物业管理实施试行办法

精品文件物业管理实施试行办法物业管理实施试行办法以下是我们114位编辑整理的物业管理试行办法。 请看第一章总则第一条为了进一步规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提高行政管理的性能和物业管理水平，根据国务院物业管理条例、xx省物业管理条例和有关规定，按照市人民政府办公室关于明确xx市市区物业管理工作职责的通知 (xx政阀2011xx号)的精神第二条本实施方法适用于我县行政区域内的物业管理活动及其监督管理。本实施方法所谓物业管理，是指业主采用物业服务企业，业主和物业服务企业根据物业服务合同的约定，修理、养护、管理房屋和辅助设施及相关场所，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第三条县住宅和城乡建设管理局(以下简称住宅建设局)负责全县物业管理活动的监督管理，其主要责任是：(一)负责物业管理工作的监督管理，指导乡镇政府的物业管理工作。(二)指导物业管理园区业主大会筹备工作，指导业主委员会成立备案、变更、轮换工作。(三)负责物业管理项目的投标活动管理；(四)负责审查证明注册房地产服务企业素质的工作；(五)制定和发布业主大会和业主委员会议事规则示范文本，制定和发布物业服务合同示范文本。(六)依法查处物业管理中的违法行为；(七)建立健全的相关管理制度。 建立健全物业管理联合会议制度，建立协调解决物业园区管理与服务中突出矛盾的物业管理投诉受理制度，建立与有关部门协调处理物业管理活动中投诉的物业管理业务评价制度，指导和监督评价物业管理业务的物业服务企业信用文件的编制与管理。(八)组织只有综合审查新建住宅小区物业管理才能审查工作。 协调解除或终止物业服务合同时的物业管理交接；(九)对新建住宅小区物业管理工作进行综合检查。(十)负责房地产专业维修资金的收集、管理、使用；(十一)领导物业管理协会工作，加强物业管理协会行业指导。(十二)依法办理物业管理的其他相关监管工作。第四条乡镇人民政府的责任在于：(一)负责管辖区内物业管理工作，指导村里物业管理工作。(二)组织物业管理区域内业主大会的设立和业主委员会的筹备、轮换工作，协调业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，协调物业管理与村(居)管理、村(居)服务的关系。(三)组织物业管理联合会议，解决物业管理和服务过程中发生的矛盾。(四)负责管辖区内物业管理区域的调整分类；(五)负责物业服务合同解除或终止时物业管理的交接。(六)业主委员会未按规定召开业主大会临时会议的，督促或组织召开业主大会临时会议。(七)对业主大会、业主委员会作出违反法律、法规的决定，责令限期纠正或取消，通知所有业主。第5条村(居)在乡镇人民政府领导下开展物业管理工作，责任如下：(一)参与本辖区业主物业管理区业主大会的筹备；(二)协助乡镇人民政府安排管辖区房地产区业主委员会调度。(三)协助乡镇人民政府协调业主与业主之间、业主与业主委员会之间、业主与房地产服务企业之间的纠纷。(四)参与物业服务合同解除或终止时物业管理的交接。(五)组织非物业管理区域日常管理工作，参与物业服务合同解除或终止时物业管理的交接，指导物业服务企业管理土地的原则。六要积极配合乡镇人民政府，搞好顺从与物业管理有关工作的城市管理和文明建设工作。第六条县行政执法局有责任调查各住宅区沿街盖房子、开门、开地下室等违规行为，积极协助县住宅建设局调查住宅区内的房地产公司和住宅建设局阻止无效违规行为，督促立即纠正，恢复原状。第七条县公安、规划、民政、物价、环境保护、市场、安监、公共资源交易管理、消防等部门分别依法实施本办法。第二章房地产资格与招标管理第八条房地产服务企业应当按照国家规定，具备相应的资质，不得超过资质等级接受房地产服务业务。 房地产服务企业在非登记地领取房地产服务项目的，应当报到房地产项目所在地的房地产管理部门。 