市场调研报告及活动计划建议

松江小商品淘宝商城周边市场调研报告2010-11-27目录第一章 吉林市、昌邑区商业调研1、 吉林市商业概况2、 昌邑区介绍第二章 松江小商品淘宝商城附近商业项目介绍1、 统泰新物华实地调查2、 大林商场实地调查3、 松江二厅实地调查4、 轻工批发商场实地调查5、 人民松江百货大楼实地调查6、 松江小区商铺实地调查第三章 松江小商品淘宝商城附近居民分布情况介绍1、 松江欣都小区情况实地调查2、 松江小区情况实地调查3、 松江花园情况实地调查4、 造纸厂住宅实地调查5、 铁合金住宅实地调查6、 松江家园实地调查7、 松江苑实地调查8、 通潭西区实地调查第四章 松江小商品淘宝商城SWTO分析1、竞争优势2、竞争劣势3、发展前景4、发展壁垒第五章 松江小商品淘宝商城STP战略第六章 附近学校分布图第一章 吉林市、昌邑区商业调研1. 吉林市商业概况吉林市传统商业圈地位依旧。传统商圈主要包括东市场、河南街、江南商业中心(正在不断堀起)、解放大路商业街四大商区、西山商业区、江北商业区。东市场商圈的特色是大。据有关数据显示，东市场日人流量20万，年销售额60多亿元，超过1万平方米的大型卖场多达15家。河南街商圈是东北现存最古老的商业街之一。河南街商业历史已有300年，其中“福源馆”始建于公元1628年，距今已有近400年的历史。是这条街上最古老的商铺。并且周围各品牌商场云集，集衣食住行于一体是一个非常成熟的商圈。目前江南商圈已经日趋完善，随着附近的楼市火爆江南一号、瀚林苑、江畔人家再加上隔江相望的世贸广场等等，2009年底欧亚商都进入江南商业区，以高端品牌准备占领一席之地，据调查最近新开盘的伯爵盛世纪已经与沃尔玛签约在二楼开设大型超市，这样加之原有的商业配套和居民密集度来讲江南商业圈将成为未来的又一个重要商圈， “江城广场-世纪广场商圈”的形成，也在江城人民的视野中由模糊到渐渐清晰。届时，不但人们购物、休闲可以多一个去处，而且风景优美的松花江畔也会多一张吉林市商业名片。解放大路商业街可以说是新兴的娱乐街，主要面向的消费群体是中产阶级，是集美食、娱乐、休闲于一体的繁华街区(因附近KTV较多又名“狼嚎一条街”)。西山区域一直是吉林市的“郊区”。2006年，中东新生活购物乐园进驻后，西山区域的商业氛围有了很大幅度提升。加之最近新楼盘：中凯梦之城、红大领域、帕萨迪纳、紫光北郡等纷纷推出，更将西山区域的商圈推向日趋完善的一步。北山商圈，多年前众安居广场曾打出这样的宣传口号：“2009年全新投资热点，吉林市最赚钱的专业市场”、“品牌商家的动向，就是财富聚集的方向，投资创富紧跟众安居！”众安居广场之所以敢如此宣传，与正在崛起的北山商圈紧密相关。北山陶瓷商圈，原本是由众多陶瓷商家在经营过程中自发形成的建材市场，距今已有十几年。2005年众安居的进驻，对北山商圈的成型具有重大意义，因为在原本专业市场基础上，北山商圈已经成为吉林市的一条大型、专业化商业街。在政府的支持下，北山商圈加快了成型的脚步。2005年船营区人民政府工作报告明确指出，将北山棚户区内原自然形成的（德胜路）陶瓷一条街，规划成为建材产业商贸区。以“众安居建材装饰广场”为龙头，利用北山（德胜路）自然形成的陶瓷专营市场为基础，以北山棚户区改造为契机，强势打造北山建材产业商贸区。作为北山建材产业商贸区的核心主力，众安居建材装饰广场会聚了全市97%以上的品牌份额。中国100名品牌装饰企业的强势加盟，加上政府的大力扶持与合理规划，让众安居、北山商圈的未来前景更被看好。目前，北山商圈专业化路线发展迅速，商圈成熟度正在逐步提升。 中兴街商圈是以松江二厅为首的小商品集散批发零售地，在吉林市已有十几年历史，而且地处较好随着附近新楼盘的推出居民区的形成聚集了较大的购买能力，也为该处商圈发展提供了必备条件。2. 