滨江新城B1地块定位报告(5.28) v3.ppt

2013年5月，长沙市岳麓区滨江新城B1地块定位报告，01，02，03，04，宏观环境分析，整体项目定位，项目本体回顾，目录，各类物业市场分析，3.3/商品房市场：整体成交，商业市场继续发酵，量价稳步上升。在住宅调控的同一时期，商业市场的数量和价格呈现出适度上升的趋势。2012年，六个地区的商业地产(包括40年历史的房产公寓产品)的数量和价格达到72060万英镑，比2011年增长了47.2%。供应159.14万平方米，同比增长33.7%。平均成交价为每平方米17290元，比去年上涨1.6%。尽管商业市场处于适度上升阶段，但市场中仍存在许多不成熟和不合理的成分。一些零售型企业缺乏科学的运营和规划，投资者自身也缺乏足够的知识来识别它们。在过去两年出现“繁荣”的背后，已经为未来播下了泡沫破裂的种子。2011年，岳麓区和裕华区的商业市场仍然平分秋色。2012年，岳麓区商业地产交易比例占六个区总数的35%，成为商业市场的绝对热点。岳麓区之所以受到投资者追捧，最重要的原因是商圈不发达，商业地产价格相对较低，升值潜力相对较大。然而，今年岳麓区的热点交易包括橡树广场、绿化带中央广场(拥有40年产权的办公楼)和罗马商业广场，这些都是复杂的项目。2012年，商业市场的热点进一步转移到岳麓区。3.3/商业公寓市场：岳麓区，公寓配送。目前，市场上的公寓分布可分为四个区域。有91栋已知的公寓楼(不包括已售罄的)，包括大约42个潜在的公寓项目。3.3/商住公寓市场主要位于中心区和河西地区：分销，项目周围只有3个公寓项目为人所知，2个项目正在出售，1个项目正在出售。从网上的标志判断，橡树园广场的公寓是该地区最快的。去城市化达到97.67%，而绿地中心广场的去城市化速度相对较慢，总体去城市化率为21%。恒大的公寓尚未上市，未来将会上市销售。该地区的公寓总数为1，419套，只有740套被拆除。整体拆迁速度相对较慢，橡树园广场，绿化带中心广场，该地区公寓较少，公寓市场空白。然而，从两个项目的交易来看，整体的拆迁率并不高。3.3/商业公寓市场：现有供应量，本案恒大御景湾、林锴国际、接君地块、百汇地块、B7地块，利用接君地块、林锴国际地块、百汇地块、B7地块，市场上仍有公寓产品，但基本上是混卖。随着滨江新城的快速建设，后续投资形式的公寓产品会越来越多，竞争也会随之而来。从潜在竞争的角度来看，后续公寓产品将面临巨大的竞争。3.3/商业公寓市场：潜在供给、外部竞争：供给特征：随着吴广新城、大河西试验区等政府规划的逐步推进，以及复杂项目的逐步开发，长沙公寓供给将呈现出全方位开花的趋势。销售特点：大多数开盘商品的销售额保持在50%左右。产品特点：精装修产品将成为主流趋势；价格特征：中央板块是价格基准；潜在竞争：未来潜在成交量高达196.55万平方米，后续竞争压力很大，3.3/商业公寓市场、区域竞争概述：供应特点：该区域公寓供应量小，总供应量在10万平方米以内；销售特点：牛只靠优势匹配、理想的价格和高速的拆卸。总的来说，区域性公寓的拆迁相对缓慢。潜在供应特征：后续公寓的数量将逐渐增加，公寓产品将面临竞争。区域de3.4/办公市场：发展趋势。2012年，写字楼市场稳步上升。内六区的写字楼(涵盖50年产权公寓产品)销售57240万元，同比增长57.2%，平均成交价为12089元/平方米，同比增长1.9%。2012年写字楼项目相继推出，导致2012年写字楼市场供应量大幅增加。2012年写字楼市场供应量达到142.3万套，同比增长332.2%，供需比为2.49。2012年，坡富国际广场、奥克斯利广场、顺天国际金融中心等复杂项目的办公楼相继问世。3.4/写字楼市场：整体供求、写字楼市场成交量稳步上升，供应量大幅增加。12 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4/办公市场：区域分布。2012年，岳麓区写字楼市场崛起，滨江新城成为热点，未来商务区布局将更加多元化。岳麓区由滨江新城新综合体(奥克斯利广场)和滨江新城商业区项目(民生大厦)带动，写字楼的成交率从2011年的1%上升至19%。