首创置业项目规划设计工作管理办法

项目规划设计工作管理办法（试行版）规划设计部编制日期：2007年4月目 录第一章 总则第二章 设计工作内容第三章 设计单位选择第四章 任务书编制第五章 方案评审第六章 重大设计变更第七章 施工图备案第八章 设计合同审批第九章 设计费支付第十章 设计费估算、预算以及设计费审核附件: 附表一：设计单位选择审批表（规划设计部）附表二：设计单位选择审批表（项目公司）附表三：景观概念方案/住宅精装修交楼方案设计要求征询单附表四：设计评审表（规划设计部）附表五：设计评审表（项目公司）附表六：重大设计变更审批表附表七：扩初/施工图设计审核意见表附表八：合同签订审批表（总部签订）附表九：合同签订审批表（规划设计部）附表十：合同签订审批表（项目公司）附表十一：设计成果确认单附表十二：设计费月度支付计划表附表十三：付款审批单附表十四：可研阶段设计成本估算表附表十五：设计费预算审批单第一章 总 则第一条 本管理办法遵照集约化管理、提高工作效率、降低设计成本等原则进行编制。第二条 本管理办法的编制以现阶段规划设计管理流程及公司管控流程优化成果为依据。第三条 本管理办法适用于现阶段及后续所有外埠新项目、北京地区新项目。第二章 设计工作内容第一条 规划设计各阶段工作1 规划设计部工作（1） 可行性研究根据市场营销部初步定位，进行控制性概念规划研究，包括容积率及密度分析、楼型分布尝试，并向相关部门提供技术指标。（2） 总体概念规划进行设计单位比选及设计合同谈判,编制设计任务书。组织设计单位进行概念设计并监控整个设计过程。组织设计评审会,确认设计成果。（3） 建筑方案设计根据概念规划方案评审结果选择设计单位，进行设计合同谈判并委托设计工作。组织建筑方案及方案深化设计。监控设计过程，组织方案设计评审、确认设计成果。（4） 景观方案评审及住宅交楼精装修方案评审根据市场定位及成本控制原则提出景观及室内设计指导意见，配合项目公司进行景观及室内设计工作，组织景观及精装修方案评审。（5） 建筑施工图设计单位审核项目公司进行施工图设计单位的比选，规划设计部审核建筑施工图设计单位比选报告，提出审核意见。（6） 重大设计变更评审对相关部门提出的与评审后方案发生的重大变化进行评估，提出相关意见。（7） 设计配合工作配合公司成本管理部和项目公司进行限额设计管理，实现公司成本控制目标；配合项目公司前期部门报审工作，提供技术支持；配合公司招采部进行材料及设备的集采工作，提供相关技术条件；配合市场营销部销售工作。（8） 设计后评价规划设计部对以上工作进行总结，完成设计后评估工作。2 项目公司工作（1） 建筑扩初及施工图设计进行施工图设计单位比选、合同谈判及设计委托工作。编制设计任务书，组织施工图设计并监控设计过程，审核设计成果。（2） 景观、室内、临时建筑、市政配套用房的方案及施工图设计进行设计单位比选、合同谈判及设计委托工作。编制设计任务书，组织方案及施工图设计并监控设计过程，审核设计成果。组织临时建筑、市政配套用房的方案及施工图设计。（3） 各阶段设计报批、报建。根据设计进度进行方案、扩初、施工图等阶段的报批、报审工作。（4） 现场设计协调以及设计变更管理在施工阶段进行现场设计管理，完成材料确认以及相关设计变更、洽商等工作。（5） 设计配合工作征询政府部门规划设计要求和意见，提供报批信息，协助规划设计部进行概念规划及方案设计工作。（6） 设计后评价项目公司对以上工作进行总结，完成设计后评估工作。第二条 规划设计管理各阶段流程项目可行性设计研究 概念规划设计项目前期设计研究方案设计项目前期设计研究 景观概念设计项目前期设计研究扩初设计项目前期设计研究室内装修方案设计项目前期设计研究景观扩初设计项目前期设计研究施工图设计项目前期设计研究 室内装修施工图设计项目前期设计研究景观施工图设计项目前期设计研究现场设计管理项目前期设计研究设计后评价项目前期设计研究第三条 拿地前的概念设计工作拿地前进行概念设计用于向政府部门汇报、投标或公司内部进行可研测算的流程如下： 1. 投资管理部经请示主管领导同意后以工作联络单的形式通知规划设计部启动概念设计工作，并向规划设计部提供开展设计工作必要的基础资料、设计条件等。2. 规划设计部进行设计单位选择并委托设计任务，设计单位的选择及委托遵照本管理办法第三章相关规定。