地产商业范畴及其经营模式的探讨

房地产业务类别和业务模式的探讨房地产商业是现代商业的一部分，是多元化、多层次、多形式、远距离的产业经济活动，是生产和消费的结合部和纽带，直接关系到市场的实现，是国民经济的调整、稳定、快速发展。随着商业房地产的快速发展，房地产事业将越来越受到房地产、零售业等相关行业及学者的关注和研究。房地产商业还是个新概念，所以我认为有必要对房地产商业的类别及其经营方式提出一些意见，希望大家能发挥共同讨论的效果。一.房地产商业的类别先看商业的定义。辞海的商业被定义为连接工业和农业、城乡、生产和消费的桥梁和纽带。其功能是收购、销售、转让和存储。其任务是生产和消费。西方学者定义了所有交易形式-批发、零售、进出口贸易、转口贸易和所有以交易为目的的服务产业，如银行、储藏业、保险业、相关中介服务等。前苏联和东欧国家的经济学家认为，商业是组织消费品的流通企业，但不包括对外贸易、生产企业销售、生产资料流通等。我国受其影响，使用了类似的分割方式。在我国当前的统计指标体系中，“商业”已被“批发零售贸易和餐饮业”取代，还包括进出口业和商业中介业。在产业结构中，业务类型是批发、零售、进出口产业。从投资主体来看，商业类型从买卖型扩展到外销型，各种中介代理企业及批发市场、商品交易所也包括在商业类别中。商业房地产就是这样的交易服务机构。房地产商业是指商业房地产开发商作为投资主体直接参与为生产和消费提供交易平台的商业活动。房地产商业包括与批发市场、零售市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等相关的商业活动。包括规划、投资和日常运营管理。其任务是为生产者(或经纪人)和消费者提供交易平台，给房地产开发企业带来未来不确定的收益。二.房地产商业模式房地产事业的投资主体是房地产开发商，但大多数开发商不拥有商业专家，不愿介入纯商业中的商品买卖。但是作为商品销售的现场提供者，开发人员应设置将停靠在商业机构的独立经营管理公司或部门，并部署相应的经营管理专家。一些大型房地产开发商设立或委托专门公司分别负责位置、功能及市场定位、投资及日常管理等工作，不断称赞一些专家。是可以理解的。花较少的钱进行事业计划有助于提高项目成功率，帮助开发人员最大限度地提高股东权益。房地产事业的经营方式更受商业房地产开发商的关注。不同的商业房地产条件不同，相应的地区、商圈、如何在不同的经营模式中选择合适的模式往往成为开发商的苦恼。这里分析了几种常用房地产项目模式的适用范围和优缺点。1、完全租赁模式全部租赁是开发人员不销售房地产，而是将全部租赁给一家商业企业，该商业企业进行业务计划和运营，开发人员每年向商业企业征收协议租金。租金一般从第三至第四年开始增加，头两三年主要帮助商业企业为项目的可持续发展培育市场。另外，事业公司将向开发商缴纳相当于2-3个月租金的保证金。优点：设立专门经营公司，不需要安排专门的商业人员。交易简单，结算方便；房地产可以抵押贷款，有利于新项目的开发。财产审计空间大。如果有租赁租赁，对以后房地产商街的整体销售或设计更有利。缺点：收入低，收据率为3 5%；租期长，财产上涨，其库存也很难。不排除租户经营失败无法支付租金的可能性，租户对国家的评价要求是正确的。适用类型：没有业务专业开发人员的开发人员；强大的资金开发企业；经营比较保守的开发者。房地产开发商的售后租赁；房地产面积一般不超过30000平方米。2、分层或分割租赁模式与整体租赁模型类似，不同之处在于开发人员根据市场需求将每个楼层或区域单独租赁给其他租户。优点：租金比全部租金高。分散的风险、租金相对保障。房地产可以进行抵押贷款。比起全部租赁，以后用租赁销售房地产或设计成房地产商街比较好。如果一层经营失败，开发者可以主动重新租赁。缺点：要重视以前的工作计划(形式组合、功能定位、市场定位等)。要设立相应的管理部门，部署相关业务专家。各业态相互衔接，一家经营失败，影响其他入住者的经营，要求开发商设置预备入住者的资源库，具有很强的投资吸引能力。