境检验检疫局技术中心食品实验室已从事 40 年食品药残检验工作的老专家，对各种蔬菜、蛋类、鸡肉、猪肉、水产品亲手做 过大量实验后，认为可食用的安全食品已为数极少；目前市场上出售的各类食品污 染已相当普遍，人民生命已受到严重威胁。治理食品污染，确保食品安全已成为当 前工作的重点。我国农副产品仍然是千家万户的小生产，控制食品污染，把住市场 入口关是关键，确保批发市场卖出的是“放心菜”，是绿色食品，这也是提升批发 市场功能的需要。国务院确定整顿市场经济秩序是今年的首要任务，农副产品批发 市场要建立严格的商品市场准入制度，严禁假冒伪劣和污染食品进入市场，要设立 食品残留检测中心，对进场交易的商品进行农药、兽（禽）药、抗生素、重金属等 有害物质残留检测，对不符合标准的一律不准进入市场交易，确保食品安全。国家 经贸委等八部门共同组织实施了以“开辟绿色通道，培育绿色市场，提倡绿色消费” 的“三绿工程”，各批发市场应积极争创绿色市场，通过检测手段把各种残留超标 的食品堵在流通环节之外，推动绿色消费。 改进交易方式，发展拍卖交易 农副产品批发市场的交易方式主要有两种，一是买卖双方一对一的对手交易形 式，二是竞拍交易形式，即买方对同一批产品实行竞价购买，以竞价形式进行集中 购买，把竞争机制引入了买卖活动。一对一的对手交易方式交易分散，交易规模小， 不容易形成合理的价格，影响了农产品价格机制的作用和农产品的交易效率，也影 12 响了农产品规模化、专业化生产的发展，以及农产品产业结构的调整。竞拍交易方 式因为有一套完整的游戏规则，因而最大限度地保证了价格产生过程的公开、公平、 公正，能够形成基本反映市场供求关系的有效价格。 拍卖交易方式在发达国家的批发市场中已得到广泛运用，它可以有效地规范批发市 场价格形成机制，发挥资源配置功能。我国加入 WTO，今后国外商业资本必将大举 进入中国市场，我国农副产品批发市场必然受到强烈的冲击，只有积极进行交易方 式的创新，发展竞拍交易，才能提升我国农副产品批发市场的水平，才能适应经济 全球化的需要，确保自己的生存发展空间，同时，也发挥批发市场对农业产业化的 推动作用，为我国农副产品进入国际市场创造有利条件。 1.5.3 发挥市场的导向作用 由于目前此种类市场属自发形成，且规模较小，市场大部分属于小商品交易场 所，农产品交易市场占地规模十分有限。因此，建设上海大型农副产品综合交易市 场十分必要。 1.5 项目建设的可行性 （1）上海专业市场多，综合市场规模小，具备市场开发的基础条件。 （2）市场辐射面大，辐射本市及华东区域人口达到 3000 多万，为市场开发提 供了广阔的空间。 （3）农产品交易已具备市场开发规模。 （4）交通便利。 （5）上海及周边人口众多，这为该项目建成投产后能提供更多的商机。 1.6 可行性研究报告的主要结论 1.6.1 主要研究结论 本市场作为农副产品产地批发综合交易市场符合国家及上海产业政策，对该区 及周边的经济和社会发展来说是急需的，从地缘条件来看是优越的；项目建设通过 13 规划合理，起点高、规模大、服务配套、管理规范的建设方式，将促进当地农牧产 业化及流通的快速发展。 项目建设市场广泛，拥有当地周边地区市场，对促进区域农业产品的销售、商 品的流通起到很大的作用。 入世后，我国首先面临的冲击是农业。除大宗农产品外，大部分农产品将逐渐 取消进口数量限制，实现单一关税，逐步扩大对小麦、玉米、棉花等大宗农产品进 入中国市场的准入量，而我国农产品市场以及农业将是一个严峻的挑战，提高农业 的市场化水平就显得十分必要了。 上海浦东农贸物流园建成后，对提高华东区域的农资产品交易，物流，经济， 信息化的规范都将起到明显的推动作用。