完整版-业主大会业委会构架-未宣传草稿.ppt

文翔名苑建设和谐文明小区,业委会筹备宣传之二我的家园我做主,2,我的家园我做主！,很多邻居们还是很关心小区首次业主大会的组织和召开的。但是我们小区是首次组织业主大会，在街道和居委和周被组有些地方在我看来都有待进一步的提高。比如，业主议事规则等重要文件已经发到业主手上。但没有宣传和解释的情况下，一大堆文字只是让多数人把它放角落了。因此，这次业主大会，就只能我们业主自己主动点，花点时间去关注，了解和参与。一个好的开始，就是成功的一半咯！时间就像海绵里的水，挤挤总是有的!,3,关注与参与方式,关注渠道：到居委会询问；询问自己单元的楼代表；（名单在小区soufun论坛和茸城论坛都有公布。）询问业委会委员候选人；（名单在小区soufun论坛和茸城论坛都有公布。）小区一号门公告栏；Soufun论坛文翔名苑板块；茸城论坛文翔名苑板块。参与：如果您在律师行，审计公司，法院工作过，并有意愿参与到一些制度的完善中,协助业委会工作。比如物业服务质量的评估制度，业委会出现起诉事件时的咨询等。请发联系方式，楼室号和简单的介绍到wenxiangmingyuan,4,这些问题怎么办？,在现有的业主大会议事规则下，很多问题都是这样处理的。比如：比如单元门密码问题，物业不肯给解决。我们就提交到业委会。业委会觉得是个大问题，就会找物业处理。如果觉得不是大问题，或着是个别的问题，就不处理。那么，什么算是个别问题，什么算是需要处理的问题？没有统一的标准。小区小广告问题，有的人觉得可以通过物业和居委的志愿者共同管理好，但有的人觉得没有办法。那业委会接到这个意见后，是处理还是不处理呢？目前就靠业委会的自觉。,5,每年365天，只有一天开业主大会平时怎么办？,现有的议事规则,业主大会,业主委员会7人,业主大会闭会期间1）联合406户业主（20%业主）发起临时业主大会；2）大部分事宜由业主委员会委员自行决定：是否进一步进行处理；是否召开临时业主大会；,显而易见的是业主委员会在大多数情况下，有绝对的权力。却没有监督制度。,6,问题,这个规则框架下，对于多数业主来说，业主大会的行使权力就变得形同虚设；平时遇到的物业管理问题，要么1）已经让406户邻居（即20%业主）忍无可忍，联合提议召开临时业主大会。【平时生活中毕竟还是小的矛盾和问题居多，也没有哪些业主有这个时间精力去联合406户人家。所以，基本等于这个算是小概率事件。此路不通。】要么2）业主提交到业委会的提案，反映的问题，业委会决定是否接受并跟相关的物业开发商协调。【事情的走向，则很难保证。】宣称是可以人人监督，人人监督等于都不监督。,7,1表决票的统计方式,议事规则草稿的第十条:无反馈的票是被当作赞同表决结果的票来计算的。对于业主大会决议生效的条件未作规定。,弃权和无反馈票，是非常有意义的，它的比率如果过高。则表明：多数的业主不了解业主大会所做决定之意义和好处及风险；业主委员会和业主小组没有完成宣传教育的作用；议案的正反两方未能争取到足够的业主支持；则此决议，损害多数业主利益的风险和可能性就很大。,8,草稿中信息公告条款的问题,议事规则草稿第二十五条信息公开仅规定公开会议决定。其他的应该公开的工作及财务信息未明文规定。例如公共区域和设施的清单，用途，经营性收入及分配情况；未就业主查询业主大会的档案资料进行规定。议事规则草稿第二十四条印章管理仅规定应当建立印章管理制度。未作细化：印章保管，使用，发布信息无印章无效的声明。议事规则草稿第二十条业委会会议关于业主委员会委员的递补程序（不是换届改选）未作规定；对于业主委员会例会，3个月一次，太长了。议事规则草稿第十六条重提议案的限制只说明六个月内不得就同一议案再提。但对于讨论表决没有形成决定的，如何处理？业主大会一年才开一回。业主小组代表的更换也没有规定。,9,新的构思,合理易操作的制度来保障业主大会能够体现大多数业主的利益。参照上海市房屋土地资源管理局2008389号文件的范本。结合小区入住率60%左右的实际情况。参考其他运转较好的，小区业委会制度制度从最坏的角度考虑，执行则从最好的方向去努力。,制度保障,公开透明,独立监督,合理可行,10,监督小组1）居委和街道指派2名代表与业主大会推选的3名业主组成监督小组；按照推选时的票数递补。2）负责：A:监督业委会委员是否符合任职资格并做监督公告。B监督业委会委员及业主代表履行职责。C:监督业委会及联席会议的召开，表决内容，是否符合业主大会议事规则规定。