适用类型：强大的资金开发企业；售后租赁房地产购物中心。财产面积为20000 50000平方米。3、分布式租赁模式分散租赁也称为零租金，开发人员在确定特定主题功能时租用每个商店。租赁期限比较短，一般为2-5年。开发商应帮助入住者统一相关营业执照、税务登记，甚至代发销售发票、财务结算等。成功使用模型的例子大部分是深圳市视距电子支持市场、华强电子世界等大型专业批发市场。优点：租金高，开发人员收益最大化；财产审计空间大，销售业绩容易。短租赁期限、功能变更或操作调整容易。缺点：要设立负责经营管理的专业经营管理公司。要充分重视市场前定位、功能定位、功能定位计划等。投资能力要求很高。日常运营能力要求；经营风险最大适用类型：商业区或郊区大型商业财产；停车场和卸货区的面积足够大。售后租赁房地产购物中心。4、层(或切片)和漫反射组合租赁模式此模式是上述第二种和第三种模式的组合。决定功能后，以二次模式介绍了几个重点，然后利用主力店的品牌效应租赁各种中小店铺。现在大多数大型购物中心都使用这种模式。优点：租户的结构提高了项目的稳定性。驻点驻扎有助于将部分房地产设计为产权型店铺，使销售成功变得容易。有利于建立完整的租户资源库，为今后商业房地产项目开发创造成功的运营条件。为开发商创造经常收益。缺点：开发人员要有强大的自身资金实力。要设立专门的经营管理公司，部署相关的商业专家。主力商店的租赁能力很高。适用类型：主要是50000平方米以上的购物中心。解码商业房地产短期工作在海外和香港地区的商业房地产项目中，大多数开发商采用长期投资和管理收益模式，但我国的商业房地产收益模式大部分是短期运营。解码商业房地产短期工作近年来商业房地产在我国各地迅速崛起，发展趋势很好。但是已经开业的大型商业项目有很多问题，正在销售，没有开门的人有很多隐患。投资者和开发人员必须能够分析这些问题，设计项目运行中多方面相生的收益模型，从而创造项目持续成功运行的条件。中国商业房地产现状随着住宅开发商利润率的降低，从2002年初开始，我国很多房地产开发商迅速挤入了利润丰厚的商业房地产。据统计厅透露，2004年1-5月，商业营业用房投资458亿元，同比增长38.7%，全社会固定资产投资额的3%，房地产开发投资额的12.37%，商业营业用房建设面积11092万平方米，同比增长94.7%，其中新创业2734万平方，23据调查，商业房地产的开发增长率远远超过国民经济的增长速度。总的来说，可以断定我国商业房地产的投资开发实际上过热了。国家宏观经济后，商业房地产的开发量增幅将有所下降。从2002年到2003年进入市场的商业房地产项目大部分采用“房地产商店全零售”模式或“驻店租赁商店全零售”模式。“房地产商店全零售”模式是将商家的产权全部出售，将经营权租给一些大型零售商。“主力店铺租赁全部零售”的模式是，开发人员拥有多个主力店铺的产权，销售其馀所有小店铺。前者的后遗症比后者更为严重，这两种商业房地产收益模式已经在一些开业的项目中暴露出了很多问题，许多小业主和开发商产生了纠缠的纠纷，一些项目也因此停止营业。目前的利润模式类似于10多年前我国台湾大部分商业房地产项目采用的模式。据台湾有关人士透露，采用这种模式的事业中，只有一个家庭能够持续成功的经营，其余的经过多次经营调整，最终很难成功。这两种收入模式可以说是短期运营模式。商业房地产收入模型影响项目成功率，而收入模型依赖于项目的资金渠道和自身的资金分配。由于国家宏观调整的各种限制，这种短期运营模式将继续被大部分开发商采用。短期工作的三大原因商业房地产开发也与高利润空间呈直线关系，尤其是采用短线工作方式的项目存在巨大风险。中国商业房地产的短期运行现象究竟是什么原因？作者认为主要原因有三个。原因1:自己的资金不足商业房地产项目的投资通常是数亿元，最多是数十亿元，推荐期也是2-4年，而开发商只能投资其资金的10%-20%，其他资金主要来自银行贷款、商店预售和其他金融渠道。在国家宏观调控下，开发商很难向银行贷款，其他筹资渠道几乎得不到钱。