第三章 设计单位选择第一条 概念规划及方案阶段设计单位的选择规划设计部根据项目具体情况选择多家设计单位进行概念设计比选或直接委托长期合作伙伴进行设计，设计单位的选择依据以下原则：1 根据项目总体设计费控制标准（可研估算、全面预算）进行设计单位的选择。2 优先选择长期合作伙伴进行直接委托。3 优先选择有项目所在地设计经验的境外或有境外背景的设计单位。4 原则上比选的设计单位数量保证3家，其中1家可为境内设计单位。5 设计单位选择以设计单位选择审批表（附表一）的形式报公司审批。6 审批通过后，委托设计单位进行设计工作。7 概念方案比选结束后（直接委托的情况除外），委托概念方案胜出单位来进行后续方案设计工作（直接委托的由委托单位继续进行后续设计工作）。8 如因特殊原因需增加或更换设计单位，规划设计部以设计单位选择审批表（附表一）的形式说明原因，报公司审批，通过后办理委托事宜。9 签约主体为项目公司的设计合同，项目公司在合同签订后5日内将合同（副本一份）提交规划设计部备案。签约主体为首创置业的设计合同，在合同签订后，正本及复印件分别在行政管理部、财务部及规划设计部备案。第二条 景观概念设计、方案及扩初设计单位的选择项目公司根据项目的具体情况进行景观概念方案、方案设计的委托，设计单位的选择依据以下原则：1 根据项目总体设计费控制标准（可研估算、全面预算）进行设计单位的选择。2 优先选择长期合作伙伴直接委托。3 优先选择有项目所在地设计经验的境外或有境外背景的设计单位。4 比选的设计单位数量不少于3家，其中1家可为境内设计单位。5 项目公司遵照以上原则进行初步筛选，列出拟邀请设计单位清单（三家以上），提交规划设计部，规划设计部可根据情况进行增减，并将意见反馈项目公司。6 项目公司对入围设计单位进行比较筛选，完成设计单位选择报告，与设计单位选择审批表（附表二）一同报总部审批。7 经规划设计部审核和主管领导审批通过后，项目公司完成合同签定，进行设计比选。8 概念方案比选结束后（直接委托的情况除外），由项目公司委托概念方案胜出单位来进行后续方案及扩初设计工作。9 如因特殊原因需增加或更换设计单位，项目公司完成设计单位变更报告，说明原因，并与设计单位选择审批表（附表二）一同报总部，经审批通过后办理委托事宜。10 设计合同签订后5日内将合同复印件提交规划设计部备案。第三条 景观施工图、精装修方案及施工图设计单位的选择项目公司根据项目的具体情况进行景观施工图、临建、市政配套用房、精装修方案及施工图设计单位的委托，设计单位的选择依据以下原则：1 据项目总体设计费控制标准（可研估算、全面预算）进行设计单位的选择。2 优先选择在项目所在地有良好设计记录的设计单位。3 原则上选择大、中型设计单位。4 项目公司遵照以上原则进行初步筛选，列出拟邀请设计单位清单（三家以上），提交规划设计部，规划设计部可根据情况进行增减，并将意见反馈项目公司。5 项目公司进行综合比较后完成设计单位选择报告，提交规划设计部备案。6 设计合同签订后5日内将合同复印件提交规划设计部备案。第四条 建筑扩初及施工图设计单位的选择项目公司根据项目的具体情况进行建筑扩初及施工图设计委托，设计单位的选择依据以下原则：1 根据项目总体设计费控制标准（可研估算、全面预算）进行设计单位的选择。2 原则上优先选择项目所在地的地区级、省级、市级等大型设计单位。3 设计单位在当地有成功设计项目。4 项目公司遵照以上原则进行初步筛选，列出拟邀请设计单位清单（三家以上），提交规划设计部，规划设计部可根据情况进行增减，并将意见反馈项目公司。5 项目公司综合考虑设计费、服务质量、设计实力等情况，对设计单位进行比较筛选，完成设计单位比选报告（比选的单位应不少于3家），提出选择建议，并与设计单位选择审批表（附表二）一同报总部审批。6 经规划设计部审核和主管领导审批通过后，项目公司完成合同签定，进行设计委托。7 为了降低风险、便于比较，在新进入地区的项目一期，原则上选定2家施工图设计单位进行设计，在设计过程中进行综合比较，为后期的委托提供依据。8 设计合同签订后5日内将合同复印件提交规划设计部备案。第四章 任务书编制第一条 由规划设计部编制的设计任务书1 概念规划2 建筑方案设计第二条 由项目公司编制、规划设计部审核的任务书1 建筑扩初及施工图设计2 景观概念方案、扩初及施工图设计3 精装修交楼的方案设计第三条 由项目公司独立编制、规划设计部备案的任务书1. 