从事物业管理的人员应当按照国家规定取得职业资格证书。第九条在我县行政区内建设的商品房(包括经济适用房、筹资住宅、拆迁住宅，以下相同)，应当按规定进行物业管理投标。第十条总建筑面积在5万平方米以上(包括5万平方米)的房地产项目应以招标方式选聘具有相应资质的房地产管理企业。 投标人不超过3人或建筑面积不超过5万平方米的住房、建筑面积不超过2万平方米的非住房，经县住房局批准，可采用协商方式选择具有相应资质的房地产服务企业。第11条新建房地产项目前期物业管理业务招标投标应在商品房预售许可证签发前30天完成，设立业主委员会的房地产项目招标投标应在业主委员会成立后1个月内实施。第12条物业管理招标投标活动应遵循公开、公平、公正、诚信原则。第13条县住建局负责我县物业管理招标活动的监督管理。 县公管局具体实施我县物业管理招聘。 招标公司在向县公管局申请招标前，应先向房地产主管部门审核住宅、水道图纸、道路绿化等房地产相关设施、房地产修理保证金缴纳情况，满足条件后再进行招标。第14条物业管理招标分公开招标和邀请招标。第十五条招标人采用公开招标方式，应当向指定的报纸、信息网络或其他媒体公开发布招标公告。招标人采用招标方式的，应当向三个以上合格的物业管理企业发出招标邀请。第16条投标人在投标时向房地产主管部门缴纳5万元以上的投标保证金，中标后转为交易保证金，由县房地产管理主管部门监督管理。第三章房地产服务第17条建设单位向房地产服务企业转移房地产管理项目手续的，应当向房地产服务企业转移完善的有关资料。第18条房地产服务企业应提供符合资质要求的服务，符合和遵守房地产相关法律法规规范和房地产服务合同要求。第十九条业主或用人单位装修物业的，事先告知物业服务企业，依照物业装修的规定办理有关手续。 房地产服务企业监督所有者和用户的房地产装修活动，发现违反装修规定的行为，应当制止，拒绝修改的，应当立即报告所有者委员会和有关行政主管部门。业主或用户因改装房地产而影响公共设施设备或其他业主、用户财产损失或房地产正常使用的，业主委员会和房地产服务企业应督促责任人修复或赔偿。 业主可以对侵犯自己合法权益的行为，依法向县人民法院提起诉讼。第二十条房地产维修和公共利益需要临时占用和挖掘房地产管理区域内的道路、地点的，经业主委员会和房地产服务企业同意的房地产服务企业确实临时占用和挖掘道路、地点的，需要经业主委员会同意。临时占地挖掘物业管理区域内的道路场所，应当立即恢复原状，造成损失的，应当赔偿。第二十一条在使用不动产的过程中禁止以下行为(一)擅自改变房地产的使用性质；(二)擅自破坏房屋外观，转用辅助设施给他。(三)擅自占有房地产共用处、共用设施；擅自建造建筑物。(5)践踏、占有绿地，破坏树木、绿化设施。(6)破坏消防设施，占有消防通道、消防登高面等消防场所。(七)排放有毒、有害、环境污染物质，产生超过规定标准的噪音。(八)法律、法规禁止的其他行为。第二十二条房地产区停车场收费标准按房地产委托管理合同和县价主管部门规定执行。第二十三条利用房地产设立广告等经营设施的，经有关业主、用户和业主委员会同意后，必须按规定办理审查手续。第二十四条房地产的修理、更新、改造费用按以下规定承担(一)房地产个人部和个人设备的修理、更新、改造费用由业主或者用户承担。(二)与公共部门维修有关的按公共维修基金的使用方法处理。第二十五条上一期房地产服务合同终止后，房地产服务企业应当将房地产服务住宅和房地产共享处、共享设施设备和有关资料转交业主委员会。第四章业主大会和业主委员会第二十六条同一个物业管理区域内的业主要在乡镇人民政府的领导下成立业主大会。第二十七条符合下列条件之一的，应当首次召开业主大会(一)入住率达到50%以上的；(二)最初不动产缴纳两年以上，入住率超过30%的；(三)最初房地产交付3年以上的；第二十八条选举选举业主委员会，聘用和解雇房地产服务企业的特殊维修资金的筹措和使用，建筑物及其附属设施的改建、重建应由业主共同决定。