在此建市场具有显著的经济和社会效益， 市场地理位置合理，基础设施良好、建设条件优越，经济效益可观，具有充分的必 要性和可行性。符合国家政策鼓励大型农产品批发市场建设和改造交易、仓储、加 工配送等设施，推动农贸市场改造交易和配套等设施，支持农产品连锁超市建立鲜 活农产品配送中心，提高农产品配送率，支持农产品冷链设施建设，延长农产品销 售期；打造现代化农产品流通链条，开展“农超对接”，鼓励大型连锁超市与鲜活 农产品生产基地进行产销对接，引导批发市场紧密联系农产品生产基地，开展团体、 超市配送服务和网络交易，进而减少流通环节，降低流通费用和农产品损耗；推行 农产品品牌化和包装化，鼓励农产品流通企业和批发市场大经销商开展订单农业。 14 第二章：市场预测和拟建规模第二章：市场预测和拟建规模 我国农副产品市场体系的发展方针我国农副产品市场体系的发展方针 15 农副产品批发零售市场设施是具有公益性的国民经济基础设施。它的建设一方 面关系到农民增收和农村稳定，另一方面关系到城市供应和人民身体健康。在国民 经济和社会发展中有重要地位。而按农产品流通设施建设特点，完全可依靠商业性 投资和企业自有资金发展具有一定的难度，特别是在目前农产品流通设施严重滞后 的情况下，需要国家给予一定的政策扶持和资金投入。 关于我国农副产品市场发展方向，最近国家确立的建设目标、建设原则和发展 重点如下： （1）建设目标。增加投入，加快农产品流通设施建设步伐，从根本上改变农产 品流通设施建设落后的局面。逐步建立起适合我国国情，布局合理、辐射力强、信 息灵敏、功能齐全、交易方式先进、现代化程度高、与国际市场接轨的农产品批发 市场体系。积极发展农产品的物流、配送、电子商务等新型商业业态，减少流通环 节。加快农产品储藏、加工和运销设施建设，促进鲜活商品的跨区域流通，做到常 年供应，四季不衰，提高附加值。积极发展各类农产品流通组织，提高农产品流通 的组织化程度，为降低流通成本，提高流通效率和解决我国农产品流通不畅、农民 卖难创造条件。 （2）建设原则。布局合理，符合建设发展规划的要求，东部经济发达地区以改 扩建为主，重点发展储藏、加工、运销、配送设施，完善市场功能，提高市场的辐 射能力，中西部市场发育滞后地区适当新建一批市场。市场建设通过政府扶持企业 化运作，高起点地进行建设。 （3）发展重点。完善现有市场功能，加快产地批发市场建设，提高农产品流通 的组织化程度，强化农产品检测检疫加强农产品批发市场信息网络建设。 21 市场预测 16 2.1.1 全国农产品批发市场状况 一、现状 中国初步形成了产地市场、销地市场、集散市场统筹发展、综合市场和专业市场 互补互进的市场格局，以大中城市为核心，遍布城乡，多层次、多门类的批发市 场体系。 目前，全国农产品批发市场共 10000 多家，其中产地市场 1500 家左右，销地市场 2500 家左右；2006 年，全国交易额亿元以上农产品批发市场达到 772 家比 2005 年 增加了 161 家，其中，交易额亿元以上农产品综合市场 223 家，亿元以上专业批发 市场 549 家。亿元以上专业市场中粮油、干鲜果品、水产品、蔬菜、肉食禽蛋、土 畜产品、花卉等专业市场所占比重分别为 13.66%、18.21%、14.03%、34.97%、8.93%、7.65%、2.55%。 中国农产品批发市场在农产品流通中具有重要地位。2010 年，中国农产品批发 交易总额约为 2.1 万亿元，约占中国国民生产总值的 6%，占农业生产总值的 44%， 对确保中国农产品供应，促进农业经济的发展作出了突出的贡献。