警惕民营企业的民间借贷行为关注资产套现倾向下隐藏的资金链风险

警惕民营企业的民间借贷行为关注资产套现趋势下隐藏的资金链风险义乌涂山商务酒店有限公司案例研究2008-7-18案例摘要:2008年7月17日，媒体披露，义乌金屋集团负债超过17亿元(民间贷款14亿元，银行贷款3.5亿元)。张董事长出国后，许多债权人通过法律途径追债。2006年7月，集团子公司义乌市汕头商务酒店有限公司向我行申请贷款7000万元，在华东信用评估中心审批过程中被拒绝，成功规避了集团债务风险。这一案例的启示是，民营企业具有机制灵活、投资眼光独特、市场机会控制良好的特点。但是，我们也应该看到，在2006年和2007年的金融环境缓和时期，一些民营企业的投资决策机制不太稳定，盲目通过大规模民间借贷扩大跨行业投资。因此，我们要密切关注信贷调查环节中民营企业实际控制人的表外投融资行为，警惕“用高财务杠杆收购资产评估增值抵押再融资再投资”的连锁风险，防止企业在资金紧张时期利用银行抵押贷款实现资产变现和转移风险。东方早报 2008年7月16日、18日报道：义乌明星企业金屋集团董事长张突然失踪。据了解，欠张外债约17亿元，其中民间贷款14亿元(本金8亿元，利息6亿元)，银行贷款余额3.5亿元。浙江商业银行、金华商业银行、光大银行、农业银行、招商银行、华夏银行、交通银行和上海浦东发展银行都有信贷余额。最大的贷款银行是农业银行义乌市分行，其6000万元的贷款抵押物是金屋集团名下的义乌山宾馆。根据“金太阳集团”网站上的公开信息，其总资产超过10亿元，拥有2000多名员工。目前，公司主要从事袜子、服装加工、纺织原料批发、现代农业开发、酒店服务等。共有14家子公司。其中包括“浙江李娇袜业”、“义乌万盛化纤”、“金华江南农场”、“深圳德佳贸易”、“义乌三都商务酒店”等10家国内子公司，以及在阿联酋设立的阿联酋金谷集团国际有限公司、阿联酋三都贸易有限公司、阿联酋三都装饰有限公司、阿联酋三都餐饮有限公司等4家海外子公司。据媒体报道，由于大量银行贷款逾期，相关银行已要求该集团拍卖资产偿还贷款。目前，义乌山大酒店已经换了主人装修。2006年7月，义乌涂山商务酒店向我行申请中长期贷款7000万元(分行申报6500万元)，期限6.5年，利率比基准高10%。同时，支付了65万元/年的中间业务费用，为酒店资产提供抵押担保。2006年7月14日被华东信用评估中心拒绝。拒绝的原因如下：1 .抵押物的新增建筑面积未经规划批准，存在抵押缺陷；2.酒店未获得星级评定，床位相对较少，餐饮部分占经营现金流的60%，预测乐观，存在第一还款来源不足的风险。3.抵押物的评估价值明显偏高。本行实现价值(6500万元)接近股东购买价格(5月和6月为7128万元)，实现空间相对狭窄。本行在授信审批过程中成功规避信用风险，没有因金乌集团的失败而受到牵连或损失。回顾审批过程，张的巨额民间贷款虽然当时没有被发现，但项目的各种线索却向我们展示了隐藏的信用风险。一、活动流程：2005年5月，金乌集团董事长张以个人名义出资7128万元，从朱手中收购锦江大酒店。2006年1月，申请人将其企业名称变更为涂山义乌酒店位于义乌市民广场。左边是市政府办公楼。从市政府大楼到酒店只有一分钟的步行路程。右边是杭州协和义乌购物中心和“好又多”及“世纪联华”超市。右边是义乌世纪商城。它的位置相对优越。申请材料强调，信贷项目的可行性基于两个判断：1 .酒店地理位置优越，客房年入住率达到85%以上；2.抵押品的市场价值。根据2006年4月浙江恒基房地产评估有限公司对抵押房产的评估报告，评估价格为1.5亿元，我行抵押率为43%。申报数据反映：“义乌市整体地价相对较高。2003年9月10日，面积1443.4平方米的办公用地以3.2亿元的高价出售，达到每平方米22万元。根据拍卖价值的面积和酒店的位置(这是一种土地)，酒店财产有很强的流动性。”然而，在审查过程中，我们注意到了各种疑问，这使我们对该项目做出了谨慎的判断：1.收益法验证了抵押物评估的增值明显不合理，企业积极变现资产的趋势明显增强。该酒店为张所有，于2005年5月以人民币7128万元购买。同年9月，孙武集团公司以该酒店为抵押物，向华夏银行杭州高新支行贷款5000万元。根据这一计算，张只花了自己的2128万元，即29.85%的资金就获得了这家酒店。2006年4月，浙江恒基房地产评估有限公司对抵押房产进行了1.5亿元的评估。一年内，酒店资产评估值达到7872万元，同比增长110%。根据酒店现金流预测计划，在酒店入住率高达85%，平均房价为400元(高于当地三星级酒店的房价水平)的乐观假设下，2007-2009年预计实现的平均净利润仅为735万元。根据该酒店1.5亿元的估计价值，资产年回报率为4.9%，远低于义乌当地的资本成本。用酒店资产的营业收入实现抵押资产的价值显然是不合理的。