湘西北综合商贸项目定位报告20140321(4月10修改).ppt

1,湘西北综合商贸物流总部基地项目发展定位报告,合富辉煌（中国）湖南公司2014年3月,致：湖南湘西北物流有限公司,常德市经济强劲，经济总量常年保持湖南前三甲，享有快速公路交通枢纽优势，发达城市产业转移的优先发展城市。目前，常德专业市场主要集中在火车站区域和桥南区域，本片区尚处于发展中，区域发展机会如何？什么类型的专业市场更具备发展前景？什么样的物业配置能实现市场方与开发方的双赢？,前言,2,2,目录,第一部分项目本体认识,城市属性,区域属性,客户分析,地块属性,第二部分专业市场模式研究,第三部分常德专业市场研究,专业市场概念,专业市场模式研究,专业市场分析,第四部分项目定位,市场定位,业态定位,价格定位,成功案例借鉴,专业市场发展趋势,地理位置：常德位于湖南省西北部，东滨洞庭，南通长沙，西邻张家界，北邻鄂西，处于国家开发中西部地区“东靠西移”的过渡地带。行政区划：常德市现有行政区域包括两区（武陵区、鼎城区）、六县（安乡、汉寿、澧县、临澧、桃源、石门）、一市（津市）；及常德经济技术开发区、柳叶湖旅游度假区、西湖和西洞庭管理区。城市规模：全市面积18190平方公里，其中城区面积297.4平方公里，2012年末户籍总人口为614.8万人。旅游资源：有全国文明城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国际花园城市、等荣誉之称。矿产资源：已探明矿藏145种，全市形成了烟草、铝业、电力、食品、纸业、纺织、机械、建材、医药、电子等主导产业，建成了常德经济技术开发区（原德山经济开发区）和津市工业园等11个县级工业园区。,宏观市场城市价值,省域副中心城市、经济强市和生态宜居城市,常德已成为中国中等城市建设的典范。先后荣获全国文明城市、中国优秀旅游城市、国家卫生城市、国家园林城市、中国首届魅力城市、国际花园城市、全国交通管理模范城市、国家环境保护模范城市、中华诗词之市的称号。,数据来源：湖南统计信息网，常德市统计信息网,宏观市场城市价值,人口：常德市2012年末户籍人口614.85万，常住人口576万人。,2012年末常德市总人口614.85万人。2012年人口总数同比小幅下滑。2012年末常德市常住人口576万人，排名湖南各市第4位。,规划常德市域总人口规模2015年达到650万人，2020年达到670万人，2030年达到710万人（常德市城市总体规划2009-2030）。,城市化：2012年常德市城市化水平为42.95%，城市化进入中期阶段，城市人口将迅速增长，带来大规模基础建设需求。,城市化进程演示,城市化率低于为初期阶段，城市化的发展速度比较缓慢，是大发展的准备阶段。,城市化率达为中期阶段，是城市化的加速阶段，城市人口迅速增长。,城市化率超过以后为晚期阶段，社会经济发展渐趋成熟，城市人口保持平稳。,数据来源：常德市统计信息网,宏观市场城市价值,规划市域城镇化水平2015年达到44%左右，城镇人口约为290万人；2020年城镇化水平达到49%左右，城镇人口约为330万；2030年城镇化水平达到59%左右，城镇人口约为420万人。,经济GDP经济发展迅速，GDP平均增幅超过13%，综合实力位居湖南省前列，经济总量常年保持湖南前三甲。,2012年常德市地区生产总值2038.5亿元，在全省排名3位；增长12.1%，增速较快，超过全省平均水平0.8个百分点。2006-2012年间，常德GDP平均增速超过13%，经济增长势头良好。,宏观市场城市价值,数据来源：湖南统计信息网，常德市统计信息网,人均GDP：人均GDP稳步提高。,宏观市场城市价值,数据来源：湖南统计信息网，常德市统计信息网,2012年常德市人均GDP35475元，在全省各市排名第5位。同比增长12.11%。历年增长率超过10%，增速较快。人均GDP稳步提高。,经济结构：二三一经济结构继续优化，工业比重不断增加。,常德的三次产业结构比由2008年的20.9：42.4：36.7发展为2012年的14.8：49.5：35.7，农业比重下降，第二产业比重增加，工业化水平不断提高。常德市为湘西北的工业基地，形成了以食品、纺织、机电、化工、建材为支柱的工业体系。常德发达的农业、丰富的矿藏资源，为工业提供了大量原料，形成了目前以加工业为主的工业格局。形成了轻工业占主导、轻重工业基本均衡发展的产业结构。,数据来源：常德市统计信息网,宏观市场城市价值,固定资产投资：快速递增，城市基础设施建设投资加速。,2006-2012年间常德市固定资产投资由196.51亿元增长至956.7亿元，增长迅速；2006年及2008年增长率分别为18.8%、25.4%，其余几年都在30%以上，2009年固定资产投资增速创新高，达到67.3%。,数据来源：常德市统计信息网,宏观市场城市价值,社会消费品零售总额逐年增长，居民消费能力加强。,2012年常德市消费品零售总额达638.8亿元，同比2011年增长15.4%。,宏观市场城市价值,数据来源：常德市统计信息网,人均收支：人均可支配收入及消费性支出增长快速，居民消费力不断增强，购买大宗商品的能力提高。,城镇居民收入连续增长，2012年人均收入达到20260元，2006-2012年年均增长率达11.1%。