住宅项目市场投资调研报告课件(PPT 46页).ppt

,微山住宅项目市场投资调研报告,2014年1月,山东东建投资管理有限公司,第一篇章,枣庄（东）徐州（南）鱼台（西）济宁、邹城（北）微山与之关系（经济、地产）,微山及周边县市掠影,东,枣庄（东）徐州（南）鱼台（西）济宁、邹城（北）,微山与周边县市区位,第一篇章,枣庄（东）徐州（南）鱼台（西）济宁、邹城（北）微山与之关系（经济、地产）,微山及周边县市掠影,枣庄,东,人口：百万大城经济：中国商业城市百强之一，中国城市竞争力百强之一。地产：2012年销售新建商品住宅211.3万平方米；销售额64.7亿元。,第一篇章,薛城、滕州、邹城（东）徐州（南）鱼台、微山湖（西）济宁、邹城（北）微山与之关系（经济、地产）,微山及周边县市掠影,徐州,南,人口：常住人口976.66万经济：2012年GDP总量4016亿，中国经济30强城市地产：2013年房地产开发投资额为350.35亿元，同比增长26.8%,第一篇章,薛城、滕州、邹城（东）徐州（南）鱼台（西）济宁、邹城（北）微山与之关系（经济、地产）,微山及周边县市掠影,人口：8万经济：生产总值119.27亿元支柱产业：渔业、旅游,第一篇章,薛城、滕州、邹城（东）徐州（南）鱼台、微山湖（西）济宁、邹城（北）微山与之关系（经济、地产）,微山及周边县市掠影,济宁邹城,北,济宁市人口：847.08万经济：生产总值3189.37亿元地产：投资额约219亿元。,邹城市人口：115万经济：主营业务收入1380亿地产：住宅存量面积20万方，非住宅存量98万方。,第一篇章,薛城、滕州、邹城（东）徐州（南）鱼台、微山湖（西）济宁、邹城（北）微山与之关系（经济、地产）,微山及周边县市掠影,四面埋伏,枣庄薛城区距离微山30分钟车程，微山过半学生薛城就读！,细长地形,鱼台毗邻微山湖，分流微山旅游产业、渔业收入！,济宁邹城城市边缘吸纳大部分微山北部人！,徐州经济收入高、交通发达，微山南部人徐州安家！,聚焦微山投资项目,第二篇章,宏观市场综述与评析项目概况项目竞品调研解析目标消费群分析项目SWOT,客群分流,教育短板,城市南迁,收入限制,群羊市场,“农村包围城市”催生大批经适房和回迁房经适房、回迁房对商品房形成群羊围攻,客群分流,教育短板,城市南迁,收入限制,群羊市场,微山区域狭长，人口分散，县城辐射圈小，外来人口少周边县市经济实力强、影响力大，抢夺客源,客群分流,教育短板,城市南迁,收入限制,群羊市场,矿业、渔业收入均有局限性，旅游与矿业存在冲突公务员、事业人员周边县市置业居多（学区房）,客群分流,教育短板,城市南迁,收入限制,群羊市场,微山教育多年积弱落后，发展学区房可能性低私立学校基本为0,客群分流,教育短板,城市南迁,收入限制,群羊市场,南部生态湿地，投资住宅利好，养老便利商业、行政南迁，对北部地块不利,聚焦微山投资项目,第二篇章,宏观市场综述与评析项目概况项目竞品调研解析目标消费群分析项目SWOT,区位交通,区位：微山县城最北部，约30亩，地块不规则，背部为文城时代商业街和住宅，毗邻北外环，面对微山化工厂、汽修厂，建材市场在建中。交通：主干道戚城路（348省道）与建设路。,。,微山化工厂（戚城街）,现有产业,沿街旧门面（戚城街）,沿街待售门面（建设路）,微山湖建材厂+回迁房、经适房（建设路）,微山汽修厂（戚城街）,注：以上均为实景图片,规划配套,配套紧邻项目地有商业配套文城时代步行街，一半以上店面歇业转让。银座商城尚未营业，周边尚有生地，市场培育期2年以上。,规划北城目前规划尚不明晰，布局较混乱。现有商业住宅不成规模，呈碎片分布,聚焦微山投资项目,第二篇章,宏观市场综述与评析项目概况项目竞品调研解析目标消费群分析项目SWOT,北城,文城时代瑞景华庭鹿鸣新城明湖国际广场,星月城华景玉苑容商豪庭广场城市综合体碧水明珠,90CM,南城,聚焦微山投资项目,第二篇章,宏观市场综述与评析项目概况项目竞品调研解析目标消费群分析项目SWOT,客群呈梭状分布,头腹尾三分天下头：首次改善、二次改善15%腹：经济适用房、回迁房70%尾：刚需15%,客群梭状两头分析,聚焦微山投资项目,第二篇章,宏观市场综述与评析项目概况项目竞品调研解析目标消费群分析项目SWOT,Strengts优势,北部老城，工厂亟待搬迁更新换代,项目毗邻大型文城时代红缨幼儿园和微山县夏镇一中，住宅项目近便子女就近入学。,交通便利，出行方便，靠近省道和城市主干道建设路,Weaknesses劣势,传统化工工业区，发展住宅环境不占优势,周边经适房、回迁房货量大，整体价格偏低，去化率低,行政、商业中心南迁，投资与自住均不占优势,县城常驻人口少（10万），乡镇购房目标客户被周边县市拦截,30亩地块体量小，开发平均成本高,微山县一中、新汽车站新校区已南迁,打车起步价4元,典型小城,城市建设发展初期，购买力达不到,旅游城市，北城地块不利住宅投资,Opportunities机会,项目200米（建设路）银座商城入驻，招商达95%，只租不卖。,北部地皮相对较低，吸引部分城市边缘刚需客户。,机会点50%,市场培育期至少3年,机会点30%,北城商品房刚需客户争夺厉害,Threats威胁,鹿鸣新城,文城时代,瑞景华庭,商业街回迁房,微山湖建材城旁回迁房,夏阳社区（回迁）,货量大，价格低，呈包围之势,商品房货值低、货量大，去化慢,威胁点数,商品房,经适房、回迁房,实景图,项目调研总结及建议,第三篇章,微山宏观市场不利投资回报周期长投资回报点低NO:投资可行性不高,微山商品房受多方挤压，市场空间小北城投资不占优势城区人口密度小购房客户多选择按揭,总结：微山宏观市场不利,项目调研总结及建议,第三篇章,微山宏观市场不利投资回报周期长投资回报点低NO:投资可行性不高,总结：投资回报周期长，资金回笼慢,客群多为矿工、教师、事业人员，公积金和工资还款,南部属于城市重点、先行建设发展区域,目标客群单一，商品房有价无市。,经适房和回迁房低价冲击市场需求。,非规划中心,去化速度慢,市场严重饱和,按揭还款多,项目调研总结及建议,第三篇章,微山宏观市场不利投资回报周期长投资回报点低NO:投资可行性不高,项目小，开发成本均价高,大量回迁房拉低均价,微山整体房价偏低，北城属低谷值,总结：投资回报点低,项目调