全国经由农产品 批发市场交易的农产品比重高 70以上，并且这一比例仍在继续升高；在全国大中 城市中，经由批发市场提供的农产品比例约占 80%，以北京、深圳、上海、成都为 例，北京新发地农产品批发市场 2010 年交易额约为 180.55 亿元，其供应的蔬菜占 北京地区总和的 70%以上；深圳布吉农产品批发市场 2010 年交易额为 196.86 亿元， 其经营的水果、蔬菜、粮油、副食品分别占深圳市居民消费总量的 90%、85%、50%、30%以上；上海、成都地区农产品批发交易总额约分别占到城市农 产品消费总额的 79、80以上。 17 二、特点 当前中国农产品批发市场仍处于功能变革完善的过渡时期，这一时期中国农产品批 发市场呈现以下特点： （一）行业在成长中逐渐走向规范化 在政府政策的大力扶持和行业协会的培育引导下，中国农产品批发市场逐渐走向规 范化。市场布局更加合理，初步形成分区域、分层次、分类别的市场体系；行业标 准法规体系逐渐建立健全；实施了第三方体系认证；以点带面推动标准化市场建设。 （二）农产品批发市场进入全面升级改造时期 中国农产品批发市场经过二十年的高速发展，基础设施已经趋于陈旧不能适用现今 的发展形势。为适应市场竞争和食品安全的需要，国家政策对加强市场管理规范的 全面展开，使全国农产品批发市场普遍进入升级改造期，目前亿元以上交易额的市 场已经全部进行了升级改造。 三、方向 中国农产品批发市场在食品供应链中的核心地位在相当时间内不会动摇。农 产品流通贯穿食品供应链的始末，是农业产业化的先导性力量 是保证农产品顺畅供应的先决性因素。 中国目前有 2.3 亿农户，400 万不同类型的食品生产者，10000 多家肉类屠宰加 工企业，每天将全国各地各种农产品送到 4300 多家农产品批发市场进行交易，近 1000 家农产品运输企业为其提供运输服务。农产品在流通中形成比较完整的供应链 条，包括农产品的保鲜、加工、运输、贮藏、产地批发、销地批发、配送、零售等 环节，其中农产品批发市场是这个链条的中心环节，是商流、物流、信息流的集散 中心，承担着全国农产品集中分散和价格形成功能。 18 在一些发达国家，生鲜超市也是主要的农产品流通渠道。近年来，中国生鲜超 市发展迅速，目前已经达到 2700 多家，它们的扩大，不仅没有影响到农产品批发市 场在农产品流通中的作用，相反又进一步巩固了农产品批发市场的地位。据 20094 年和 2010 年对全国农产品批发市场的调查显示，城市超市生鲜农产品的采购成为近 年来农产品批发市场的主要利润来源之一，原因主要是近年来农产品批发市场提高 了附加值服务，健全了农产品的分拣、包装、配送等功能，解决了超市进货必须标 准化、规格化的矛盾，这进一步确立了中国农产品批发市场在供应链中不可替代的 核心地位。 因此，我们必须确保农产品批发市场的健康、快速发展，向第三代批发市场方 向推进。 （一）中国农产品批发市场将带动农产品物流快速发展 目前，中国农产品物流水平和物流机构还很不健全，正处于从传统物流服务向 现代物流服务摸索、转换阶段，多数农产品物流仍停留在简单装卸和干线运输的层 次上，低水平的物流现状带来了中国农产品的大量损耗和浪费以及物流成本的快速 上升。以果品为例，果品在运输过程中的损耗率在 25%30%之间。建立现代化农产 品物流体系是提高中国农产品流通效率的必经之路。目前中国还无法大规模发展农 产品第三方物流，依托农产品批发市场的规模集散，大多农产品物流中心都是建在 农产品批发市场内，依靠市场发展起来的。中国的国情决定了这种带有中国特色的 农产品物流发展模式将在未来相当一段时间内成为中国农产品物流业的发展方向， 农产品批发市场将成为带动中国农产品物流发展的主要动力。 （二）中国农产品批发市场将推动中国农产品进出口贸易中国地域广袤，物种丰 富，为中国农产品对外贸易提供了大量的品种选择以及可靠的产量保障。 