第二十九条业主委员会代表应与业主大会采用的物业服务企业签订物业服务合同，执行业主大会决议，召集业主大会，业主委员会应在选举发生之日起30天内向物业所在地物业行政主管部门和乡镇人民政府备案。第三十条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，由县人民政府房地产行政主管部门或乡镇人民政府责令限期修改或取消其决定，应通知业主全体。第三十一条在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合有关村(居)依法履行自治管理职责，支持社区委员会工作，接受指导和监督。第五章不动产保证金第32条为销售而新建的房地产建设公司，在转让房地产使用权利人办理初始登记手续之前，应当一次向县房地产主管部门交纳房地产建设总成本的2%的保证金，存入指定银行，作为房地产保修期内修理费用的保证。第三十三条建设部门应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担房地产的保修责任。第34条建设单位对房地产的担保可以自行组织，也可以委托房地产服务企业担保。 担保合同示范文本由县房地产主管部门制定。第35条房地产保修期内有下列情形之一，建设单位不能履行保修责任，或者因停业、破产等原因不能履行保修责任的，可以按照物业管理条例的规定使用保证金(一)房地产交付后，所有人发现房屋建筑工程存在质量问题。(二)房地产区没有按照批准的规划设计方案补助辅助设施建设和相关设施的；第三十六条保证金的保管期限是8年。保证金管理机构必须在不动产交付日的8年前的月内，在相关的不动产管理区域公开返还保证金。 无异议的，将保证金本金及其银行存款利息的剩馀额返还给建设部门。建设单位发生停工、破产或其他情况，不存在单位的，由县房地产主管部门公示，公示期为30天。 公示期满无异议的，其原库存保证金的本金多馀额转入同一物业管理区域的物业维修资金。第六章房地产投诉处理第37条县住房、物价、环境保护、市场、消防等行政主管部门和乡镇人民政府、村(居)应设立投诉受理机构，配备专职或兼职人员，接受业主、房地产用户、业主委员会的投诉，及时处理投诉案件。第38条处理投诉的程序乡镇人民政府对登记受理的投诉，应当在3个工作日内通知投诉人，现场调查，根据验证的事实按照本法规定作出处理决定，在2个工作日内书面通知投诉人和投诉人处理决定，将资料报告县住建局，县住建局按照有关法规的规定作出相应的行政处理决定。第39条乡镇人民政府、村(居)、负责人在投诉结束后，必须装订形成的文件、照片、照片等目录，提交县住建局文件。第七章实现目标的优秀活动第四十条房地产主管部门组织相关社区和房地产管理相关职能部门，定期和不定期检测评估加入房地产管理的所有生活小区，对房地产管理优秀小区给予一定奖励，对房地产管理差的小区给予一定处罚。第八章法律责任第四十一条有下列行为之一的，按国务院物业管理条例的规定处罚(一)房地产建设单位未以招标方式采用前期房地产服务企业或未经批准，擅自以协商方式采用前期房地产服务企业的；(二)擅自处置所有者所属物业共享部位、共享设施设备的所有权或者使用权的；(三)不递交有关资料的；(四)取得资格证书不从事房地产服务的；(五)建设单位不在物业管理区内按规定布置物业服务房的；(六)物业服务企业采用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；(七)挪用特别修理资金的；(八)未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业服务用住房用途的。违反前项第2项、第8项规定，有收益的，收入收益用于房地产管理区域内的房地产共用处、共用设施设备的整备、养护，其馀部分由业主大会决定使用。第四十二条房地产服务企业不办理移交手续，不得擅自撤出房地产管理区域，停止房地