黑龙江2016年下半年房地产估价师《相关知识》：债券的特征考试试卷

黑龙江2016年下半年房地产估价师相关知识：债券的特征考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、下列关于耕地占用税的计征方法的说法中，正确的是_。 A耕地占用税以纳税人实际占用的面积为计税依据，按年计算，分期缴纳 B实行据实征收的原则，对于实际占用耕地超过批准占用的，经调查核实后，由土地管理部门按照实际占用耕地面积，依法征收耕地占用税 C经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50% D对单位或个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额3倍以下的耕地占用税 2、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和。 A：注册房地产估价师(姓名和注册号)、估价作业日期、估价报告编号 B：注册房地产估价师(姓名和注册号)、估价时点、估价报告编号 C：估价作业日期、估价报告编号、附件 D：估价时点、估价作业日期、估价报告编号 E：工业用地的监测点评估价格3、房地产估价师执业资格延续注册的许可机关是_。 A国务院人事主管部门 B国务院建设主管部门 C省级人事主管部门 D省级房地产主管部门 4、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，即_。 A一类是咨询性、参考性的，另一类是法律性、证据性 B一类是参照性、咨询性的，另一类是签证性、证据性 C一类是咨询性、参考性的，另一类是签证性、证据性 D一类是咨询性、参考性的，另一类是签证性、法律性5、房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为_。 A四类 B五类 C六类 D七类 6、房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以倍中误差作为限差。 A：一 B：两 C：三 D：四 E：执行层的组织协调 7、预售收入用于后续开发建设投资的比例属于房地开发项目经济评价基础参数中的_。 A时间类参数 B融资相关参数 C收益相关指标 D评价标准类指标 8、投资者进行房地产投资的主要目的是为了。 A：实现其财富价值的最大化 B：获取房地产当前收益 C：抵御通货膨胀的影响 D：降低其投资组合的总体风险 E：借款合同 9、商品房预售合同登记备案的申请人是_。 A商品房销售代理机构 B商品房预售人 C商品房购买人 D商品房购买人和商品房预售人 10、已知年利率为14，则按季度计息时的实际年利率为。 A：12.55 B：12.68 C：14.75 D：15.01 E：借款合同11、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元，其中主体工程900元，安装及装饰装修工程费为600元。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15，则在估价时点的续建费用为元。 A：486.52 B：521.74 C：559.50 D：1398.76 E：工业用地的监测点评估价格 12、考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有_。 A更长的经济寿命 B更显著的各异性 C更强的适应性 D更专业的物业管理 13、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于_。 A土地费用 B前期工程费 C房屋开发费 D管理费用14、房地产开发企业开发建设供出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于。 A：商品房建设投资 B：置业投资 C：土地开发投资 D：土地一级开发 E：借款合同 15、威廉阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc(t)=NPc-C-kc(t)中，N表示。 A：单位面积土地上农产品的产量 B：市场上每单位农产品的价格 C：生产每单位农产品的成本 D：向市场运输每单位农产品的成本 E：工业用地的监测点评估价格 16、安置补助费是。 A：为安置因征地造成的农村剩余劳动力的救济费 B：为安置因地少造成的农村剩余劳动力的补助费 C：为安置因征地造成的农村全部劳动力的补助费 D：为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费 E：房地产估价机构必须加盖公章 17、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为万元。 A：1838.00 B：1844.55 C：1845.87 D：1850.00 E：工业用地的监测点评估价格 18、下列（）使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。 A用途 B建筑规模 C容积率 D绿地率 19、A市B房地产开发公司欲建一住宅小区，该地块面积为10000。经城市规划部门批准，该项目的容积率为5。该小区允许建设的住宅总建筑面积约为。 A：30000 B：50000 C：70000 D：10000 E：执行层的组织协调 20、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。则该投资项目的资本金利润率为_。 A13.0% B43.3% C33.3% D23.3% 21、某公司2年前租赁某写字楼中的500用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为3元(天)，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为3.5元/(天)，报酬率为6，则现在的承租人权益价值为 A：98.80 B：592.81 C：691.61 D：667.22 E：工业用地的监测点评估价格 22、某宗工业用地面积为5000，容积率为10，楼面地价为800元，若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为80，其中商业用途建筑面积占40，楼面地价为3000元，居住用途建筑面积占60，楼面地价为1000元。该宗地块上理论上应补交的地价为万元。 A：4000 B：5900 C：6800 D：7200 E：工业用地的监测点评估价格23、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息_万元。 A2.00 B7.30 C8.53 D9.00 24、铁路建设需要征用的土地涉及多个县级行政区的，可以申请批准，办理征地手续。 A：分县 B：向县级以上人民政府 C：向住房和城乡建设部 D：向省级人民政府 E：执行层的组织协调25、某块临街深度为50m、临街宽度为30m的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150m，临街宽度为15m，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为万元. A：23.4 B：28.6 C：33.4 D：46.8 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的有。 