昌邑区商业概况 目前昌邑区商圈主要以松江二厅为中心向周围扩散，松江二厅可以称之为吉林市的“义乌”主要以小商品批发为主，其商业地位已经在吉林市人心目中根深蒂固，加之周围的人民商场、轻工批发商场和即将开业的大林购物广场及大林右侧的商铺和松江小区今年落成的商铺一条街，在不远处又有统泰新物华和即将落成的淘宝小商品，而且紫光苑大酒店也即将建成，可以说松江商圈将会成为集商品批发零售的主流商圈占据昌邑区中心要塞。 会有越来越多的客流量被吸引到这个繁华的商圈之内，同时也会吸引大批量的投资者关注这里。 综上的吉林市商圈情况我们不难看出，哪里有居民消费群体哪里就有商业，哪里有商业哪里就有新的楼盘的兴起新的商圈的形成，两者之间形成相辅相承的作用，中兴街商业街已经是一个成熟且具有代表性的商业街，之所以繁华热闹是因为所销售的商品均是以小商品日用百货为主，附近又有一些小吃，正迎合了中低消费者和学生的喜好，附近又有四所中小学相邻，这里已经自然而然的成为了这些学生购物的首选之地，但是面对目前的中兴街商圈面临的一个问题是商业过于老化，无法迎合80 90 后追求时尚追求潮流的现代观念，因此我们在立足做淘宝小商城的同时可加以网络化网店服务为购买我们产品的业主提供一个属于自己的“吉林市淘宝小商城”来达到方便一些年青群体在家里选择商品到店内直接购买的愿意，特别是现在年青人普遍较懒，而时逢冬季，交通不便利，通过网络加实体店共存共赢的方式，可以有利于招商工作的进行，同时也可以有利于商场品牌的缔造。据初步统计目前中兴街商圈附近可以辐射到的居民保守估计在20万人左右，再加上日常流动和慕名而来的顾客和来此批发商品的小商品零售商至少在50万左右的人口具有购买能力。面对如果庞大和日趋成熟的市场，大林打出了差异化市场做起了中端百货业，避免了直接与旁边的二厅发生冲突，那么我们可以看出吉林市目前以小商品零售批发为主的商圈非此莫属，更可以利用当前已经成熟的商圈趁市场未饱和之时打入这个市场，借助商圈效益在吉林市小商品领域打造一个品牌化商城。第二章 昌邑区重点商业项目介绍1 统泰新物华项目实地调查统泰新物华基本资料：吉林统泰成立于2007年。公司下设吉林统泰国际汽配城、吉林统泰物流中心、吉林统泰新物华五金机电批发城、吉林统泰房地产公司。 项目位于吉林市吉林大街148号，吉林统泰新物华五金机电批发城占地面积52000平方米，经营面积60000平方米，仓储面积18000平方米，停车场面积15000平方米，可容纳商户2500余户。批发城共分为六座，是集商品交易、产品展示、商贸洽谈、仓储、物流及配送于一体的电脑、电子、生产资料专业市场。目前位于我们附近的统泰新物华共二层，一层主要经营五金生产资料； A二楼座经营电子； B二楼座经营电脑数码；C二楼座经营电脑数码 统泰新物华经营方式：内商出租；外围楼盘出售统泰新物华经营产品：电脑、电子、五金、生产资料专业。统泰新物华铺位费用：入场条件：必须经营过所经营的产品和项目。入场费：1万商场内商铺：根据面积及地点收取价格从4000-16000/年不等。外围门市：3-4万每年 外围多层门市售价：14800/平主要针对客户群体：全市电子、五金需求客户、附近居民、企事业单位、技术工人、路过行人=2 大林购物广场项目实地调查大林购物广场简介：大林购物广场座落于中兴街126号松江商业老区，主要类型是大型商业零售品牌店营业面积1.28万平方米，为了拉动销费带动商圈繁荣，会定期在报纸电视等媒体投入资金大力宣传。下属商业-轻工批发商场。大林购物广场主要经营品牌：欧莱雅、资生堂、泊美、自然堂、值美村、草木年华等。箱包类：婉约、七匹狼、哥弟、马可波罗、藏皮客。男装：都彭、登喜路、大红鹰、鳄鱼、稻草人、琴曼、金昊森、尼克等。鞋类：驰帮、犀牛、能人、卓诗妮等。女装品牌：CC&DD、保罗丹兰、素图、白茶、主提、韩国蔓露卡等。皮装品牌：老人头、约翰雷蒙等。内衣：赏心文胸、奥尔黛丝、六月玫瑰、依之妮等。