某大厦招商营销方案(PPT 35页).ppt

益兴大厦招商宣传实施策略,8-18层每层约1088.53左右总共约11978.83写字楼根据预算年底前大厦可用推广费用为50万年底前力争实现入驻率达到50%,战略思考,目标确定：,江苏益兴集团,项目主要特性地段价值,位于南通市开发区星湖大道携程总部隔湖相望未来3年开发区将为企业的黄金地段苏州、无锡、上海等经济城市圈国家最早批准经济开发区之一纳入上海“一小时经济圈”内,一个事实：城市的文化和环境影响力,产品价值构建,目标确定：,一个机遇：CBD的稀缺价值,项目主要特性区位价值,产品价值构建,公路、航空、水运交通四通八达，长江水运和港口为主的运输业。与携程总部隔湖相望毗邻地铁、开发区国税局周边多为高端写字楼,项目主要特性地标价值,一个突破：区域鲜明的识别标志,区域内地标建筑:来源于建筑的节能、绿色、环保前瞻性创新设计:打破区域固有产品形态,带动智能写字楼未来发展高端性目标定位：高端产品对应高端客群，市场形象高举高打，专为高端客户量身打造，突出企业品牌形。,产品价值构建,项目介绍,益兴大厦,业态类型,开发规模,商业辅楼,商务楼,地下部分及停车场,1层金融银行业招商对象2层银行业态办公区域3层大型餐饮场所同时容纳60桌客人就餐,17层为汉庭全季中高档酒店；818层为CBD办公楼；1924层为益兴集团总部办公区,地下建筑面积：80000地下停车面积6000（500个）物业用房：1000地上停车面积：400（30个）,功能分区,金融金钩大型餐饮机构高档住宿酒店CBD高档办公,项目介绍,江苏益兴集团,市场分析,南通市经济指标预测,益兴大厦写字楼形象定位,主题化：专门针对高新科技、金融、文化的主题式办公楼,个性化：室内空间设置、服务配套方面强调个性特色自由办公空间可依客户要求，可自由扩展空间大小,生态化：望湖观景外遮阳设计设置雨水贮集利用系统共享绿化平台,人性化：共享性极强的新型办公形态写字楼净高2.5米，四面采光、周边景致尽收眼底,差异化市场竞争力,江苏益兴集团,写字楼标准层示意图,8-18层平面图,辅楼平面图,目标客户类型分析,伴随长三角经济速度的加快，南通市的城市扩容和城市升级将吸引众多外来企业入驻本地。,江苏益兴集团,招商宣传,益兴大厦招商大会香港汇丰、汉庭全季项目签约仪式新闻发布会（总部迁入）媒体、网络广告发布项目施工围挡喷绘高炮、公交站台等大型广告牌针对性拜访推广,传播品牌理念彰显产品品质应和阶层品味加大渠道,招商推广四大战役,第一阶段蓄客主题：影响CBD之前，先影响城市目的：拉高期待，业界口碑迅速扩散，拦截和蓄客必须此时进行（宣传造势）,第二阶段强销主题：影响产生生产力目的：给市场惊喜CBD品牌写字楼拭目以待（针对性客户积累）,第三阶段强销主题:总领城市商务巢目的：点对点圈子营销政企公关活动热销拉升项目影响力（顺应大环境）,第四阶段持续销售阶段主题：人，比OFFICE更进一步目的：继续创造市场热点，同时外地市场借势,招商方案,公关主线,产品传播,品牌形象：系列高端活动,客户维护：促成招商租赁,传播战术升级：全方位立体化,传播定位升级：office核心价值最大化,周边同类办公性质物业都在当做公寓销售，最近的有出租参照的项目是保华集团开发的南通国际贸易中心、世界之窗、能达金融广场、创业服务中心等等2010年交付使用的5A甲级写字楼目前租金按照楼层及东南西北方向不同，区间在1.5-2元/天之间考虑国贸中心目前3项优势于我项目、地段在我项目北面10公里成熟商业区，且紧邻行政中心，周边五条公交线路，配套齐全。、交付后运营已近3年，办公氛围已经成熟。、硬件配套优于我项目。,价格确定方法：市场同类参照法,益兴大厦价格实施策略,价格确定方法：市场同类参照法,项目对面的财富大厦是距项目最近的同类型物业，销售均价为8600元/平方米目前此区域入住居民及企业较少，保守按年5%收益计算租金约为8600元5%365天=1.18元/天财富大厦目前销售情况不理想按照此种算法：我项目租金2年内均价1.2元/天,租金定位售价反算法,项目优势与不利因素,项目优势：1、自身品牌进驻2、香港汇丰银行与汉庭全季四星酒店进驻3、地理位置与携程隔湖相望，项目不利因素1、新的开发区所有硬性设施不到位，没有形成一定规模商业圈2、与星湖大道之间有国税局大楼阻挡3、附近写字楼租赁情况不利，对项目招商工作有一定影响4、新地段新楼盘，需要2-3年的培育期5、附近写字楼价位普遍在1.2元/平方/天,价格定位,综合两种租金定价法：为加快招商速度，尽快形成办公氛围，建议一个出租周期为12-24个月，其中免租期3-6个月，物业管理费3元/平方/月同时根据出租率，调整平均租金价格,根据测算及市场环境成熟，我项目租金2年内均价预估可上调至1.2-1.5元/天！,大厦目前8-18标准层公共走道已经装修好，办公室内部也基本装修好，但未做隔断。通过实地考察及与工程部沟通技术上可以实现最小一个门隔一间房。如图根据市场研究，制定如下楼层面积段区间：,价格制定,价格体系划分楼层划分（标准价）具体实施可根据市场反馈！812层1.11.2元1315层1.31.5元1618层1.61.8元朝向划分朝北为标准价朝南加0.2元超东加0.1元超西减0.1元,江苏益兴集团,1、市场定位和业态定位等设计前的商业策划，具体的程序如下：商圈分析市场定位业态定位写字楼租赁2、将拟定的市场定位和业态定位确定初步客户需求，通过各种渠道接触、了解符合条件的主要客户，并掌握其拓展市场的计划，最后再确定中小客户名单。3、召开目标客户恰谈会，邀请前期已掌握的相关目标群所有的客户参加，恰谈会的内容主要是征求他们对项目的条件、可能性及其他方面的建议，而这些建议均可用于制订合理的招商条件和政策。4、视招商恰谈会的情况，在会后逐个向目标群进一步介绍项目情况及合作条件，必须采用每隔2-3天沟通一次的跟踪办法专人跟进，要重点对各个管理层进行充分的沟通，制定合理的招商宣传手册。5、对于特别重要的客户最好能区别对待，有针对性的分析，为客户量身订做他所感兴趣的市调资料。,招商程序,招商执行,A招商会香港汇丰、汉庭全季项目签约仪式新闻发布会（总部迁入）,招商执行,B、媒体（电视、报纸、杂志、路牌）,招商执行,招商广告大总部，大事业Boss会客厅,招商广告汇丰、汉庭都来了，你还在等什么,招商广告大视野才有大成就，5A写字楼即租即用，XXX即将开业,信息散播及客户积累,全面招商事件营销主题营销,商家装修经营开业,招商蓄势期,（全面招商期）,招商冲刺期,2013.9.7汉庭及汇丰签约仪式,C、行业协会利用行业协会的好处在于，它不仅能提供一些潜在加盟者的资料，同时由于它独特的角色而具有良好的可信度。D、业内人士介绍业内人士良好的关系网和其所在的