随着滨江新城B7地块的转移，滨江新城将成为未来河西的重点商业区。长沙的商业区布局正朝着更加多元化的方向发展。此外，可以看出，今年天心区写字楼的成交率也增长了11%。保利国际广场、建发汇金国际和兴城融宇等复杂项目正在发挥推动作用。3.4/写字楼市场：板块分析显示，写字楼依赖主干道，对商业资源和自然环境有一定要求。一些办公楼依靠市政规划，分布在省市政府附近。金融扩散，一些办公楼转移到新兴金融区；目前，河东中盘是长沙高端写字楼最集中的区域，河西相对缺乏专业高端写字楼。长沙办公建筑已发展成为以金融、工业、行政、商业为基础的四大板块，其中滨江板块将建设成为以商业、商业、金融为核心，滨江住宅为支撑的复合型新城市中心和现代化滨江新城市。建成的滨江新城将成为长沙的城市地标。本案所在区域岳麓大道沿线目前有三个综合项目，均为顶级写字楼规划。林锴也计划搬进滨江新城区，这里没有多少普通的办公项目。4，3.4/写字楼市场：板块分析，绿地中心广场，橡树园广场，林锴世茂浦翠湾，15，3.4/写字楼市场：板块分析，滨江板块重点写字楼概述，滨江板块：三个高端综合体林锴专业写字楼项目，预示着该区域未来将成为河西值得建设的CBD中心。16，3.4/办公市场：部门分析，中央部门主要办公建筑概述，中央部门：办公市场逐渐繁荣，从专业办公建筑发展到5A级办公建筑。17，3.4/写字楼市场：板块分析，重点写字楼分布在城南板块，城南板块：写字楼市场目前成熟度较低且分散，主要附属于省政府和韶山南路。德钦市广场、玉邦国际广场、星如金城、18、3.4/写字楼市场：板块分析、城南板块、城南板块重点写字楼概述：由于其目前的区域成熟度和长远规划，写字楼规划有限，顶级写字楼只有德钦市广场。19，3.4/写字楼市场：板块分析，梅溪湖板块重点写字楼分布，梅溪湖板块：由于板块内写字楼分布以产业导向为主，写字楼根据区域产业需求进行规划。龙屋时代城三角洲D6区梅溪湖国际新城，20，3.4/写字楼市场：板块分析，梅溪湖板块重点写字楼概述，梅溪湖板块：依托泸沽，梅溪湖科技产业园，国际会展中心定位，科研中心定位，区域内出现合适的办公产品。根据各项指标的比较，芙蓉中路五一广场是长沙的传统城市中心，滨江新城是河西的东北它们是芙蓉国浩苑、大云中心广场、中天广场、3.4层写字楼市场：物业特色、专业写字楼租金高、近两年租金涨幅超过30%、投资回报率高、3.4层写字楼市场：租金状况、大部分待售写字楼项目复杂且档次高；售价10000-18000元/，具有很强的溢价能力。从2011年至今，已经推高了40.8万平方米，销售了34.15万平方米，最快的年销售额为16万平方米，其次是7-9万平方米，3.4个/套的写字楼市场：销售情况，2012-2014年全市潜在写字楼项目供应量超过149万平方米，其中2012-2013年销售了56万平方米。2014年的市场容量接近100万平方米。预计办公楼的高峰供应将在2014年后出现。3.4/写字楼市场：潜在供应，3.4/写字楼市场：区域写字楼现状。目前，河西写字楼主要分布在泸沽区和滨江区，出售的项目可以参考。未来可预测的办公用品包括B7地块、林锴、万科项目和梅溪湖国际新城。然而，总体而言，整个河西写字楼市场相对较短。3.4/写字楼市场：对区域写字楼的分析表明，已知的区域供应量约为27万,其中13万已被剔除。据估计，随后的潜在供应量将为5亿至100万平方米，这比中部地区的竞争力弱。整个市场已经解除管制：解除管制的速度相对较快，总体平均价格得到控制。板块特色：滨江新城板块将成为河西中央商务区，与河东中央商务区相媲美，挑战传统中央商务区。租金水平：高租金水平和高投资回报。供应：长沙目前有大量待售的写字楼，供应潜力巨大。区域市场区域基本没有大型高端专业写字楼，存在供需缺口。未来该地区写字楼的需求和供应将会很大，但仍不能满足市场需求。3.4/办公市场概述。该案例为办公建筑的发展提供了有利条件。建议开发一座甲级办公楼。成交量控制在40，000 -50，000 左右，本案例中为3.4个/厅开发，30，3.5个区域竞争：竞争分布、地块所在的滨江区域是大河西地区的热点开放区域之一，该区域项目众多，品牌开发商众多。