嘉兴市写字楼市场的现状

嘉兴市办公楼市场现状及趋势分析商业大厦，写字楼应该是记录城市开发各个阶段的一个城市的发展史。从最初的住宅、公寓到办公室、极为普通的写字楼、标准商业大厦，到今天高耸的高级商业大厦、财富大厦。塔盖高级商务大厦的兴起可以说见证了嘉兴经济的快速发展。嘉兴写字楼市场近年来有了很大发展，但是现在脱谷市的写字楼大部分外形普通，室内装饰粗糙，支持服务不完善。随着市场的发展，这些写字楼已经越来越不适应现代商业的要求。写字楼的设备落后，总量不足的情况下，大部分民营企业、公司、股价兴的写字楼只能“居住”在非正规办公楼或居民住宅区，因此不得不啃噬公司形象。随着市场的发展，许多公司、企业的发展和成长，这种现状越来越出现了不符合现代企业要求的高级写字楼的不足和需求旺盛的矛盾，市场对高级写字楼的要求越来越迫切和强大。对于这种情况，一些开发商为了嘉兴市写字楼需求市场和第三产业的快速发展等，开发的高级商务办公大楼填补了嘉兴县房地产业的这种空白。一、嘉兴市办公室市场现状1、嘉兴市办公室市场历史现状：过去几年嘉兴市内的写字楼暴露不多，但近几年在开发规模和开发质量方面有了很大的飞跃。建国路、港澳商场(1998年港澳台房地产开发)、龟头商业大厦(1999年港澳台房地产开发)、越秀路公共安全商业大厦(2001年开发)等广为人知。最近几年开发的写字楼：中山西路远洋广场(原阳住宅开发)、中山西路世纪广场(新亿达房地产开发)、中山路HSBC广场(兴街房地产开发)、月秀南路中央广场(中央住宅开发)等，与使用的那部分写字楼相比，质量或支持、财产管理有了很大提高。此外，目前正在开发的写字楼：财富广场(港口地区的海洋房地产开发)、国湖广场(国澳住宅开发)、中山明(东方莱达开发)、东乐商务大厦(证据大花园开发)等，进一步全面提升了写字楼的品位和等级。2、当前嘉兴办公室市场特征：(1)，分布模式：集中在中山路、大兴路、建国路、近剑路、等几条主干道或商业街，随着搭便车新旧的发展，在中山路老320国道西部(以及十字路口)形成了发展热点，在远洋广场、世纪广场、财富广场、国湖(2)，建筑形式：多层、小高度、高水平开发，结构均为钢混合框架结构，内部空间大，分割自由；所有配备电梯的建设项目中，大部分都有一台电梯，而新项目中，大部分都有两台以上。新项目中引入了灵活办公的概念，所谓灵活办公，不仅是办公室冰冷的书桌和冰冷的墙壁，环境仍然需要提倡和注意的因素，办公效率和质量与办公环境有很大关系，因此，如何营造和谐、舒适、人性化的办公环境是一代写字楼发展的方向这一概念的基础上，新建的办公楼通过设计将退役、中庭花园、公共花园、自然绿色景观引入室内，缓解了居民内心的紧张。特别是世纪广场利用了退役、公共花园、HSBC广场的公共花园。(3)，建筑支持和智能要求：办公楼支持，地下停车空间比例是否足够作为客户的主要考虑因素。开发商们也一直重视这一点，在不断改善方面，与时代发展相比，仍然落后一些。办公大楼对智能的要求越来越高。随着电子商务等信息交流的日益电子化成为办公载体的写字楼越来越重视电子通信和智能布线的同时从建筑物的房地产管理角度来看相关的电子监控系统也列入了支持设施列表另外，在写字楼管线布局中，应考虑未来开发的空间、相关的布线预约等，在设计时考虑。目前大多数公寓也在宣传建筑物的智能布线系统等功能。3、嘉兴写字楼供应和需求现状：目前嘉兴市写字楼市场存在着需求和供给都旺盛的局面。总的来说，写字楼的供给和需求迅速发展，将进一步冲击旧写字楼，给整个写字楼市场提供彻底的洗漱证。根据需求，办公楼的客户来源一般包括两类：自身和投资者。但是，实际有效的要求作为自己的组成部分，可以分为两类：一类是从国外土地来wo的公司办公室、企业代理、企业管理机构等，这些机构在嘉兴的地理位置优势越来越突出，在脱谷市出现的越来越多。总部设在现场的这些大企业和大集团现在将嘉兴作为他们的公司进军浙江市场和长三角地区的“桥头堡”，他们必须在嘉兴市找到合适的地方工作。另一类是进出口贸易、咨询、广告及中介服务等行业参与的中小企业和企业，他们的队伍越来越大，公司的经营业绩也越来越好，成为惰性商业大厦市场的“主力军”。