A：现金回报率 B：投资回收期 C：借款偿还期 D：资产负债率 E：资本金利润率 2、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，可以不办理出让手续的有_。 A私有住宅转让后用于商业经营的 B经济适用住房转让后用于经济适用住房的 C同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的 D按照国务院有关规定出售公有住房的 E转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限的3、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是_。 A获利能力分析 B盈亏平衡分析 C市场状况分析 D定性风险分析 4、不需要办理施工许可证的是_建设工程。 A工程投资额30万元以下的 B建设面积300m2以下的 C建设面积500m2以下的 D工程投资额30万元以下且建筑面积在300m2以下的 E投资额50万元以下且面积不超过300m2的5、从可否流通及流通范围的广度，可以将物品划分为。 A：允许流通物 B：限制流通物 C：禁止流通物 D：特殊流通物 E：一般流通物 6、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率为6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是_元。 A76880 B79104 C77952 D81562 7、下列关于各资质等级房地产估价机构注册资本或出资额，表述正确的是。 A：一级资质有限责任公司的注册资本人民币为200万元以上 B：一级资质合伙企业的出资额人民币为120万元以上 C：二级资质有限责任公司的注册资本人民币为100万元以上 D：二级资质合伙企业的出资额人民币为60万元以上 E：三级资质有限责任公司的注册资本人民币为30万元以上，合伙企业的出资额人民币为10万元以上 8、区位状况比较修正的内容包括修正。 A：繁华程度 B：临街状况 C：容积率 D：使用年限 E：周围环境 9、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元/m2，容积率为1.5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元/m2，容积率为2.4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8%，则下列表述中正确的有（）。 A乙地块比甲地块贵 B甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/m2 C甲地块与乙地块的楼面地价相等 D甲地块比乙地块贵 E乙地块的70年使用权楼面价高于340元/m2 10、廉租住房保障办法规定，廉租住房保障资金来源包括。 A：年度财政预算安排的廉租住房保障资金 B：住房专项维修资金 C：提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额 D：土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金 E：政府的廉租住房租金收入11、下列保险中，属于政策保险的有。 A：社会养老保险 B：农业保险 C：巨灾保险 D：失业保险 E：出口信用保险 12、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括_等。 A有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地 B“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产 C有租约限制的房地产 D未来状况下的房地产 E共有的房地产 13、下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是（）。 A企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次 B经营收入=销售收入+出租收入 C销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 D可分配利润=税后收入-未分配利润14、甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有。 A：利润总额 B：投资利润率 C：资产负债率 D：财务净现值 E：偿债备付率 15、下列关于法的效力的表述中，正确的有_。 A行政法规的效力高于地方性法规 B地方政府规章的效力高于行政法规 C地方性法规的效力高于本级地方政府规章 D部门规章与地方政府规章之间具有同等效力 E部门规章的效力高于地方性法规 16、民事法律关系由_所构成。 A形式 B主体 C客体 D内容 E主张 17、按资产投资的类型划分，可分为形式。 A：权益型 B：债务型 C：混合型 D：综合型 E：抵押型 18、冷饮通常在夏季销量大，在春季和秋季销量一般，在冬季销售量最小。这体现了动态序列的。 A：长期趋势 B：季节波动 C：不规则波动 D：循环波动 E：执行层的组织协调 19、根据城市房地产管理法的规定，以下_方式可以采用划拨方式取得土地使用权。 A国家安全局建设房屋用地 B军民共建用地 C城区扩建用地 D地方水利工程用地 20、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（）万元。 A330 B450 C650 D700 21、甲房地产开发公司依法取得一宗城镇商住综合用地，2008年5月1日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。该项目2008年5月1日估价时点的房地产抵押价值为万元。 A： B：6000 C：6475 D：8000 E：执行层的组织协调 22、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（）。 A设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业 B知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长 C百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分 D营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高23、关于违约和违约责任，下列说法有误的是_。 A当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限到来之后要求其承担违约责任 B履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约 C实际违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行 D违约的形式包括预期违约和实际违约 2