后续项目也将继续进入市场，竞争将进一步升级，在售项目，待售项目，31，3.5区域竞争：市场存量，区域内及周边统计项目存量已达到320万平方米，未来1-2年供应量将超过170万平方米。随后的土地开发供应将进一步增加。32、3.5区域竞争：产品定位、主要产品仍以住宅为主，集中在90-140平方米范围内，滨江区以中高端改造为主，周边项目以品质需求为主。公寓、写字楼和商业产品的供应也在增加，一些项目表现强劲。33，3.5区域竞争：主要卖点，主要卖点是城市规划和资源价值，而品牌开发商更注重品牌价值和产品价值的产出。34，3.5区域竞争：价格状况，统计项目之间的价格实现存在很大差异。其中，滨江高端项目价格最高，拆迁率不同，整体性能良好。周边地区刚刚需要的项目很快被拆除，价格相对较低。35，3.6个地区的竞争很短暂。该地区有许多项目和许多品牌开发商。后续项目也将继续进入市场。在未来1-2年内，供应将超过170万元，竞争激烈。滨江新城的项目开发主要是商住两用、中档、高容积率和品牌地产。主要集中在90-140平方米的中高档改良产品。周边项目主要集中在急需和改善两方面，主要面积为70-120平方米。每个项目的卖点主要是城市资源的价值，尤其是滨江新城。品牌发展其中，Ox通过引入八大商店取得了巨大成功。随着区域配套设施的不断完善和商业及居住用地的不断开发，未来该区域的价值将继续凸显。预计市场价格将进一步上涨。36、3.5竞争产品分析(1):恒大御湾、效果图显示恒大御湾位于项目东侧，与项目只有一条路，地势略低于项目。项目总规模约25万，包括欧洲古典园林、五星级俱乐部、风情商业街、品牌幼儿园等生活配套设施。项目基本信息，37，3.5竞争分析(1):恒大御景湾，开盘销售情况。该项目首次开业(2012年12月9日)，推出92-144两室至四室产品，共420套。当天售出135套，销售率为32.1%。平均成交价格为7600元/平方米(精装)，分析38，3.5个竞争产品(1):恒大御景湾，产品退化情况，120-144平方米的改良产品数量占退化的40%以上，占一半；100-120,接下来是90-100, 120-130,分别占73%和61%，39，3.5竞争分析(1):恒大御景湾，目前销售的主要单元是精装92-145的二至四居室，布局功能齐全，分区合理，阳台和飘窗增强舒适度，但整体格局比较传统，缺乏创新和附加值，主要单元分析，40，3.5竞争分析(1):恒大御景截至12月21日，恒大御湾所在的岳麓区共有68个住宅项目在售。恒大御湾的价格在区内处于中高水平。自开盘以来，价格走势为41。5%的价格。3.5竞争分析(2):南山永江汇，效果图。南山永江汇位于B1地块，恒大御水湾东北，临江而立。开发商为长沙南山新城房地产有限公司，项目总规模约为26万平方米。拥有欧洲古典园林、五星级俱乐部、风情商业街、品牌幼儿园等生活配套设施。项目基本情况，42，3.5竞争分析(2):南山永江汇，开业销售情况，项目将于3月10日首次开业。1#和5#共335套，86-140，当天拆迁130套，平均成交价为7600元/m2，临江价为8600元/m2。第一次产品介绍，第一次开单位的比例和他们的清除，43，3.5竞争分析(2):南山永江会，产品的清除。从单位比例来看，80-110平方米的紧凑型产品占大多数。补充120-144个产品(大面积主要是蒋敬房子)。从去工业化的角度来看，100-120平方米的产品比较好，44，3.5竞争分析(2):南山甬江会议，广场布局，布局合理，多阳台，浮窗设计，N 1高附加值礼品，换房，舒适度更高，主单元分析，景观阳台可以改成二居室，高价值厨房配独立生活阳台，生活方便；南北没有完全连接，主卧室正对着大门。3，360，866-88 , 21 , 140 , 31，直立，自北向南透明，不移动；厨房配有独立的生活阳台，从东面可以俯瞰河流的阳台可以变成书房，享受豪华的主卧室套房设计，享受270角浮窗的奢华。公寓类型特点：45，3.5竞争分析(2):南山永江会议，价格走势，南山永江会议最新销售价格：临江10000元/平方米，不是临江80