D:接收业主的举报。监督业主代表的任职资格。,合理可行,业主大会,业主委员会7人联席会议47人,业主大会闭会期间1）联合406户业主（20%业主）发起临时业主大会；2）每季度召开“业主委员会委员及业主代表联席会议”（简称“联席会议”）。表决讨论，业主大会议事规则中授权的事务。3）业委会每月整理汇总公布业主提的议案和处理意见。每季度提交”联席会议“表决。处理意见有如下几种：A不符合格式内容的要求，打回，重提交；B可以提交“联席会议”表决；C处理中；进展情况；D驳回；E已完成；处理结果；4）联名102户业主（超过5%业主）或者3个业主代表联名的提案，直接进入B联席会议表决。,11,目前小区入住率60%左右，那么当下要求其中一半的业主（30%,约609户）了解要投票的事情，并获得赞同。以后随着入住率的提高，比例可以提高。从其他小区实践来看，也不可能通过宣传让所有入住业主都投票，了解。入住业主一半同意已经是非常难操作了。,要求补充议事规则草稿的第十条:：如果同意和反对的总有效票数少于30%，则决议无效。,1表决票的统计方式,12,合理可行,新的构架下，业委会的委员还真不是人人都能做好的：工作内容挺多，挺费心思的；特别是第一届业委会，奠基者更加辛苦。所有的制度都是空白，需要草拟。尽管相信多数人都是肯为小区做贡献的，业委会可以把各种草拟，协调工作，征集志愿者来做。但是，工作量仍然很大。需要时间比较自由；需要真心为大家牟利。跟物业协调也是需要费很大精力，并且持续不断的沟通。而且需要志愿者参与。委员们，不可能对样样问题都很精通。,13,合理可行,难道我们小区就没有热心又有时间的人主动来做这个事了？业委会真心为大家牟利，用私人的时间来为大家服务，那就应该有奖励和认可。如果仅仅羡慕津贴，不是热心为大家服务的，就来竞争好了！津贴只是一个基本的补贴。而每年对于业委会的工作，应该有评价有奖惩。个人认为这个奖励起码有几千/人。工作的评估标准和奖励的具体方案，由联席会议讨论表决。所以，每年的公共区域收益的40%做工作经费，一定要从里面抽取他们的奖励！,14,业主大会业主2028户,监督独立,业委会7人,联席会议业主代表47人,表决和提案,执行和提案,监督小组5人,主要是执行和决定一部分小区事务而不是全部。,决定大多数牵涉大部分业主利益的事务。,决定授权给业委会和联席会议的范围；决定所有小区管理相关事务；,15,公开透明,信息的不对称是很多问题的根源，并导致了守法业主的弱势地位。因此新构架，对于应该公开的内容作了详细规定。议事规则草稿第二十五条信息公开除了决议的公开之外，详细增加：1）每月固定公开业主提案和反馈情况2）每年1月和7月：2.1）业主共有设施的清单；目前用途；收费情况及分配情况；2.2）业主大会/业委会的办公费用使用情况；2.3）维修资金的收支使用情况；3）业主查询制度；公章保管和使用登记制度；使用人不得保管。,16,新的构架下，1）不同的事由不同的机构处理，避免一些小的事情也靠开会处理，拖延不决。同时，避免了业委会人员数量导致的，做决定时的民主性不足。业委会：就主要是执行和决定一部分小区事务。联席会议：决定大多数牵涉大部分业主利益的事务。业主大会：决定授权给业委会和联席会议的范围；决定所有小区管理相关事务；同时，对于牵涉业主利益较多的事务表决中，赞同票要超过30%（609户)。则要求业委会/业主代表/提案人/反对人起码做一定的宣传，避免决定时考虑不周，导致业主利益受损。,新构思优势,17,2）降低了业主提案（表达意见并且必须被重视）的门槛。实践中，多数业主都是有正式工作的。没有很多时间和精力去宣传联合太多业主（20%业主）。最终要么是非法处理（不交物业费），要么是忍着着，得过且过。新构架下，为业主提供了更低的门槛来提案：1）先给业委会提。如果被否决，而自己觉得不应该被否决。可以选择：2）联名102户业主（5%业主）或者3名业主代表联名，提案直接由联席会议表决。如果确实矛盾比较大，3）联名20%（406户）业主召开业主大会临时会议。大部分业主关心的小区事务问题，通过渠道1-2应该可以解决。就给很多的小区管理问题增加了合理的处理渠道。不投入一点精力，仅一个电话，就能帮我们解决问题的服务机构，目前还是不太现实的需求。,新构思优势,18,新构思优势,19,新构思最大问题，在于。可能这样的要求下，没有人肯来做业委会的委员。既辛苦，又容易被误会，谁这么傻？就像推选业主代表和业主委员会委员时，很少人去推荐/自荐。监督多了，有的热心人会觉