2011年人均消费达到12938元，2006-2011年累计增幅达68.2%，年均增长率达到11.1%。,宏观市场城市价值,数据来源：常德市统计信息网,城市发展总体目标：具有独特竞争力的经济强市和生态宜居的人文城市。,宏观市场城市规划,本案,常张高速,独特竞争力：指走新型工业化道路，形成拥有自主创新能力的高端产业集群；经济强市：指巩固城市区域中心地位，主要经济指标在湖南省环长株潭城市群5个省域次中心城市中名列前茅；生态宜居：保持山水城市、园林等人居环境优势；人文城市：城市文明，拥有先进文化和大量高素质劳动者，有较高的城市知名度。,城市经济发展战略：3+5城市群、融入长株潭，实施产业对接，其次是东部沿海发达地区产业向中、西部转移的优先发展城市.,宏观市场城市发展,“3+5城市群”：省内随着城际铁路的开通，将形成以长株潭为中心，包括岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳5个城市在内一个半小时通勤为半径带动我省区域经济的协调发展。常德市是湖南省十一五规划中优先发展的”3+5城市群”，常德经开区被纳入“长株潭”大河西先导区规划范围。因与四川、重庆、贵州、广西交界，而同时被国家“西部开发”战略列入到扶持地区，享受与西部省份同样的西部大开发政策支持；常德属于中国经济中部崛起重心地带，位于泛珠江三角洲和泛长江三角洲经济发展区域结合部，是东部沿海发达地区产业向中、西部转移的黄金地段。,城市发展结构：“一主，一副、四轴”，常德中心城区规划发展为特大城市，本项目属于城市中心城区。,宏观市场城市规划,市域城镇空间结构规划为“一主、一副、四轴”。“一主、一副”：常德中心城区和市域北部副中心城市（津澧一体化发展）。常德市中心城区作为市域中心城市，以面向全市的综合服务、管理和文化中心功能作为主导职能，以工业职能作为城市主导职能的支撑功能；“四轴”：包括两条一级发展轴和两条二级发展轴：两条一级发展轴分别是沿张常高速公路和常长高速公路的西北-东南向发展轴、沿常岳高速公路和常吉高速公路的东北-西南向发展轴；二级发展轴指沿澧水流域的北部城镇发展轴，以及沿二广高速和市域南北向高等级公路的中部发展轴。至2015年，中心城区总人口规模120万人以内，属于特大城市，至2020年，中心城区总人口135万以内，至2030年，中心城区总人口180万人以内，本案处于城市中心城区，为常德主要发展区域。两条一级发展轴交汇处中心。,本案,中心城区规划：“一带、两轴、三城、多片区”，城市总体向东发展。打造湘西北地区中心城市、综合交通枢纽城市和生态宜居城市,宏观市场城市规划,常德市中心城区的空间结构为“一带、两轴、三城、多片区”。一带：指的是沅江，沅江既是常德城市的风光带、生态廊道、航道和水源，又是常德城市防洪的主要对象，也分割城市南北的障碍。“一带”是常德城市空间的首要特征。两轴：包括南北向主轴和东西向次轴，体现了城市用地扩展的趋势，并涵盖了主要市级中心、片区中心的分布。三城：指中心城区的江北城区、江南城区、德山城区。德山应转变开发区的建设管理模式，寻求以工业为主的多功能综合发展，形成具有竞争力的城市新区。多片区：指城市划分为9个片区，其中沅江北岸5个，沅江南岸4个。沅江北岸的5个片区分别是江北中心区、城东片区、河洑片区、占天湖片区、东江片区。沅江南岸的4个片区分别为鼎城中心区、德山中心区、德山南区、德山东区。,宏观市场城市价值,交通：常德已形成了机场、高速公路和铁路的一体化交通体系，是国家公路运输枢纽城市之一。,机场：桃花源机场。国家4C级机场，黄花机场的主要备降机场，可供波音737同类型飞机满载起降，现已开通常德至上海、昆明、广州、深圳、北京、重庆、杭州等航班。高速公路：常张高速、常吉高速、常长高速、常岳高速、常邵高速、常荆高速贯穿境内，交通路网较为发达。2条国道及7条省道。铁路：焦柳铁路、石长铁路。水路：有沅江、澧水等87条通航河流；8个港口，年吞吐量百万吨以上的有常德、津市2个港口，常德港是全国主要内河港口之一。,交通规划：“一环六射”和东部、北部环线高速公路网络，“一横二纵”的铁路通道布局。实现与“3+5”城市群和周边城市1.5小时交通圈的目标。,城市道路结构：一环六射、东部、北部环线高速公路网络，“一横二纵”的铁路通道布局。一环：城区外围形成高速公路环六射：常德至岳阳、常德至邵阳、常德至荆州、常德至吉首、常德至张家界和常德至长沙6个方向的高速公路，其中常荆高速段的东常高速线原计划2013年底通车，但还未通车。杭瑞高速段常岳高速段于2014年1月1日试运营。二广高速段东常高速预计2014年上半年通车，二广高速段安邵高速2014年底通车，常安高速2014年预计上半年通车东部、北部环线：汉寿太子庙、津澧市、石门和慈利连线高速公路（西连至张家界高速公路，东接至岳阳和长常高速公路）一横：黔江-张家界至常德铁路和常德-岳阳至九江铁路。二纵：一纵为焦柳铁路；二纵为运城-宜昌至石门铁路和石门至长沙铁路。,宏观市场城市规划,立足常德，实现对外交通设施对接，建立与我国三大经济区快速联系走廊。打通与西部成渝经济圈的交通通道，带动地区旅游发展。加强与省内“3+5”城市群重大交通设施布局的协调，实现与“3+5”城市群和周边城市1.5小时交通圈的目标。