加入 WTO 后，中国加快了农业产业开放步伐，利用资源优势，扩大农产品对外 贸易。2010 年，中国农产品进出口贸易总额达 780.2 亿美元，比 2009*年增长 19 15.88%。其中，大豆、棉花和植物油是中国主要的粮油进口品种，2010 年 3 项累计 进口 5868.9 万吨，总额接近农产品进口总额的 49%。果蔬、水畜产品在农产品贸易 中占重要地位，2010 年果蔬出口 1602.9 万吨；水畜产品出口 190.9 亿美元。随着 中国居民收入的不断提高，人们对国外优质农产品的需求不断增长，以泰国香米为 例，中国已成为泰国香米最大的进口国之一，进口量占泰国总产量的十分之一，每 年从泰国进口优质香米 125 万吨左右。 在中国农产品进出口贸易中，经由农产品批发市场的贸易份额仍然不高，约为 300 亿人民币，占全国农产品贸易总额的 6%左右。全国少数大型批发市场经营农产 品进出口贸易，但单个市场的贸易规模较大，仅湛江霞山水产品批发市场全年出口 对虾的贸易额就达到 20 亿人民币，可见经由批发市场的农产品贸易发展潜力巨大。 利用批发市场平台，打破原来的传统农产品贸易模式，建立市场与国外进出口 商对接的新型贸易模式将是中国未来农产品贸易经营模式的发展方向之一。农产品 批发市场将以其巨大的产品吞吐量、丰富的产品种类、完善的加工、包装、贮藏、 物流功能成为农产品国际贸易的新宠，在推动中国农产品进出口贸易方面发挥重要 作用。 2.1.2 上海农副产品交易市场现状 上海地区农产品市场体系主要由各种农产品专业市场和小型农贸综合市场。在 各区农产品市场中都发挥着重要作用。尤其是日益增加的集贸市场在调节市场供需、 集聚各方面信息、增加交易效率等方面作用越来越明显。 上海农产品市场具有自己的特点，主要表现在： （1）集市数量多，物流量多。 目前，全市平均每个郊区都拥有 1-2 个农贸市场，大部分属于在城乡结合处， 市场化程度高，分散独立经营，随意性强。 20 （2）各市市规模大，经济辐射范围大。 从集市的交易量来看，规模大，市场交易水平活跃，多数的农副产品市场还处 于集散市水平，不只能在大范围内起到互通有无、调剂余缺的作用，难以反映真正 的供求关系。 （3）市场管理水平参差不齐。 有的市场管理仅停留在坐收管理费、摊位费上，缺乏信息，咨询、代管、代理 服务。大多数农产品都在市场内销售。当前，完善市场管理体系和市场交易信息及 建立规模是非常必要的。 今后，促进农副产品市场良好发展的关键在于政府的培育和引导。着手组建大 型农产品综合交易市场，并对现有的集散专业市场和小批发市场改善结构、扩大规 模、增强功能，培育。 2.1.3 上海的政策环境： 1，市长韩正，市委书记俞正声在上海在加快“四个中心”建设的进程中讲话强 调，上海要坚定不移地进行结构调整，形成以服务经济为主、三二一产业融合发展 的经济结构，促进现代服务业、先进制造业和高新技术产业发展，发挥上海经济的 影响力和带动力。上海将以更加开放的胸襟为民营企业来沪发展创造条件，着力优 化政策、市场、法制和社会环境，为民营企业发展提供更便利、更好的服务。欢迎 国内外优秀企业来上海投资发展、实施兼并重组、联合改造，进一步推进上海经济 社会的发展。在推进国际金融中心和国际航运中心建设的具体举措中，上海各个部 门要积极行动起来，进一步解放思想，大胆突破，创新工作思路和政策，为民营企 业家营造更加开放的发展环境。上海将进一步扩大对内、对外开放，欢迎民营企业 家积极参与上海国资国企改革，在“四个中心”建设中发挥更大作用。 2 加大政策实施力度，营造良好的物流发展环境 21 上海有关部门制定贯彻落实国务院物流业调整和振兴规划的实施意见。 