关于新建高星级酒店的投资成本控制

新建高星级酒店投资成本控制与设计的几点思考我已经当了8年酒店了。我建造、筹备、经营和管理了4家酒店，包括三星级、四星级和五星级酒店，其中大多数是私营企业。我对酒店投资、设计、施工和准备有强烈的感情。一、酒店投资：在中国，90%投资酒店的私人业主并不真正了解酒店，现在房地产正在逐渐消失。对于大多数人来说，建设高星级酒店已经成为一个有前途的投资方向。当我刚开始做酒店的时候，我只认为开酒店就是赚钱。我花了三年时间才意识到酒店最重要的作用：首先，它是一个重要的政治和经济平台，通过它我可以完成一些“困难”的工作和财务等。第二，我们必须赚钱。中国一些比较著名的大企业都有自己的高星级酒店，通过这个最醒目、最直观、最有说服力的窗口展示他们的品牌、形象、实力和企业文化。对于高星级酒店的投资预算，大多数民营企业主估计如下：第一，暂不考虑土地成本，参考同规模、同星级酒店的实际建设成本，并在此基础上降低一定金额作为自己的投资预算值。他们心中的底线应该是：通过在此基础上增加适当的额外成本而达到的数字。酒店管理公司对投资估算的分析仅供参考，多少才是最合适的？这个答案，投资者只相信自己的判断。二。设计：在这方面，许多投资者选择了错误的道路，可以总结如下：1.酒店管理人员来得太晚了。50%的业主是在酒店的土建施工和装修完成后才开始招聘酒店管理人员的，这使得这些专业酒店管理人员在到达现场时大开眼界：夜总会离客房太近，其低频振动肯定会让客人失眠，厨房离餐厅太远，厨房地沟位置不正确， 客房地板上的亚麻间太小或不够，没有一般的仓库，没有工程加工场地，大堂酒吧的吧台没有配备洗杯池，大堂没有私人助理工作室，没有员工餐厅.许多人已经处于无助的境地！2.设计程序错误。90%的业主首先要求设计院对酒店的结构和建筑进行土建设计，然后要求酒店装修设计公司进行双包设计，或者将双包设计和装修施工移交给装修施工单位，这样既方便又经济。大错特错。这个问题出现在我目前计划在河北建设的一家五星级酒店。在我被录用之前，我的老板已经要求天津天佑建筑设计院完成酒店的土建设计。从表面上看，这家天津设计院也很优秀：甲级资质和14年的设计经验。然而，它的设计力量并不在于酒店。酒店中几乎100%的设计师都没有管理过酒店，也不精通或了解酒店。目前，酒店设计项目还处于“你需要什么我就设计什么”的阶段。对他们来说，设计一个让业主、酒店管理层和客人满意的酒店真的很“难”。由于时间等综合因素，设计中许多不合理的地方不能改变：整体结构框架不能改变，柱网也不能改变。幸运的是，客房面积太小(原来设计的卫生间只有4,卧室面积约为24)。在我的强烈要求下，这个问题通过客房两边1.5米的悬臂得到了轻微的解决。其余只能通过装修设计，考虑平面功能布局的调整来弥补。正确的程序应该是：现确定酒店已成立项目，拟招聘专业酒店筹备人员或酒店管理公司参与酒店装修设计装修设计方案确定酒店土建设计单位的选择与装修设计结合进行土建设计土建与装修施工单位的选择图纸土建与装修设计图纸的联合审查确定3土建工程装修施工工程开工你可以四处看看，看看有多少酒店80%的业主对五星级酒店的装修设计，要求是：风格、豪华、独特的风格！事实上，装修设计是最重要的，并最终服务于酒店开业后的运营。当然，必要的豪华、风格和高档是必不可少的，但我们仍然需要关注酒店平面功能、服务项目及其各自比例的布局。我曾经遇到一些可笑的酒店装饰设计公司，直接问业主：“请尽快确认酒店管理公司，以便我们能与他们沟通。管理公司对餐饮、娱乐、客房、会议等提出了功能规模和等级要求。然后我们可以遵循这个设计计划。”事实上，想想这些装饰公司并不可笑，现在很多装饰公司都是这样的。当时，我想，你还想邀请你所谓的“酒店装饰设计公司”做什么？设计什么？只考虑在哪里用什么装饰材料，配什么颜色，怎么打灯？通过与深圳和广州几家著名的酒店装饰设计公司的接触，我个人觉得中国市场上专业的酒店装饰设计公司太少，无法满足国内市场的需求。