信托资金受多种条件限制，因此可融的资金在项目资金困难方面只不过是杯水车薪。海外房地产投资机构的进入除了政策因素外，国内唯一的商业房地产利益模式使这些投资机构的进入变得困难。在各种金融渠道几乎不通的情况下，出售商铺是开发商唯一的希望。销售商店也成为商业房地产短期运营的象征。销售率越大，项目回收期越短，风险也越大。相关研究机构分析了香港和国内大型房地产企业的资金周转情况，香港房地产企业的市场资产周转为0.03，国内情况为0.33。资产周转率是销售收入(或营业收入)与平均资产总额之间的比率，是衡量企业经济效率的指标。商业房地产开发企业，资金周转越高，销售面积越大，项目以短期工作进行。原因2:市场提供机会我国金融市场的个人投资品种不多，收益也不尽人意，为商业房地产店铺销售提供了良好的契机。2000年以来，个人投资的主要品种股票市场不振，大多数入住者的股票市值已经蒸发了5，6%，收益率惨淡。礼物是90年代的骗局很多，所以还只有极少数人在跟进。后续者也得益于微薄的利益。银行存款利率进一步降低到3年2.16%，5年2.25%，使很多人的存款成为安全的地方。国家债务和企业债务的回报率在2004年3年为2.65%，7年为企业债务的4%，略高，但不如意。2003年全国居民存款到11.03万亿韩元，这是惊人的数字，部分正在寻找收益率高的个人投资品种，商业房地产不仅是收益率为5%-12%的商家，而且很有魅力。商业房地产开发商非常喜欢这个资金市场，如果居民存款的10%可以投资商店，那么这个资金数量是2004年1-5月商业营业用房投资额的458亿韩元的24倍，等于1.1万亿韩元。如果有这个市场，开发商为什么会高兴？原因3:开发人员要“避开弱点”随着国内房地产业十几年的发展，部分开发方式也很成熟。但是这种成熟的开发方式与住宅开发方式相比，商业房地产的开发方式很复杂。不仅部分销售，而且保证项目持续成功运行，避免售后混乱。为此，开发商除了拥有土地、建设、销售等经验外，还需要具备事业规划、商业投资、事业运营等专业人才。但是，由于商业意识不足，真正的商业人才不足，商业房地产开发商要继续“发扬优点，避免缺点”的住房开发方式，加快资金回收，避免商业人才短缺的弱点，使商家经营自律于大型商家或投资者。短期工作的后遗症商业房地产的管理特点是分散管理，综合管理。分散经营要以统一管理为前提。否则，项目运营很可能会遇到困难。由于短期操作，商业房地产的部分商业产权将分散，在综合管理上会出现问题。主要成果有三个方面。成果1:经营调整不顺利商业房地产包含多种类型，一种格式包含多种商业(或服务)类别，另一种类型包含不同类别在不同期间销售量不同的光、旺季和产品(或服务)的生命周期。为此，各级管理人员必须根据业务规则不断调整格式、类别，使整个格式组合更好地适应有效业务社区的实际需要和竞争变化。调整形式和类别显然涉及对不同事业面积的租赁期限、租金、面积调整等的调整，这可能影响部分所有者的权益，如果这部分或个别所有者不同意调整，就不能进行经营调整，整个项目将无法保证持续良好的经营。成果二：没有人关心房地产改造。消费者的消费观在不断变化，对购物环境的要求也不固定，消费者总是在价格合理、环境优美的地方享受购物消费。一个商业房地产运营一段时间后，为了吸引更多的关注，可能需要改造、改造等。一般来说，每个入住者都重视自己工作领域内的形象，忽视了公共空间的重要性。小型企业主除了租赁外，还需要负担费用，剩下的多数人采用了漠不关心的手法，在管理公司和开发企业方面存在困难。成功的企业对一个项目的成本分摊可能不是问题。因为无论是租户还是小型业主，运营上的收益都更高，部分改造费用分摊问题也不大。对刚开始一两年的项目的难度，各方的收益情况并不理想，因此改造成本也常常是多方面的原因。成果3:整体宣传后体力不足全面推进是成功经营的重要手段之一。特别是在项目开馆初期和各个调整期，整体推进可能起到相当重要的作用。整体宣传一般通过媒体、小册子、VIP卡、明星兴兴、公益活动等相