2009年经济中级《房地产专业知识与实务》每章练习题-10章

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80B.90C.100D.1104.（www.TopS）是房地产在充分利用、没有空置下所能获得的归因于房地产的总收入。A.净收益B.有效毛收入C.潜在毛收入D.实际净收益5.运营费用与（www.TopS）之比称为运营费用率。A.净收益B.有效毛收入C.潜在毛收入D.实际净收益6.某项贷款年利率为8%，如果以季度为计息周期，则实际利率为（www.TopS）。A.8.2%B.7%C.9.1%D.10%7.（www.TopS）是通过搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出报酬率。A.累加法B.市场提取法C.运营费用D.收益法8.一般情况下，运用市场法时要求选择（www.TopS）可比实例。A.13宗B.310宗C.10宗以上D.任意9.不同币种的价格之间在换算时，通常情况下采用（www.TopS）时的市场汇率。A.估价时点B.成交日期C.按某一可比实例的成交日期统一折算D.估价作业日期10.在统一货币单位时，通常采用（www.TopS）。A.元B.角C.分D.不一定11.进行面积内涵换算时，套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格（www.TopS）。A.套内建筑面积建筑面积B.使用面积建筑面积C.使用面积套内建筑面积D.套内建筑面积建筑面积12.某宗房地产的交易总价款为50万元，其中首付款10万元，余款40万元于半年后一次付清。假设月利息率为1%，则在其成交日期时一次总付清的价格为（www.TopS）万元。A.45B.50C.55D.4813.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明买方付给卖方2400元平方米，买卖中涉及到的税费均由买方来负担。该地区房地产买卖中应由卖方交纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方交纳的税费为正常成交价格的5%，则该宗房地产的正常成交价格为（www.TopS）元平方米。A.2243B.2581C.2526D.228614.采用定基价格指数进行交易日期修正时，可比实例在成交日期时的价格（www.TopS）=在估价时点时的价格。A.估价时点时的价格指数成交日期时的价格指数B.成交日期下一期的价格指数再下一期的价格指数估价时点的价格指数C.成交日期时的价格指数估价时点时的价格指数D.估价时点时的价格指数15.采用环比价格指数进行交易日期修正时，可比实例在成交日期时的价格（www.TopS）=在估价时点时的价格。A.估价时点时的价格指数成交日期时的价格指数B.成交日期下一期的价格指数再下一期的价格指数估价时点的价格指数C.成交日期时的价格指数估价时点时的价格指数D.估价时点时的价格指数16.某宗房地产2003年6月的价格为2300元平方米。已知该房地产所在地区的同类房地产2003年4月至12月的价格指数分别为78，77.5，78.6，79，79.9，82，81.2，83.5，76.4（以2002年12月为基期）。则该房地产2003年11月的价格为（www.TopS）元平方米。A.2443B.2394C.2376D.258217.某套二手住房买卖，买方付给卖方1500元/平方米，该价格含应由买方缴纳的3%契税。该套住房的正常成交价格为（www.TopS）元/平方米。A.1455.00B.1456.31C.1545.00D.1546.3918.采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正时，可比实例在成交日期时的价格（www.TopS）=在估价时点时的价格。A.1价格变动率期数B.（1价格变动率）期数C.（1价格变动率）期数D.1价格变动率19.采用成本法估算得到的房地产价格，通常被称作（www.TopS）。A.积算价格B.成本价格C.购买价格D.收益价格20.（www.TopS）是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑技术和设备等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象具有同等效用的全新建筑物的所必要的支出和应获得的利润。A.重建价格B.重置价格C.重新购建价格D.重建成本21.（www.TopS）是以建筑物为整体，选取与建筑物价格或成本密切相关的某种单位为比较单位，通过调查了解类似建筑物的这种单位价格或成本，并对其进行适当的调整修正，来估算建筑物重新购建价格的方法。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法22.（www.TopS）主要用于检验其他方法的估算结果。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法23.（www.TopS）是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。A.经济寿命B.自然寿命C.实际经过年数D.有效经过年数24.（www.TopS）是指建筑物从建筑物竣工之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。A.经济寿命B.自然寿命C.实际经过年数D.有效经过年数二、多项选择题1.一般情况下，搜集交易实例时，应搜集以下内容（www.TopS）。A.交易双方的基本情况和交易目的B.交易实例房地产的状况C.选取可比实例D.成交价格E.付款方式2.选取可比实例应符合下列（www.TopS）要求。A.可比实例房地产应是被估价房地产的类似房地产B.成交日期与估价时点接近C.成交价格应尽量为正常价格D.交易类型与估价目的吻合E.交易情况3.建立价格可比基础主要包括下列（www.TopS）方面。A.统一付款方式B.统一采用单价C.统一币种和货币单位D.统一面积内涵和单位E.统一交易方式4.进行交易税费非正常负担修正时，应把握（www.TopS）。A.