辽宁省房地产估价师《理论与方法》：成本法的含义模拟试题

辽宁省房地产估价师理论与方法:成本法的含义本卷分为2个主要问题和50个项目。回答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题(共25道题，每道题2分，每道题的备选选项中，只有一件事最符合问题的含义)1、指导各种建筑和工程设施的设计和施工是_ _。A.城市环境保护规划B.控制性详细规划C.城市总体规划D.建设性详细规划2.如果知道一个房地产的40年收入价格是150万元，而房地产的回报率是10%，那么这个房地产的30年收入价格是_ _百万元。A.112.5B.155.6C.144.6D.132.43.一名房地产投资者以10000元/平方米的价格购买了一家200平方米的商业租赁店。买价的40%是他自己的资金，其余是每年等额偿还本金和利息的贷款。贷款期限为10年，年利率为10%。可用于还本付息的年折旧、摊销和利润合计24万元，还款准备金率为_ _。A.0.21%B.1.23%C.2.01%D.3.23%4.一个面向销售的住房市场在年初有100万套住房，其中50，000套空置出售。今年新建13万套，销售8万套，吸收期为()年。A.0.63B.1.63C.2.25D.12.505.房地产价格是由房地产的三个方面结合产生的。A.有用性、稀缺性和有效需求B.供应、需求和利用C.权利、租金、利率B.价值、使用价值、供给和需求6、土地增值税实行四级累进税率不正确的为_ _。A.增值不超过扣除额30%的部分税率为20%B.增值不超过扣除额50%的部分税率为30%C.增值超过50%但不超过扣除额100%的部分税率为40%D.如果增值超过100%,但不超过扣除额的200%,则部分税率为50%7.行政裁决应当坚持_ _ _ _ _原则。A.公平B.公平C.及时性D.以上都是正确的。8.房地产估价的原则可以使房地产估价人员对房地产估价有一致的认识。A.基本准则B.客观规律C.韵律学D.基本前提9.w房地产开发公司在A省B县C村征用基本农田以外的20小时耕地，用于建设经济适用住房小区，并委托房地产评估机构评估被拆迁房屋的市场价格。土地补偿费、安置补助费和青苗补偿费支付总额为1800万元。经过一段时间的开发建设，W公司将整个项目移交给A公司，经市场分析，A公司决定调整开发计划，即拨出5个小时的土地用于开发商品住宅，并按要求支付750万元的地价。甲公司采用先建商品房的方法。商品房建成一段时间后，甲公司以在建工程(价值约3000万元)作为抵押物，从D建设银行获得部分资金。取得商品房预售许可证并经银行批准后，委托乙方代理商品房预售(售)。甲公司按规定分别向购房者缴纳税费后，为购房者办理了房屋登记手续。请回答以下问题：以下陈述是正确的，即W房地产开发公司在a省B县C村征用了除基本农田以外的20小时农田答：甲省人民政府批准农用地转用，同时甲省人民政府办理征地审批手续。乙：国务院批准农用地转用，同时办理征地审批手续。丙：农用地转用由a省人民政府批准，不需要进一步的征地审批。国务院将批准农用地转用，不需要额外的征地批准。e:组织和协调13.投资组合是衡量_。A.提高投资回报B.提高市场竞争力C.探索投资领域D.规避投资风险14.相邻地块的市场价值分别为60万元和40万元。如果这两块地合起来，总价值将是20万元。如果a地块的使用者打算购买b地块，双方最公平合理的正常价格为人民币元。A.40B.48C.50D.6015.在房地产交易中，买卖双方在销售合同中约定，买方应向卖方支付2625元/，交易涉及的所有税费均由卖方承担。据了解，该地区房地产交易中买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的7%和5%。该房产的正常交易价格为人民币/甲：2 000乙：2 200C:2 400D:2 500工业用地监测点评估价格16.目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款最高额度为_ _。A.60%B.70%C.80%D.90%17、房地产具有有限供给的特点，本质上在于。答：土地的总量是有限的规划限制丙：房地产是不可移动的。d:价值很大工业用地监测点评估价格18.房客的基本租金是每月5万元。如果以营业额的10%作为租金百分比，则租金百分比仅在营业额超过10，000元/月时收取。A.50B.60C.70D.8019.扣押财产强制拍卖的特征不包括_ _。A.标的物的非所有权B.主体的特殊性C.目的利他主义D.权利和义务的对等20、城市土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地级别，按用途征收。甲：土地出让金b:占用面积c:营业收入d:销售收入贷款合同21.基础由整体钢筋混凝土底板和反梁组成。A.条形基础B.桩基础C.箱形基础D.集成垫基础22.我行提供个人住房抵押贷款，期限10年，年利率6%，首月还款额1000元，月还款额增长率0.2%。