,益阳市,怀化市,张家界市,宜昌,荆州,岳阳市,湖南省域副中心城市，经济强市和宜居的文化名城，将迎来城市功能提升和辐射力增强的新契机，未来城市发展向好。经济发展速度较快。人均GDP和可支配收入稳定增长，按照GDP和城市化进程的发展情况来看，我们判断常德城市发展处在高速发展阶段。拥有综合交通枢纽优势，并且常德也是泛珠江三角洲和泛长江三角洲经济发展区域结合部，发达城市产业转移的优先发展城市。,城市属性小结,19,常德发展迅速，经济强市，拥有交通枢纽和绝佳的区位优势，是东部沿海地区产业转移的优先发展城市。,目录,第一部分项目本体认识,城市属性,区域属性,客户分析,地块属性,第二部分专业市场模式研究,第三部分专业市场研究,专业市场概念,专业市场模式研究,专业市场分析,第四部分项目定位,市场定位,业态定位,价格定位,成功案例借鉴,专业市场发展趋势,本项目位于德山经济开发区，德山开发区发展目标以工业为主导形成竞争力的城市新区，主要向南、向东发展。,规划期末常德市中心城区的空间结构为“一带、两轴、三城、多片区”。其中，沅江南岸的4个片区分别为鼎城中心区、德山中心区、德山南区、德山东区。德山城区向南适度发展，在修改防洪规划后，向东有条件发展，最终的规模在37平方公里以内。德山南片区主要承接长三角和珠三角地区的产业梯度转移，以发展装备制造业为主；德山东片区已有企业污染较重，建议未来有污染的项目不向本地区聚集，对德山中心区已停产破产的企业应进行资产和用地的清理整顿，腾退可开发用地。,江南,江北,德山,区域属性,德山开发区主要承接长三角和珠三角地区的产业梯度转移，以发展装备制造业为主。,本项目处于两条一级发展轴的交汇区域，但也处于城市近5年规划发展之外的区域。,区域属性,近期建设重点包括占天湖片区、江北中心区北部火车站周边地区、沅江三桥周边地区以及东江片区。中期形成中心城区环状快速路，利用预先控制好的立交用地建设各类立交桥，周边用地功能逐渐调整并与之相契合。建设重心随之而来向河洑片区西部、城东片区西部转移，在河洑片区形成全市的文教中心。城市规划发展的两条一级发展轴分别是沿张常高速公路和常长高速公路的西北-东南向发展轴、沿常岳高速公路和常吉高速公路的东北-西南向发展轴。,本案,近期规划,中期规划,远景规划,区规划,常德规划2大型综合物流园，在德山设立德山综合物流园，其次，新规划的仓储用地集中在德山区、火车站两侧、常德东站周边。,作为区域综合交通枢纽城市，常德具备成为西北区域物流城市的优越条件，城区内共规划2处大型物流园和6处物流中心。2处大型综合物流园：常德综合物流园和德山综合物流园；6处物流中心：德山火车站物流中心、创普仓储（柳叶湖）物流中心、德山北部物流中心、桥南物流中心、常德东部物流中心和河洑（丹溪路）物流中心。,区域规划,常德综合物流园,德山物流园,德山火车站物流中心,德山北部物流中心,桥南物流中心,常德东部物流中心,创普仓储（柳叶湖）物流中心,河洑（丹溪路）物流中心,本案,六条高速：常德至岳阳、常德至邵阳、常德至荆州、常德至吉首、常德至张家界和常德至长沙等六条高速在此交汇；两条省道：，319、207国道长常城际铁路：长常城际铁路内经汉寿设站，在德山设经停站，终站接入常德火车站，对德山的交通非常便利。常德桃花源机场：距区仅6公里的常德桃花源机场，已开通北京、上海、广州、深圳、昆明等多条航线。铁路线：石长铁路、规划建设的黔张常铁路德山港区铁路专线：引入一条至德山港区码头的铁路专线线路，供铁水联运使用。,区域交通规划,汇聚六条高速，两条国道、及年装卸量300万吨的火车货站、规划的长常城际铁路、其次距离常德桃花源机场仅6公里，立体交通网络发达，对区域发展商贸物流起到非常强有利的作用。,德山新港,常德桃花源机场,石长铁路,长常城际铁路（规划）,德山港区,G319国道,G207国道,常张、长常高速（省道）,常吉高速,常岳高速,区域属性小结,25,德山拥有绝佳的交通优势、及产业转移承接地的优先优势；目前发展局限是常德重点发展沅江北部片区及鼎城区域，本项目区域尚未纳入近期发展规划；区域内规划大的综合物流园，并在区域内设置仓储用地，对区域真正形成商贸物流非常有利。,德山具有交通、物流基础及产业承接优势，并且有充足的仓储用地，其次在项目所在片区重点规划大的综合物流园，对区域形成专业市场有利。,目录,第一部分项目本体认识,城市属性,区域属性,客户分析,地块属性,第二部分专业市场模式研究,第三部分专业市场研究,专业市场概念,专业市场模式研究,专业市场分析,第四部分项目定位,市场定位,业态定位,价格定位,成功案例借鉴,专业市场发展趋势,占地面积：二期占地142亩（不含红星美凯龙40亩地块），三期地块220亩容积率：二期1.8，三期1.6总建筑面积：约40.51万地块现状：地块内较平整，无高差,地块指标,本项目位于常德德山工业园内，大规模专业市场项目。一期已建成建材专业市场。二三期地势平整，红星美凯龙地块已明确在本项目二期地块。,本案,办公大楼/招商筹备中心,一期建材市场,地块照片,地块照片,东至：四号路、宜达物流园、银华物流中心西至：常德大道沿线南至：长张高速、海德路、德山公交总站、航发重钢北至：长安路,地块东临四号路，北临长安路，南邻长张高速、海德路，西邻常德大道，紧邻宜达物流园、银华物流中心、德山公交总站，项目昭示性强，交通便利。