羽绒服：波司登、鸭鸭、杰克丹尼、法迪、深傲、北极绒、七只羊、羊老大、洗、曦牌等。童装：派米迪、小虎当家、缤纷熊等。有地下停车位。经营方式出租经营种类及铺位费用一楼：金银饰品、珠宝玉器、化妆品、钟表、箱包 每平价格：3.7元/含物业 二楼：男装、男女鞋品 每平价格：3.1元/含物业三楼：女装、精品内衣 每平价格：2.5元/含物业四楼：床上用品、家居饰品、童装、儿童玩具 每平价格：1.7/元/含物业 门市：8元/天含物业大林购物广场楼体广告价格：8000/年右侧门市价格：售价：6800/平 （已于2008年售完）预计正式营业时间为11月下旬、12月初客户群体：周边居民为主；全市居民为辅、路过行人=3 松江二厅实地调查松江二厅简介：吉林市松江二厅是目前吉林市最大的小商品批发市场，经营面积约3600平方米，因其商品主要以批发为主，成为了吉林市很多商家进货的一个渠道，同时也拉动了附近的商业。一楼主要经营：文具用品、钟表、玩具、台历日历、糖果、手电、打火机、文体用品、馐纸、国旗、健身用品、扑克、化妆品、生活用品、洗漱用品、袜子内衣手套、卫生纸、洗衣粉、鼠标电子用品、计算器、等小商品二楼主要经营：拖鞋、毛巾杯、打火机银饰、腰带、钱包、玩具、围巾、眼镜、游戏机卡、头饰、玉石。等小商品三楼主要经营：包、十字秀、挂画、摆设用品、水晶、玩具等小商品经营模式：出租(目前二厅商铺价格炒的非常高仅兑一个地方价格从5万-20万不等)经营租金根据地理位置：每平均价5元/天客户群体：批发供应零售业主、学生、附近居民、吉林市贪图便宜的群体、路过行人=4 轻工批发商场实地调查轻工批发商场简介 吉林市轻工批发商场经营面积约4500平方米，主要以商品批发为主，并且为了拉开与二厅的经营方式相冲突在二三四楼经营的产品大部分以服装和床上用品为主。一楼：MP3 MP4 MP5 和CD光盘，电子用品，计算器，插台，手机山寨，电脑耗材等二楼：衣服内衣，玉器，手套，帽子，饰品等三楼：衣服，裤子，鞋等四楼：布匹，服装定做，毛线，窗帘，床上用品等经营模式：出租出售费用：均价4.5/天客户群体：批发供应零售业主、学生、附近居民、吉林市贪图便宜的群体、路过行人=5 人民松江百货大楼实地调查 人民松江百货大楼简介 吉林市人民松江百货大楼经营面积约为3360平方米主要经营：一楼：化妆品，美甲的挺多，包，影碟，十字秀，内衣，超市，童装，保健品，美容美体，生活用品，帽子，袜子，头饰，钟表等二楼：男装，女装，包等经营模式出租出租费用均价3.3元/天客户群体：附近居民、路过行人=6 松江小区商铺实地调查经营方式：出售经营产品：门市任选出售价格：8000-2000/平 靠近松江二厅较贵。第三章 商圈居民分布情况介绍1. 松江欣都小区居住人口本小区共计：5座高层；12座多层1号楼高层：360人 (估)2号楼高层：600人（估）3号楼高层：600人（估）4号楼多层：144人（估）5号楼多层：144人（估）6号楼多层：144人（估）7号楼多层：288人（估）8号楼多层：288人（估）9号楼多层：336人（估）10号楼多层：336人（估）11号楼高层：600人（估）12号楼高层：600人（估）13号楼多层：240人（估）14号楼多层：288人（估）15号楼多层：360人（估）16号楼多层：384人（估）17号楼多层：408人（估）合计：约6120人2. 松江小区居住人口本小区共计：1座高层；19座多层松江高层：1600人(估)2号楼多层：192人(估)3号楼多层：288人(估)4号楼多层：336人(估)5号楼多层：288人(估)6号楼多层：288人(估)7号楼多层：288人(估)8号楼多层：456人(估)9号楼多层：240人(估)10号楼多层：168人(估)11号楼多层：288人(估)12号楼多层：192人(估)13号楼多层：336人(估)14号楼多层：288人(估)15号楼多层：288人(估)16号楼多层：144人(估)17号楼多层：144人(估)19号楼多层：252人(估)20号楼多层：588人(估)22号楼多层：264人(估)合计：6928人3. 