如果将此方案更改为每月等额还款，则每月等额还款金额为人民币。(2005年问题)甲：1005.56乙：1010.56丙：11 10.56D:1115.56贷款合同23.对符合城市规划设计条件，但城市规划设计条件尚不明确的待开发房地产，应当进行()估价。A.很难采用假设的开发方法B.比较法可以适用C.采用成本法的困难D.可以采用收益法24.“三个预测值”的分析方法是()。A.单因素灵敏度分析方法B.多因素灵敏度分析方法C.概率分析方法D.盈亏平衡分析法25.一个现有的城市规划的商业和住宅用地是通过假设的开发方法评估的，假设的结果是800万元用于纯商业用途，1000万元用于纯住宅用途。土地的评估价值应该是_ _。A.800万元B.一千万元C.1800万元D.8-1000万元两个多项选择题(总共25道题，每道题2分，每道题2个或更多选项，至少有一个错误。选错了，科目不计分；如果你选择较少，你将获得0.5分的选择)1.以下关于物业服务合同的说法是不正确的。答：业主委托物业服务企业实施物业管理。物业服务企业接受委托从事物业管理服务。双方应当签订物业服务合同。在我国的合同分类中，物业服务合同属于委托合同。丙：物业服务合同可以发生在法人之间，也可以发生在公民和法人之间。D: 房产测量规范合同甲方是业主委员会戊：前期物业服务合同合同甲方为房地产开发企业或公房销售单位2.住房公积金属于_ _ _。A.住房公积金缴存单位B.缴存住房公积金的职工C.缴存住房公积金的单位和个人D.住房公积金管理中心3.一个在建工程的价值是6000万元，假设没有法律上的优先赔偿权。房地产估价师知道该项目应付工程款为1000万元。同时，还有一笔50%的按揭贷款，余额为1000万元。在建工程的再抵押价值为人民币元。2500B.3000C.3500D.40004、取得房地产估价业务的措施有()。A.突破专业能力的限制，接受各种评估要求B.提高服务质量C.适当的宣传D.低费用E.缩短评估周期5.在下列有关房屋建筑面积计算的表达式中，正确的表达式为_ _。a、层高不超过2.20米(建筑面积不包括2.2米的永久性建筑)b、大厅内走廊的层高超过2.20米时，按其水平投影面积计算建筑面积。C.与两侧房屋相连的架空走廊，建筑面积按围护结构外围水平投影面积的一半计算。d无顶盖室外楼梯的建筑面积按每层水平投影面积的一半计算。E.突出房屋墙面的无柱雨篷的建筑面积按上盖水平投影面积的一半计算6.所选可比实例的规模一般应在评估对象规模的_ _以内。A.23B.14C.0.52D.127.房地产投资信托基金通常采取股份公司或信托基金的形式，资金来源有_ _。A.员工集资B.公平C.金融市场融资D.自有资金8、提取住房公积金的职工丧失缴存条件，主要包括等.答：离职和退休时离职乙方：完全丧失劳动能力并与单位解除劳动关系后退出丙：出境定居当员工死亡或被宣布死亡时，退出重建住房时雇员的撤离9、房地产估价机构资质等级分为。答：1级乙：中学c:3级d:4级e:第5级第10条规定了我国现行土地所有权的性质和形式、不同土地所有权形式的适用范围以及土地使用和管理制度。A.物业服务合同B.中华人民共和国仲裁法C.中华人民共和国宪法D.中华人民共和国土地管理法E.中华人民共和国土地使用法11.2004年房地产的净收入是500万元。据估计，它将以每年25万元的速度下降。房地产的剩余使用寿命为35年，回报率为10%，那么房地产的价值接近()百万元。A.2360B.2500C.2722D.284512.在计算资本融资成本时，资本占用费按(2005年检验)计算答：综合利率b:贷款利率丙：折扣率d:机会成本贷款合同13.以下关于电梯的陈述是正确的。高层建筑应该配备消防电梯。b:一般来说，最高住户的入口楼层应设电梯，电梯高度应在离底层室内楼层10米以上。丙：一般来说，电梯应该安装在7层以上的住宅楼里。电梯井是电梯运行的通道。每层都有入口和出口。轴上有导轨、导轨支架、配重和缓冲器。电梯由机房、井道和轿厢组成。14.时间序列中的指数值为。答：时间序列b:发展速度c:发展水平d:时间平均e:行政一级的组织和协调15.房地产开发项目的建设过程是指工期。A.房地产开发的全过程B.获得土地并完成整个项目从工程开工到整个工程竣工d .从项目开始到项目租赁和销售完成16、廉租住房保障资金来源是。(2009年问题)答：地方预算安排中央政府的特殊补贴丙：住房公积金增值收入d:土地转让净收入住宅专项维修基金17.建设行政主管部门对勘察设计证书持有人的资格实行_ _ _。A.年度资格检查制度B.资格认证A.相对价值指标B.结构相对指标C.相对强度指标D.动态相对指标E.该时期的相关指标20.一个完全竞争的市场必须同时具备以下条件。市场上有足够的生产者和消费者。市场上的产品是同质的。任何生产者(或消费者)都是价格的接受者和决定者。d:资源完全自由流动。市场信息完全畅通21.如果不能达成补偿安置协议，拆迁纠纷有以下几种处理方式。A.公共安全干预B.行政决定C.起诉干预D.依法起诉E.强制驱逐22、维修资金属于_ _。A