据悉，外资企业或中外合资投资者不少，倾向于在偏僻开发区或工业园区建工厂。因为他们在那里享受优惠政策，将这些公司的总部设在交通便利、配套设施齐全的市中心地区。长三角经济圈的吸引力和实力得到了提高，非常有利的交通使嘉兴的经济发展趋势突飞猛进，这两类人的数量大大扩大，写字楼的需求也大大提高。据大德梁航市场和商业研究部门对嘉兴市商业房地产进行深入调查，今后5年嘉兴写字楼市场一般旺盛的需求，平均每年约35000平方米的需求将继续增加。在供应方面，嘉兴市自2002年以来，无论是写字楼的新开工面积还是建设面积，都呈现出快速增长的趋势。(见图，表1)(单位：万平方米)2002-2004嘉兴市办公大楼开发(图1)新建面积施工面积竣工面积2002年9.84 16.78 5.572003年6.72 20.1 4.732004年25.87 46.55 4.322002-2004嘉兴市办公大楼开发(表1)从2004年写字楼市场的新开工面积及建设面积分析看，2005年至2006年嘉兴市写字楼市场可供选择的写字楼将达到10万平方米以上，其发展速度非常惊人。在此过程中，一些不适合时代发展的写字楼被淘汰，写字楼市场竞争也将进一步加剧。在支持及管理等方面无法企及的部分写字楼将受到更大的考验。二、嘉兴市办公室市场问题1、写字楼在配套设施方面跟不上时代发展的要求现在嘉兴的写字楼大部分外形普通，内部装饰简陋，随着市场的发展，这些写字楼已经越来越不适应现代商业的要求。例如，今天脱谷市的办公楼通常没有大品牌或准确的位置，这可能会损害入住公司的形象。经常给与这些企业做生意的顾客留下不好的印象。第二，这些写字楼的电梯很旧，没有中央空调，房地产管理不好，停车场少，妨碍了入住公司的营业。其中停车场少，随着时代或经济发展表现得更为强烈。另外，部分写字楼的软件建设也跟不上，通信安全也成为了问题。随着internet e时代和全球经济一体化时代的到来，客户对写字楼的附属设施、服务要求越来越高，作为未来型写字楼，必须具备宽带千兆进口建筑100万亿台桌子、全天候有线电视系统、直达地下车库的品牌电梯、大型停车位、一流财产管理和自动化安全设备等高级硬件设备。为了给写字楼客户提供人性化的服务，必须具备俱乐部屋、休闲室、咖啡吧、室内游泳池、健身房等休闲设施。在这个设施里，顾客们最重要的就是地下停车空间和会议场所。因为从2003年到现在，我市汽车拥有量每年增加30%左右，到2005年5月15日为止，嘉兴市拥有17.6万辆汽车，其中汽车装载量达到4.2万辆。这一系列惊人的数据表明，汽车数量迅速增加，车辆位置问题也更加紧张。写字楼是精英的聚会场所，车辆的拥有率提高，停车空间的差距更加明显，因此停车空间对提高整个写字楼的等级和形象起着最重要的作用。支持设施内的会议场所对提高写字楼的整体质量也起着重要作用。今天，大部分企业还面临着为举行一般会议而跑到酒店、酒店的麻烦。如果写字楼中有相当多的会议场所，不仅能满足客户的要求，而且在今后创造收入和提高质量方面，写字楼发挥着重要作用。2、产权面积几乎不合理，不易销售。目前嘉兴写字楼市场对写字楼的产权面积划分大体上没有考虑小型公寓。这不管是顾客还是房地产公司的销售都不理想。创业期间，中小企业受到公司实力的限制，资金有限，无法购买宽敞的写字楼。对于这个集团，开发者们应该开发“超小型公寓”办公大楼。所谓的“超小型公寓”办公楼，是将办公楼各层内部自由分割，销售单位面积小的“超小型公寓”写字楼，面积小，总价低，更适合中小企业的需求，因此市场前景很好。另外，“超小型公寓”写字楼也满足了部分投资者的需求，对销售也有利。目前市场上销售不振的写字楼占大部分，现有的问题是，记录注册时不重视小公寓的作用，大幅度划分了面积。另外，相当多的企业也根据自身的长处购买大型写字楼，但相当多的企业考虑到未来的各种可能性，最好多建几个自己的写字楼，应对未来发生的各种情况，因此，开发企业也应该尽可能分割产权面积。