风险防范论文关于房地产企业涉税风险防范论文范文参考资料

风险防范论文关于房地产企业涉税风险防范论文范文参考资料 近年来，在日常税收征管工作中我们发现，房地产业由于行业的特殊性，在涉税工作中出现“纳税环节多，涉及税种多，各类检查多”的现象。部分房地产企业仅限于应付这“三多”，以至于对纳税信息、税收优惠政策、办税程序以及税法与会计的差异等无暇顾及，产生了多缴或少缴税款的理由。这不仅让企业蒙受了不必要的经济损失，也给我们的征管工作带来了一定的困扰。为了让企业能更好地规避涉税风险，笔者收集了一些房地产企业在纳税工作中常遇到的理由和注意事项，希望能为企业降低涉税风险，更好地履行纳税义务提供一点帮助。 房地产企业税收风险产生的理由主要有：重会计核算，轻税收管理；重会计知识，轻税收政策；重实体，轻程序等。 国税发xx31号文件规定：开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。而国税发xx31号文件规定：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。上述两文件的不同在于，新文件将开发产品转作固定资产视同销售收入的规定取消了，如果企业对该政策不了解的话，涉及到此种业务时就会多缴纳企业所得税。另外，国税发xx31号第二十四条还设置了一个反避税条款，即：企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。如果房地产企业将实际使用时间累计未超过12个月的“固定资产”销售了，既然不允许扣除折旧，因此“固定资产”的计税余值应该是未扣除折旧的原值。 再如，新税法出台前，房地产开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，待预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。而新文件规定：房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数，但开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。对于新办房地产开发企业来说，因为政策的转变，计算缴纳的企业所得税也有着很大的差异，由此也会给企业带来一定的涉税风险，例如滞纳金、罚款等。 关于房地产企业委托施工单位进行工程施工，但由房地产企业提供建筑工程设备的营业税征税理由，从营业税细则第十六条可以看出，建设方提供设备的价款，不需要缴纳营业税，这与“财税xx16号文”的规定是不一致的。“财税xx16号文”明确规定，建筑安装工程的计税营业额不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。也就是说，凡是属于列入省级地方税务机关列举的设备名单中的建筑工程设备，无论是甲方提供还是施工单位自行采购，均可以不缴纳营业税。而按照新细则的规定，建设单位提供的设备价款不需要缴纳营业税，但是施工单位自行采购的设备价款需要缴纳营业税。新细则关于建筑工程设备征税理由的变化，提醒房地产企业、施工企业必须筹划建筑工程设备的供应方式，否则存在多缴纳营业税的风险。 同时应注意材料和设备的划分，按照现行规定，甲供材料必须纳入营业额缴纳营业税，而甲供设备是不需要缴纳营业税的。新营业税条例及实施细则对材料及设备的划分并没有明确规定，在具体实施过程中应及时与主管税务部门沟通，正确区分材料和设备，并按规定正确计算缴纳营业税。 土地增值税预征率理由。土地增值税预征率是此税种中的首要理由，当房地产开发企业有预售收入时，土地增值税按开发项目的具体类型进行预征。此时企业就一定要了解自身开发产品在税收中属于何种类型，而不能简单地按照立项或规划的批复来分类。如果企业对预征率不了解或是对房屋类型不能准确划分，应该及时与税务部门沟通，确定各类房型的预征率。 土地增值税的计税成本理由。土地增值税的计税成本与企业所得税确认的计税成本不尽相同，故在土地增值税清算时，不能以企业所得税所确认的成本来确定土地增值税的计税成本。另外，房地产开发企业可以享受土地增值税加计扣除的税收优惠，如果计税成本计算不正确，会使土地增值税清算的结果大相径庭。 以房地产作价入股进行投资或联营缴纳土地增值税理由。财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体理由规定 _规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。”xx年，财政部国家税务总局关于土地增值税若干理由 _（财税xx 21号）中对这一条款作了补充规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体理由规定 _第一条暂免征收土地增值税的规定。即：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税，但所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应缴纳土地增值税。 房地产开发企业实际工作中主要应关注土地使用税纳税义务的起止时间。 土地使用税纳税义务开始时间。新的政策规定是财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策 _（财税xx186 号）第二条规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。” 土地使用税纳税义务截止时间。镇地税发xx122号转发苏地税发1999087号规定中，对经营商品房的房地产开发企业，在取得土地使用权证次月起缴纳城镇土地使用税，待开发的商品房全部竣工验收后，凭国土局土地分割证明到主管地税机关备案，对已销售的商品房不再征收城镇土地使用税。 房地产企业所得税征收方式为预缴，房地产企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴所得税，对开发建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得预售收入，按规安的预计利润率分季（或月）计算出预计利润率额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。 房地产企业注册登记地点不同，对各税种征管分局不同的，企业会产生漏报税的风险。 房地产企业*在企业销售过程中起到非常重要的作用，房地产企业以预收账款作为缴税的依据，*开具与预收账款发生时间不一致，会引起企业缴税风险，应对两者及时进行核对。 房地产企业涉税内容比较多，税收政策变化快，特别是国家出台的新政策比较多，新政策中有些定义不明确的，地方主管税务局有更加明细的执行框架，企业应及时了解，避开产生纳税风险。 （一）代收费用是否需征收营业税、企业所得税、土地增值税理由 房地产开发企业根据开发经营的需要，在销售开发产品时代有关部门和单位收取一些价外费用，如水、电、气初装费及各项基金等，这些费用一般先由房地产企业收取，后大多要按规定转交委托单位，有的也有结余。对于房地产企业，这些代收费用（或者说价外费用）需要缴纳营业税、企业所得税，房价之外的代收费用不需缴纳土地增值税。 （二）向境外或境内支付佣金企业所得税税前扣除存在差异 国税发xx31号第二十条规定，企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。该规定意味着对佣金实行限额扣除，而不是全额扣除。对于支付给境内企业的佣金，具体应根据（财税xx29号）财政部