松江花园居住人口本小区共计：1座高层；6座多层松江花园高层：1728人（估）松江花苑1号楼多层：576人（估）松江花苑2号楼多层：288人（估）旧楼多层：288人（估）松江花园3号楼高层：392人（估）松江花园4号楼高层：280人（估）松江花园5号楼高层：432人（估）松江花园7号楼高层：360人（估）松江花园8号楼高层：312人（估）松江花园9号楼高层：560人（估）合计：5216人4. 造纸厂住宅情况调查本小区共计3座多层，始建于1988年，1990年完工，产权归属个人1号楼多层：504人（估）2号楼多层：360人（估）3号楼多层：432人（估）4号楼多层：360人（估）5号楼多层：360人（估）6号楼多层：360人（估）7号楼多层：336人（估）8号楼多层：432人（估）9号楼多层：432人（估）10号楼多层：432人（估）11号楼多层：432人（估）12号楼多层：432人（估）13号楼多层：432人（估）14号楼多层：432人（估）15号楼多层：360人（估）16号楼多层：432人（估）17号-21号 共计：1728人（估）22号-25号 共计：1296人（估）(附近紫馨花园 共计：1152人(估)合计：10704人5. 铁合金住宅情况调查19-0号多层：280人（估）19-1号多层：280人（估）19-2号多层：224人（估）19-3号多层：224人（估）19-4号多层：392人（估）21-2号多层：280人（估）21-3号多层：280人（估）21-3号多层：280人（估）21-5号多层：280人（估）合计约：2520人6. 松江家园实地调查6号多层：人240(估)12号多层：人504(估)5号多层：人240(估)11号多层：人576(估)4号多层：人384(估)10号多层：人504(估)3号多层：人576(估)9-7：288 人（估）15号多层：人288(估)14号多层：人288(估)13号多层：人192(估)合计约：4071人7. 松江苑实地调查3号楼多层：192人（估）2号楼多层：240人（估）1号楼多层：240人（估）4号楼多层：240人（估）8号楼多层：192人（估）10号楼多层：192人（估）11号楼多层：192人（估）12号楼多层：192人（估）13号楼多层：192人（估）5号楼多层：240人（估）6号楼多层：240人（估）高层：2688人（估）合计约：50408. 通潭西区实地调查3-1多层：336人（估）4-1多层：224人（估）3-3多层：336人（估）4-2多层：280人（估）3-5多层：336人（估）4-3多层：280人（估）3-6多层：280人（估）4-4多层：280人（估）7-1多层：168人（估）7-2多层：224人（估）7-5多层：224人（估）7-4多层：224人（估）7-8多层：280人（估）7-7多层：280人（估）7-11多层：280人（估）7-10多层：224人（估）7-13多层：280人（估）7-12多层：280人（估）7-15多层：224人（估）7-14多层：280人（估）11-1多层：280人（估）11-2多层：280人（估）11-3多层：280人（估）11-4多层：280人（估）13-1多层：280人（估）13-2多层：224人（估）13-3多层：280人（估）13-4多层：224人（估）13-6多层：224人（估）14-3多层：280人（估）14-4多层：280人（估）14-5多层：280人（估）14-2多层：224人（估）14-1多层：224人（估）10-6多层：224人（估）10-5多层：224人（估）10-3多层：280人（估）10-4多层：280人（估）10-2多层：224人（估）10-1多层：224人（估）7-9多层：280人（估）7-9多层：224人（估）8-4多层：224人（估）7-6多层：168人（估）8-1多层：280人（估）7-3多层：168人（估）其余18座共约：4480人合计约：16520人第四章 松江小商品淘宝商城SWTO分析一、竞争优势：（1）.