3、市场细分不足，没有形成专业化的道路住宅市场中，小型公寓、大型公寓、大型公寓等产品部门逐渐变细，但与此相比，嘉兴写字楼市场细分水平明显较低。综合写字楼市场分析，很多大楼有相似的功能，相似的市场定位，相似的价位，甚至相似的名字。据写字楼市场的需求调查，发现顾客的需求实际上截然不同。因此，作为房地产开发企业，今后开发写字楼时要进行市场细分。要按地区进行市场细分，需要写字楼的客户中，部分位于市中心，部分不一定在市中心，更希望在市中心取景；外观进行市场细分，有的客户对写字楼的外观形象要求高，有的客户对写字楼的外观形象要求不高。对他们来说，写字楼只是写字楼的场所。在写字楼用途中进行市场部门的话，每个客户的写字楼用途不同，或者有将写字楼作为自己事业的总部的客户，也有只使用终点站的客户。另外，部分顾客作为投资者，也要考虑到自己不利用该写字楼，而纯粹投资。目前嘉兴写字楼市场没有市场细分，专业化的道路没有走得更好。专业化会给市场和商业带来很高的人气，同样，写字楼也会吸引好人。为特定行业设计的写字楼形成了整个产业链，不少客户会扬名。因为顾客知道他的办公室位置在这里，就像在无形地宣传自己一样。例如，把你的公司按在嘉河北京城三楼，人们就不问你是装饰公司了，知道吗？这种无形的价值会给客户带来巨大的吸引力。4、缺乏完善的服务和财产管理写字楼是客户公营办公室，对房地产管理的要求比住宅更高，服务范围更广。写字楼的房地产管理除了卫生管理、保安管理等基本服务外，最重要的是为顾客提供游说业务服务。例如，提供指导、支持接待来访客人、回答电话指导、打字、传真、复印、预约服务、顾客购物、更换快递等。现在嘉兴市的写字楼基本上也没有设立同样的前台，更何况服务是从哪里来的，与社会发展很不一致。这是提高写字楼整体质量的细节，随着整个写字楼市场的发展，不具备这些条件的写字楼必然会被淘汰。三、完善嘉兴市办公室市场对策1、加强硬件和软件支持的办公楼随着时代的发展，对办公大楼的要求也在提高，现有的5A智能不能满足用户的要求，必须从智能发展到人性、一体化。随着internet e时代和全球经济一体化时代的到来，客户对写字楼的附属设备、服务要求越来越高，作为未来型写字楼，必须具备宽带千兆进口建筑天鹅对台、全天候有线电视系统、到地下车库的直达品牌电梯、大型停车位、一流物业管理和自动化安全设备等高级硬件设备。为了给写字楼客户提供人性化的服务，必须具备俱乐部屋、休闲室、咖啡吧、室内游泳池、健身房等休闲设施。硬件支持设施的停车位问题是客户最关心的问题，无论是现在还是未来，对整个办公室的发展都起着重要作用。现在开发商也开始关注在调查、设计、施工阶段都是中心的停车空间的重要性。此外，一些开发商已经思想超前，考虑到车胜率这个问题时，不仅基于现在，还基于未来，竭尽全力在足够的时间内满足社会的要求。2、合理分割财产领域开发商应考虑错误的产权面积分割引起的问题，尽量合理地划分财产面积。在划分财产权的面积时，重点不是最小的划分，而是合理性。小面积划分当然可以在销售时保持一定的主导权，但在这个前提下，仍有一定数量的大面积地区，特别是南北、东西等一些特殊地区的配合，大面积地区将反映其优势。因为在销售写字楼方面，像北方这样的一些地区总是有人考虑风水问题。在这种情况下，适当地组合，更合理地划分区域，就会显示出其作用。3、注重市场细分，走专业化的道路开发商在开发写字楼之前，必须事先分析和理解需求市场，然后开发合适的写字楼。以部分外国及国内知名大企业为对象，根据企业形象宣传要求，可以开发企业总部型写字楼。创业时期的中小企业根据公司的实力资金有限，不能购买面积大、性能高的写字楼，为了这部分客户，小型、性价比高的写字楼将适合他们的要求。对于一些业务范围相似的客户，可以为特定类型的业务开发创建专门的办公大楼，如商务办公大楼、媒体办公大楼等。商业写字楼一般位于商业繁华的场所，收货人以物流、商业、或制造、加工类企业为主，写字楼有专门的展示室，客户可以展示产品，写字楼兼做商业和办公。媒体写字楼里建有后期制作、录音室等配套设施，为媒体专家量身定做。4、注意和改善财产管理。对于部分住宅来说，在财产管理方面可能会有费用高的问题，但