,湖南信息技术学院,地块四至,本案,常德大道,长张高速,常张高速,湖南银华物流中心,德山公交总站,宜达物流园,常德大道,长安路,四号路,本地块临常德城市主干道常德大道，连接工业园区内海德路、长安路、桃林路、4号路等；与长张、常张高速省道，G319G207国道无缝连接。长益常城际铁路（规划）：益常段跨G319、长常高速公路，沿石长铁路复线东侧进入德山，在德山设经停站，终站接入常德火车站。沿海德路联通德山新港。,地块毗邻多条城市主干道，与高速省道、国道，连接，交通通达性好。,项目至各重要节点距离,常德火车站、汽车总站,20.8公里,23分钟车程,常德市政府,15.6公里,22分钟车程,汽车东站,12.5公里,15分钟车程,桃花源机场,16.5公里,20分钟车程,地块交通,常德大道,本案,常张高速（省道）,长张高速（省道）,G319国道,G207国道,石长铁路,桃林路,长安路,4号路,海德路,长益常城际铁路（规划）,德山新港,项目周边具备物流园、公交总站等，交通方便。生活配套缺乏，人流稀少。仅少量农家乐餐饮，及常德大道沿街餐饮、购物、汽修等门面。,周边配套,本案,宜达物流园,银华物流中心,德山公交总站,宜达物流园,银华物流中心,农村信用社,农村信用社,德山公交总站,农家乐,常德大道沿街餐饮、超市、汽修,31,发展商开发目标,物业思路：项目全部招商为目标，最好2年内全部招商完毕；,本项目具备大规模、交通非常便利的优势，但目前距离市中心还是较远；本项目与红星美凯龙的成功合作，市场已形成了对本项目高档形象的期待，利于项目的开发；区域内规划大的综合商贸物流园，目前已有多个物流项目，未来发展前景可佳。周边其他生活配套尚不足。,项目属性小结,32,本项目享有大规模、交通非常便利及已引进高档形象主力店等优势，其次区域已有物流基础，具备开发专业市场的先天优势。,新城片区使命：常德的“工业新城区”,33,33,以工业为主导，同时承担常德的物流、仓储功能，打造具有竞争力的城市新区,本地块使命：“湘西北物流公司开篇之作创专业市场新模式”,34,34,35,本案开发需要解决三大核心问题：,1、从市场竞争来看，常德专业市场多，尤其桥南市场影响力大，竞争激烈，本案发展机遇如何？业态定位。2、如何突破传统专业市场模式，打造具有竞争力的产品？达到高价快销目标？产品定位。3、本案目前距离物流中转站如郭家铺较远，应制定什么方法，减轻客户物流成本，消除客户疑虑？,以上是本案定位需要解决的核心问题，我们将从专业市场模式研究、专业市场环境、专业市场成功案例、客户需求等多方面进行论证，首先解决本案业态定位问题。,目录,第一部分项目本体认识,城市属性,区域属性,客户分析,地块属性,第二部分专业市场模式研究,第三部分专业市场研究,专业市场概念,专业市场模式研究,专业市场分析,第四部分项目定位,市场定位,业态定位,价格定位,成功案例借鉴,专业市场发展趋势,专业市场是一种以现货批发为主，由所有权方提供物业，供多个市场主体（几十个n个）集中交易某一类商品或者若干类具有较强互补性或互替性商品的固定场所，是一种大规模集中交易的坐商式的市场制度安排。专业市场是商贸流通新型业态，是为中小企业服务的共享式、低成本、低价位交易平台。,专业市场定义,商品流通,商品从生产领域向消费领域转移的过程，在这个过程中伴随着商品价值流通、实物流通以及信息流通等过程。,流通形式,1、同类或属性相似的商品在某经营场所集中经营；2、同类或属性相似的商品分散经营，非集中经营。,专业市场,同类型或属性相似的商品，在某一个流通环节汇集在一起经营的商业经营场所。专业市场是商品流通的集中经营形式的一个流通环节。,专业市场定义分析,专业市场形成的前提条件,专业市场分类,按照经营形态分类-集中经营场所专业市场,概念定义,商品的销售处于同一有形的经营场所中，集中了众多商品的买方和卖方，买卖双方都具有较大的选择交易对象的空间。,市场特征,1、商品的买方选择空间大，卖方选择市场机会多；2、充分的市场竞争，反映了商品的市场行情；3、价格发挥着重要的调节作用。,概念定义,商品的销售形成各自独立的流通渠道，不集中于固定有形场所销售。,市场特征,1、商品买卖双方之间形成并维系稳定密切的购销关系；2、商品的买卖双方一般以订立合同的形式来确定双方的权利和义务；3、商流与物流的分离程度高。,按照经营形态分类-非集中经营场所专业市场,专业市场分类,概念定义,商家经营的商品主要来源于本区域生产企业生产的商品的市场。,形成基础,1、区域生产企业达到一定数量、规模；2、生产企业生产的商品类型相同或属性相似；3、上述商品的产销之间难以形成稳定的购销关系。,表现方式,1、生产商品属性相似的生产企业密集的区域形成；2、某一中心区域内形成，中心区域及周边辐射区域具有生产属性相似的企业。,市场案例,义务小商品城、桐乡家纺交易市场、中国科技五金城,按照区域特性分类-产地型专业市场,专业市场分类,按照区域特性分类-中转型专业市场,概念定义,市场所在区域既不是经营商品的主要生产地，也不是该商品的销售地，而主要作为发挥商品集散作用的中转地。