样板间、会所及售楼处的精装修设计第四条 任务书的编制参考任务书标准化模板（见附件，可根据项目具体情况进行增补）第五条 景观概念、精装修交楼的方案设计任务书编制程序如下：1. 项目公司根据设计进度的要求启动景观及精装修设计，在设计开始前需向总部征询设计要求，以景观概念方案/精装修交楼方案设计要求征询单（见附表三）的形式提交规划设计部，规划设计部项目建筑师负责对接各相关部门。总部市场营销部从市场的角度提出设计要求，成本管理部从成本角度提出要求。2. 规划设计部结合市场营销部、成本管理部的意见，提出方案设计指导意见，并将景观概念方案/精装修交楼方案设计要求征询单（见附表三）报主管领导，经批示后发项目公司。3. 项目公司技术部组织营销部、合约部、工程部等相关部门研究方案设计指导意见，根据项目实际情况，细化设计要求，编制方案设计任务书。4. 项目公司将编制完成的设计任务书提交规划设计部审核并备案。第六条 建筑扩初及施工图、景观扩初及施工图设计任务书编制程序如下：1. 项目公司技术部结合项目公司相关部门意见及方案设计成果，编制扩初及施工图设计任务书。2. 项目公司将扩初及施工图设计任务书提交规划设计部审核并备案。第七条 样板间、会所、售楼处的精装修设计任务书编制程序如下：1. 项目公司技术部结合项目公司相关部门意见及方案设计成果，编制施工图设计任务书。2. 任务书编制完成后5日内报规划设计部备案。第五章 方案评审第一条 概念规划评审1. 规划设计部组织设计单位完成概念规划后组织召开方案评审会。评审会参加人员：公司主管领导、规划设计部、市场营销部、运营管理部、成本管理部总经理；项目公司总/副总经理；其他相关人员。会议组织：规划设计部会议主持：主管副总裁会议主要内容：（1） 规划设计部组织设计单位进行方案汇报。（2） 与会人员充分讨论。（3） 相关部门及人员对方案提出意见及建议。（4） 主管副总裁进行归纳总结，确定中选单位及下一阶段优化方向，并作为评审会最终意见，由规划设计部建筑师记录并填写在设计评审表评审会意见一栏。（5） 完成设计评审表（规划设计部）（见附表四）。2. 规划设计部根据评审意见组织设计单位进行方案深化及调整。第二条 建筑方案设计评审（流程同上）第三条 景观概念、精装修交楼的方案评审1. 概念方案/方案设计完成后，由项目公司技术部组织项目公司相关部门评审设计方案。2. 项目公司技术部汇总项目公司相关部门意见，对方案提出评审意见，填写设计评审表（项目公司）（见附表五）。完成后的评审表与设计成果（电子文件）一并提交规划设计部。3. 规划设计部组织市场营销部、成本管理部等相关部门召开设计评审会 (参会人员同概念规划评审参会人员)会议组织：规划设计部会议主持：主管副总裁会议主要内容：(1) 项目公司组织设计单位进行方案汇报（设计单位需提交方案图册10 套）。(2) 与会人员充分讨论。(3) 相关部门及人员对方案提出意见及建议。(4) 主管副总裁进行归纳总结，确定中选单位及下一阶段优化方向，并 作为评审会最终意见，由规划设计部建筑师记录并填写在设计评审表评审会意见一栏。(5) 完成设计评审表（项目公司）（见附表五）。4. 项目公司组织设计单位根据评审意见修改完善设计方案。第六章 重大设计变更第一条 项目公司进行施工图设计管理过程中，如出现影响方案功能及立面的重大设计调整，须执行重大设计变更报批程序。第二条 关于重大设计变更的界定（由项目公司工程技术部和相关领导根据具体情况判定）：1. 规划方案调整2. 户型平面功能改变3. 立面效果较大改变4. 其他导致施工图与方案不一致的重大变化。第三条 重大设计变更报批程序：1. 扩初和施工图管理过程中，出现以上设计变更时，由项目公司工程技术部组织设计公司提出变更方案；2. 项目公司合约部估算因变更造成的成本变化；3. 项目公司经过工程技术部和相关领导综合考虑，提出重大设计变更，以重大设计变更审批表（附表六）的形式报规划设计部，同时应附报告说明变更原因、变更方案、成本估算、工期影响，若有变更方案图纸或说明应随报告一同附在审批表后。4. 规划设计部项目建筑师负责审批表在相关部门的对接。5. 