推动“2009 年上海市十大重点现代物流项目”建设；上报一批争取国债支持的物流 项目；落实一批上海市服务业引导资金支持的项目，优先支持跨区域物流联动发展 项目；推荐一批落户重点物流园区、专业物流基地的项目进入绿色通道，加快项目 建设进程；继续开展物流“双高人才”培育工程，举办第二期长三角地区物流高层 管理人员培训班，为物流业发展提供智力支撑。 上海在打造国际物流中心过程中，加强农产品流通基础设施建设，鼓励大型农 产品批发市场建设和改造交易、仓储、加工配送等设施，推动农贸市场改造交易和 配套等设施，支持农产品连锁超市建立鲜活农产品配送中心，提高农产品配送率， 支持农产品冷链设施建设，延长农产品销售期；打造现代化农产品流通链条，开展 “农超对接”，鼓励大型连锁超市与鲜活农产品生产基地进行产销对接，引导批发 市场紧密联系农产品生产基地，开展团体、超市配送服务和网络交易，进而减少流 通环节，降低流通费用和农产品损耗；推行农产品品牌化和包装化，鼓励农产品流 通企业和批发市场大经销商开展订单农业。并且鼓励民营企业参与建设上海在 4 个 中心建设中发挥作用。 2.2 上海浦东农贸物流园的建设规模 上海浦东农贸物流园是以国内优秀企业民营家为主投资的大型项目，总投资 36 亿元，项目占地面积 2000 亩，总建筑面积 54 万平米，分批发交易、展示直销和检 测服务、仓储 4 个区域。它以统一品牌、统一管理、统一经营、统一结算、统一服 务的运营模式兴市旺市，以国际理念引领潮流，以卓越区位汇聚财气，以优异管理 规范运作，提供批发交易、展示直销、物流配送、进出口代理、电子商务、信息发 布等全方位服务，汇集四海农商，荟萃八方农产。 浦东农贸物流园是规模型、创新性的农产品大市场，在市场经济中，按市场需 22 求由多家闽商龙头企业出资组建，企业精心运作，社会广泛参与。上海福建商会， 上海浦东新区海西企业协会，上海市工商联合会钢铁贸易商会， 中国茶叶流通协会 上海食品城，开源国际酒业集团控股有限公司，上海大宁国际茶城，上海大统路批 发市场，上海泓元投资管理有限公司，上海健全投资有限公司，上海朝翔物流配送 有限公司，上海群大家具建材市场，上海逸仙钢材交易市场管理有限公司，鑫达黄 金有限公司，宁夏回药投资发展有限公司等单位，为大市场快速兴旺提供鼎力支持。 浦东农贸物流园优势凸显：交易规模大，商品品种多；市场辐射广，依托上海庞大 的消费力，商贸连接长三角和国内多数省份；政府支持力度大，优惠政策多；国际 对接力度强，引入众多国外客商和货源；农产品权威检测，安全源头控制、全程追 溯，食品放心、新鲜、丰富；市场服务全面、管理规范、物流便捷。 市场建设以总体规划、分期实施、设施配套、功能齐全、规范管理的思路，根 据阶段发展需要，部分建设部分营业。 2.2.1 市场建设目标 2.2.11 经营品种 市场以集散农业生产资料，农副产品，主要包括水果、蔬菜、粮油、活畜、皮 毛、蛋禽、建材、及少量的民族工艺品等。 2.2.1.2 经营目标 项目全面建成后，交易额达到 50 亿元以上，届时本市场将成为地区为数不多的 符合国家市场建设要求，集批发、零售、运销、冷藏、保鲜、检疫、认证为一体的， 与华东地区农贸市场横向联合为一体的，现代化的农贸批发零售综合交易市场，建 成农产品物流中心和农产品配送中心。 2.2.1.3 建立信息化管理系统 （1）信息自动化：对市场内部所有供求信息进行计算机网络化管理。对供求信 息及相关信息自动采集、发布。 23 （2）物流自动化：对进出市场的商品进行实施监控。 （3）管理自动化：对场内人员、设备、设施、商品、资金等进行计算机管理。 （4）交易自动化：商品交易可以采用传统方式，同时也可采取现代的电子商务 手段，实现不限时间、地点的电子化交易。 2.2.1.4 保鲜设施 华东地区虽然拥有大量的果蔬资源，但由于市场供应渠道比较长，保鲜技术难 以过关，无法进入国内外市场，因而造成大量资源的自生自灭，这无疑是资源的巨 大浪费。本市场开发建设服务中心正是根据这一资源形势作出了决定，如能通过保 鲜将果蔬资源进行内销外贸，不仅可以突出重点，发挥资源优势，还可以较大程度 地提高经济效益和社会效益，完全符合农业经济发展总的战略方针。在果蔬丰收季 节，以葡萄为例，本地市场平均价格基本在 3-5 元/公斤，通过保鲜技术的应用，在 1-2 月份基本销售价格在 20 元/公斤左右，市场前景十分看好。 2.3 总平面布局 2.3.1 布局原则 结合当地条件，妥善处理场内与场外，近期建设与长远发展的关系；在布局中 按功能分区，做到系统分明，布局整齐，对污染源采取合理有效的防护措施，做好 环保；在适用、经济的前提下注意场区的美化，创造良好的生活和工作环境。 2.3.2 项目建设总体方案 浦东农贸物流园的建设选择在上海浦东新区航头镇，地理位置十分优越：距洋 山深水港约 35 公里；距离浦东国际机场约 24 公里；航头镇“水、陆、空”交通四 通八达，历史上，航头因盐业发展需要，成为直达浦江的重要水运枢纽；项目周边 汇集 A2、A20、A15、A30 等快速干道，连通沪杭、沪宁等高速公路形成完善的交通 网络，特别有利于我们市场搞批发、物流配送。 未来批发市场的发展前景良好，但对于此批发市场未来发展趋势必将 成为行业人士 高度重视与关切的现实，这也正是此项目打造的原始初衷，一种引领行业领先的操 作模式，一种投资者、经营者、终端消费者三赢的经营模式，更是一种华东地区首 创商贸与物流并享的商业新中心。 24 1、形象力的提升：对于传统批发市场固有的形象必将得到改 变，以优化购物环境是本案的基本目标。 2、强化零售功能：固有的批发市场以单一的批一功能为主， 或者是不拒绝零售的可能性，但也不推荐这类功能的存在。 但在本案内，必须零售功能。包括楼层产品的布局，核心客 户的引进及物业人流动线的设计等要素上均体现这一特征。 3、网络化的拓展：一般批发市场以本地市场为主，再辅射到周边市场。而作为本案， 则强力拓展它的辅射性，以全国、国外作为辅射目标。它依托于产业生产力的背景， 整合买方与卖方的有效需求向区域化、国界化发展促进这类市场的交易是本案的核 心卖点。 4、强力打造“三化”元素：“三化”元素即指专业化、规范化、规模化。这个未来 批发市场关系生存性的关键问题。专业化，有利于商业价值的提升；规模化，有利 于产品的多样化。规范化，有利于促进销售率的上升；这些方面必须得到有效提高， 必将会使本案的持续经营性达到最大化。 5、异地营销促进本案市场热温：本案所有的宣传均需紧扣着 规模化而操作，一方面以本地为主，但在中后期进行吸纳。 在本案的前期必将以“以外围攻内地”的战略促进市场的持 续热温状态。 6、拓展实力客户激活市场：本案体量过大，本地客户也只是部分。又由于竞争者已 开始展开销售工作，这种现象的存在均能对本案产生极大的影响。拓展本案实力性 客户乃是本案的关键，一方面可利用它的实力性与品牌性吸纳同类型的客户或散户； 另一方面可去化比例较大的商铺面积。对于这类型的客户，是本案的关键所在，也 是本案的困难所在。 7、“人流、商流、信息流”构造强势卖点：由于本案地处于上海核心商圈内，为上 海浦东新区的重点支持项目，同时超大规模为构造一个新型的 MALL 奠定基础。上海 为华东区的中心城市，交通便捷、货物运输、商势辅射力均具备一个现代主题物流 中心的核心要素。