,形成基础,1、商品从生产地向消费地运动路线的交通枢纽中心2、商品从生产地向消费地运动路线的必经之路,表现方式,1、商品在国内生产，也在国内消费（内贸）；2、商品国外生产向国内运动（进口）；注：商品国内生产向国外运动可以形成集散物流中心，但难以形成专业市场。,市场案例,广东广源路汽配专业市场,专业市场分类,按照区域特性分类-销地型专业市场,概念定义,商家经营的产品主要满足区域及其周边区域消费者及经销商的购买需求。,形成基础,1、受销售辐射区域的范围、消费总量及购买力水平而定；2、满足地段交通、经营品种、配套服务的多方面需求。,表现方式,某类商品消费集中的区域。,市场案例,上海七浦路服装市场、苏州蠡口家具市场,专业市场分类,按照商圈规模分类-全国性专业市场,概念定义,商圈规模大、范围广、销售市场辐射全国，可吸引全国各地客商前来进货的市场。,形成基础,通常依托当地产业优势，区域中同类商品生产企业数量多，规模大、种类齐全，在全国同类商品市场中占有较大比重，且在市场上具有绝对的竞争优势。,市场案例,广东顺德乐从家具市场、广州白马服装市场、义乌小商品城,专业市场分类,按照商圈规模分类-地域性专业市场,销售市场只是辐射到一个比较大的区域，其客源主要来自于本区域的专业市场，通常是销地型市场。,周边区域的经济中心、枢纽中心，对周边有较强辐射力、吸引力的地区。,上海灯具城、城隍庙小商品市场、曹安国际鞋城,概念定义,形成基础,市场案例,专业市场分类,按照商圈规模分类-地方性专业市场,销售市场只辐射市场附近的区域，主要满足地区居民购买需求。,区域消费频率高或者消费集中。,区县的建材市场、农贸市场、花鸟市场等等,概念定义,形成基础,市场案例,专业市场分类,市场规模小,市场规模大,辐射范围小,辐射范围扩大,讲求区位交通,讲求产业基础,专业市场规模特征,存在进入门槛需具备产业基础市场表现好,进入门槛低竞争加剧辐射范围被挤压,随着物流/电子商务发展逐步被淘汰生命力渐弱,产地型市场,销地型市场,中转地市场,专业市场区域特征,国内专业市场商业形态的发展历程,第一代,第二代,第三代,第四代,第五代,专业市场面临的挑战,竞争挑战A、阿里巴巴、企业门户网站等电子商务、B展会C沃尔玛等大型超市D国美等家电连锁、中域等通讯连锁Eshoppingmall,品牌的集中及企业对营销终端的控制,消费力的提高，从对价格的注重到对品质及消费体验的注重，专业市场的“脏乱差”不适应新的环境,家电、通讯、食品行业专业市场死亡,汽车市场给4S店让路,专业MALL的崛起（运营者加强对市场的管理、注重品牌、走向连锁、与品牌供应商结成联盟）,强者愈强的专业市场,以物流能力为核心竞争力的专业市场（华南城）,李嘉诚等商业巨头兴建的玩具礼品城,随着竞争的加剧、品牌的集中和消费力的提高专业市场正面临着一系列的挑战，也导致了其表现形式发生了一系列的变化,专业市场发展面临挑战,Text,需求,产业集群,政府大力扶持,行业内不具有绝对品牌优势、劳动密集型,产业不易老化,小商品市场纺织服装类皮具、家具建材五金机电物流主导,在市场竞争中小商品市场、纺织服装类、皮具、家具建材、五金机电、物流主导等因其特有的优势属性成为了具有竞争力的专业市场,具有竞争力专业市场种类,第五代模式：双“E”模式,+,+,打造产业集群链集约式专业市场,领跑专业市场新模式，打造第五代专业市场,临时性市场环境展览会/博览会,电子商务平台,常规性市场环境交易市场,领先型专业市场发展方向,传统货币-实物的纯交易模式，发展电子商务及展贸交易模式,电子商务,展览贸易,传统实物交易平台货币实物,实物交易发展为订单交易,全年等客上门发展为点式聚客贸易,以专业市场为基础，以电子商务平台为导线、以展示为核心,领先型专业市场发展方向,金融服务平台：与银行保险等金融机构建立合作关系，进一步提供相关业务的便利性。,信息交易平台：建立实用有效的电子商务平台，整合市场交易资源；提供及时的市场行情，市场求购/售信息,物流分拨平台：寻求合作物流公司；提供相关配套的物流配送服务,技术服务平台：引入相关研发/检验机构，为入驻及采购商户提供技术层面的便利性。,构建商务软性平台，为各平台搭起桥梁,领先型专业市场发展方向,产业升级,产业链延伸,产业配套完善,多功能拓展,特色化经营,专业市场可持续发展KPI体系,先进的交易方式、新型优质产品升级,管理升级、品牌建立,延伸上下游产业链,扩大相关联产品的多元化经营,多功能的物流服务平台、信息平台,会展、信用体系等,专业市场可持续发展KPI（KeyPerformanceIndicators）体系,写字楼、酒店、商业、休闲等高附加值的配套功能,市场专业化、特色化、集聚化,57,接下来，我们将研究专业市场的机会如何？本案是否存在机遇？如果存在机遇，哪些专业市场发展机遇最大？什么样的产品类型能达到高价快销，能可持续发展？,本项目构建什么样的专业市场模式？如何可持续发展？市场机会如何？,目录,第一部分项目本体认识,城市属性,区域属性,客户分析,地块属性,第二部分专业市场模式研究,第三部分专业市场研究,专业市场概念,专业市场模式研究,专业市场分析,第四部分项目定位,市场定位,业态定位,价格定位,成功案例借鉴,专业市场发展趋势,家居建材市场分布,居和嘉美国际生活广场,美居建材广场,亮万家家居广场,常德钢材大市场,常德兴隆装饰城,桥南财富广场,广美建材市场,桥南水暖建材市场,汇美家居,火车站大市场,春灡家居生活馆,火车站,桥南,常德家居建材市场目前有12个，集中分布在火车站及桥南。