就我个人而言，我认为专业的酒店装饰设计公司是这样运作的：一是市场调查：对项目所在城市及周边地区进行市场调查，充分了解当地文化特色、高星级酒店的数量、规模、地理位置、服务项目和经营特点、现有市场客户、市场餐饮娱乐会议的消费特点和偏好等。并获得第一手重要数据。其次，规划预测：通过市规划局对未来5-10年城市总体规划的了解，可以预测未来10年市场需求的发展趋势。最后，引导消费：考虑将经济发达城市的一些消费项目引向五星级酒店，并通过五星级酒店“引导”客人消费，从而在创造收入的同时形成五星级酒店的另类高消费特征。通过以上工作，我们将确定应该推出的服务项目及其比例。当然，酒店装修设计公司还必须了解酒店的专业知识，如常规五星级酒店应设置的服务项目、对客人流线和服务流线的考虑、电梯与客房数量的比例、辅助功能项目区域的设置等。通过装饰设计公司的上述工作以及业主聘请的专业酒店管理人员的参与和指导，这样设计的酒店很难被行业评分，也很难失败。三、酒店投资成本控制1、土建工程成本控制：关键是要选择一个好的土建设计单位。许多设计院思想保守，不愿意承担任何设计责任。选择钢材的类型和数量太“简单”了。可以想象，钢的价格从3000-4000元/吨飙升到5000-6000元/吨，加上加工成本，达到8000元/吨，这是一个天文数字。因此，在选择土建设计公司时，首先要看是否有一个有现场施工经验，有责任心，能积极配合甲方和施工单位的结构设计工程师。这尤其重要！2、装饰设计成本控制：建议装饰设计与装饰施工绝对分开。装修设计是由专业的酒店装修设计公司完成的。专业的酒店装饰设计公司必须清楚了解目前国内装饰材料的市场价格，国内的，进口的，价格的差异，哪些进口材料可以替代国内材料。专业酒店装修设计公司赚取设计费，装修的最终总成本与他们提供的装修材料的价格没有经济利益关系。总装饰成本控制得越多，就越能体现其设计能力。而施工单位，具有施工资质，实力掌握是其中之一。现在许多大型建筑单位都设立了设计部门、设计室或设计院。从表面上看，这种集设计和施工于一体的单位高大全，可以治愈各种疾病。然而，就我而言，市场上很少有设计师不仅能很好地设计办公楼、住宅楼和商场，而且还能做好五家酒店的装修设计，除非这位设计师在酒店工作多年，了解酒店的组织结构、各部门经营管理特点的要求以及酒店的星级标准。设计和施工合二为一后，业主就可以放心了，设计费也可以省下来。然而，最关键也是最痛苦的是：在设计时，施工单位是否把装修成本控制到了最恰当的地步？本来这一点不容易量化，即使业主聘请专业酒店筹备人员跟进整个设计，效果也很小。从表面上看，设计和施工合二为一，装修和施工单位实行免费设计。然而，“羊毛”仍然可以在“羊”中找到：一个好的酒店设计方案，无论是由自己完成还是由专业的酒店设计公司完成，都会耗费设计成本。目前，一家五星级酒店的设计单价为120元/-150元/，设计成本为百万元。该费用完全由装饰施工单位自行承担。吞下它是一种味道吗？因此，在施工期间，将会有更多的施工变更单无法“合理地”出现。从表面上看，没有问题。因此，你可以在上面签名。今天是8000，明天是12000。店主仍然非常漂亮：这是一笔好交易，节省了数百万的设计费！不知不觉中，设计费的成本又被收回了。(2)反对采用进口高档装饰材料，价格昂贵的装饰设计，如“堆金堆玉”。答：酒店大堂、餐厅、娱乐场所等主要公共区域的装饰效果，主要取决于装饰材料的选择和合理搭配。最重要的是将酒店的主题文化融入其中，并配以灯光，效果自然会显现出来。这样，可以节省大量的装饰成本。试想，当客人一进入酒店大堂，他们首先会感受到空间高度、面积、颜色以及装饰材料、装饰物品、整体照明等的搭配的综合效果。然后可以体会到装饰风格和主题文化所反映出来的更仔细的检查，而不是立即走到墙前看看什么石头是粘贴，意大利或巴西裔美国人。当客人进入客房时，他们首先意识到房间的空间、面积、家具、窗帘和整个房间的色调的综合氛围。谁会立即注意到墙上的墙纸和盥洗台上的石头是进口的还是中国制造的？在重要的地方，如酒店大堂、餐厅和娱乐场所、豪华餐厅和娱乐室、总统套房等。正确使用进口材料可以更好地体现装饰效果。简而言之，好的钢材应该用在刀刃上。