本案以人流、商流、信息流作为强势卖点对外推广，必定引进各 类商家的青睐。这种定位，即改变与提升传统物流中心的商业价值，另一方面也为 现代物流的挑战者和补缺者做出示范与引导。 2.3.3 项目基本建设内容 1、市场建设规模 根据预测,该项目建设规模如下: (1)建设用地面积：2000亩 ， (2)总建筑面积 (3)功能分区情况：底层为专业菜市场，层高 4.8 米，建筑面积 42600临街门 面，二至五层为住宅，层高三米有二室二厅、三室二厅，复式结构户型。 25 2、建立一套市场信息采集、整理及智能化管理系统，设立全国联网的信息显示 屏幕。 在市场经济条件下，社会需求对资源配置、产品生产发挥着重要作用，农民生 产什么、生产多少都要靠市场信息的引导，因此，项目建设要力争抓好以下几点。 一是抓好信息网络建设，形成上与国家部门，下与市场主要农产品批发市场紧 密联系的信息传输网络。多渠道、多途径收集、发布农业信息，充分发挥市场在结 构调整、增产增收方面的引导作用。二是抓好农业信息知识与技术培训。三是加强 调研、追踪热点，拟在华东地区乃至国范围内组织农业信息调研，加大信息采集力 度，啬采集品种，为农业和农村经济发展提供优质的信息服务。四是制定信息采集 规范，提高信息报送和发布等工作的质量。 3、建立农产品批发市场的检测检疫和绿色农产品认证制度，切实把好农产品质 量关。为人民群众提供优质、安全放心的农产品。 4、逐步推行产品分级分类包装和销售，挑选部分水果、蔬菜、肉类产品、水产 品等按质量分级和规格化包装的标准，试行分级包装销售，逐步改变农副产品包装 粗劣，质量参差不齐的现状，促进农产品优质优价政策的落实。比如蔬菜产供销方 面：在产品规格及品种上，根据市场消费状况，加工产品小包装洗涤菜，产品规格 为 0.5 公斤，1 公斤包装年加工能力为 10000 吨，在工艺流程上，设置蔬菜加工生 产流水线，采用人工分选，机械传送清洗，并辅以人工操作，生产流程如下： 蔬菜加工生产流程 蔬菜进厂检验分选取清洗包装出厂 在主要设备上：设蔬菜加工线，配置的主要设备有步进式输送机、清洗机、精 26 量包装机等。 5、建立农产品物流中心，推进“订单农业”的实施，积极探索批发市场实行代 理、拍卖、中远期交易等新的经营形式，培养符合国际化走向中介组织，发挥商户 在人力资源、信息资源、营销市场和销售网络等方面的优势，为产地市场和销地市 场快速、经济地完成商品交易提供优质服务。 建立农立品配送中心，配送的基本要求是：不怕零星、不分昼夜、不论远近、 文明搬运、急用急配；定货、到货、验货、仓储、加工、选拣、包装、装盘、组配、 装车、送货、流水线作业都必须有操作规范；配送的机械包括货架、叉车、笼箱、 托盘、厢型车、冷藏车、分拣输送机。 6、完善批发市场服务设施 建设集银行、运输、中介、税务、物价、公安、环卫、餐饮、认证以及生活服 务为一体的多功能设施办公室。各交易区间建 10 米宽的通道，并建一个地磅，为过 磅通道，建筑面积 54 万平方米，为电子信息采集、发布、智能化管理中心，检验检 疫中心，物流配送中心，交易服务中心等各类市场服务机构所在地。 7、加强市场环境建设 为搞好果品、蔬菜副食品批发经营，必须创造一个环境优美、设施配套齐全、 服务周到、安全卫生的良好环境，必须加强市场环境建设，提高服务档次，使交易 市场上水平，上档次，真正成为联系全国的纽带和重要商品集散地。 第三章：建设条件和场址方案第三章：建设条件和场址方案 . 3.1 、场址的地理位置 27 3.1.1 地段优势。项目所处位于国际金融大都市上海，毗邻浙江省与江苏省，为整 个“长三角”龙头城市。