重大设计变更经主管领导批示意见后执行。6. 相关部门意见分歧较大时可通过重大设计变更评审会的方式进行决策。第四条 重大设计变更评审会评审会参加人员：公司主管领导、规划设计部、市场营销部、运营管理部、成本管理部总经理；项目公司总/副总经理；其他相关人员。会议组织：规划设计部会议主持：主管副总裁1. 项目公司进行变更说明。2. 与会人员进行讨论。3. 相关人员提出对于变更的意见。4. 主管副总裁进行归纳总结，确定是否变更及变更方向。5. 形成会议纪要并下发执行。第七章 施工图备案第一条 建筑、景观扩初设计1. 建筑、景观扩初设计完成后，项目公司各专业工程师对设计成果进行审核，完成扩初/施工图设计审核意见表（见附表七），审核意见表连同1套A3白图及电子版文件提交规划设计部。2. 项目公司组织设计单位根据审核意见进行调整、修改，完成后将全套扩初图（A3白图）1份、光盘1张提交规划设计部备案。第二条 建筑、景观、精装修施工图设计1. 建筑、景观施工图设计完成后，项目公司各专业工程师对设计成果进行审核，完成扩初/施工图审核意见表（见附表七），审核意见表连同1套A3白图及电子文件提交规划设计部。2. 项目公司组织设计单位根据审核意见进行调整、修改，并将外审通过的最终施工图文本（A3白图）1份、光盘1张提交规划设计部备案。第八章 设计合同审批第一条 设计合同分类1 项目公司成立前总部直接委托的设计合同。2 项目公司授权外，规划设计部经办的合同。3 项目公司授权外，总部会审的合同。4 项目公司授权内并经办的合同。第二条 设计合同范畴1 控规调整2 概念规划3 建筑方案（平面、立面）4 建筑扩初及施工图5 景观概念6 景观方案、扩初7 景观施工图8 室内方案及施工图9 施工图审查10 人防设计11 市政设计第三条 合同审批签署的授权及权利的行使遵照公司的合同管理制度及各项相关内控制度。第四条 项目公司成立前设计合同的审批由总部规划设计部直接办理设计合同，规划设计部项目负责人填写合同签订审批表（附表八），负责合同审批的流转程序，报相关部门及主管领导审批，通过后进行设计委托。在合同签订后，正本及复印件分别在行政管理部、财务部及规划设计部备案。第五条 项目公司授权外、规划设计部经办的设计合同由总部规划设计部负责设计合同的办理，合同主体为项目公司，规划设计部项目负责人填写合同签订审批表（附表九、附表十），负责合同审批的流转程序，报相关部门及主管领导审批。在合同双方签字盖章后5个工作日内，项目公司将一份合同副本提交规划设计部备案。第六条 项目公司授权外，总部会审的设计合同项目公司经办部门拟定合同文件并填写合同签订审批表（附表十），提交总部规划设计部，规划设计部项目负责人填写合同签订审批表（附表九）并对接相关会签部门，经主管领导及总裁审批通过后项目公司进行设计委托。在合同双方签字盖章后5个工作日内，项目公司将一份合同复印件及电子版连审批表提交规划设计部备案。第七条 项目公司权限内的设计合同项目公司经办部门拟定合同文件并填写合同签订审批表（附表十），经办人及经办部门经理签署意见，项目公司相关部门及副总经理、总经理签署会审意见，根据审批结果进行设计委托。在合同双方签字盖章后5个工作日内，项目公司将一份合同复印件及电子版连审批表提交规划设计部备案。第九章 设计费支付第一条 项目公司成立前的设计合同费用支付由规划设计部填写设计成果确认单（附表十一）和支票领用单，提交相关部门总经理/总监及领导签字同意后，按公司报销制度到财务部报销申领。第二条 项目公司授权外、规划设计部经办的设计合同费用支付由规划设计部填写设计费月度支付计划表（附表十二）交项目公司，项目公司列入下个月度财务计划。在支付设计费前，规划设计部填写设计成果确认单（附表十一）、付款审批单（附表十三），项目公司在接到确认单和付款审批单后支付设计费。第三条 项目公司授权外，总部会审的设计合同以及项目公司权限内的设计合同费用支付由项目公司按照公司相关财务制度进行支付。第十章、设计费估算、预算以及设计费审核第一条 可研阶段设计费估算规划设计部根据项目规模、产品类别以及结合项目所在地设计单位取费情况，进行设计费估算，以可研阶段设计成本估算表（附表十四）的形式提交相关部门作为可研阶段的设计成本预测。第二条 全面预算阶段设计费控制1. 全面预算设计费以可研阶段设计费估算为依据。