,火车站周边：涵盖美居、亮万家、火车站大市场及居和嘉美生活广场，包括建材、家居、汽配；桥南：包括建材、钢材、水暖、五金等，各类业态齐全，但档次较低；人民路兴隆装饰城：以装饰材料、板材加工为主体，档次较低，主要以批发类为主。常德钢材市场：是钢材及门窗加工为主，主要以工程钢材为主。,桥南商贸城,郭家铺物流,本项目,家居建材市场规模,大规模专业市场主要集中在火车站区域及桥南区域，火车站区域主要以家居、建材为主，桥南区域主要以建材、小商品为主，总体规模约63万。,家居建材市场租金,火车站区域家居建材租金最高，20-50元/月，桥南档次低，租金20-40元/，钢材大市场25-40元/月,目前五个市场中：从经营状态来看，兴隆装饰城、常德钢材大市场最为良好。从商业等级来看，居和嘉美生活广场最为高档。从经营业态层次来看，兴隆装饰城与亮万家广场业态最为丰富。从经营品牌来看，居和嘉美与美居建材广场、亮万家广场品牌高档多为国内知名品牌。从商业辐射区域来看，桥南市场、桥南市场辐射区域最为宽阔。综合评比看，兴隆装饰城在经营状况及业态层次上总体占优。,家居建材市场经营状况,家居建材市场客户群体,火车站区域家居及建材专业市场以零售为主，中高档，客户以市内客户及临澧县、澧县、石门等周边客户为主。桥南区域主要辐射市内及桃源、汉寿等周边客户，市场老旧，档次较低，形象差，面临升级更换时代。,潜在竞争项目统计,不完全统计：目前常德市场上潜在有3家专业市场。分别是以建材为主的居和嘉美二期建材市场，以陶瓷为主的常德国际陶瓷交易中心，以钢材为主的常德钢材物流中心，均位于常德主城区东北部。益阳顺德城项目处于本案辐射范围内，亦对本案形成一定竞争。,专业市场机会,常德城区交通开展“三项整治”，大货车进城受交通限制，最受影响的是常德钢材市场、桥南的广美和水暖建材市场，其次，政府已出台搬迁的市场有常德钢材市场、兴隆装饰城。这可成为本案争取的市场机会。,根据市委、市政府的相关工作部署，湖南常德市从2012年6月1日起开展“三项整治”，对常德大道实行大型货车限制性分流。分流总体原则是“西进西出，限制分流”，即从五岔路沿常德大道往西接桃花源北路接柳叶大道接常张接线允许货车通行。按照货运车辆借道常张高速河洑出口、长常高速德山出口进出的原则，实施交通分流引导；对市城区货运车辆禁行范围进行调整，货运车辆（含渣土车）、低速载货汽车、三轮汽车、拖拉机早7:00至晚22：00时间段内禁止在市城区进行区域内通行。对违反该整治行动的车辆，交警部门将给予相应的处罚。,常德专业市场规模小而多；主要以火车站区域的家居建材市场和桥南区域建材商贸市场及兴隆、钢材大市场为主；火车站区域的承租水平略高于其他区域专业市场，但经营状况一般；兴隆凭借其业态较合理的分区、经营状况较好，其次钢材大市场业态单一，但聚集性高，经营状况较好。目前市场上钢材大市场、兴隆存在搬迁可能性，而政府出台的“三项整治”，对桥南建材水暖市场、常德钢材市场等带来致命威胁，反倒给本项目提供市场机会,专业市场小结,66,常德专业市场多而规模小，档次低，市场缺乏真正高档次成规模的大市场，其次，受“三项整治”和老旧市场搬迁，本项目面临钢材、建材水暖、装饰材料等市场发展机遇，但也面临分流机会。,常德专业市场产品打造水平如何？本项目如何在传统市场中脱颖而出？接下来我们将重点分析常德具有代表性的专业市场案例，明晰市场上专业市场水平，为本案开发找到机会点。,68,竞争项目选取,项目选取为：居和嘉美生活广场美居建材市场亮万家家居广场常德钢材大市场兴隆装饰城桥南财富广场东鹏陶瓷国际交易中心居和嘉美二期建材市场,项目选取主要为在经营专业市场项目和潜在竞争项目，在常德市场上具有代表性、典型性；,典型项目1：居和嘉美,项目概况：开发商：浙湘房产有限公司开发总建筑面积：居和嘉美卖场建筑面积为66947平方米，二期8万平米建材卖场正在招商商铺形式：商场式，整体建筑共四层交通：距离常德火车站2公里，距离常德汽车总站约1.8公里，周边公交车多趟外立面：现代风格（玻璃幕墙+墙砖）电梯：12部扶梯，2部内部观光电梯、2部超大型货梯，2个中庭广场，休闲服务区，但无仓储配备停车位：约近千个车位配套：无餐饮、休闲配套硬件设施：中央空调、环保新风更换系统、多媒体指示系统，但寒冷天气并未使用中央空调、摄像头监控商场管理：没有成立专业管理公司，但有保洁、保安营业时间：2010年12月底经营情况：租金：20-48元/月经营性质：零售出租率：90%水电费：水费商场统一交，电费租户交,常德目前档次最高家居卖场，在外立面、电梯、硬件设施、停车位方面打造水平较高，但商场管理、休闲餐饮配套设施等方面较弱,居和嘉美,产品类型：一层高档品牌经营差，其次同档次品牌竞争激烈、购物环境不佳、缺乏休息区、洽谈区，展示区，出于控制成本，中央空调未使用等,2F,3F,4F,居和嘉美,一层无休闲座椅，无休闲洽谈区等,居和嘉美小结:,还处于市场培育期，市场知名度高，但目前经营状况不佳，主要因为：1、项目定位高端，但在硬件设施、商场管理等方面并未达到高档市场的标准，且入驻品牌各档次均有；2、在业态经营方面，高档品牌经营压力最大；3、目前商场购物环境也一般，冬天中央空调未投入使用，目前租金水平20-48元/月。