从审查情况来看，如果我行发放6500万贷款，用于偿还华夏银行5000万贷款和张1500万个人资金，企业自有资金收购酒店资产将减少到628万，利用我行负债进行资产收购的杠杆率将达到91%，资产套现趋势将明显增强。银行面临的博弈情况是：如果张控制的企业集团存在酒店经营风险或资金链问题，企业最有可能将其资产交由银行处置。扣除资产处置所需税费后，银行债权的保护空间将极其有限，甚至可能面临部分损失。2.我们信贷额度的营销意图是积极替换或偿还其他银行到期后可能无法偿还的贷款？涂山酒店的资产为华夏银行金屋集团两年期5000万贷款(2005.9-2007.9)提供了抵押担保。从该笔授信的申请方案分析，我行授信额度增加了1500万，授信期限由对方银行的两年延长至六年半。分行的申请方案是将中长期基准利率上调10%，并增加65万元的年度财务顾问费，相当于当时基准利率水平上调26%。虽然我行的信贷计划有利于减轻企业每年的偿债压力，但根据义乌当地金融环境判断，在企业资金周转没有明显异常的情况下，当地银行一般会在到期后全额归还抵押贷款。但是，如果企业接受银行的信贷计划：(1)按基准支付26%的资本成本；(2)贷款本金将按季度逐年偿还。本金将于2007年至2008年每年偿还。银行的信贷金额实际上已经基于上述对信用项目的质疑，华东信用评估中心最终结合项目自身的缺陷(违法建设未申请产权证、酒店自身现金流第一还款来源不足、酒店星级不符合区域信用政策)在终审中驳回了该项目。经办银行的机构没有要求复议，但他们后来报告说，当地农业银行提供了6000万元的信贷。评审人员随后反思：银行是否失去了良好的信用合作机会？二。跟进：根据东方早报报告：早在2005年，张就开始向民间借钱，以缓解资金压力。金额不大，月利润只有2%-3%。但是在2006年底开始增加。钱的来源很复杂。义乌有大量的当地企业，其他地方包括诸暨和永康。债权人的本金和利息总额高达1.5亿元，近100人超过100万元。张的外债总额超过17亿元，其中私人贷款14亿元(本金8亿元，利息6亿元)，银行贷款3.5亿元，共计20亿元。他的资产远远低于此。“他一直在按照合同支付利息，并且很正直。但是到今年年初，许多人还没有得到兴趣。”一位债权人透露，起初有几个人去法院起诉他，如果他们得不到利息。银行开始要求贷款，并要求该集团拍卖其资产以偿还贷款。然后许多债权人要求拖欠。“他陷入了大量用于土地和旅游项目的资金，他以每月3%-8%的利率借入这些资金。后者的许多贷款被用来填补高利率贷款的巨大缺口。张的好朋友透露，张花了近1亿元在义乌买了一块地建了一个五星级酒店，与他人合作开发了太湖1000亩的旅游项目，还在义乌北苑工业区拍摄了300亩的土地，但最终政府收回了180亩。还有传言称，一个人曾在阿拉伯联合酋长国迪拜赢得500家店铺。许多情绪激动的借款人聚集在义乌市金吴集团总部讨债，使公司陷入困境。据公司员工说，他们已经和公司发生了冲突，因为他们已经很长时间没有领到工资了。他们中的许多人已经将近3个月没有拿到工资了，有些人甚至可能更久。三、案例研究：从以上提供的信息可以推断，该企业向我行申请贷款，正值其进行大规模民间融资和疯狂扩张之际。信贷申请材料对太阳集团的整体运营和实际控制人的负债情况没有透彻的了解。尽管银行幸运地错过了最后的风险，但在整个事件过程中仍有许多经验和教训值得思考：1.应深入调查民营企业实际控制人的个人资产和负债，特别是通过民间借贷渠道融资的企业，应积极规避：浙江省是我国民营经济活跃程度最高的省份之一。宽松的金融环境和雄厚的民间资本为浙江创造了良好的信用环境。然而，应该指出的是，随着2007年第四季度国家货币政策的收紧，许多私营企业的资金链变得紧张。然而，为了保持良好的声誉，一些企业采取了“东墙补西墙”的办法来筹集营运资金，一些银行贷款来自私人贷款(高利贷)。随着国家紧缩货币政策的不断实施和民间资本成本的不断上升(部分地区月利率高达6%，年利率为72%)，企业的经营利润逐渐下降，这种“解渴”的经营模式已经无法持续。尤其是一些民营企业的实际控制人做出了不合理的投资决策。在2006年和2007年宽松的货币环境下，私人资本通过多元化高速扩张。资产和负债没有反映在企业名下的报表中，大量资金的运作是在报表之外进行的。对于这样的企业，银行必须主动做出深入2.辩证对待高收益抵押贷款，用收益还原法合理计量经营性抵押资产的价值，摒弃单一抵押率思维模式，注意第一还款来源的充分稳定性：随着我行业务战略定位的变化，有必要统一对各机构环节中“高收益贷款”的理解。我们不仅要通过对行业、企业、产品和流程的专业化管理，实现银行综合收益最大化，还要承担可控风险。然而，也有必要对高风险和高回报之间的矛盾的存在有一个清晰的认识。“义乌山大酒店”的案例提醒我们，经营资产的价值是通过其可变现收入来体现的。资产的经营回