正常成交价格一应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格B.正常成交价格一应由卖方负担的税费=买方实际付出的价格C.正常成交价格+应由买方负担的税费=卖方实际得到的价格D.正常成交价格+应由买方负担的税费=买方实际付出的价格E.正常成交价格+应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格5.市场法中房地产状况调整包括（www.TopS）。A.区域因素状况修正B.权益状况修正C.实物状况修正D.区位状况修正E.个别因素状况修正6.下列属于区位状况调整内容的是（www.TopS）。A.位置B.交通C.环境景观D.外部配套设施E.建筑规模7.将多个可比实例对应的比准价格综合处理成最终比准价格时，可采用下列（www.TopS）方法。A.平均数B.中位数C.众数D.标准差E.极差8.下列关于成本法的说法错误的是（www.TopS）。A.成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求得被估价房地产价值的方法B.成本法中的“成本”，即通常意义上的成本（不含利润）C.成本法中的“成本”是价格（包含利润）D.成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值E.从买方的角度来看，房地产价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入9.下列关于重置价格和重建价格的说法正确的是（www.TopS）。A.重置价格和重建价格的建造方式不同，得出的价格水平往往相同B.有美学或历史价值的建筑物适用重建价格C.有美学或历史价值的建筑物适用重置价格D.可以将重置这种重新建造方式理解为“复制”E.一般的建筑物适用重置价格10.求取建筑物重新购建价格时，可采用下列（www.TopS）方法进行。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法E.折旧法11.下列说法正确的是（www.TopS）。A.单位比较法主要有单位面积法和单位体积法B.工料测量法的优点是详实，缺点是费时费力并需有其他专家的参与，它主要用于具有历史价值的建筑物估价C.运用分部分项法估算建筑物的重新购建价格时，基础工程的计量单位通常为面积D.单位比较法较为简单，适用，但比较粗略E.工料预测法也称为成本指数趋势法12.建筑物的物质折旧包括（www.TopS）。A.自然经过的老化B.正常使用的磨损C.延迟维修造成的损耗D.意外的破坏损耗E.无形损耗13.正常使用造成的建筑物物质磨损与（www.TopS）正相关。A.建筑物的使用性质B.建筑物使用强度C.建筑物使用年数D.建筑物的实际经过年数E.建筑物使用者14.求取建筑物折旧的方法主要有（www.TopS）。A.年限法B.分解法C.市场提取法D.单位比较法E.指数调整法15.从收益法的观点看，房地产的价值高低取决于下列（www.TopS）因素。A.未来净收益大小B.潜在毛收入的高低C.获得净收益的可靠性D.获得净收益期限的长短E.有效毛收入的高低16.求取报酬率的两种基本方法是（www.TopS）。A.指数调整法B.累加法C.投资组合技术D.市场提取法E.加权平均法17.累加法中，报酬率的计算要涉及以下几个方面（www.TopS）。A.投资风险补偿率B.管理负担补偿率C.缺乏流动性补偿率D.风险报酬率E.投资带来的优惠率18.下列选项中，（www.TopS）的价格评估适于采用假设开发法。A.可供开发假设的土地B.在建工程C.可装修改造的旧的房地产D.新房E.以上答案均正确19.在传统法中,下列（www.TopS）必须单独计算，但是在现金流量折现法中不需单独显现。A.投资利息B.管理费用C.销售税费D.开发利润E.制造费用20.下列关于开发经营期的说法正确的是（www.TopS）。A.开发期的起点与开发经营期的起点相同，终点是按照正常情况估算的开发完成的时间B.在有预售的情况下租售期与开发期有重合，在租赁的情况下，租售期通常到开发完成的房地产的自然寿命结束时为止C.在现实中受某些特殊因素的影响，可能是开发期延长D.租售期通常难以准确估计，在估价时应考虑未来房地产市场的景气状况E.估算开发经营期可以采用类似于市场法的方法21.下列关于现金流量折现法中的折现率的说法正确的是（www.TopS）。A.等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率B.包含安全收益部分（资金的利息）和风险收益部分（开发利润）两部分C.等同于传统法中的投资利息率D.等同于传统法中的开发利润率E.以上答案均正确22.下列有关房地产估计报告的叙述，正确的是（www.TopS）。A.房地产估计报告是房地产估价机构给予委托人关于房地产价值的正式答复B.房地产估计报告是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于房地产价值的分析报告C.房地产估价报告的质量不包括文字表述水平、文件格式D.房地产估价报告一般采用书面形式，分为叙述式报告和表格式报告E.房地产估价报告通常由八大部分组成23.估价的假设和限制条件主要包括（www.TopS）。A.对委托人提供的有关情况和资料的真实性、合法性的假定B.对估价对象有关状况的假定C.对评估的期限的假定D.对评估的价值前提的说明E.对估价方法使用前提的说明参考答案一、单项选择题1答案B解析参见教材P2542答案B解析参见教材P2543答案C解析参见教材P255，V=A/Y=8/8%=100（万元）4答案C解析参见教材P2585答案B解析参见教材P2586答案A解析（1+8%/4）4-1=8.2%7答案B解析参见教材P2598答案B解析参见教材P2429答案B解析参见教材P24210答案A解析参见教材P24211答案C解析参见教材P24212答案D解析10+40/（1+1%）6=48（万元）13答案B解析参见教材P2432400/（1-7%）=258114答案A解析参见教材P24415答案B解析参见教材P24416答案A解析参见教材P244此题是定基价格指数，所以11月的价格是：230083.578.6=2443 。17答案B解析参见教材P243正常成交价格=1500（1+3%）=1456.3118答案B解