2. 全面预算设计费原则上不应超过可研阶段的设计费估算。3. 全面预算设计费如超过可研阶段的设计费估算，规划设计部报主管领导审批，通过后作为全面预算的设计费控制标准。第三条 全面预算设计费审核1. 全面预算阶段，规划设计部对项目公司上报的设计费进行审核，审核范围包括：控规调整、概念规划、方案设计、单体施工图设计、园林景观概念设计、园林景观方案及扩初设计、园林景观施工图设计、精装修设计（包括交楼精装修、会所、售楼处、样板间等）、市政设计及其他。2. 项目公司制定项目设计费预算，以设计费预算审批单（附表十五）的形式提交规划设计部，并附制定依据及详细说明。3. 规划设计部对项目公司上报的设计费预算进行审核，并报主管领导审批，同意后提交相关部门作为全面预算的依据。第四条 设计费超预算的审批流程1 项目设计费用超预算的，执行公司预算外追加审批程序，审批单应附详细说明，包括追加原因，追加设计工作量及费用构成等。2 超预算审批通过后进行设计任务的委托。 附表一审批表（项目简称）【2007】第 号设计单位选择审批表（规划设计部）项目名称 日期设计范围过程摘要 入围公司设计费备注规划设计部 经办人： 部门经理：主管副总裁总裁说明：本表应附设计单位选择说明附表二 审批表（项目简称）【2007】第 号设计单位选择审批表（项目公司）项目名称 日期设计范围过程摘要 入围公司名称设计费排序备注项目公司经办人： 总经理：规划设计部 经办人： 部门经理： 主管副总裁总裁说明：本表须附设计单位比选报告附表三 征询单（项目简称）【2007】第 号景观概念/精装修交楼方案设计要求征询单项目名称项目公司摘要经办人： 年 月 日总经理： 年 月 日市场营销部成本管理部规划设计部主管副总裁附表四 评审表（项目简称）【2007】第 号 设计评审表（规划设计部）项目名称日期设计范围规划设计部 经办人： 部门经理：方案评审会主管副总裁总裁附表五 评审表（项目简称）【2007】项目第 号设计评审表（项目公司）项目名称日期设计范围项目公司 经办人： 总经理：规划设计部 经办人： 部门经理：方案评审会主管副总裁总裁附表六 变更审批表（项目简称）【2007】项目第 号重大设计变更审批表项目名称日期适用范围提出方项目公司变更原因变更内容简述成本变化估算影响工期是 否 提前/延迟 天附件1、（可附相关说明、图纸等）2、规划设计部相关部门主管副总裁说明：本表须附设计变更详细说明项目名称图纸名称设计单位图纸完成时间项目公司审核意见建筑结构设备电部门经理： 主管副总经理：总经理：附表七 审核表（项目简称）【2007】第 号扩初/施工图审核意见表注：如页面不够，可附审核意见文本附表八合同签订审批表编号：首置合管字200 第 号合同名称甲方乙方合同类别合同金额合同简要合同经办人： 年 月 日经办部门部门经理： 年 月 日相关部门意见部门经理： 年 月 日财务部意见年 月 日总裁办意见年 月 日主管副总年 月 日总裁年 月 日说明：1、 合同编号由总裁办统一编制；2、 此审批表应一式二份，原件由总裁办留存，复印件由财务部留存；3、 所签正式合同公司至少留存二份，经办人应分别送至总裁办及财务部；4、 合同名称需明确“项目合同”；5、 审批时须自上而下逐栏签署，不得越签。 附表九合同签订审批表（表二：项目公司授权外）编号： 合同名称概念规划设计合同甲方单位乙方单位合同类别前期工程合同金额 首创置业经办部门（或对接部门）合同简要： 经办人： 部门经理： 年 月 日相关部门总裁办 签名： 年 月 日财务部及财务总监 签名： 年 月 日主管副总裁 签名： 年 月 日总裁 签名： 年 月 日说明：1、首创置业合同编号由总裁办统一编制，项目公司合同编号由项目公司编制；2、合同名称需明确“项目合同”；3、审批时须自上而下逐栏签署，不得越签；4、此审批表一式三份，原件由总裁办留存，复印件由财务部和运营管理部备案；5、所签正式合同置业至少留存一份，经办人送至运营管理部或相关部门；6、 土地、财务、对外投资类合同由总裁核签，其他类合同由主管副总裁核签。附表十合同签订审批表（表一：项目公司授权 ）编号：合同名称甲方单位乙方单位合同类别前期工程合同金额项目公司经办部门合同简要： 经办人： 部门经理： 年 月 日相关部门 部门经理： 年 月