,居和嘉美二期规划：居和嘉美二期建材市场,居和嘉美二期建材市场位于常德大道3509号（水果市场对面）。总建筑面积约8万方。2013年7月启动开盘。目前已基本售罄。目前处于统一招租阶段，租金水平40-60元/月。一二层整体招租，租100可享200。,居和嘉美二期建材市场2013年7月启动开盘。1层门面1.4-1.6万/；2层0.8万/。目前已基本售罄。目前，新中源、强辉、嘉俊、九牧、福湘、莫干山、米奇、古月木雕等百余家知名建材品牌已确定入驻。,美居建材广场,项目概况：开发商：美居地产总建筑面积：20000平方米商铺形式：商场式，整体建筑共四层交通：紧邻常德火车站、常德汽车总站外立面：现代风格（墙砖）电梯：货梯一部，手扶电梯一台，观光电梯一台，每层有独立的洗手间、无仓储配备停车位：地上配套：无餐饮、休闲配套硬件设施：中央空调、但寒冷天气并未使用中央空调，摄像头监控营业时间：2008年11月经营情况：租金：25-50元/月经营性质：零售出租率：90%水电费：水费商场统一交，电费租户交,占据常德交通枢纽最核心地段的小规模建材卖场，在地段、交通、电梯设置、硬件设施方面具有优势。,美居建材广场,美居建材广场,产品类型：经营产品范围广而全，但每类产品量少，且每一层种类较混乱，商场进行更新换代。,美居建材,美居建材广场小结:,项目的租金水平最高，主要受益于绝佳的地段优势和交通优势，但目前经营状况一般，主要因为：1、项目规模小，但经营业态范围广，每类产品量少，不成规模，可比性少；2、一层沿街的高档次的卫浴、洁具经营状况较好，展示性强。,亮万家,项目概况：开发商：亮万家总建筑面积：30000平方米商铺形式：商场式，整体建筑共7层交通：紧邻常德火车站、常德汽车总站外立面：现代风格（墙砖）电梯：观光电梯2台，货梯2台，主干楼梯2条，消防辅梯4条，每层有独立的洗手间、无仓储配备停车位：地上配套：无餐饮、休闲配套硬件设施：中央空调、监控摄像头营业时间：2005年主营亮万家灯具超市，2009年亮万家家居广场至今经营情况：租金：25-40元/经营性质：零售出租率：90%水电费：水费商场统一交，电费租户交,小规模家居家具卖场，享有交通、地段优势，经营状况较好,亮万家家居广场,亮万家,产品类型：主要经营中端品牌，经营状况较好，市场内较为拥挤杂乱，商场内过道太窄；周边配套不好，缺少餐厅、超市等生活配套,注：一楼商家不属于亮万家家居广场,亮万家,3F,4F,5F,1F,亮万家后面私人商铺,亮万家旁边街铺,亮万家专业市场小结:,项目的租金水平较高，主要受益于绝佳的地段优势和交通优势，但购物环境一般，主要是裙楼商业，过道太窄，且各产品的展示性不够。,桥南财富广场,项目概况：开发商：常德银通房地产开发有限公司占地面积：100亩总建筑面积：11.6万平方米商铺形式：25栋单体建筑市场门面商铺数：分A/B/C三个区4300多个门面区位：位于洞庭大道旁，属于鼎城区中心商圈边缘位置外立面：普通墙壁粉刷停车位：约700个配套：无餐饮、休闲配套硬件设施：130个景观灯；73个监控摄像头市场规划：经营杂乱无章，多为商家自发经营营业时间：2009年初经营情况：租金：20-40元/月经营性质：零售、批发出租情况：桥南市场内，多半为私人持有转租，产权归属个人商业辐射区：辐射区域多位常德市及市下县级城镇。日用及五金商业范围则辐射整个湘西北地区，存在跨地域辐射,常德较老的批发市场，普通的1+2+3商铺形式，形象旧，市场杂乱，但市场影响力大，辐射湘西北，为湘西北地区的主要零售、批发市场。,桥南财富广场,桥南财富广场经营范围由茶叶茶具、土特产产品、防水保温建材、摩托摩配电动车大市场、五金机电水暖、陶瓷卫浴等批发市场组成，租金水平在20-40元/月，缺乏市场管理，租金随意递增。门店面积大小不等，基本在20-40。,财富广场,财富广场内部,财富广场家居批发,被烧家具商贸城,桥南物流中心,广美建材,常德钢材大市场,项目概况：开发商：常德星达贸易公司总建筑面积：占地面积7.16公顷，建筑面积3.38万商铺形式：商铺式，前店后库式现货市场，露天仓储区交通：临常德汽车东站，207国道以东，石长铁路以西，农资大市场以南外立面：浅色瓷砖电梯：无停车位：地上，约140个配套：周边少量餐饮、休酒店住宿配套硬件设施：中央空调无营业时间：2004年经营情况：租金：25-40元/月经营性质：钢材批发、零售出租率：90%,常德唯一大规模钢材大市场，普通的1+2商铺形式，考虑到钢材市场对仓库的需求量及规模大，项目在停车位、仓库方面打造较好，经营状况较好,钢材大市场,常德钢材大市场,建筑内容及规模：项目分2期开发，一期开发用地以布置市场和门面为主（门面178间），在靠近铁路处设停车场和仓库，二期开发用地为堆场和仓库，满足市场发展需求。,常德钢材大市场规划设计,前店后库式，现货市场+露天仓储区+停车场，道路设计为主通道24米宽，门面间道路宽20米。,综合楼（4层）,综合楼（4层）,商铺（2层）,商铺（2层）,仓库,商铺（2层）,商铺（2层）,207国道,石长铁路,露天堆场、停车场,综合仓库,24米宽中心道路,20米,20米,20米,20米,市场内建筑物平面布置情况为：临207国道布置2栋综合楼（4层），综合楼后对称布置4栋商铺（2层），商铺后与石长铁路之间布置露天堆场，泊车场和1栋综合仓库，商铺以北布置加工车间（根据建设调整，加工车间改为仓库），其后与之垂直布置一栋综合仓库。