硬件优势公交：途经公交：2路, 30路, 40路, 58路, 102路, 130路，4路 104路 可谓贯穿南北四通八达。商业：附近即是吉林市统泰新物华、五星级紫光苑大酒店，以及自身配套的高尚住宅社区。地域：附近20万左居民以及附近公交线路辐射的百万客户群体建筑：超前的设计理念、舒适、优雅的商场购物环境。价格：价格为5300-6600均低于附近卖场。规模：20000平米小商品集散中心是吉林市绝无仅有的小商品购物天堂广场：门前及周边即是停车位和绿化景观带，不仅方便顾客停车同时也为顾客提供了休闲散步之佳地。（2）.软件优势电子商务：实现实体店与虚拟店铺结合的方式，不仅可以相辅相成，同时也弥补了彼此的缺点。规划：统一规划、招商、推广宣传、经一经营。管理：自持三成物业，专业的管理团队，专业的推广部门。二、竞争劣势：商业区域：目前附近商业圈主要以中兴街一带，松江二厅，轻工批发，人民商场，大林购物为主，从我商业项目直线距离也有380余米，不能靠近成熟的商业圈将会成为竞争初期的劣势，需要通过营销模式来唤醒此地。消费习惯：中兴街附近的几家商业已经有十几年的历史在吉林市家喻户晓，很我人去那里批发购物已经形成一种消费习惯。人气氛围：经过十多年的客户积累，中兴街附近商圈已经吸引了大批量的商家与顾客，因此人气非常旺，顾客非常稳定。三、发展前景1.根据目前调查数据获悉，中兴街一带是以小商品批发零售为主，大林根据市场情况较为有针对性的打造了差异化卖场开始走中端品牌市场，弥补了该商圈的空白，而目前附近的除大林以外的商场均以有十几年历史，商场建筑内部设施均以老化，经营管理模式陈旧，仅依靠现状生存，没有任何开拓和发展的迹象，这样略显背动，面对新兴商场的挑战与应变能力均较差。2.我商场附近依靠有利的交通路线优势占据了附近八条主要公交路线，可以延伸到八条交通路线以外的周边地区，形成一个庞大的蜘蛛网，而我们在蜘蛛网中央可以网罗各方顾客，加之在城市规划形式之下，后方原老造纸厂即将迁移，会在商场附近修一条路直通松江北路。必将为我们的商城打开一条财富之路。四、发展壁垒1.合作长效性，因此商业项目是我公司与大江公司合作开发的项目，在项目运营阶段会有很多问题有待沟通解决，其间会面临很多双方都不愿意面对的问题，如果此类问题不能得到有效解决必定影响商场的发展。2.此项目发展前景非常可观，但是如何让此沉睡之地苏醒，是我们在商场动作之初需要面临的首要问题。3.业主目前有些是为投资而购铺，甚至没有从商经验，那么我们同样要解决这些商铺经营上的问题，不能让他们变成“空铺”“死铺”。第五章 松江小商品淘宝商城STP策划市场细分：根据对中兴街附近商业片区走访调查得知，附近经营小商品的二厅与轻工等卖场主要以批发从南方引进的货源为主，零售为辅，此处商家认为这里的主要销售来源还是批发，因为这里在吉林市是颇有名气小商品批发集散地，所以不考虑更换卖场，但是附近的两家卖场普遍存在无宣传，管理一般，目前生意较好仅是依靠时间积累起来的，而且有些商家批货时也不是十分方便，门前仅一趟四路车，有车的还好些，没有车的就需要来倒车，十分不方便，并且商场环境设施陈旧老化。结论：可以将我们的项目定位为时尚购物社区，主要针对70.80.90后的青少年人群，以零售拉动新生力的购物能力，并逐步带动我商场的批发业，并打造，不是只有买东西才逛淘宝商城、逛现实中的淘宝商城的理念项目详情：松江小商品陶宝商业面积近2万平方米，商业共三