项目所处上海浦东新区航头镇，地理位置十分优越：距洋 山深水港约 35 公里；距离浦东国际机场约 24 公里；航头镇“水、陆、空”交通四 通八达，历史上，航头因盐业发展需要，成为直达浦江的重要水运枢纽；项目周边 汇集 A2、A20、A15、A30 等快速干道，连通沪杭、沪宁等高速公路形成完善的交通 网络，特别有利于我们市场搞产品批发、物流配送。区位优势与便利交通，为商流 物流赢得了极强的流通速度与运营效率。 距上海市中心人民广场 22 公里， 距杭州、苏州、无锡、南通、嘉兴、湖州等 11.5 小时车程内，国际航空、轨道交 通、长途客运四通八达，一个足以让同行惊羡、农商云集的上海财富新高地。地处 长三角经济圈的中心地带 市场位于长三角经济圈的中心地带，地处我国沿海开放带 和长江经济带的 T 型结合部，可以充分利用沿海地带发达的商贸、物流体系，及丰 富的国内、国际资源与市场，推动农产品交易标准化、产业化、规模化发展。 周边拥有多条外省市直接进入上海的高速公路，这些高速与市区外环路中环路 内环路“三环” “一纵三横路网骨干”等快速路、主干道相交汇，构成了出入迅捷 的路网体系。 3.2 、场址的自然环境、社会经济条件 3.2.1 概述 浦东新区是中国上海市的一个副省级市辖区，范围包括黄浦江以东到长江口之 间的三角形区域，南面与奉贤区、闵行区接壤，西面与徐汇、卢湾、黄浦、虹口、 杨浦、宝山 6 区隔黄浦江相望，北面与崇明县隔长江相望。全区面积 1210.41 平方 公里（其中原浦东新区 532.75 平方公里，原南汇区 677.56 平方公里），人口 268.6 万人（其中原浦东新区 194.29 万人，原南汇区 74.31 万人）。1992 年中国政 28 府作出“开发浦东”的决策，浦东新区的城区面貌变化很大。浦东国际机场在新区 东临海部建成 3.2.2 浦东经济状况 浦东地区生产总值从 1990 年的 60 亿元上升到 2005 年的 2100 亿元，2008 年 的 3100 亿元，年均增长超过 15%。以先进制造业和现代服务业为主导的新型产业体 系进一步完善，工业总产值超过 4200 亿元，占全市近 1/4，其中第三产业增加值占 生产总值 49%左右。2005 年，实现全社会消费品零售额突破 400 亿元，外贸进出口 总额达到 900 亿美元，其中外贸出口 372 亿美元。截至 2005 年底，浦东新区累计吸 引来自 100 多个国家和地区的 13000 多家外资企业,合同外资超过 300 亿美元，吸引 9300 多家国内企业入驻浦 东,累计金额超过 600 亿元。目前，新区生产总值约占全 市的 1/4，外贸进出口总额约占全市的 1/2，外商直接投资实际到位金额约占全市的 1/3，浦东新区在全市经济发展中的增长极作用进一步凸显。 3.2.3 浦东交通 浦东新区新增道路 1000 多公里，相继建成了打浦路隧道、杨浦大桥、南浦大 桥、卢浦大桥、徐浦大桥、东海大桥、外滩观光隧道、延安东路隧道、外环隧道、 复兴东路隧道、翔殷路隧道复线、西藏南路隧道、军工路隧道、上中路隧道、大连 路隧道、人民路隧道、新建路隧道、世纪大道、内环线浦东段、中环线浦东段、外 环线浦东段、郊环线绕城高速浦东段、轨道交通 2 号线、轨道交通 4 号线、轨道交 通 6 号线、轨道交通 7 号线、轨道交通 8 号线、轨道交通 9 号线、上海长江隧桥等 交通设施。连接外环线和浦东国际机场的磁悬浮列车线也已建成。 29 3.2.4 项目中心航头镇概况 30 航头镇是浦东新区唯一一个位于三区交界处的镇，分别和奉贤、闵行接壤。 航头成陆于唐代前后，南宋时已成繁华集市，素有“金三角”之称。全镇总面积近 60 平方公里，现辖 13 个村、5 个居委会、6 个社区工作站，常住人