市场内道路设计：市场内整体布局为对称式，以一条24m宽的道路从207国道引入作为中心道路。市场内门面采用相互对开门形式，每两对门面均设20m宽道路。市场内道路相连，使物流、人流畅通。,综合仓库,常德钢材大市场,经营范围：金属材料、机电产品、化工产品的销售，钢材装卸作业与仓储管理，机械加工等。市场现入驻经营业主70余家，大部分商家在一层自行分割部分作为办公区使用。,常德钢材大市场,钢材大市场平面布置,综合楼,中心道路,商铺,露天堆场,仓库,商铺,常德钢材大市场小结:,钢材大市场在常德目前属于唯一性，经营状况好，由于项目规模不大，在项目周边已自发形成钢材、不锈钢等商铺；该项目在停车位、仓库等方面具备较好的竞争优势。,兴隆装饰城,项目概况开发商：常德市美家工贸发展有限公司（温州籍商人杨才加、叶华荣、张仁记入股组建）总建筑面积：总投资6000多万元，占地200亩，建筑面积70000平方米，其中室内营业场地45000平方米，仓库20000平方米，加I房5000平方米。同时还建有7000平方米水泥地面的大型停车场。商铺形式：商铺式交通：人民路，常(德)张(家界)高速公路江北城区入口处。外立面：浅色涂料电梯：无停车位：装饰城入口处配置有停车场配套：少量餐饮、休闲配套硬件设施：无营业时间：2006年经营情况：租金：20-40元/月经营性质：批发、零售出租率：90%,功能区较为齐全，经营状况良好，但档次较低。地处中心城区以东城郊结合部，辐射中心城区及周边县市，客户多来源于中心城区及桃源、澧县、津市等区。,常德兴隆装饰城,兴隆装饰城包括陶瓷区、综合厅（展厅区）、洁具区、木业区、铝材区、五金区、家具区、门业区、石材区等约9个区域。外部交通动线为8米宽度，人流动线及运输物流交通动线无区分，造成档次低下。且地面被货车压坏，降低整体档次与形象。展厅内部无照明设施，中间部分采光效果不是特别好，加上主动线内摩托车乱放，厨具摆放，导致内部形象档次较差，无法与家具品牌档次相匹配。兴隆装饰城建材品牌档次整体较低。兴隆装饰城配套较为丰富，停车场，银行，货物装卸及运输基本都涵括在内。但缺少独立的店面配备（厕所、展厅及仓储一体）,常德兴隆装饰城,兴隆装饰城全部为开发商持有物业，无单体出售。内部普通无装修门面租金约20元/月，装修门面约27-30元/月，外部临街门面约30元/月。市场内部开始具有导视系统及有意识的业态规划，但业态分区较为不明显。,产品类型：经营陶瓷洁具、五金灯具、油漆涂料、木业、门窗、水暖器材、电工电料、窗饰布艺、玻璃、铝材石材及加工、仓储、批发、零售一体化。项目位置较好，辐射范围广，产品直销常德市、辐射湘西北。,常德兴隆装饰城,兴隆装饰城小结:,兴隆装饰城档次低，但经营状况好，租金水平在20-40元/月，主要因为项目业态分区较合理，且业态较齐全，辐射区域广。但市场内道路较拥挤，且管理无序。,规划项目：常德东鹏陶瓷国际交易中心,二期酒店、公寓,常德东鹏陶瓷国际交易中心项目暨常德总部基地，该地块位于常德大道以北、芙蓉路以西、筑基路以南、夕照路以东的围合区域，总用地面积约26.6公顷（400亩），该项目总建筑面积245308.6平方米。,其中：总部基地54223.8平方米，陶瓷交易中心45030.6平方米，陶瓷研发中心9278平方米，精品陶瓷市场23667.6平方米，接待中心10114.5平方米，商务中心82646.1平方米，仓库3360平方米及地下车库16988平方米等,从规划来看，功能分区划分明显，以陶瓷专业市场为主体的交易、研发中心,市场案例小结：在价值点树立方面，项目大多满足6项左右，主要以固有的规模、交通地段等优势为主，但在建筑立面、电梯、硬件设施、功能分区及物管和商业管理公司方面，大多项目提升空间大。可见，常德专业市场的产品水平及购物环境还有非常大的打造空间。,本案项目发展的突破口第五代双E模式竞争传统专业市场,固有价值：将项目固有交通、规模等价值进一步放大建筑立面：富有现代感，建筑立面形象突破，建立地标形象；硬件设施：达到市场标准水平之上；空调配置：与市场水平齐平；配套设施：完善商务配套，营造轻松舒适的购物环境功能分区：精细化的功能分区电梯配置：保证双向的交通通道；物业管理：顶级商务酒店、商业配套,核心发展目标：构建第五代双E模式,本案价值体系建立,品牌,区位地段,交通,资源,外立面,硬件设施,空调配置,配套设施,功能分区,电梯配置,车位配置,物业服务,本案价值累加策略：根据第五代双E模式形成10大价值,2大固有价值,8大可塑价值,本案价值体系建立,客户的需求价值又是如何？,规模,目录,第一部分项目本体认识,城市属性,区域属性,客户分析,地块属性,第二部分专业市场模式研究,第三部分专业市场研究,专业市场概念,专业市场模式研究,专业市场分析,第四部分项目定位,市场定位,业态定位,价格定位,成功案例借鉴,专业市场发展趋势,1、调研目标寻找湘西北项目在常德专业市场的机会点为湘西北项目产品业态规划提供市场依据发掘最大潜力商铺购买者及租金贡献者群体2、客户选取原则现有专业市场内业主及商户从事家具、建材、装饰材料等行业的商户3、调研方法固定场所采访，上门拜访。访谈区