在一些不太重要的领域，用极低的成本模仿相似的颜色并不是不可能的。例如，大堂后面的一些客人通道和从主楼到会议区的通道都使用仿制品来代替离地面2.5米或更远的区域的石材。由于距离的原因，客人无法直观地看到它们。我相信没有客人想触摸和看梯子。主要装饰材料的控制：例如，业主亲自对中国几个主要石材产地(如福建、山东、四川、广西、云南等)进行了市场调查。)了解行业价格。业主应确定主要装饰材料的类型、品牌、规格和单价。对甲方酒店建设规划和管理的几点建议我在四川、福建、河北等地的几家酒店筹备过程中遇到过这样的问题：1.土木工程单位根据设计院出具的施工图纸努力工作。当正负时间过去后，甲方酒店方的管理人员被招募进入地下设备层。发现预留、预埋套管等预埋件未及时埋设。没有办法做这件事。地下基础钢筋密集，剪力墙水泥标号为C55！更不用说打几个洞要花多少钱了，很少有人愿意做这项工作，即使他们给钱。施工难度大，由此引起的振动更为严重。不可避免地会影响工期，费时费力。2.设计中的“忘记”在1楼和2楼预留大型设备吊装口！民用建筑已经封顶，直到大型设备投入使用，才发现中央空调主机无法运进去！变压器进不去！没有办法把设备分解成零件，只需再拆卸一次！你可以想象困难！3.在给排水和消防完成试压前，第二次安装开始。压力测试的结果是，管道破裂处的墙纸被废弃，吊顶被浸湿。这也导致了几个乙方之间的纠纷和索赔4.施工过程中，由于乙方施工人员不足或甲方监管不力或甲方资金拨付不及时等原因。整个工程的施工周期是先松后紧，紧的时候就太“紧”了：正常情况下一天至少要做两三天的工作！在这种情况下，工程质量无法保证是不可避免的：也不可避免地要在墙体完全干燥之前开始贴墙纸和制作木墙裙，六个月后会出现发霉和胀形变形；卫生间的地板也没有找到好的坡度，水总是不能自动流到地漏；墙面瓷砖上的裂缝不平整等。5.由于部分工程施工图纸的变更和甲方信息传递的不及时，与甲方相关的其他专业施工图纸没有及时变更，导致乙方不同专业之间的设备和管道安装空间在施工过程中相互侵犯，无法施工。当调查原因时，领导或老板会大喊：怎么了？设计院是如何设计的？为什么我们自己的工程师没有提前发现问题？主管在做什么？等等。事实上，这些问题的根源在于甲方本身。我在学校的专业是机电一体化、数控机床，我没有学过工业和民用建筑。在施工准备过程中，我不得不消化“筏板”、“沉降缝”、“后浇带”、“剪力墙”、“钢筋”、“C50、C55”等生硬的词语，因为这涉及到酒店功能布局的实现和现场工程的监理。在总结多家酒店施工准备经验的基础上，我总结了酒店施工准备项目管理中应注意的几点，以供参考：一、项目总体建设计划的制定：1.根据甲方的竣工时间计划，要求土建和装修双方制定详细可行的施工计划交叉计划，并签订奖惩协议。2.要求乙方根据甲方要求的竣工计划和土建及装修的施工计划，包括消防、给排水、强电、弱电(包括楼宇控制、安全监控、客房智能控制、会议设备、综合布线等)制定自己详细可行的施工计划。)，安装暖通空调终端等。3.设备制造商，如中央空调、电梯、锅炉、储水设备、游泳池、桑拿、洗衣设备等。要求制定设备安装、预埋、现场、安装和调试计划。4.甲方召集所有乙方，根据各自的施工计划进行综合调整，最终制定出统一的施工进度计划，并附有奖惩措施，由所有相关责任人签字确认，并复印分发。二、施工监理四、甲方对公司项目现场管理人员的监督管理：由于当时的社会形势，乙方已经让监理公司和甲方的一些现场项目管理人员放松了对乙方项目的监督，对“攻关”视而不见。因此，建议对本单位人员的工作进行监督管理：1.酒店项目部总监(酒店的设计、准备和管理)将带领团队到现场检查和监督乙方的施工质量、进度等。如发现问题，及时反馈解决，根除乙方、甲方现场管理人员和监理公司的毒瘤。2.对公司现场管理人员和监理公司制定详细可行的奖惩制度，并严格执行。如果发现问题，坚决更换。V.甲乙双方的协调：1.如果乙方与总承包方在水、电、吊车、临时占用堆放场地等与配套设施费用相关的问题上不能达成一致，甲方应及时参与协调；2.乙方应至少定期(每周)召开一次有全体乙方参加的协调会，以协调和处理施工